房地产抵押信贷应注意的问题.doc

房地产抵押信贷应注意的问题时间：2011-03-28 21:32 浏览次数：(100)次 字号：T | T一键分享：1.抵押登记，双方共同申请办理解释：担保法第四十一条进行了明确的规定，我国实行抵押登记生效制度，为了确保抵押权的有效性，各类银行在与借款人签订借款合同和抵押合同后，必须到登记机关办理抵押登记，银行领取他项权证后，方可办理放款手续。如不进行抵押登记，抵押合同无效，而无效的抵押合同不能优先受偿，从而影响债权人追偿债务。简单地把房屋所有权证收回银行而不登记的作法，为一些不法分子通过遗失补证补领房屋所有权证的方式骗取贷款提供了可乘之机，加大贷款的风险，影响债权的实现。为了保障抵押双方当事人的合法权利，抵押双方当事人应共同到登记机关办理抵押登记，有些银行委托中介公司甚至抵押人办理并领取他项权证的作法，为一些不法分子伪造他项权证骗取贷款提供了可乘之机。2.避免重复抵押：登记部门分设造成房产和土地使用权抵押登记部门不同解释：有些企业利用房屋、土地登记机关分设的空子，先进行房产抵押，尔后又到另一家银行进行土地抵押登记，导致在处置抵押物时的困难。国家制定担保法时为了解决这一问题，对房产、土地确定的抵押登记机关是：以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门，以城市房地产、厂房等建筑物抵押的为房地产管理部门。各银行应要求借款人根据情况到相应的部门进行抵押登记，同时在工作中应注意及时监控借款人的房产地产抵押情况，避免造成重复抵押。3.防止超值抵押解释：有些借款人以虚报的房地产价值或者要求房地产评估机构高估房地产价值，导致银行作为确定抵押贷款的依据不实，致使银行实际放贷额大于抵押物的价值，增加贷款风险。特别要注意刚刚生效的房地产评估法规的相关规定。4.防止开发商以“按揭”之名套取房地产开发贷款解释：开发商利用自己员工或其他人甚至租借身份证签订商品房预售合同，并以此申请个人住房按揭贷款，取得贷款后，由开发商以个人名义按月偿还本息，同时开发商将己设定抵押的商品房向社会销售，实际成交的购房人一次付款的则解除抵押。购房人选择按揭的，开发商就以变更借款人为名，要求重新办理按揭。有些甚至欺骗和串通银行工作人员对一套住房办理两次按揭，套取银行资金。还有些开发商在办理了整幢的房地产抵押后，又通过伪造房产证等手段，将房屋出售并向其他银行申请抵押按揭贷款。应按照通知的规定审查预售许可证，要求开发商进行商品房合同备案，并进行商品房预告登记和抵押权预告登记。5.关注是否划拨土地上房地产的抵押解释：根据城市房地产抵押登记管理办法第四十五条，以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。因此对于以划拨方式取得土地上的房屋办理抵押贷款时，应要求评估机构在计算房地产价值时扣除应缴纳士地出让金部分，银行在与抵押人签订贷款合同的贷款额时也应考虑降低放款比例，同时应根据最高人民法院对于划拨土地上房屋抵押的有关司法解释，银行在与抵押人办理完房产抵押登记后，应协助抵押人到土地部门办理土地备案。慎用土地使用权作为抵押开发小额信贷业务 2009-09-22 15:39:57 来自: 白澄宇(永远地热爱人民和土地) 我上文（为什么小额信贷是服务低端客户的？）一文在世行学院远程教育论坛中发表后，得到富平学校李儒东老师的积极反馈，对我提供的案例中遇到的联营企业贷款问题提出了解决方案，其观点如下： 可以给联营企业和合伙企业提供贷款的，原理：把联营和合作农户的土地使用权做为抵押物，理由：“农村土地使用权证”持证人在不改变农村土地集体所有制和农户承包权的基础上，拥有土地的使用权、流转权、转让权和收益权；在使用权期限内，按规定用途，可依法使用、经营、流转土地，也可作价、折股作为资本从事股份经营、合作经营或抵押担保。 前提条件：小额贷款机构必须取得合法身份，才能够办理此项业务。如小额贷款公司等。 我认为此案例的关键点是该小额贷款机构没有解决信用制度问题，同时也没有意识到单一农户养殖贷款与联营农户贷款的评估措施和风险防范手段完全不一样。 就此，我反馈如下观点： 我前文想表达的观点是，小额信贷的技术主要是针对个人信贷，而联营企业、合伙企业信贷非个人信贷，因此小额信贷技术遇到麻烦。当然，联营企业、合伙企业和其他中小企业的贷款技术也需要不断创新，但那不属于小额信贷范畴。 小额信贷是有社会目标和社会责任的金融服务，不仅为赚取利润。在这个前提下，要慎重使用土地使用权作为抵押手段控制风险。因为一旦项目失败，农民会失去土地，丧失最基本的生产资料，从而有极大可能沦入贫困境地，这是与小额信贷的扶贫目标背道而驰的。而且，中央也对土地使用权流转持非常慎重态度，很多专家学者和政策部门领导非常反对用土地使用权作为抵押贷款。据业内人士分析，部分国外金融机构投资小额信贷市场的真正目的就是想通过土地使用权抵押来获取土地使用权，然后再转让获利。 小额信贷的关键是解决无需抵押而为穷人提供金融服务，否则就不叫信用贷款。而且，如果越来越多的农民因城市化和抵押使用权而失去土地，他们将失去一切抵押品，依靠抵押的信贷业务将如何开展呢？ 需要特别注意的是，小额信贷在中国发展遇到的一个独特的国情就是中国的农民拥有土地使用权，有人认为，如果把土地使用权开发出来作为抵押品，则可解决农民暂