房地产司法执行估价报告.doc

房地产司法执行估价报告估价报告编号：重庆同诚2016成估字第10-019号估价项目名称：成都市高新区交子大道“中海城南1号”7栋1单元-1层457号的车位房地产市场价值评估估价委托人：成都市中级人民法院房地产估价机构：重庆同诚房地产土地资产评估有限公司注册房地产估价师：原玉东（6520060021）黄启伟（5120150034）估价报告出具日期：二一六年十月三十一日致估价委托人函成都市中级人民法院：承蒙委托，我公司对贵方拟司法执行的房地产价值进行了评估，并完成房地产司法执行估价结果报告，现将报告主要内容呈报如下（详细内容见房地产司法执行估价结果报告正文）：一、估价目的：为估价委托人进行司法执行提供价值参考依据。二、估价对象：陈兰拥有产权的成都市高新区交子大道“中海城南1号”7栋1单元-1层457号的车位房地产（房屋及分摊的土地使用权），建筑面积为32.16平方米。 三、价值时点：2016年10月25日。四、价值类型：市场价值。五、估价方法：比较法。六、估价结果坐落建筑面积（）评估单价（元/）评估总价（万元）成都市高新区交子大道“中海城南1号”7栋1单元-1层457号32.16799025.7大写（人民币）贰拾伍万柒仟元整特别提示：1、上述结果是在本报告估价假设、限制条件下的评估价值；2、评估总价取整至仟元。特致此函！ 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司法定代表人：甘光辉二一六年十月三十一日目 录估价师声明2估价假设和限制条件3估价结果报告6一、估价委托人6二、房地产估价机构6三、估价目的6四、估价对象6五、价值时点9六、价值类型9七、估价原则9八、估价依据10九、估价方法11十、估价结果11十一、注册房地产估价师12十二、实地查勘期12十三、估价作业期12附 件131、成都市中级人民法院委托书【（2016）成法技评字第100号】复印件。2、商品房买卖合同摘要复印件。3、估价对象位置图。4、价对象现场查勘情况和相关照片。5、可比实例位置图和外观照片。6、专业帮助情况和相关意见说明。7、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。8、注册房地产估价师估价资格证书复印件。估价师声明1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 50291-2015）、房地产估价基本术语标准（GB/T 50899-2013）进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。注册房地产估价师：原玉东注册房地产估价师：黄启伟注册号：6520060021注册号：5120150034估价假设和限制条件一、一般假设1、估价利害关系人提供了估价对象的权属证明文件，我们对所提供文件资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的权属证明文件合法、真实、准确、完整，并以所提供的权属证明文件作为估价依据。2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。3、本估价结论是以估价对象可享有合理分摊的公共配套设施、水、电、电梯、通讯及道路交通等使用的权益为前提。4、注册房地产估价师经现场查勘观察估价对象房屋建筑面积与商品房买卖合同摘要复印件记载建筑面积大体相当，在无相应面积测绘专业机构测量的情况下，假设房屋实际建筑面积与商品房买卖合同摘要复印件记载建筑面积一致。5、根据估价目的，假设估价对象处于以下市场状况：适当营销，即估价对象以适当的方式在市场上进行了展示，展示的时间长度可能随着市场状况而变化，但足以使估价对象引起一定数量的潜在买者的注意；熟悉情况，即买方和卖方都了解估价对象并熟悉市场行情，买方不是盲目地购买。卖方不是盲目地出售；谨慎行事，即买方和卖方都是冷静、理性、谨慎的，没有感情用事；不受强迫，即买方和卖方都是出于需要进行估价对象交易的，买方不是急于购买（不是非买不可），卖方不是急于出售（不是非卖不可），同时买方不是被强迫地从特定的卖方哪里购买估价对象，卖方不是被迫地将估价对象卖给特定的买方；公平交易，即买方和卖方都是出于自己利益的需要进行估价对象交易，没有诸如亲友之间、母子公司之间、业主与租户之间等特殊或特别的关系，不是关联交易。二、未定事项假设1、估价利害关系人提供的商品房买卖合同摘要复印件未记载估价对象的建成年代，本次估价房屋建成年代以估价人员实地调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。三、背离事实假设1、根据估价利害关系人提供的资料，截止价值时点，估价对象存在查封情况。考虑本次估价目的是为司法执行提供价值参考依据，故本次未考虑估价对象存在的查封情况对其评估价值的影响。四、不相一致假设本次估价的估价对象不存在不相一致的事项，故本估价报告无不相一致假设。 五、依据不足假设1、估价利害关系人所提供的商品房买卖合同摘要为复印件，未提供原件。我们进行了审慎的检查但未与原件核实，在无理由怀疑其真实性的情况下，假设估价委托人提供的资料是真实的并与原件一致。2、本次估价利害关系人仅提供了估价对象的商品房买卖合同摘要复印件，未提供估价对象的房屋所有权证，本次估价是以商品房买卖合同摘要复印件的房屋信息与房产部门办理的房屋所有权证房屋信息记载内容一致为假设前提。3、估价委托人及估价利害关系人均未提供估价对象国有土地使用证，估价对象为商品住宅小区内的地下车位。故本次估价假设估价对象所占宗地为国有土地，并且是以出让的方式取得的住宅用地使用权。六、估价报告使用限制1、本估价报告和估价结果仅供估价委托人为本次估价目的使用。2、本估价报告必须完整使用方可有效，对仅使用报告中部分内容所导致的损失，估价机构和估价人员不承担相应的责任。3、我们没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见的因素，也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价对象市场价值产生的影响。如有上述事项出现，则不宜使用本估价报告。4、本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为壹年，自二一六年十月三十一日起至二一七年十月三十日止。5、如发现本报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。6、本估价结论包含建筑物及其附属设施设备(水、电、讯、电梯等)和分摊的土地使用权的价值。该土地使用权和附属的设施设备(水、电、讯、电梯等)与建筑物分割处置，本估价结果无效。7、本估价报告的使用者是估价委托人。8、根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释200416号）第三十一条规定：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权利人的债权，但利害关系人另有约定的除外。估价结果报告一、估价委托人名称：成都市中级人民法院地址：成都市金牛区抚琴西路109号二、房地产估价机构名 称：重庆同诚房地产土地资产评估有限公司住 所：重庆北部新区星光大道62号（海王星科技大厦D区9楼3号）法定代表人姓名：甘光辉资质等级：一级资质证书编号：渝房评准字2016第1-003号有效期限：2016年7月20至2019年7月19日名 称：重庆同诚房地产土地资产评估有限公司成都分公司营业场所：成都市青羊区王家塘巷8号负责人：原玉东联系电话、估价目的为估价委托人进行司法执行提供价值参考依据。四、估价对象估价对象为陈兰拥有的位于成都市高新区交子大道“中海城南1号”7栋1单元-1层457号的车位房地产，建筑面积为32.16平方米（房屋和分摊的土地使用权）。详细情况如下：（一）估价对象权益状况根据估价委托人提供的商品房买卖合同摘要复印件显示的估价对象登记状况如下表：1、 房屋权益状况合同签约备案号：1786870签约备案时间：2013/1/20 10:30:46初始登记权证号：权1758631出卖人：中海振兴（成都）物业发展有限公司买受人姓名证件类型证件号码份额陈兰身份受人所购项目名称中海城南1号地块房屋信息房屋地址栋号单元楼层房号建筑结构用途建筑面积房价装修价合计套内面积公摊面积合计1950000195000高新区交子大道71-1457框剪车位14.517.6632.16合同价款：壹拾玖万伍仟元整合同备注本合同无备注信息房屋贷款信息（仅反映房屋签约备案时的贷款情况）贷款银行贷款年限房屋查封信息（反映本次查询时的房屋查封情况）限制登记号限制登记单位限制登记文号限制登记法律文书送达时间531847成都市中级人民法院（2015）成民保字第594-3号，（2015）成民保字第594-3号2015/3/31 14:48:20540925四川省资阳市中级人民法院（2015）资执字第46号，（2015）资执字第46号2015/8/4 14:56:32548601四川省简阳市人民法院（2015）简阳执字第1292-4号，（2015）简阳执字第1292号2015/11/25 13:33:32544946成都市锦江区人民法院（2015）锦江民保字第478号，（2015）锦江民保字第478号2015/6/29 14:16:34543952成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第5928-1号，（2015）青羊民初字第5928-1号2015/9/16 15:31:58出卖人向买受人出示房屋销售所需证件：1、国有土地使用证，编号：成高国用（2008）第8092号2、商品房预售许可证，编号：81223、房屋所有权证，编号：权17586312、 土地权益状况估价委托人及估价利害关系人均未提供估价对象国有土地使用证，估价对象为商品住宅小区内的地下车位。故本次估价假设估价对象所占宗地为国有土地，并且是以出让的方式取得的住宅用地使用权。3、 他项权利情况根据估价利害关系人提供的资料，截止价值时点，估价对象存在查封情况。（二）估价对象实物状况根据估价人员现场查勘及领勘人现场指认的情况，估价对象实物状况如下：1、 房屋实物状况登记地址成都市高新区交子大道“中海城南1号”7栋1单元-1层457号实地查勘地址成都市高新区交子大道“中海城南1号”7栋1单元-1层457号配套设施水、电、电梯、通讯等齐全。建筑结构框剪建成时间2008年【楼盘调查确定】外墙墙砖建筑面积32.16平方米所在楼层-1层层高约3.8米电梯有消防消火栓新旧程度维护状况较好，约九成新物业管理专业物管（中海物业）入住率较高室内装修状况地面内墙天棚地漆乳胶漆乳胶漆2、土地实物状况位置估价对象所在宗地位于成都市高新区交子大道。实地查勘地址成都市高新区交子大道。四至所在宗地四至，北临交子大道，南临锦尚西二路，东临益州大道，西临成汉南路。形状较规则多边形地质、土壤未见不良地质现象开发程度估价对象所在宗地已达到“六通”（道路、供水、排污水、电力、燃气、讯），小区已建有独栋房屋。土地使用期限未提供土地面积（平方米）未提供地形、地势土地坡度3，地势基本平坦。3、估价对象占用状况根据估价人员现场查勘，估价对象均为自用，不存在损毁、灭失、改建、扩建、被征收或征用等情况。（三）区位状况区域位置估价对象地处成都市高新区交子大道，距离地铁1号线金融城站出口约1公里，距离锦城公园约1公里，区位条件较好。交通状况估价对象周边有锦尚西二路、益州大道、成汉南路等道路，有84路、115路、188路、236路、805路等多条公交线路及地铁1号线通过，出入可利用机动、非机动车辆，交通便捷度较好，停车方便程度较好。环境状况自然环境估价对象所在区域无明显噪音污染，主要道路两边有绿化带。人文环境区域新建中、高档楼盘较多，同时有泡桐树小学天府校区落户此区域，提升了区域人口素质，人口以长住为主，治安情况良好。景观锦城公园周边楼盘合景誉峰、城南华府、中海城南官邸、南苑、人居天府欣苑外部配套学校泡桐树小学天府校区、金苹果幼稚园等。 医疗成都市第一人民医院、成都高新舒益生诊所、成都市澜森康复诊所等。购物红旗连锁超市、舞东风超市、白益超市。休闲娱乐锦城公园。金融机构中国建设银行、民生银行、中国银行。区域发展趋势估价对象所在区域作为成熟的商住区，预计现有商住格局不会发生太大变化，但旧城改造的推进，区域环境及生活方便程度将会得到改善。五、价值时点2016年10月25日。根据房地产司法鉴定评估指导意见，本次估价确定价值时点为现场查勘日期，即2016年10月25日。六、价值类型（一）价值类型名称本次估价结果的价值类型为房地产市场价值。（二）价值内涵本次估价对象的价值内涵为：价值时点2016年10月25日，用途为车位，基础设施条件为“六通”（道路、供水、排污水、电力、燃气、讯），土地使用权性质为出让国有建设用地，满足本估价报告中“估价假设和限制条件”下的市场价值。七、估价原则结合估价目的，本次估价遵循了如下估价原则：1、独立、客观、公正原则遵循独立、客观、公正原则，要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价委托人均是公平合理的价值或价格。2、合法原则遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。3、最高最佳利用原则遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估价对象的最高最佳利用状况下的价值或价格。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。4、替代原则遵循替代原则，要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。5、价值时点原则遵循价值时点原则，要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。八、估价依据 （一）法律法规1、中华人民共和国物权法；2、中华人民共和国土地管理法； 3、中华人民共和国城市房地产管理法；4、城市房地产转让管理规定；（二）、部门规章、文件及通知1、四川省高级人民法院委托评估、拍卖、变卖管理办法；2、四川省高级人民法院关于印发2015年度全省法院委托鉴定专业机构备选库和评估、拍卖机构备选名单的通知。3、四川省住房和城乡建设厅关于印发房地产司法鉴定评估指导意见（试行）的通知川建房发（2011）89号。 （三）技术规范1、中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015房地产估价规范；2、中华人民共和国国家标准GB/T 50899-2013房地产估价基本术语标准；3、本公司制定的房地产、土地估价操作规范。（四）估价委托人、估价利害关系人提供的资料1、成都市中级人民法院委托书【（2016）成法技评字第100号】。2、商品房买卖合同摘要复印件。（五）估价机构和估价人员掌握的资料1、估价对象所在地房地产市场信息。2、估价对象现场查勘、拍照记录及估价对象周边市场资料。九、估价方法（一）估价方法选取通过对估价对象所在区域房地产市场的调查，近期与估价对象类似房地产交易案例较多，容易搜集到足够数量的可比实例，因此本次采用比较法进行估价。（二）估价方法定义比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。（三）计算公式比较价值可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数（四）简要测算过程估价人员在