房地产估价师考试房地产估价案例分析总结.doc

一、综合察看1、 对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字（301）等是否准确。2、 察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确3、 估价时点是否准确4、 修正年限是否正确5、 检查计算是否正确，前后数据是否照应一致6、 对采用的方法是否有合理的说明和理由7、 任何一项数据都应有来源依据，必要时说明8、 注意利息的计算方式，期限9、 报告有效期应以报告完成之日为准10、 现实用途和法定用途相符11、 一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法12、 注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）13、 要察看估价类型,对照规范对此要求14、 最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的16、 纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况17、 注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等18、 保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复19、 基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确四、成本法1、 成本应为社会平均成本,即客观成本2、 注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）3、 注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明4、 销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确5、 入股的估价应说明入股后的用途6、 注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%7、 预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中8、 折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)9、 用成本计算而非成本价10、 长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格五、假设法1、 预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费（71）2、 察看项目是否齐全（236）是否项目有具体表述和利用计算如风险损失3、 看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现4、 注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产5、 其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则房地产估价报告常见错误一、报告书不完整（共8项内容）1. 封面 2. 目录 3. 致委托方函 4. 估价师声明 5. 估价假设和限制条件 6. 估价结果报告7. 估价技术报告 8. 附件二、报告书不完整1. 估价结果报告书漏项（共13项内容）一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）三) 估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）六) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）七) 估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）八) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）九) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）十) 估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）十一) 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）十二) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）十三) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）2. 估价技术报告漏项（共7项内容）一) 个别因素分析二) 区域因素分析三) 市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）四) 最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）五) 估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）六) 估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）七) 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）报告部分内容描述不清评估报告中估价对象描述不清1.估价对象属于房地产的1) 土地使用权人交代不清2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）4) 是否具有土地使用权证没有交代5) 是否具有房屋所有权证没有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物结构交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）10) 房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）A. 修正项目错误B. 修正方向错误（*分子分母、上下方向错误）案例与分析考试指错题中常见的错误1一、估价报告本身的不完善1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。2、对估价对象描述不清（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。（2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）4、逻辑不严谨（1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）5、写作有错误（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学二、估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。2、估价对象描述不全。（1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等）（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；（4）区域及个别因素描述不具体；（5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限）3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法） 4、各种评估方法中的错误： 一、比较法：1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年）；2、可比实例的币种未说明；3、建立价格可比基础时，汇率选择错误；4、非正常交易情况的要进行交易情况修正； 5、日期修正计算错误；6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；9、计算结果有错；10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（房地产估价理论与方法P127）； 二、收益法1、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入情况确定）；2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）；7、计算费用时，房产税应按租金12%计算；8、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）（房地产估价理论与方法P199）；10、某些计费基数未说明基数数值的来源11、资本化率的选取未说明求取方法和来源；12、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率）；13、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）；14、计算错误 15、最终综合确定估价结果时没说明理由。16、评估结论没有大写；17、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）；18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 三、假设开发法房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；2、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）； 3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。（如：销售税费一般不计息）；4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算；5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。四、成本法（未考过）房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1、费用构成不完整，漏项（如：缺正常利税）；2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）； 3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本开发成本管理费用）；4、 成本法计算贷款利息时计息期有错；5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）；6、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）； 7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（房地产估价理论与方法P145）A.直接成本利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本）B.投资利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本+管理费用）C.成本利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费）D.销售利润率对应的基数: （开发完成后的房地产价值）8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计（1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计；（2）建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（房地产估价理论与方法P165）9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适房地产估价报告常见错误(写于2003年，看时注意变化)自己已经通过了，看到这么多人还在备考，从箱子底拿出来，给大家看，祝大家好运!估价报告书常见错误一、 不完整估价报告书不完整：根据要求应该有8项1、 封面2、 目录3、 致委托方函4、 估价师声明5、 估价的假设条件6、 估价结果报告7、 估价技术报告8、 附件二、 漏项（一） 估价结果报告书漏项1、 委托方2、 估价方3、 估价对象4、 估价目的5、 估价时点6、 价值定义7、 估价依据8、 估价原则9、 估价方法10、估价结果11、估价人员12、作业日期13、报告应用有效期（二） 估价技术报告书漏项1、个别因素分析（见八）2、区域因素分析（见八）3、市场背景分析（过去市场、现在市场、可预见未来的本地区本类房地产市场分析）4、最高最佳使用分析5、估价方法的运用：估价技术思路、选用估价方法的理由；6、估价测算过程7、估价结论的确定：估价对象描述应包括自然状况和权益状况：土地应说明：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文、规划限制条件、利用现状、权属状况等；建筑物应说明：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、修养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况等。三、 描述不清错误：（一） 权益方面：1、 土地使用人2、 土地使用的性质（出让、划拨；长期用地还是临时用地；何时取得、取得方式、法律文书证明等）3、 土地使用年限4、 土地的规划用途5、 有无土地使用权证、所用证6、 是否共有、部分产权7、 产权有无争议（一） 土地物理状况方面1、 土地“生熟”程度描述不清2、 土地地价类别交代不清（几类用地、商业、工业）3、 土地用途交代不清（商、工、住宅）4、 建筑容率不清5、 建筑密度不清6、 绿化比例不清其中（3、4、5、6为规划中确定的指标，以规划审批件为准，不可假设）（二） 房地产中的土地：1、 土地面积、形状等2、 土地四至（1、2归类为一个错误）（三） 建筑物方面：1、 房屋用途不清（如有土地用途，视为清晰）2、 房屋结构不清（房屋层数）3、 房屋建成年代不清4、 房屋的状况（分为完整、在建工程）5、 房屋装修（主要指宾馆、洒店，住宅不用交代）（2，3错误可描述为建筑物实物状况交代不清）四、 选用估价方法错误：选用估价方法应遵循的原则1、 有大量可比实例（选用市场比较法，并以该法为主）2、 具有预期收益（收益法作为其中一个方法）3、 具有开发或待开发潜力（选用假设开发法）4、 无上述条件的选用成本法五、 估价路线方面常见错误：（一）损害赔偿房地产评估1、 损害前和损害后房地产状况掌握不清2、 没有考虑间接损失（残值清理费用、造成收益下降）（二）拍卖底价的评估1、 强制处分对房地产价格的影响；2、 快速变现使交易价格相对正常价格较低；3、 市场需求面、推广力度小，造成成效价格低于正常价格；4、 消费者心理因素；5、 购买者需额外支出（支付拍卖机构的佣金）6、 技术路线：首先确定正常市场价格；分析拍卖市场成交价格水平与正常市场价格水平的调减幅度；按照这个偏低的幅度对估价结果调减。调减幅度来源：源自拍卖市场价格水平与正常房地产价格水平的比较（三）旧房地产评估估价对象的状况，应对重置价标准进行必要修正（四）比较法、收益法评估时不应该扣除折旧注：1、交易实例选取时成新率与估价对象不一致不能用2、同等来源、同等规模收益与估价对象创造收益应等同（五）房地产保险评估1、 不能考虑土地的价值；2、 保险事故后损失评估时，应考虑估价范围是否包括间接损失，并在估价时说明是否包括间接损失；3、 投保时的估价可按房产的投保的实际价值确定，也可按保险事故发生时的实际价值；4、 可修复，宜采用修复的费用为损失价值；不可修复的，特别注意扣减房地产受损后的残余价值；（六）划拨国有土地房地产抵押评估应注重预期风险（预期风险会降低估价对象的价值的因素应考虑，预期不确定的收益或升值较少或不考虑）；分析市场变现能力；应考虑抵押期间的耗损；应考虑扣除上缴国家土地使用权出让金部分（七）司法诉讼评估应当注意委托人要求评估的评估时点时的房地产状况和市场状况（八）运用各种方法评估的结果应当进行综合处理，如有调整，应阐述理由（多种估价方法结果综合取平均值；数学方法求取综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素；结果的取整； 确认结果）（九）房地产合并估价：1、 合并前后价格的计算要客观、准确2、 增值额的分配要准确、合理，应遵循估价中的贡献原则来确定；（按各自的单价为基础分配；各自的面积为基础分配；各自的总价为基础分配）（十）各参数选择应说明理由六、估价方法运用错误：（一）比较法难点：交易修正1、 选择的可比实例描述不清（1）、交易日期描述不清（2）、交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）（3）、交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）（4）、交易房地产状况不清（现房、期房、结构、装修等）（5）、付款方式（一次性、分期）（6）、交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）上述，一点描述不清为一错点。2、 选择可比实例可比性差（1）、相同地区或同一供求圈内（2）、用途应相同（3）、建筑结构相同（4）、建筑规模应相当（5）、权利性质应相同（主要是土地）（6）、交易类型与估价目的应相同（7）、可比实例交易成交日期与估价时点应接近（8）、交换价格可修正为正常交易价格3、 四项修正错误：单项修正不超过20%，综合修正不超过30%；综合修正=各项修正幅度绝对值和只有这样交易实例才可能修正为正常价格4、 系数修正方面的错误（1）、修正项目错误：（2）、修正方向错误：分子、分母修正颠倒（日期为分子，其它为分母）；修正上下方向调整错误；5、 可比实例房地产状况的修正应采取交易当时的状况6、 交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平（主要是汇率选取）7、 加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾：交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大；区域因素、个别因素较差，权数应小；（二）收益法难点：各扣除项目的界定；资本化率的确定1、 确定纯收益常见错误：出租型房地产：（1）收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入（2）出租房地产，扣除项目应符合规定（根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等）（3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用合同约定的租金，之外要采用客观租金）（4）不采用实际收益， 而采取客观收益；（5）考虑出租率；（6）收益中应包括有形、无形收益自营型房地产：（1）、扣除项目一定全面经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金-管理费用-财务费用-商业利润生产型净收益=销售收-生产成本-销售费用-销售税金-管理费用-财务费用-厂商利润（2）、注意收益的客观性（3）、扣除设备带来的收益（4）、考虑扣掉不属房地产带来的收益（5）、注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂；配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格2、 资本化率选用常见错误：（1）资本化率选用的方法要正确（2）注意资本化率的客观性（3）注意说明资本化率的来源（4）不要采用非本类房地产的资本化率（5）要侧重投资收益率（投资收益率、XX增加率等应用投资）3、 有效收益年限的确定的错误：（1）没有特殊说明将房屋的耐用年限、土地使用期为寿命年限（2）带租约的，应考虑租约期与非租约期的区别（3）不能将房地产的建设期作为收益年限（4）确定有效收益年限理由要充分（三）成本法难点：折旧的求取（1）注意各项费用的客观性（2）房地产价格构成内容要全面（6大项：土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税金+开发利润）（3）注意销售税金的计算基数和税率的采用（4）投资利息和利润的计算基数要正确（5）利润率与计算基数要对应直接成本利润率基数：土地取得成本+开发成本投资利润率基数：土地取得成本+开发成本+管理费用成本利润率基数：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用（6）计算折旧时应考虑经济和功能的折旧（7）分宗转让土地要考虑转让比例（应以净地面积计算）净地面积=土地总面积-道路-绿地（四）假设开发法难点：利润的估算；对象开发完成后的价格最基本公式：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资购买待开发房地产负担的税费（1）推测未来楼价方法要正确：对于出售的房地产，可采取比较法；对于出租或自营的房地产，采用收益法；（2）要体现最高最佳使用原则（3）注意计算参数的客观性（4）计算时不要漏项（5）静态分析时注意各参数的取值（开发利润、投资利息的取值基数与成本法一样）投资利息计算项目：待开发房地产的价值、投资购买待开发房产应负担的税费、开发成本、管理费用，销售税费一般不计息。（6）现金流量法计算注意的问题开发投入的时间和比例；销售时间、估价时点；不包括利息和利润。（五）基准地价修正法难点：基准地价的求取；把握基准地价的内涵七、其他常见错误：1、 确定估价结果的理由不充分：“根据上述计算为XXX”属不充分。估价结果需要有理由来支持（估价原则、估价人员周密计算、根据本房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果）2、 最终结果应说明总价并大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。3、 房地产抵押评估值时，应当说明市场风险和短期处分对未来房地产价格的影响4、 划拨地使用权房地产抵押，要说明土地使用权出让金由谁负担（一般是房地产权利人）5、 处理房地产纠分的估价，应说明产生纠纷的理由6、 注意语言的确切性（报告书用词要中性）7、 强制拍卖底价评估时要考虑短期内强制处分标的物时造成的价格折减；土地出让拍卖则可以采用公开市场价值标准；8、 房屋租赁价格评估时应考虑租约对估价的影响；划拨地上营利性房地产租赁评估应确定土地收益中的国家部分。八、各类型房地产区域因素及个别因素：（一）居住房地产1、 个别因素：建筑结构、类型、等级；装修；设施与设备；质量；朝向与楼层；2、 区域因素：交通条件；生活服务设施；教育配套设施；环境质量；（二）商业房地产1、 个别因素：临街状况；内部格局；楼层；面积；装修；转租的可能性2、 区域因素：繁华程度；交通条件；（三）商务办公房产：1、 个别因素：外观；内部装修；设备、设施；是否具有智能化办公条件；物业管理；满足不同公司的不同需要；2、 区域因素：是否位于中央商务区或政府机构附近；交通条件；周围环境（四）旅馆房地产：1、 个别因素：设备设施和用具；经营管理2、 区别因素：交通条件；周围环境；案例分析解题思路一、综述：1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。第一节：问答及单选题:问答题答题技巧：1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。2、另外，问答题一般每题都有35个小点，在数量上也要有个底。3、条理清楚，论点突出，明显4、结构清晰：一、 房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。1、什么是技术路线？路线的三个方面 价格内涵，由目的确定 估价思路，由原则原理确定 估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。2、技术路线与估价要求事项的关系？与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6） 与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。 与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。 a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。d、估价对象状况（空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、旧建房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估含有其它资产的房地产）与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线的确定过程： 确定估价的基本事项（对象、目的、时点）； 确定价格内涵（一定要先说清楚）； 选择适宜方法、途径 方法应用要点或者需要特殊处理的地方二、价格解释对价格有争议、疑惑（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？从因素入手 目的不同，价格类型不同； 时点不同，价格不同。（动态价格）； 交易状况是否变化； 估价原则是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑； 估价方法两个机构评估，不同方法产生价格差异三、 资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）1、 一般资料： （1） 项目的有关资料：估价目的（委托方提供）；委托方基本情况（法人、住址、联系电话）； 项目有关文件。（2） 估价时点房地产市场状况的资料： 一般性的； 地区性的； 本类型房地产资料（商业、特殊物业）（3） 估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况（4） 估价对象区域条件资料： 交通。 环境。 繁华程度。 （5） 相关法律、法规、政策。2、 不同估价方法应收集的主要资料（四章191）（1） 市场法： 交易实例及实例房地产状况。 不同交易情况价格差异的资料。 房地产价格指数及利率方面的资料。 房地产状况修正的有关技术资料。（2） 成本法： 土地取得成本方面的资料。 土地开发和房屋建设方面的资料。 管理费用方面的资料。 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。 建筑物的折旧方面的资料。（3） 收益法： 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。 折旧、剩余收益年限等资料。 报酬率方面的资料。（4） 假设开发法： 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。 同类房地产市场售价。 同类项目开发周期、开发费用。 同类项目开发利润或收益资料。 折现率确定的有关资料。第二节估价报告指错一、答题技巧1、指错题指出的错误根本不只13处，这样的情况下应该如何取舍？“这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分！2、揣摩评卷人的心理3、先理草稿，再答题二、答题思路（一） 阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果（二） 错误类型1、不全面。缺有效期、价格内涵、资质等；假设限制条件；估价依据、基准地价、估价人员现场调查；估价结果。2、不规范。术语不规范； 表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；错别字。3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。 时间修正未说明市场状况分析。 比准价格的未说明理由。如加权、平均。 各种方法最后综合取值的理论依据。4、不一致。结果报告与技术报告不一致；两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；推理说明与结论不一致。、 不正确。每一项描述不正确（评估目的）；推理分析不正确（与常理相悖）；方法选用不正确；技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程） （三） 常见错误一、报告书不完整（共8项内容）1. 封面2. 目录3. 致委托方函：时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章4. 估价师声明5. 估价假设和限制条件 说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设）； 他项权利（抵押权对资产的影响）； 特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。6. 估价结果报告7. 估价技术报告8. 附件二、估价结果报告书漏项（共13项内容）一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）三)估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中：对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）另外注意：1) 土地使用权人交代不清2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）4) 是否具有土地使用权证没有交代5) 是否具有房屋所有权证没有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物结构交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）10) 房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）11）面积前后不符，分部之和不符合总面积；12）建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）着重察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）估价时点是否准确（注意各种估价目的房地产估价的估价时点）与后面引用的时间数据是否吻合。（交易时间修正、汇率）六) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）采用公开市场价值标准，还是特殊估价七) 估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）（提供与估价目的、估价对象类型及数据有关1、 估价规范2、委托书3、少重要法规八) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）（缺少与估价方法对应原则）九) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定6、缺少估价方法定义十） 估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）（1）评估结果中没有说明币种，没有写成大写。（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）缺少单价或总价十一) 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）十二) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）十三) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）以估价报告完成时间开始三、估价技术报告漏项（共7项内容）一) 个别因素分析注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）商业：临街状况、内部格局、楼层、面积、装修住宅：建筑物结构、类型、式样，设施、设备，质量，朝向、楼层。工业：用地面积、地质水文条件二) 区域因素分析（注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）商业：繁华程度、交通条件住宅：交通条件、生活服务设施、公用设施、环境状况。工业：区域：交通、基础、地理位置三) 市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）四) 最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）五) 估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）1、未说明选用方法理由，六) 估价