房地产司法拍卖估价报告.doc

房地产司法拍卖估价报告估价项目名称：肖修成名下位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产市场价值评估估价委托人：河北省献县人民法院估价机构：中山市联诚房地产与土地评估有限公司注册房地产估价师：卢文锋（注册号：4420070111）吴文才（注册号：4420150012）估价报告出具日期： 2017年12月11日 估价报告编号：（2017）中联评字第120822号致委托人函河北省献县人民法院：承蒙受托，我们对估价对象的市场价值进行了评估，现将要点报告如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用面积为679.6平方米。（二）估价目的：为委托方确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：2017年11月14日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7,070,800元），欠费及税率表如下：序号评估项目名称建筑面积房地产单价 (元/)房地产市场价值(元)（）1中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房353.54200007070800房地产欠款（1）房地产欠费情况A、物业管理费2.2元/月14000.22元B、水费元0C、电费元0D、煤气费元0E、物业维修基金30 元/0【特别事项说明：买、卖双方过户税费及房屋欠款为估价师咨询国土局、税局、小区物业管理、供电局等公开的数据大概估算，实际数额应以相关单位实际收取数为准。】 【报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见估价结果报告。】 法定代表人：中山市联诚房地产与土地评估有限公司 2017年12月11日（税率表见下页）税率表：税种转让类型个人单位转让方增值税非住宅(转让收入-房产购置原价)5%(转让收入-房产购置原价)5%住宅未满2年，转让收入5%超过2年(含)，免征城市维护建设税住宅、非住宅增值税税额7%（城区(注)）或5%(镇区）教育费附加住宅、非住宅增值税税额3%地方教育附加住宅、非住宅增值税税额2%个人所得税住宅(转让收入-住房原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)20%无未提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入的3%核定征收转让五年唯一生活用房免征非住宅(转让收入-房屋原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)20%未提供完整、准确的房屋原值凭证，按房屋转让收入的3%核定征收企业所得税住宅、非住宅无非本省企业无法提供外出经营证明或国税征收企业所得税证明的按转让收入3%核定征收土地增值税住宅免征增值额四级超率累进税率-扣除项目金额速算扣除系数；既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的5%（普通住宅）或5.5%（其他房产）核定征收非住宅增值额四级超率累进税率-扣除项目金额速算扣除系数（注）增值额=房产转让收入-重置成本价成新度折扣率-取得土地使用权所支付的地价款和费用-转让环节缴纳的税金不能提供房屋及建筑物重置价格评估报告的，增值额=房产转让收入-购房发票所载金额1+从购买年度起至转让年度止的间隔年数5%-转让环节缴纳的税金不能提供房屋及建筑物重置评估价格报告的，又不能提供发票的。按转让收入的5.5%征收率征收印花税住宅免征合同金额0.05%非住宅合同金额0.05%受让方契税住宅家庭唯一住房90及以下成交价格1%成交价格3%90以上成交价格1.5%家庭第二套改善性住房90及以下成交价格1%90以上成交价格2%家庭二套以上住房成交价格3%非住宅成交价格3%印花税住宅免征合同金额0.05%非住宅合同金额0.05%注：城区指东区（含五桂山）、石岐区、西区、南区、开发区 增值额=转让收入-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额100%，根据增值率确定使用税率，税率表如下：档次级距税率速算扣除数应纳税额计算公式1增值率50%30%0增值额30%250%增值率100%40%5%增值额40%-扣除项目金额5%3100%200%60%35%增值额60%-扣除项目金额35%目 录 一、注册房地产估价师声明5二、估价的假设和限制条件6三、房地产估价结果报告8（一）估价委托人：8（二）房地产估价机构：8（三）估价目的：8（四）估价对象：8（五）价值时点：9（六）价值类型：9（七）估价原则：9（八）估价依据：10（九）估价方法：10（十）估价结果：11（十一）注册房地产估价师：12（十二）实地查勘期：12（十三）估价作业期：12四、附件13（一）估价对象实地查勘照片（二）估价对象位置示意图（三）估价对象权属证明复印件（四）房地产估价机构营业执照复印件和估价资质证书复印件（五）注册房地产估价师估价资格证书复印件注册房地产估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502912015）以及房地产估价基本术语标准GB/T50899对估价对象进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们于2017年12月11日已对本估价报告中估价对象的建筑结构、外观状况进行了实地查看并进行记录，但因委托方原因，未能进入室内进行现场勘查，室内照片为估价人员从门窗隔着玻璃门进行拍摄，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因委托人提供的资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对建筑物结构质量进行鉴定的责任。六、本估价报告中评估对象没有涉及其它特殊专业，故没有人对估价报告提供重要的专业帮助。七、委托人提供的估价对象的建筑面积和权属资料等是本次估价的重要依据，对于资料的真实性和准确性由委托人负责。 八、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定应以有关管理部门认定为准。注册房地产估价师：卢文锋 注册房地产估价师：吴文才 （项目负责人） （报告复核人）注册号：4420070111 注册号：4420150012签名： 签名： 2017年12月11日估价的假设和限制条件一、一般事项假设：（一）本次估价的假设前提：1、市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。2、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。3、洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。4、不考虑特殊买家的附加出价。（二）本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金，如果至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。（三）本次评估，评估人员根据现场实际情况，仅对地面建筑部分外观进行实地查勘，未对估价对象做建筑物基础和结构上、地下管线等隐蔽工程的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构、地下管线等隐蔽部位方面的重大质量问题。（四）本次评估，我司未对估价对象进行实地测量，建筑面积以委托方提供的中山市不动产登记资料证明表上所记载的面积为评估依据；若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。（五）本次评估，以委托方提供的中山市不动产登记资料证明表上注明的资料为依据，若其权属存在不相符情况，应以实际情况为准。二、未定事项假设本次评估的是房地产市场价值，对于在交付中可能会涉及买、卖双方税费或欠款及其他相关专业费用及手续费用（如诉讼费或拍卖佣金在此不作考虑）。经咨询物业管理公司，该房地产欠缴物业管理费共14000.22元（物业公司暂不收滞纳金），欠费周期为2016年6月至2017年11月，因房屋尚未入住，尚未有其他费用产生。关于买、卖双方的相关税费以及欠费，为估价师大致了解的情况，仅供参考，实际发生的金额以相关部门及单位实际收取数额为准，请报告书使用者进一步调查及确认，由此产生的影响，我方不承担责任。三、背离事实假设我们于2017年11月30日已对估价对象进行了实地勘察，而据委托方要求，评估基准日（即价值时点）设定为委托评估日，因此，本次评估以2017年11月14日作为价值时点，并假设价值时点估价对象的建筑物状况与实际勘查之日的现状一致，且对评估的市场价值并无影响。四、不相一致假设本次估价对象设有抵押权，假设估价对象于价值时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。五、依据不足假设本次评估，因委托方原因，估价人员未能进入室内进行现场勘查，室内状况以及照片为估价人员从室外通过门窗玻璃观察及拍摄（仅首层），对于室内具体状况不能明确，基于以上情况，假设该房地产为毛坯状况进行考虑。六、估价报告使用限制：（一）本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于价值时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予以充分考虑。（二）本估价报告仅为本次委托当事人提供估价对象于价值时点以及估价目的下提供参考依据，不作它用。如果改变估价目的或若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。（三）房地产使用过程中若维护管理不当或遭到人为破坏，有可能降低该房地产的价值。（四）本报告专为委托人及相关权利人使用，应在合法前提下使用报告书，不得向估价报告审查部门以外的无关单位和个人提供。除因拍卖的需要外，未经本公司同意，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。（五）本报告使用期限为一年（即自2017年12月11日至2018年12月10日止），随着时间及市场情况的变化，估价结果需作相应的调整。超过此使用期限使用本报告书的，我公司对其后果不承担任何责任。房地产司法拍卖估价结果报告（2017）中联评字第120822号一、 估价委托人：名称：河北省献县人民法院二、估价方：中山市联诚房地产与土地评估有限公司。 法人代表：黎崇发。房地产估价机构备案证书，编号：粤房估备字贰1100001。备案等级：贰级。 地址：中山市石岐区孙文东路富兴街12-18号二层7卡商铺。电话号码：88327967、88332621。三、估价目的： 为委托方确定房地产市场价值提供参考依据。四、估价对象：本次评估对象为位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用面积为679.6平方米。具体情况如下：1、房地产权利状况：因贵院受理刘运宽与肖修成民间借贷纠纷一案的需要，我方接受贵院委托【编号为（2017）献法评字第541号】，对肖修成名下位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产的市场价值进行评估。根据委托方提供的评估委托书、中山市不动产登记资料证明表记载，估价对象房地产权利人为肖修成，其土地使用权类型为国有出让用地，批准用途为商品住宅，使用期限至2066年7月27日止，登记时间为20110314，土地证号为国（2011）易2500450。房屋规划用途为住宅，所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，登记时间为20110314。建筑面积为353.54平方米，房产证号为0211018871。该宗房地产设有抵押权，抵押权人为东亚银行（中国）有限公司深圳分行，他项权证号为粤房地他项权证中府字第0114005990号，抵押金额为人民币7,000,000元，抵押日期/登记时间为20140311，属最高额抵押，抵押金额超出抵押物价值，超出部分不具优先受偿权，目前该宗房地产被多个查封机关多轮候查封。2、区域、位置及环境：估价对象位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房，位于南朗镇翠亨新城范围，京珠接驳线下栅检查站前30米的锦绣海湾城内，享有政府规划20000亩翠亨温泉度假新规划配套，其西临广澳高速公路，南与珠海市交界，附近有雅居乐山海郡、碧桂园保利天启、孙中山故居、长平市场等。锦绣海湾城为一大型楼盘，分多期开发，主要为联排别墅、双拼别墅以及高层洋房，小区内设有尊贵会所、泳池、网球场、篮球场、公寓、酒店、风情商业街、海湾大酒楼、温泉休闲中心、24小时安管巡逻、红外线监控管理和全封闭式独立管理，对外交通较方便；估价对象属锦绣海湾城观海园范围内，小区内物业管理完善，绿化率高，居住环境较好，基础设施及公共设施配套完善，目前周边商业氛围较淡，欠缺商业配套设施。3、房地产状况：经实地勘察，估价对象土地面积为679.6平方米，宗地形状较规则，大至呈长方形，西南临小区水泥路，东南临相邻别墅，东北至景观河，西北至相邻别墅（建筑物相连），宗地西南侧为别墅及屋前庭院，东北侧为花园草地，种有少量景观树，东南侧、西北侧均有围栏相隔。现地上建有一幢钢筋混凝土结构3层的双拼别墅，约于2010年建成，建筑面积为353.54平方米，其外墙刷墙漆，装铝合金窗，室内地面为水泥面，现为毛坯状况，尚未装修入住；房产维护保养情况较好，水、电、通讯等配套设施接至该屋外。4、估价对象范围的界定：估价对象是指肖修成名下位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产，估价对象范围包括土地使用权、房屋所有权，不含室内动产、债权债务等其他财产或者权益。五、价值时点：2017年11月14日，此价值时点为委托评估之日。六、价值类型：房地产市场价值：在公开市场上最可能形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。七、估价原则：（一）独立、客观、公正原则。评估价值对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。（二）合法原则。以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值。（三）价值时点原则。评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值。（四）替代原则。评估价值与估价对象的类似房地产在同一条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。（五）最高最佳使用原则。评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。八、估价依据：（一）法律、法规和政策性文件 1、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第29号）； 2、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）； 3、中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第46号）； 4、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号）； 5、中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第51号）； 6、中华人民共和国土地管理法实施条例； 7、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。（二）技术标准、规程、规范 1、房地产估价规范（GB/T50291-2015）； 2、房地产估价基本术语标准（GB/T 508992013）； 3、房地产抵押估价指导意见； 4、城市房地产抵押管理办法 5、中山市2015年土地基准地价 （三）估价委托人提供的有关资料及房地产估价机构和注册房地产估价师所搜集掌握的有关资料。九、估价方法： 估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，结合估价对象的实际情况，采用了比较法及成本法进行评估：1、比较法，是将估价对象房地产与在价值时点近期发生了交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。计算公式：评估价值=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数2、成本法，采用重置成本并结合房地产新旧保养状况综合考虑折旧而得出房地产的价值，其中，土地重置成本通过求取土地的重新购建价格求取，房屋根据待评估房产的设计、建造标准和材料等现实情况，采用价值时点的建筑材料和建筑技术，按价值时点的价格水平重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物所需资金，包括各项必要成本费用、应纳税金及正常开发利润等，确定建筑物的重置完全价值。以建筑物的规定使用年限和已使用年限为基础，依据建筑物的维护保养及使用情况，采用直线法和实际观察法，综合确定成新率，从而计算出房屋的评估价值。十、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7,070,800元），欠费及税率表如下：序号评估项目名称建筑面积房地产单价 (元/)房地产市场价值(元)（）1中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房353.54200007070800房地产欠款房地产欠费情况A、物业管理费2.2元/月14000.22元B、水费元0C、电费元0D、煤气费元0E、物业维修基金30 元/0税率表：税种转让类型个人单位转让方增值税非住宅(转让收入-房产购置原价)5%(转让收入-房产购置原价)5%住宅未满2年，转让收入5%超过2年(含)，免征城市维护建设税住宅、非住宅增值税税额7%（城区(注)）或5%(镇区）教育费附加住宅、非住宅增值税税额3%地方教育附加住宅、非住宅增值税税额2%个人所得税住宅(转让收入-住房原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)20%无未提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入的3%核定征收转让五年唯一生活用房免征非住宅(转让收入-房屋原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)20%未提供完整、准确的房屋原值凭证，按房屋转让收入的3%核定征收企业所得税住宅、非住宅无非本省企业无法提供外出经营证明或国税征收企业所得税证明的按转让收入3%核定征收土地增值税住宅免征增值额四级超率累进税率-扣除项目金额速算扣除系数；既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的5%（普通住宅）或5.5%（其他房产）核定征收非住宅增值额四级超率累进税率-扣除项目金额速算扣除系数（注）增值额=房产转让收入-重置成本价成新度折扣率-取得土地使用权所支付的地价款和费用-转让环节缴