龙湖地产2008年7月重庆龙湖业主和意向.ppt

重庆龙湖 业主和意向客户 对龙湖户型设计评价定性研究报告,2008年7月,战略与公司品牌部客户价值管理中心,研究背景,龙湖的房子？,2007年业主满意度调查数据显示，重庆业主对房屋设计满意度评价较低，其中又以“房间布局合理”评价较低。 由此，我们希望深入挖掘典型业主和意向客户对龙湖户型满意度较低的原因。,房屋设计在所有业务分布图的位置,重要性,“房间布局合理”在所有设计因子分布图的位置,表现,重要性,表现,后果 “龙湖重视外观和视觉效果，忽视业主的居住便利” “华而不实”、 “不周到”、 “不人性化” 现阶段，户型设计不是绝大多数首次购房者买不买龙湖的关键（首要因素为品牌、景观、物业），但却是业主事后评价龙湖“好不好”的重要维度。 “我们就是想以后在这里养老。但是这个根本就不符合要求这个房子的户型视野还是比较宽阔，就是内部结构不是很好自己住起来不舒服先不动他。等房市好一点的话就把他卖了我们就想换一套这个房子不能细想，越想越生气。”,后续深访 （深入访问 Deep Dive） 目的： - 细化业主和意向客户对龙湖户型的意见与批评，并深入挖掘其原因 - 探询业主和意向客户评价户型设计好坏的标准和原则 - 提出行动建议（户型改进的原则、方法、制度、体系）,研究方法： 小组座谈会（Focus Group Discussion）： 入户访谈（In-home Visit）：,3.2 受访者条件被严格界定： 高层；花园洋房；别墅 业主；意向业主（龙湖相应项目看房但最终未购买的意向客户） - 对于业主，要求具备以下条件： 是来自以上龙湖相应项目的自住非投资型业主 选择对龙湖该项目户型设计不满意的业主 每个高层项目对首购家庭、有小孩家庭、有老人家庭有配额要求； 类别墅项目对小孩家庭、有老人家庭有配额要求； 选择已经装修、入住的家庭 尽量选择入住时间较近（一年内）的家庭 选择家庭中购房决策者或参与决策者 选择表达能力较强的被访者 - 对于意向客户，要求具备以下条件： 均要求非龙湖业主（没有购买过任何龙湖的住宅） 来自以上龙湖相应项目销售案场到访的业主（拜访后没有购买意愿） 选择自住型客户，不选择投资型客户 选择对龙湖该项目户型设计不满意的业主 每个高层项目对首购家庭、有小孩家庭、有老人家庭有配额要求； 类别墅项目对小孩家庭、有老人家庭有配额要求； 选择家庭中购房决策者或参与决策者 选择表达能力较强的被访者,其中锁定的研究项目为： 1、高层项目：紫都城、观山水、春森彼岸、郦江（意向） 2、花园洋房项目：弗莱明戈、好望山、大城小院（意向）、江与城（意向）、睿城（意向） 3、别墅项目：蓝湖半山,反响热烈！ 10 人/场 X 4场 + 2-3人/户 X 14户 重庆公司研发、营销团队 集团运营及投资发展部产品中心 集团战略及公司品牌部,报告结构,A,B,C,D,细化业主和意向客户对龙湖户型的意见与批评,总结优秀户型设计的基本标准和原则,行动建议,深入挖掘户型设计问题的原因,研究结论：,1. 部分户型设计对装修、使用阶段“设身处地”的考虑不足 “ 设计师应该自己到厨房做做饭，就明白面积该要多大了。” 采光 空调 锅炉/热水器位置 房间面积分配 厨房位置 管线 入户门 细节：阳台、材料、煤气表、配饰,“我觉得书房的光线不好，任何时候，白天我也要开台灯。就是说我白天看书必须开灯。”,“这个卫生间、厨房、生活阳台的采光很差如果厨房的墙不是承重墙的话，就可以做开敞式，会好些。”,1.1 采光,紫都城 116平米 3房2厅2卫,观山水 67平米 2房2厅1卫,1.2 空调,“龙湖要求我把空调装这边，但没有留室外机的位置这边留了孔，但外面是个柜机的位置。给我们定了位。又没有给我们装架子。”,功能设计上，直观说，这套房整个的处理结构，我觉得在空调布局上有一些不足。空调因为要散热，应该设置在靠外。我自己初步考虑，在花园外墙做一些处理。,观山水 67平米 2房2厅1卫,大城小院134平米,“空调管线要穿两个卫生间，然后穿到那边。加了7-8米的管子，就是五六百块钱。”,“热天主机就对着阳台吹，热气都进到屋里来了。阳台也不好用。只要那边开了空调，阳台上肯定不能站人。” “而且空调水还滴在露台上，露台又没有做地漏。”,好望山 135平米,好望山 135平米,1.3 锅炉、热水器位置（离主卫远）,衣帽间设计不合理：,“锅炉离主卫太远，要放很多水才有热水，所以冬天都在客卫洗澡。“,“卫生间在这里，那个热水器在那边这个隔得距离太长了，我们洗澡太浪费水了起码要开一桶冷水，有时是一桶多第一浪费，第二很麻烦。”,紫都城 127平米 4房2厅2卫,观山水 67平米 2房2厅1卫,1.4 房间面积分配：,“主卧太窄了。这个（1米5）床安了，再想安个什么电话桌或其他的桌子就不行了。”,“我们这个地方摆一张一米的餐桌都不够。如果朋友多了得话，吃个饭都搬到另外的地方去” “这个小房间到底该怎么用呢”,观山水 78平米 2房2厅1卫,弗莱明戈210平米,1.5 厨房位置（在房间正中很别扭）,“厨房位置我非常不满意，越看越别扭。进去后要从客厅转进去。买菜回来还要转一圈，满屋整起水，要不得。应该是进门就一边直接进厨房了，这是最科学的。”,好望山 135平米,“我们觉得很不尽人意的就是这个角上，倒角上有很粗的一个下水管，这个是从一楼贯穿到三楼。” “ 我不收房，他们应该整改的。别人家的水管穿过我家，为啥子不移出去呢？你不就担心影响外立面嘛。还说是慎重考虑之后决定这样做的。好气人咯。”,1.6 管线,大城小院134平米,“本来这个户型，主要对外的地面，这地面的一半就被隔壁的花园一堵墙占了。实际上他也是按照原理送给对面的客户的，按前面我们说的，这同样也是过路的。如果说你没给他设置成墙的话，这样对我们两家来说，都不感觉到很仓促。现在这么宽一点，他也是跟我抵在一起的。我让一点，他退一点，如果没有这一面墙的话，实际上就感觉很宽松。”,“这个大门确实太窄了，现在我在担心以后家具怎么进去500平米的房子，肯定是大点的沙发啊、床啊的，怎么进去啊？”,1.7 入户门,大城小院134平米,蓝湖半山500平米,“再有一个这个地方你看他们的阳台，全部是向内偏的台面，这也是向内偏的，你能看出来它就是保证外面干净，水不会往外流。”,1.8 细节：阳台、材料、煤气表、配饰,“你看这红漆，偷工减料，没有除锈，这个漆轻轻一指就掉了。这些材料，太失望了。” “你看这个门把手。还没用就应该这样了。”,好望山 135平米,好望山 135平米,“据我所知：没有一家是把这个气表安在厨房里面的，好象是应该安在外边阳台的，对不对？物业说这是天然气公司安的。”,配件风格不匹配。,“这个邮箱是对，但是他给我们每个人都换了这样一把锁这个简直就是上面穿西装，下面穿草鞋。”,弗莱明戈210平米,弗莱明戈210平米,2. 部分户型设计落后于快速发展的社会文化和住户生活方式 生活方式反映了客户对理想生活的追求。他们对产品的要求在逐渐发生变化，主要体现在：,- 社交活动外移和液晶电视普及，对客厅的面积敏感度降低 - 由于购买更多、更高档的商品，要求更大的储藏、收纳空间 - 女性地位提高和自我意识加强，厨房家电日趋繁多和大型化（如对开门冰 箱），要求厨房面积变大 - 逐渐将个人整理、清洁视为生活重要内容，希望卫生间面积适当增大，且 尽量保证有自然采光 - 通过露台、阳台、落地窗等，更多地亲近自然环境 - 娱乐需求增加，要求更多的、专门的地下娱乐空间（别墅和底跃）,2.1 厨房面积小：,“就一个操作台，如果切了菜微波炉和电饭锅都没有地方放。”,“厨房小，没得地方。本来很想买双开门冰箱，没买成。”,“费事的多了，厨房首先你看，基本没有光线，而且太小了，厨房太小了。因为我们这个房子说实话面积挺大的，但是就这个厨房小光线还不好，整个采光不好。所以灯就装了两个我们冰箱本来想买双开门，大一点冰箱根本放不下。”,紫都城 116平米 3房2厅2卫,好望山 135平米,“这个上面一根梁，看见没？所以必须加扣板，显得这间卫生间矮，本来就不大，很压抑。 ”,2.2 洗手间设计：小、暗卫、梁柱。,“我的房子是98的，厕所连过窗户都没有。而且上面有根梁，你说又黑又矮 ”,“太小了，当初我本来设计作一个淋浴房，钱都交了，他们量的时候说做不了”,紫都城 127平米 4房2厅2卫,紫都城 98平米 3房2厅2卫,“任何一家人的东西这样一个衣帽间怎么可以放得下。 ”,2.3 衣帽间太小。,“我太太的衣帽间实在太小了，这间放她的鞋子都不够，我们现在住的平层，我们都是拿一个完整的大房间来做衣帽间的。”,好望山 135平米,蓝湖半山500平米,“主要是主卧的洗手间，把门放在中间后，就没有办法放衣柜。但是如果它把门靠墙的话可能洗手间会有问题，就是洗脸盆会和马桶距离很近，因为那个门已经占了一些空间了。”,2.4 收纳空间位置不对或空间不够。,2.5 地下室（底跃和别墅）,“ 设计个地下室有啥子难的嘛。免得后头业主搞得人仰马翻的。”,好望山 135平米,3. 部分户型设计对当地气候、人文环境的特别要求不够敏感,“它整体的房门和窗户都比较小，很影响采光，显得一点不够大气” “这个厅连落地的窗都没有，不但很暗，还很小气的。”,3.1 气候、心理,蓝湖半山500平米,部分户型设计对当地气候、人文环境的特别要求不够敏感,3.2 风水、文化,“这绝对是设计的失误，在中国，柏树好像只有在特殊的地方才钟的吧我把它们全拔了，很多家都拔了我的要求是龙湖能补种上合适的植物我们不是在乎种树的钱，但我们觉得这是龙湖应该补救的措施。但物业来看过也说不合适，但补种就一直没有下文”,“上楼梯正对厕所，接晦气”,弗莱明戈210平米,蓝湖半山400平米,4. 部分户型设计的经济性和价值感有进一步提高的空间,“我觉得这边是过道，这个又是过道，过道太多了。” “127平米。你看，这个房我也没有动，我有点后悔，但是没有办法。你看这个地方也是一个过道，那个过道已经有点长，这里又是一个过道，当初我想把厕所的门改一下，那边是承重墙，也没有办法拆。”,“房子有500平，可是你看都是这些长长的走道，太浪费面积了”,4.1 走廊、过道,紫都城 127平米 4房2厅2卫,蓝湖半山500平米,A,B,C,D,细化业主和意向客户对龙湖户型的意见与批评,总结优秀户型设计的基本标准和原则,行动建议,深入挖掘户型设计问题的原因,回顾一下发现的户型问题： - 部分户型设计对装修、使用阶段“设身处地”的考虑不足 - 部分户型设计落后于快速发展的社会文化和住户生活方式 - 部分户型设计对当地气候、人文环境的特别要求不够敏感 - 部分户型设计的经济性和价值感有进一步提高的空间,以问题为镜鉴，不难总结出客户眼中好户型的标准： - 优秀的户型要以终为始，在设计阶段就对装修、使用过程进行充分考虑 - 优秀的户型应当与时俱进，始终响应最新的生活方式变化 - 优秀的户型是精彩的设计创意和当地独特地质、气候、人文环境的结合。既是“原汁原味”的，又 是本土的。 - 优秀的户型设计始终关注经济性和价值感的最大挖掘,业主对户型的具体要求，总结如下表：,业主对户型的具体要求，总结如下表：,报告结构,A,B,C,D,细化业主和意向客户对龙湖户型的意见与批评,总结优秀户型设计的基本标准和原则,行动建议,深入挖掘户型设计问题的原因,深入的看龙湖出现这些户型设计问题的原因：,制度上： 在前精装房时代，设计团队和精装团队的对接不足。 设计团队对与本身设计项目的回访和“复盘”不足，也缺乏客户视角的手册化指引。 对设计方案进行“功能性居住需求审核”不足（装修工程师、目标客户），环节缺失导致一些疏忽产生。 观念上： 过于关注外立面美观，部分情况下对业主的居住功能需求牺牲较大。集中体现在为了外立面美观，在处理管线位置时给业主后期居住生活带来不便。 知识准备上： 没有系统地开展“业主居住需求的追踪研究”，对业主生活形态、习惯偏好和评价户型敏感点的演变缺乏准确把握。,除此之外,龙湖的品牌效应使部分业主本能地认为龙湖的户型结构应该很好,看样板房而忽视户型图，而精心打造的样板房有时未必和实际户型完全一致,“ 收楼之前还有点兴奋，觉得就快住进龙湖社区了。结果收楼发现户型和自己当时设想的差异太大了。那种感觉，就像掉进冰洞里面一样。心头很气愤。”,“ 买之前也是说要看户型，结果到样板间看完，就很冲动。没怎么想就决定买了。心想龙湖的房子，啷个会有问题嘛。买完了还很高兴。和很多亲戚朋友都说，我们在龙湖买房了。”,销售现场的氛围使业主无法冷静分析户型,“ 你不晓得，买房子那天人好多哟。都在抢。那个架势哪里是在买房嘛，简直和买菜差不多。没都没得时间多想。你看中的房子，等一会儿就没得了。所以既然决定了就赶紧买。免得最后啥子都买不到。再说又是龙湖的房子，就没想很多。”,报告结构,A,B,C,D,细化业主和意向客户对龙湖户型的意见与批评,总结优秀户型设计的基本标准和原则,行动建议,深入挖掘户型设计问题的原因,具体设计层面，需要优先关注的（直接来自客户评价）：,1 卫生间采光,“ 又不是用作投资的小户型。比如你有个规定，50平方以下的暗卫。不然自住会很别扭。”,2 厨房功能分区、动线研究和较大的冰箱位置,“ 设计师应该自己到厨房做做饭，就明白面积该要多大了。”,“ 现在大家都想买对开门冰箱，位置不够”,3 有无衣帽间对卧室面积的影响,“ 没有衣帽间一定要卧室比较大。如果衣柜放不下，就麻烦了”,4 卫生间淋浴房和热水器的距离远近,“ 洗手间不能离热水器太远，不然冬天洗澡半天水都不热，每次放一两桶水，又不方便又不节约。”,5 合理预留空调位,“ 只要龙湖不是卖带空调的装修房，就应该考虑空调位和卧室距离的问题。凭啥子为了外立面好看弄得业主不方便嘛。为啥子你就不能在卧室附近设计一个不太影响外立面效果的空调位呢？”,6 提供面积较大的地下室用于娱乐（底跃和别墅）,“ 设计个地下室有啥子难的嘛。免得后头业主搞得人仰马翻的。”,7 避免因追求外立面效果影响业主居住功能,“ 我不收房，他们应该整改的。别人家的水管穿过我家，为啥子不移出去呢？你不就担心影响外立面嘛。还说是慎重考虑之后决定这样做的。好气人咯。”,1 改种和补种植物 （蓝湖半山）,“ 这几棵树，我肯定要扭到龙湖扯。直到给我种上为止。死了就应该补”,2 园林后续完善的部品风格应和前期保持统一（紫都城）,“ 紫都城的湖边加了围栏，加木头的多好嘛，和前面的风格统一。结果他们修个玻璃的。我觉得龙湖应该尽快重新弄过。”,特别的，在本次研究中反应最激烈的业主希望龙湖尽快解决以下问题：,“ 我不是掏不起树钱，但这个低级错误（种松柏）是你犯的，就应该你改。”,3 从专业设计的角度，给业主家庭装修如何遮掩缺陷出主意（弗莱明戈）,“ 龙湖设计人员这么多，他们可以来帮我们看一下。装修啷个遮挡、化解一下这个（户型设计）问题。反正解铃还是系铃人嘛。”,附件：详细信息分析,1.1 根据此次座谈会和深访所有业主的回答，可以归纳出以下品牌位置示意图。,龙湖,金科,华宇,融侨,其他本地品牌,外来品牌：中海、富力、雅居乐等,重庆顶尖,有待观察,有知名度,全国一流,重庆优秀,规模大,“ 龙湖是重庆最好的开发商。这个没得话说。它不当第一，没人敢说自己是老大。”,“ 中海北滨一号还是不错的。” ”雅居乐地震捐了1亿，很有实力。它在中山市场份额最高有70%。“ ”但他们刚来，不是很了解。“,“ 融侨在重庆还是有名气。产品也可以。但是和龙湖、金科没得比。“,“ 我在外地看了很多楼盘，龙湖不要说在重庆，就是放到全国也是一流的。”,“ 金科在重庆也是不错的品牌。啥子都比到龙湖整。两个修的房子都差不多。但是牌子绝对没得龙湖叫得响。“,“ 华宇房子修得多，但是没得啥子口碑。它的房子反正就是中规中矩，没得啥子可说的。“,1.2 无论业主和意向客户，都只对龙湖和金科熟悉。其心目中，两个品牌的优劣势如下：,龙湖,金科,劣势,优势,- 物管优秀,“ 龙湖物业绝对是行业老大。管理很严格，也很细致。”,- 景观出色,“ 龙湖的社区环境就是做得好。我们就是冲这个才买的紫都城。”,- 房屋质量,“ 龙湖的社区环境就是做得好。我们就是冲这个才买的紫都城。”,- 创新求变,“ 金科还是有点好，就是善于创新。很多新产品是它在重庆先做的。”,- 户型实用,“ 金科水岸廊桥的房子真的还是很实用。房间方方正正的，也比较大，好放东西。采光、通风都很好。”,- 价格高,“ 龙湖是高质高价。房子随便都比其他开发商贵。把品牌的钱是赚到了的。”,- 位置偏,“ 龙湖新社区的地点始终很偏。总要等个几年才好住。但龙湖有个本事，可以把一个地区带起来。”,- 户型结构不够合理,“ 这么多人挖地下室，说明大家就是有这个需求。如果当时一次设计好，哪个愿意费这么多事嘛。”,- 房屋质量,“ 听说金科的建筑材料比较差。而且好象他们对质量没得龙湖这么重视。”,- 物业管理,“ 金科的物业管理始终赶不上龙湖。其实它也在抓，但是始终没得龙湖这么细。”,1.3 客户并不认同“龙湖户型差”和“金科户型好”。这是因为：,1.3.1 龙湖的户型设计不足是相对于其他优势而言的。,“ 龙湖的户型是有点问题，但是那个开发商没得问题嘛。只不过和它个人的物业啊、景观这些比起来，就显得不突出。”,1.3.2 业主潜意识里认为龙湖应该是完美的。,“ 你是龙湖哦。本来做啥子事都很细致，很到位，但户型没有搞周到，业主肯定有想法嘛。而且房子这么贵。想一下嘛，你是优等生，要是没考好，肯定有人说。金科如果没做好，可能没得这么多人说它。”,1.3.3 客户认为“金科户型好”是其营销宣传结果，并不令人信服。,“ 它要超过你，只有选你不是太强的地方使劲宣传。东方王榭说起都觉得是创新，其实别个万科早就做了一个深圳第五园，只不过很多重庆人不晓得。又不是你说各人好就真的好，做得好不好才是关键。” “但是龙湖真的好象没得啥子人说户型好。我觉得龙湖还是应该反思一下。如果金科说自己户型好，大家都承认。龙湖不说，大家也不说。这里面肯定还是有些问题。“,1.3.4 多数人认为户型设计不会影响购买。,“ 喜欢龙湖的人未必户型有点问题就不买了吗？我看不一定。人都会妥协。你其他方面做得好，他看得起，户型瑕疵只要不很离谱，可能还是要买哟。”,1.3.5 几乎所有人都承认，户型要经过装修和入住才真的知道好不好。,“ 我虽然没有买龙湖房子，但是我个人装过的。所以看的时候，就比较敏感”,1.3.6 业主根据自己的装修和居住体验，得出了龙湖“注重外表”的结论。,“ 龙湖的社区外面相当好看。每个人来看，都很羡慕，说你家好漂亮哦。但是自己住，除了好看，还要实用啊。龙湖的户型上面的确有些问题。明显是他们设计师没有想过业主啷个生活的。所以只考虑了外表，没有注重内在。“,“ 当时买的时候，完全没得感觉。到收楼装修了，才看到这么多问题。”,C4,C1,C2,C3,C5,C6,理想生活和住宅,户型印象分析,户型对购房决策的影响,户型认知的清楚及评价标准,户型设计问题分析,优先改进分析,2.1 景观环境、物业管理、龙湖品牌是客户购房的主要驱动因素。,2.1.1 业主升级居住品质最主要的落脚点，是更好的社区景观环境。,“ 我们在城里有房，面积也是160多平方，住完全够住了。为啥子还要买房嘛。关键图的是个社区环境。龙湖社区的环境好安逸嘛。老人、小孩、我们自己都很喜欢。看了好动心哟。”,2.1.2 龙湖的物业管理有力地保障了业主后续居住利益的实现。,“ 现在房子这么贵，百多万，几百万，哪个挣钱不辛苦嘛。好房子还不是用钱堆的。所以售后服务很重要。龙湖的物业管理不摆了，很细心、很人性化，为业主考虑。看重庆物业管理只有看龙湖。花钱买了房子，有这样的物业管理，就很放心。”,2.1.3 在重庆龙湖社区居住是业主感到有面子的事。,“ 龙湖是重庆的一块牌子，没得哪个可以和它比。只要你一提在龙湖啥子社区里头住，别个看你的眼光都不一样。象我们买房子，除了龙湖哪里还有其他选择嘛。”,2.2 户型结构并非龙湖业主最重要的购房驱动因素。,2.2.1 户型结构被提及的频次仅排在第二阵营。,2.2.2 部分业主本能地认为龙湖的户型结构应该很好。,2.2.3 销售现场的氛围使业主无法冷静分析户型。,“ 你不晓得，买房子那天人好多哟。都在抢。那个架势哪里是在买房嘛，简直和买菜差不多。没都没得时间多想。你看中的房子，等一会儿就没得了。所以既然决定了就赶紧买。免得最后啥子都买不到。再说又是龙湖的房子，就没想很多。”,“ 买之前也是说要看户型，结果到样板间看完，就很冲动。没怎么想就决定买了。心想龙湖的房子，啷个会有问题嘛。买完了还很高兴。和很多亲戚朋友都说，我们在龙湖买房了。”,2.2.4 本次研究的业主实际已经历了装修和居住，他们现在表现出来的对 户型的关注高于其在购房过程中关注程度。,2.3 意向客户对户型结构提及频率更高。虽然他们也受龙湖物业、社区景观和品 牌的吸引，也多次去看龙湖在售项目，但其情感投入程度和业主差异显著。他们更为理性，每次看房都会给龙湖户型挑出毛病。,支持数据：座谈会和深访被访者购房决策因素频次统计。,C4,C1,C2,C3,C5,C6,理想生活和住宅,户型印象分析,户型对购房决策的影响,户型认知的清楚及评价标准,户型设计问题分析,优先改进分析,3.1 客户对龙湖户型设计的印象建立过程及其相互作用如下：,基本动机,信息收集,踩盘体验,装修体验,居住体验,意向客户印象影响传播和购买,业主印象影响传播和再购,过程类 只是给装修带来困难，装成后不影响业主居住功能。属一次性麻烦。,结果类 不能通过装修弥补，影响业主居住功能。属终身缺陷。,设计缺陷,情感需求 使生活更符合理想，变得更有品质、更美好。,对顾客而言，并非物理缺陷，而是阻碍其情感需求满足。,3.2.1 业主购房并非仅是一次购买行为，而是追求更高居住品质的系统动作。 户型存在缺陷，阻碍的是他们实现自己的居住理想。,“ 收楼之前还有点兴奋，觉得就快住进龙湖社区了。结果收楼发现户型和自己当时设想的差异太大了。那种感觉，就像掉进冰洞里面一样。心头很气愤。”,3.2.2 户型和汽车平台一样，是居住系统的底层，如果设计不到位，会诱 发系列问题。,“ 这个卧室好气人嘛。我把床和床头柜放了，根本没得地方摆衣柜。那衣服啷个收唉？”,3.2.3 意向客户的印象通过看房获得，业主印象通过装修和居住获得，业 主的印象更加可靠。房间里的户型缺陷有提醒作用，反复刺激业主 的消极回忆。,“ 我现在每次看到这个就是气。真的，一百多平方的房子，竟然有个暗卫。没搞懂。龙湖未必也和其他开发商一样唯利是图吗？“,3.2.4 低收入业主选择忍受、凑合。高收入业主则自行改造，为此不惜和 龙湖冲突。,“ 这个水管不弄到屋外面去，啷个办？所以我到现在没有收楼。必须要求龙湖整改好。“,3.3.1 业主评价龙湖户型的标准是： A “是否给装修带来麻烦”，它主要表现在： 是否加大装修的难度 是否增加装修工程量和费用 B “居住功能是否方便实现”，它主要表现在： 是否能实现业主主要的居住功能构想 使用是否方便 是否增加居住的隐性成本,3.3.2 意向客户评价龙湖户型的标准是： A “是否符合居住功能设想”，它主要表现在： 功能分区是否接近其居住设想 面积分配是否合理 B “是否增加购房的性价比”，它主要表现在： 室内闲置面积多还是少 赠送和“偷出来的”面积多还是少,C4,C1,C2,C3,C5,C6,理想生活和住宅,户型印象分析,户型对购房决策的影响,户型认知的清楚及评价标准,户型设计问题分析,优先改进分析,4.1 业主和意向客户认为理想生活应具备以下主要元素：,4.1.1 安静、宁静,“ 最重要是安静。没得车、人的声音。只有鸟啊、虫啊、风吹过树的声音。”,4.1.2 自在、放松、惬意、舒心。,“ 最舒服就是没得人的海滩上，一个人打个光条条戏水。打跟斗、耍泥巴，随便自己。” ”最好就是睡觉睡到自然醒。“,4.1.3 健康、绿色。,“ 树一定要多，人多了烦，树再多都不烦。每天可以到树林里散散步，遛遛狗。闻到花的味道，稍微流点汗，好舒服哦。“,4.1.4 优越、优雅。,“ 龙湖又不是随便哪个都可以买。别个听说你住龙湖，都会说好哦。” “邻居素质很重要。我很看重这个。最好是差不多的人在一起住。不是说看不起人，关键是有时候他们乱讲乱来，担心娃儿学坏了。“,“ 现在人的生活都烦躁得很，没得时间一个人静静地，想想自己的生活。”,4.2 总结客户描述，理想生活的诉求，主要通过下列产品、服务、品牌要素实现。,安静,放松,自在,健康,优越, 地段多非城市 核心 景观环境优雅 管理严格，无 外来闲杂人干 扰, 景观自然野趣 多高大植物， “感觉人的密 度低” 有较多供人休 憩的设施, 注重私密性 服务精细，很 人性化 产品品质好, 绿化好，接近 自然 运动设施较多, 龙湖是重庆乃 至全国优秀地 产品牌 龙湖“洋气” “邻居素质都 比较高”,4.3 业主对户型的具体要求，总结如下表：,4.3 业主对户型的具体要求，总结如下表：,4.4 通过和业主、意向客户讨论龙湖户型问题，对业主生活习惯演变所导致的 居住需求的改变，总结如下： - 由于在外社交和薄体电视的普及，他们愿意调剂适量客厅面积到其他地方 - 购买服装、物品增多，且门类系统化，希望增加功能分隔合理的储藏和收纳空 间 - 希望厨房面积变大，既可满足家庭主妇“舒适做饭”的心理需求，也可令他们轻 松实现购买对开门冰箱的计划 - 逐渐将个人整理、清洁视为生活重要内容，希望卫生间面积适当增大，且尽量 保证有自然采光 - 大户型业主为了适应两代夫妇同时居住，希望提供面积较大、且配置卫生间的 双套房设计，既可孝顺长辈、也不委屈自己 - 为享有更充裕的视听、娱乐空间，别墅和花园洋房类业主普遍希望增加地下室,C4,C1,C2,C3,C5,C6,理想生活和住宅,户型印象分析,户型对购房决策的影响,户型认知的清楚及评价标准,户型设计问题分析,优先改进分析,5.1 紫都城,1 厨房面积小：,“总的来说，厨房面积小。为什么不向外一点，从生活阳台偷点面积出来嘛？”,“就一个操作台，如果切了菜微波炉和电饭锅都没有地方放。”,“厨房小，没得地方。本来很想买双开门冰箱，没买成。”,紫都城 116平米 3房2厅2卫,紫都城 127平米 4房2厅2卫,“这个上面一根梁，看见没？所以必须加扣板，显得这间卫生间矮，本来就不大，很压抑。 ”,2.2 洗手间设计：小、暗卫、梁柱。,“我的房子是98的，厕所连过窗户都没有。而且上面有根梁，你说又黑又矮 ”,“太小了，当初我本来设计作一个淋浴房，钱都交了，他们量的时候说做不了”,紫都城 127平米 4房2厅2卫,紫都城 98平米 3房2厅2卫,“我觉得这边是过道，这个又是过道，过道太多了。” “127平米。你看，这个房我也没有动，我有点后悔，但是没有办法。你看这个地方也是一个过道，那个过道已经有点长，这里又是一个过道，当初我想把厕所的门改一下，那边是承重墙，也没有办法拆。”,3 过道太多,不实用,4 采光不好：,紫都城 127平米 4房2厅2卫,紫都城 116平米 3房2厅2卫,“我觉得书房的光线不好，任何时候，白天我也要开台灯。就是说我白天看书必须开灯。”,4 锅炉占地，且离主卫远。,衣帽间设计不合理：,“阳台本来不大，锅炉很大，占了很多面积。” “锅炉离主卫太远，要放很多水才有热水，所以冬天都在客卫洗澡。“,紫都城 127平米 4房2厅2卫,紫都城 127平米 4房2厅2卫,“我把龙湖的衣帽间打了，这样厕所就变大了。然后把主卧的门疯了，从书房开一个门，这样这边就做成了一排大衣柜。比龙湖给我们的房子好用了。但是工程量好大啊。 ”,5.2 观山水,“这个卫生间、厨房、生活阳台的采光很差如果厨房的墙不是承重墙的话，就可以做开敞式，会好些。”,1 房间采光差。,2 空调管孔预留不合理。,“龙湖要求我把空调装这边，但没有留室外机的位置这边留了孔，但外面是个柜机的位置。给我们定了位。又没有给我们装架子。”,观山水 67平米 2房2厅1卫,观山水 67平米 2房2厅1卫,“卫生间在这里，那个热水器在那边这个隔得距离太长了，我们洗澡太浪费水了起码要开一桶冷水，有时是一桶多第一浪费，第二很麻烦。”,3 热水器和卫生间距离过长。,4 房间面积不合理：,“主卧太窄了。这个床安了，再想安个什么电话桌或其他的桌子就不行了。”,观山水 78平米 2房2厅1卫,观山水 78平米 2房2厅1卫,5.3 好望山,1 空调位和主卧距离太远。,“空调管线要穿两个卫生间，然后穿到那边。加了7-8米的管子，就是五六百块钱。”,“热天主机就对着阳台吹，热气都进到屋里来了。阳台也不好用。只要那边开了空调，阳台上肯定不能站人。” “而且空调水还滴在露台上，露台又没有做地漏。”,好望山 135平米,好望山 135平米,2 厨房位置在房间正中很别扭。,“厨房位置我非常不满意，越看越别扭。进去后要从客厅转进去。买菜回来还要转一圈，满屋整起水，要不得。应该是进门就一边直接进厨房了，这是最科学的。” “费事的多了，厨房首先你看，基本没有光线，而且太小了，厨房太小了。因为我们这个房子说实话面积挺大的，但是就这个厨房小光线还不好，整个采光不好。所以灯就装了两个我们冰箱本来想买双开门，大一点冰箱根本放不下。”,好望山 135平米,“主要是主卧的洗手间，把门放在中间后，就没有办法放衣柜。但是如果它把门靠墙的话可能洗手间会有问题，就是洗脸盆会和马桶距离很近，因为那个门已经占了一些空间了。”,3 收纳空间位置不对或空间不够。,“任何一家人的东西这样一个衣帽间怎么可以放得下。 ”,好望山 135平米,好望山 135平米,“再有一个这个地方你看他们的阳台，全部是向内偏的台面，这也是向内偏的，你能看出来它就是保证外面干净，水不会往外流。”,4 阳台设计不合理，易积水。,5 材料品质不好。,“你看这红漆，偷工减料，没有除锈，这个漆轻轻一指就掉了。这些材料，太失望了。” “你看这个门把手。还没用就应该这样了。”,好望山 135平米,好望山 135平米,5.4 弗莱明戈,1 房屋结构不合理。,“我们就是想以后在这里养老。但是这个根本就不符合要求这个房子的户型视野还是比较宽阔，就是内部结构不是很好自己住起来不舒服。而且装修的话也要花一两百万，这个数目对于工薪阶层不是一个小数目先不动他。等房市好一点的话就把他卖了我们就想换一套这个房子不能细想，越想越生气。” “我们这个地方摆一张一米的餐桌都不够。如果朋友多了得话，吃个饭都搬到另外的地方去。还有我的灯就不知道怎么吊还有空调怎么装也是一个问题”,弗莱明戈210平米,“据我所知：没有一家是把这个气表安在厨房里面的，好象是应该安在外边阳台的，对不对？物业说这是天然气公司安的。”,2 煤气表位置不合理,3 配件风格不匹配。,“这个邮箱是对，但是他给我们每个人都换了这样一把锁这个简直就是上面穿西装，下面穿草鞋。”,弗莱明戈210平米,弗莱明戈210平米,5.4 大城小院,功能设计上，直观说，这套房整个的处理结构，我觉得在空调布局上有一些不足。空调因为要散热，应该设置在靠外。我自己初步考虑，在花园外墙做一些处理。,1 空调位设计缺陷,大城小院134平米,“我们觉得很不尽人意的就是这个角上，倒角上有很粗的一个下水管，这个是从一楼贯穿到三楼。” “另外(户型)三楼有一个烟道，二楼就没有了，一楼也没有。但实际上的情况是，二楼也有烟道，图上没有标出来。意味着这块基本上就无法使用了，这边是一个烟道，这边是一个管道，你不管怎么处理，都不可能把两个角都包了。它这个烟道将近这么宽，这个图上有多宽，就有多宽。这相当于一个厨房，是一个隐蔽的空间，我要设计的话，肯定会设计到里面去。”,2 合同户型与实际不符,大城小院134平米,“本来这个户型，主要对外的地面，这地面的一半就被隔壁的花园一堵墙占了。实际上他也是按照原理送给对面的客户的，按前面我们说的，这同样也是过路的。如果说你没给他设置成墙的话，这样对我们两家来说，都不感觉到很仓促。现在这么宽一点，他也是跟我抵在一起的。我让一点，他退一点，如果没有这一面墙的话，实际上就感觉很宽松。”,3 入户门与邻居入户门位置别扭。,大城小院134平米,5.5 蓝湖半山,“它整体的房门和窗户都比较小，很影响采光，显得一点不够大气” “这个厅连落地的们都没有，不但很暗，还很小气的。”,1 采光差,蓝湖半山500平米,蓝湖半山500平米,“里面的房间普遍的面积都比较小，特别是主卧，被一个大大的梯子加在上面，下面放床，睡在上面肯定很压抑的。”,2 通往二层书房的楼梯正好在放床的位置,“这个大门确实太窄了，现在我在担心以后家具怎么进去500平米的房子，肯定是大点的沙发啊、床啊的，怎么进去啊？”,3 入户门设计不合理。,4 衣帽间太小。,“我太太的衣帽间实在太小了，这间放她的鞋子都不够，我们现在住的平层，我们都是拿一个完整的大房间来做衣帽间的。”,蓝湖半山500平米,蓝湖半山500平米,5 走廓太多，面积大。,“房子有500平，可是你看都是这些长长的走道，太浪费面积l了”,6 门前种松柏不吉利。,“这绝对是设计的失误，在中国，柏树好像只有在特殊的地方才钟的吧我把它们全拔了，很多家都拔了我的要求是龙湖能补种上合适的植物我们不是在乎种树的钱，但我们觉得这是龙湖应该补救的措施。但物业来看过也说不合适，但补种就一直没有下文”,蓝湖半山500平米,蓝湖半山400平米,5.1 小结各项目较为集中的意见： 1. 紫都城： - 顾客无法接受“90多平米、100多平米的房子还是暗卫” - 部分户型厨房面积小，做饭不方便 - 生活阳台面积小，锅炉和管线占面积 - 卫生间面积小，造成“改格局和卧室无法放衣柜”的两难局面 - 部分户型锅炉距离主卧较远，热水和节能难兼顾，冬天洗澡不方便 - 部分户型飘窗外空调管线没有预设管线出孔 - 部分户型采光差 2. 观山水： - 部分户型厅和房间面积比例失调，房间过小，无法摆放衣柜 - 采光总体偏暗 - 热水管线和卫生间距离过长，耗水耗气，不利节能 - 部分房间预留位置很难顺利安装空调主机,3. 大城小院： - 合同户型图未反映真实情况，别家排水管线在自家客厅且外露，挤占面积 - 空调主机预留安装位置不合理 - 厨房排风扇排风方向不合理 - 自家入户门和邻居入户门位置别扭 4. 弗莱明戈： - 顶跃房顶露台和样板间出入较大，狭窄挤逼，破灭了全家的露台使用憧憬 - 衣帽间间隔突兀，造成所在房间面积不好利用 - 客厅有转角，不方正实用也不气派 - 窗户小，采光差 - 平层某户型卧室离空调主机位近十米，给空调的安装和制冷带来不便 - 斜屋顶下雨直接排水到二层露台，给打扫卫生带来不便 - 入户门正对楼梯还有尖角、二楼厕所正对户内楼梯，有违风水 - 顶跃的饭厅面积小，且厨房开门位置不合理,5. 好望山 - 部分户型厨房居于房中央，且由于开门方向，买菜回来易污损地板 -