房地产企业资金筹集管理.ppt

房地产财务管理,长春工程学院管理学院,2011年3月,第3章 房地产企业资金筹集管理,3.1 房地产企业筹资概述,3.1.1 企业筹集资金的含义与动机,1.筹资的概念P40 资金筹集是房地产企业组建和开发经营的必要条件，是财务活动的起点。 2.筹资的动机 新建；扩张；偿债；调整资本结构,筹资动机例题：,某企业扩张筹资前的资产负债状况如表A栏所示,不同动机的筹资行为和结果：,该企业现筹资450万元，其中长期借款400万元，所有者权益投入50万元，用于增加设备价值150万元，增加存货300万元，其它项目不变。则扩张后的资产负债状况如表B栏所示； 现企业应付帐款有200万元到期，长期借款中有300万元到期，因此借入短期借款500万元偿还到期债务，则偿债筹资后的资产负债状况如表C栏所示； 150万元货币资金未动用,偿债筹资有两种情形：,调整性偿债筹资； 恶化性偿债筹资。,混合筹资动机,上例,我国房地产企业融资现状,政策层面 具体表现： 1.融资途径单一 2.直接融资比重低，融资结构不合理 3.融资环境不健全 4.相关立法不完善,3.1.2 筹集资金的分类,按所筹资金的来源不同分类 权益资金（资本金、资本公积金、盈余公积金、 未分配利润） 债务资金（各种债券、应付借款、应付票据） 按筹资使用期限的长短分类 长期资金（吸收直接投资、长期股票债券、长期借款、融资租赁） 短期资金（短期借款、商业信用、发行融资券） 特点比较P41-42,资本公积金来源,概念：是在公司的生产经营之外，由资本、资产 本身及其他原因形成的股东权益收入。 投资者实缴出资额超出其资本金的差额，包括资本溢价和股票溢价（是上市公司最主要的公积金来源） 接受捐赠的资产 外币资本的折算差额 债务重组收益（包括因合并而接受的其他公司资产净额）,3.1.3 筹资渠道与筹资方式,3.1.4 筹集资金的原则,根据资金需要，合理确定筹资规模 合理选择资金渠道，力求降低资金成本 研究资金投向，讲求资金使用效益 适度负债经营，防范筹资风险 研究资金时间价值，及时筹措原则,当前房企的主要融资方式,1.自有资金：现金、应收票据、可抵押或贴现的股票债券、可立即出售的现房等； 2.预收账款：购房定金和建设单位的预投建设资金； 3.上市直接融资：直接上市或借壳上市，定向增发、公开增发、配股等； 4.合作开发：土地和资金的结合促成中中合作、中外合作、中外合资等。 5.REITs（Real Estate Investment Trusts）：由房地产投资信托基金公司以发行收益凭证（普通股、商业票据、债券）的方式汇集特定多数投资者的资金，后将资金委托房地产开发公司负责投资标的的开发管理和销售，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。,当前房企的主要融资方式,6.银行贷款：包括信用贷款和房地产抵押贷款等；未来银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种将层出不穷且不断完善，但目前房地产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。 7.工程承包融资：承包商带资承包，开发商按合同还款付息； 8.融资租赁； 9.回租：开发商以低于物业市场价的价格出售自有物业（一般融资比例高于75%）同时约定回租条款，租金亦低于市场租金； 10.回购：思路同上（一般融资比例高于80%），同时约定回购条款，还本付息（高于抵押贷款利率）； 11.发行债券；,当前房企的主要融资方式,12. “夹层融资”(mezzanine financing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。 夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。该模式大量采用基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。 13.私募股权融资：私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。,当前房企的主要融资方式,14. 典当融资：是中小规模开发商的一种替补融资手段。短期小金额资金融通的过程中， 典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模小而融资成本高。现房、期房、在建工程均可设典； 15.海外地产基金：目前外资地产基金进入国内资本市场一般有收购、股权投资、独立开发等形式； 16.卖方信贷：由房地产开发商（有一定实力）提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息。开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，风险的承担者由银行变成了开发商。同时，开发商变间接融资为直接融资，吸纳了购房者一定比例首付款（融资）。,3.2 权益资金的筹集, 法定资本金制度 国家围绕资本金的筹集、管理和所有者的责权利等方面所作的法律规范。,国家规定开办企业必须 筹集的最低资本金数额,建立资本金制度的意义 保障所有者权益，实现企业自负盈亏,资本金的构成,国家资本金 法人资本金 个人资本金 外商资本金,3.2.1 吸收直接投资,原则：共同投资、共同经营、共担风险、共享利润 一般为非股份制企业使用 吸收的非货币投资应符合有关规定和企业的需要 吸收的非货币投资应进行合理的估价,1. 吸收直接投资的种类（特点P46）,吸收国家投资：国家资本金 吸收法人投资：法人资本金 吸收个人投资：个人资本金 吸收外商投资：外商资本金,2. 吸收直接投资的出资方式,（1）以现金出资 （2）以非现金出资 以实物出资：房屋、建筑物、设备等固定资产和燃料、材料、产品等流动资产投资。 以土地使用权出资 以无形资产出资：专有技术、专利权、商标权等,3. 吸收直接投资的优缺点,（1）优点 方式灵活，有利于尽快形成生产能力 财务风险低 （2）缺点 资金成本高 企业控制权分散 产权关系不明晰，不利于流动和重组,资本金保全制度：在企业经营期内，投资者 除依法转让外，一般不得收回投资。,3.2.2 股份有限公司资本金的筹集,发行股票, 股票的分类 1.普通股和优先股（我国没有）P52 2.记名股票和无记名股票 3.A股、B股、H股、N股 4.面值股票和无面值股票 5.国家股、法人股、个人股 国际市场上股票根据所内涵的权利不同又区分为多个种类，如优先股还分为参与优先和非参与优先、积累与非积累、可转换与不可转换、可回收与不可回收等几大类，有无限的创新空间,股份制公司的筹资方式为发行股票,发行普通股普通股及其股东权利,普通股是股份有限公司发行的无特别权利的股份，也是最基本、最标准的股份。 股东的主要权利： 出席或委托代理人出席股东大会，并以公司章程行使表决权 股份转让权 股利分配请求权 对公司账目和股东大会决议的审查权和对公司事务的质询权 分配公司剩余财产的权利 公司章程规定的其他权利,发行普通股股票发行的规定与条件,每股金额相等。 发行价格不得低于票面金额 股票应载明有关股票的重要事项 向发起人、国家授权投资的机构、法人发行的股票，应当为记名股票 记名股票与不记名股票的记载 公司发行新股的条件 公司发行新股，应由股东大会作出有关决议,发行普通股设立发行的程序,提出募股申请； 公告招股说明书、制作认股书、签订承销协议和代收股款协议； 招认股份、交纳股款； 召开创立大会，选举董事会、监事会； 办理设立登记，交割股票,发行普通股增资发行的程序,股东大会作出发行新股的决议 由董事会提出申请并经批准 公告新股招股说明书和财务会计报表及附属明细表，与证券经营机构签署承销合同，定向募集时向新股认购人发出认购公告或通知 招认股份，缴纳股款 改组董事会、监事会，办理变更登记并向社会公告,发行普通股上市,股票上市的有利影响P49 股票上市的不利影响P50 上市的暂停与终止 股本总额、股权分布等发生变化，不再具备上市条件（限期未消除的终止上市） 不按规定公开其财务状况或做虚假记载（后果严重的终止上市） 有重大违法行为（后果严重的终止上市） 最近3年连续亏损（限期未消除的终止上市） 公司解散、依法被责令关闭、破产的，终止,3.2.3 股份有限公司发行认股权证,认股权证的概念P52 认股权证的初始价值例3-1 P53,复利计息到期还本债券价值的计算P60,到期还本的面值按市场利率的折现 各期利息按市场利率的折现 以上二者之和,即：,3.2.4 留存收益筹资,1.留存收益的渠道 （1）盈余公积金（从净利润中提取）：根据其用途不同分为公益金和一般盈余公积两类。公益金专门用于公司职工福利设施的支出。 一般盈余公积又分为法定盈余公积金（依公司法提取）和任意盈余公积金（依企业需要提取） 企业提取的盈余公积可用于弥补亏损、扩大生产经营、转增资本或派送新股等。 （2）未分配利润：一是留待以后年度处理的利润；二是未指明特定用途的利润。,2.留存收益筹资的优缺点,优点： 1.资金成本相对普通股低（无资金筹集费，但有同样的资金占用费） 2.不分散控制权 3.增加公司信誉，提高举债能力 缺点： 1.筹资数额有限 2.资金使用受制约（如法定盈余公积）,3.3 负债资金的筹集,1.银行借款 2.发行企业债券 3.融资租赁 4.商业信用,3.3.1 银行借款,短期借款 时间短于或等于一年 长期借款 时间长于一年,1. 短期借款,是指企业向银行和其他非金融机构借入的期限在一年以内的借款。 在短期负债筹资中，短期借款的重要性仅次于商业信用。 优点：短期借款可以随企业的需要安排，便于灵活使用，且取得也较简便。 突出的缺点是短期内要归还，特别是在带有诸多附加条件的情况下更使风险加剧。,（1）短期借款的种类,按用途：生产周转借款、临时借款、结算借款 按偿还方式：一次性偿还借款、分期偿还借款 按利息支付方法： 收款法借款利随本清 贴现法借款先扣利息 加息法借款一次付贷，分期等额偿还本息 按有无担保：抵押借款、信用借款,短期借款的取得,举借短期借款，首先必须提出申请，经审查同意后借贷双方签订借款合同，注明借款的用途、金额、利率、期限、还款方式、违约责任等；然后根据借款合同办理借款手续；借款手续完毕，企业便可取得借款。,（2）短期借款的信用条件,信贷限额（协议规定的允许借款人借款的最高限额） 有效期通常为一年，也可根据情况延期一年 通常为银行的非法定性义务 周转信贷协定P55 法定义务，企业须对为使用部分付出承诺费 补偿性余额 企业要保持借款额一定百分比的最低存款余额,（2）短期借款的信用条件,借款抵押 贷款金额一般为抵押品市值的30%90% 利率较高； 动产抵押需收取抵押品管理的费用 偿还条件 到期一次偿还；贷款期内定期等额偿还 以实际交易为贷款条件 其他承诺 提供报表、保持适当财务比率等等,（3）短期借款的利息支付方式,收款法 借款到期时支付利息 贴现法 发放贷款时就先扣除利息 加息法 分期等额偿还是采用的复利计息收取方式 按名义利率和贷款本金计算出本利和，平均分摊到各偿还期内，不考虑时间价值,2. 长期借款,长期借款是指企业向银行或其他非银行金融机构借入的使用期超过一年的借款。 主要用于购建固定资产和满足长期流动资金占用的需要,（1）长期借款的种类,按提供的机构：政策性银行贷款、商业银行贷款、信托投资贷款、从财务公司取得的各种中长期贷款等等 按有无担保：信用贷款和抵押贷款 按用途： 基本建设借款：用于新建和改扩建等基建项目 专项借款：如更新改造借款、大修理借款、科技开发借款、小型技术措施借款、新产品试制借款、出口专项借款等等,（2）长期借款的申请条件,独立核算、自负盈亏、有法人资格 经营方向和业务范围符合国家产业政策，借款用途属于银行贷款办法规定的范围 借款单位具有一定的物资和财产保证，担保单位具有相应的经济实力 具有偿还贷款的能力 财务管理和经济核算制度健全 能提供项目投资的可研报告，资金使用效益及企业经济效益良好 企业自筹资金不少于总投资的30%,（3）长期借款的一般性保护条款,规定企业流动资金保持量，保持偿债能力 限制支付现金股利和再购入股票，限制现金外流 限制资本支出规模，不允许随意变卖固定资产 限制其他长期债务，防止其他优先求偿权 定期向银行提供财务报表 不准在正常情况下出售较多资产，保持开发能力 如期纳税和清偿其他到期债务，防止被罚款或产生滞纳金 不得提供其他的抵押或担保，避免被牵连负债 不准贴现票据和出售应收账款，避免或有负债 限制租赁资产的规模，防止巨额租金限制企业偿债能力,（4）长期借款的特殊性保护条款,贷款专款专用 不准企业投资于短期内不能收回资金的项目 限制企业高级职员的薪金和奖金总额 要求企业主要领导人在合同有效期间担任领导职务 要求企业主要领导人购买人身保险等等,（5）长期借款的筹资特点,筹资速度快（对比发行债券） 借款弹性大（用款条件可洽商） 借款成本较低（对比发行债券） 筹资风险高 限制性条款比较多，制约了企业的生产经营和借款的作用 筹资数量有限,3.3.2 发行公司债券,债券是经济主体为筹集资金而发行的，用以记载和反映债权债务关系的有价证券 由公司制企业发行的债券称为企业债券或公司债券，约定在一定期限内向债权人还本付息 房地产企业发行债券的目的通常是为建设大型项目筹集大笔的长期资金 期限通常超过一年,1. 债券种类,记名债券和不记名债券 抵押债券P59 和信用（无担保）债券 可转换公司债券和不可转换债券 无息公司债券（贴现发行的债券） 固定利率债券和浮动利率（抗通胀）债券 参加（利润分配）公司债券和不参加公司债券 可（提前）赎回公司债券和不可赎回公司债券 上市债券和非上市债券 到期一次债券和分期（附息票）债券 收益公司债券P59、附认股权债券、附属信用债券等等,2. 债券的发行,（1）发行资格和条件P59 （2）发行方式：私募（定向）发行和公募（非特定对象）发行,（3） 债券发行价格的确定,债券发行价格的决定因素,债券面值 F,债券票面利率 i,市场利率（投资回报率） k,债券期限 n,发行价格的构成 到期还本的面值按市场利率的折现 各期利息按市场利率的折现 以上二者之和,（3） 债券发行价格的确定,单利计息 复利计息,（3） 债券发行价格的确定,规律： ik 时，溢价发行 ik 时，折价发行 i=k 时，等价（平价）发行,（3） 债券发行价格的确定,3. 债券的信用等级和优缺点,信用等级（AAA到C九级，B以下为投机级） 国内五大信用评级机构中诚信国际，联合资信，大公国际，上海远东资信，上海新世纪评级； 美国三大信用评级机构穆迪、标准普尔和惠誉 优缺点 相对股票的筹资成本低 不分散控制权 筹资对象广、市场大 风险大、限制条件多，筹资额有限,3.3.3 融资租赁,定义：就是由融资租赁公司按承租单位要求融通资金购买机械设备，在较长的契约或合同期内提供给承租企业使用的信用性业务。 1. 融资租赁的业务特征 p62 承租人需申请；租赁期限超过标的经济寿命一半以上，多数合同接近资产的经济寿命；合同不得中途取消；出租人保有租赁资产的所有权，但承租人负责资产维护并计提折旧。,2.融资租赁的形式,（1）直接租赁 出租人：可以是制造商、租赁公司或金融公司 （2）售后租回 出售方（承租方）：房地产企业甲 购买方（出租方）：租赁公司等金融机构乙 （3）杠杆租赁：多针对价值巨大，租赁期超长的资金密集型资产,杠杆租赁示意,3. 融资租赁租金的计算,（1）租金的构成 融资租赁租金包括设备价款和租息两部分 租赁设备价款包括：设备买价、运输费、途中保险费、安装调试费 租息又分为租赁公司的融资成本、租赁手续费等 租赁公司的融资成本是对设备价值（贷款）的利息补偿 租赁手续费包括租赁公司的营业费和利润,3. 融资租赁租金的计算,（2）租金的支付形式 月付、季付、半年付、年付； 先付租金、后付租金； 等额支付、不等额支付。,3. 融资租赁租金的计算,（3）计算方法 平均分摊法：未考虑资金的时间价值,A：每次支付的租金； P：租赁设备的购置成本； S：设备预计残值（归出租方所有）； I：租赁融资的利息补偿； F：租赁手续费 N：租赁期限。,3. 融资租赁租金的计算,（3）计算方法 等额年金法：分为后付年金和先付年金两种情况,后付年金法,先付年金法,等额年金法例题,后付年金法,先付年金法,某房地产企业采用融资租赁方式于2010年1月从某租赁公司租入一台设备，价款40万元，租期8年，到期后设备归企业所有。采用18%的折现率计算租金。,4. 融资租赁的优缺点,筹资速度快 限制条款少 设备淘汰的风险小（一般由出租人负责设备过时风险） 分期负担租金，财务风险低 租金及折旧可在所得税前列支，减少税收负担 筹资成本相对借款或发行债券为高 定期支付的高额租金也会一定程度形成财务压力,3.3.4 商业信用,1.概念