房地产估价综合练习题.doc

房地产估价综合练习题一、单项选择题1 在房地产估价方法中，最重要、最常用、最成熟，具有说服力，适用范围广的估价方法是（ ）A、剩余法 B、市场比较法 C、趋势法 D、收益法2 收益法的计算原理是运用适当的（ ），将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产价格。A、宅地化率 B、实质利率 C、还原利率 D、综合还原利率3 路线价法的理论依据是（ ）的决定理论。A、土地价值 B、房地产价值 C、房屋价值 D、房地产价格4 （ ），是房地产投资有别于其他投资的根本特点，也是投资者热衷于房地产投资的主要原因。A、房地产升值 B、房地产利润 C、房地产的特性5 成本估价法的理论依据可从（ ）和（ ）来看。A、卖方角度 B、买方角度 C、买方市场 D、卖方市场E、生产成本 F、产品价格二、判断题（你认为下列命题是否正确，对正确的打 “”；错误的打“”）1 房地产之所以有价格，前提条件有下列3个：(1 )房地产的有用性；(2)房地产的稀缺性；(3)房地产的有效需求。2 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。故成交价格是正常的。3 最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。4 如果估价对象是出让土地使用权的房地产，交易实例则既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。5 供小于求时，就会使价格上升，价格上升就会使利润减少，从而影响重新吸引投资。6 将估价时点视为现在，那么，在现在购买有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的年限内可以源源不断地获取净收益，如果现在某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币就是该房地产的价格。7 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测本来开发完成后的房地产价值。8 深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。9 世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格没多大影响。10 多数估价是对当前的价值进行评估，但在某些情况下需要对过去某个时间进行评估，或对某个时间的价值进行评估。11 从全社会的角度来看，土地的自然供给是完全弹性的，不会随着地价的变化而增减。12 招标价格是指采用拍卖方式交易(或出让)房地产的成交价格。13 在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧，此时对于购买者来说，空地的价格高于有建筑物的土地价格。14 在判断房地产价格为平衡发展时，仍需进行交易日期修正。15 在现实中，房地产的价格直接取于花费的成本，投入的成本越多，其价值越高。16 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、写字楼、商场、停车场、 标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益中根据租赁资料来求取，通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。17 如果长期趋势线陡降，则表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越强；反之，则表明房 地 产价格的上涨(或下降)趋势越弱。18 路线价法用于一面临街矩形土地价格的计算公式为土地价格=路线价深度价格土地面积。19 房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较低，在下风地区房地产价格一般较高。20 在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常的或人为因素的影响，对于受到这些因素影响的实例资料，只有在能确定其受影响的程度并不能进行修正的情况下才可被采用。21 房地产价格是一种双重实体价格。 22 在房地产估价时，应以内部因素为基础，同时兼顾外部因素。 23 公平原则是房地产估价应遵循的首要原则。 24 由剩余法确定的价格可称为倒算价格。 25 广泛收集交易实例资料是影响市场比较法估价结果客观合理的关键点。 26 建筑物计算折旧的方法很多，大致有定额法、成新折扣法和实际观察法。 27 收益法中的纯收益是指个别的纯收益。 28 指数平滑法也属于趋势法。 29 在同一路线价区段内，土地价格随土地深度的增加而呈下降趋势。 10.建筑地价分摊法的关键是地价在各楼层之间的分配。 三、填空题1. 房地产具有 、 、 、 、 、 、 、 和 的特点。2. 影响房地产价格的因素有 和 两个。3. 房地产估价的原则有： 、 、 、 、 、 六个方面。4. 房地产估价的方法有： 、 、 、 、 、 六个方面。5. 在对土地空间价值进行评估时，应遵循 原则、 原则以及 原则。6. 房地产估价是对房地产价格的 和 。7. 房地产存在的形态有： 、 和 。8. 市场比较法的理论基础是房地产估价原则之一： 。9. 房地产估价合同中甲方为 方，乙方为 方。10. 房地产估价应遵守的首要原则是 。四、名词解释1. 基准地价2. 估价时点原则3. 深度价格递减比率4. 房地产估价师5. 购买年法6. 动态地价7. 房屋重置价格8. 估价程序9. 路线价10. 建筑物折旧11. 残余法12. 静态地价13. 单位地价14. 估价时点原则15. 重新建造价格16. 区域因素17. 宗地地价18. 客观纯收益19. 19、房地产价值20. 20、房地产估价21. 21、房地产价格22. 22、估价原则23. 23、估价目的24. 24、房地产25. 25、最高最佳使用原则26. 26、市场比较法27. 27、加权平均法28. 28、路线价五、简答题1. 一份完整的估价报告书应包括哪些内容？2. 路线价法的运用步骤是什么？3. 简述收益法的应用范围。4. 土地定级任务书的内容是什么？5. 房地产价格的特征有哪些？6. 剩余法的主要应用步骤有哪些？7. 何为房地产估价？8. 土地定级程序包括哪几个阶段？9. 简述趋势法的理论依据。10. 简述房地产估价的程序。11. 房地产估价的必要性表现在哪些方面？12. 简述房地产的根本特征。13. 简述房地产估价的原则。14. 简述房地产估价的程序。15. 简述房地产估价法中剩余法的优缺点。六、论述题1. 你认为在剩余法的应用中应该注意哪些问题？2. 你认为在市场比较法的应用中，其比较实例的选取应该注意哪些问题？3. 试述影响房地产价格的外部因素。4. 请论述影响房地产价格的两个因素在对房地产价格产生影响的过程中，其关系如何？七、计算题1. 某一建筑物的建筑面积为320m2，重置价为2500元/ m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4%，试用定率法估算其现值。(9分)2. 某房地产出租产生的年纯收益为25万元，综合还原利率为12%，估计尚可使用20年，试求该房地产的价格。(9分)3. 假定甲购买了一套位于5楼、坐北朝南、建筑面积为80 m2的住房，该楼层应分摊的地价总额为50万元，该楼层的建筑总面积为500 m2，试计算甲所购买的住房应分摊的地价。(已知朝东为100%，朝西为98%，朝北为97%)。(10分)4. 某建筑物的建筑面积为320m2,重置价为2500元/ m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4%，试用年数合计法估算其现值。(9分)5. 某土地出租第一年纯收益为15万元，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率为10%,试计算该土地的价格。(9分)6. 某幢建筑物建筑面积为10000 m2，总的销售收入为2500万元，总层数为16层，每层建筑面积相同，第五层的单方销售价格为2800元，该建筑物占用土地的总价格为800万元。试计算第五层应分摊的地价。(10分)7. 某建筑物重新建造完全价值为800000元，耐用年限为40年，已使用7年。试用罗斯法估算其价值。(8分)8. 根据市场法可知某房地产中土地与建筑物价格构成比例为4：6，若土地和建筑物的还原利率分别为10%和12%，纯收益为折旧前的，建筑物的折旧率为2.5%，则该房地产的综合利率为多少？(8分)9. 双面临界街土地情况如图所示，试用平均估价法计算土地ABCD的总价。(12分)有两个比较实例A和B，成交价分别是650元/和700元/。现分别以直接比较法（见表1）和间接比较法（见表2）对它们作区域因素修正。表1 区域因素修正表（直接比较法）区域因素待