房地产成本控制管理中心作业指导书.doc

成本控制指导书 编制人：GG审核人：编制时间： 年 月 日 目 录第一章 成本测算总说明第二章 成本控制职责划分准则第三章 成本控制管理准则附件: 成本测算(方案阶段) 第一章 成本测算总说明一、 成本测算测算成本总价为25496万元；建筑面积为51330M2，其中:地上建筑面积43780m2，地下商铺建筑面积7550m2；建筑面积单价:4967元/M2：序号项目项目总价（万元）单价（元/M2）1土地成本8100.001578.022开发前期成本882.88172.003建安成本10827.892109.474公共管网配套成本1591.23310.005绿化景观成本385.4075.086配套成本1770.00344.837开发间接成本1938.53377.66合计25496.004967.00二、 成本测算依据 本次成本测算根据设计部9月7日提供的经济指标进行测算。第二章 成本控制管理职责划分准则一、 组织管理责任划分为三个层面u 成本总负责中心 公司总经理层 u 成本费用发生中心a. 地价费用中心：项目发展部b. 设计费用中心：设计部c. 主体建安费用中心：项目部d. 营销费用中心：销售部、企划部e. 期间费用中心：财务部u 成本费用审核与监控中心 成本管理委员会：成本管理部、财务部二、 基本职责划分u 成本费用发生中心的基本职责a. 按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动。b. 对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任。c. 配合并接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责。u 成本费用指导与监控中心的基本职责a. 组织编制开发项目的测算成本、目标成本费用总指标。b. 组织分解开发项目的具体明细目标成本费用指标。c. 组织编制开发项目的成本费用控制管理方案，并连同明细指标落实到专业部门和专业负责人。d. 跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况，并提出可操作的指导性意见。e. 建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范、制度。三、 成本信息月报的管理准则每月7日前完成该项目的成本信息月报的编制，必须包括：本月成本与上月成本的差异；第三章 成本控制管理准则一、开发前期费用的控制管理准则（一） 内容明细分类项目主 要 内 容责任部门总价 （万元）单价 (元/M2)1、勘察费35.937水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拔地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费项目部2、设计费359.3170方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费；施工图设计费、修改设计费等；可行性研究费、制图、晒图费、赶图费设计部3、报批报建费390.1176政府报批报建费、人防费项目部4、三通一平费38.57.5包括施工现场的临时水、电、施工便道等项目部5、临时设施费46.29包括临时围墙、围板工程；项目部临时办公室装修等项目部6、零星工程12.832.5项目部（二） 控制管理准则1 应注意勘察工作的实效性，避免重复测量定位；2 设计部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相互关联，应分清各份设计合同的工作内容及工作范围，如设计院未及时完成工作应开扣款单；3 项目部合理应布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案施工；二、主体建安费用控制管理准则（一） 内容包括明细分类项目主 要 内 容责任部门总价 （万元）单价 (元/M2)1、单体土建费用7223.71407.31包括工程桩、单体土建、设计变更、现场签证和门窗、栏杆、涂料、地砖等甲供的装饰性材料项目部工程管理部2、单体安装费用1554.19302.78包括消防、水电、智能化管线和中庭商业广场空调项目部 工程管理部3、电梯设备费用20038.96包括电梯设备项目部 工程管理部4、土方开挖费用34066.24项目部 5、地下商铺费用1510294.17包括工程桩、单体土建、单体安装、设计变更、现场签证等费用项目部（二）控制管理准则1. 充分进行施工准备：1) 招投标选择优秀而可信的施工队伍；2) 制定严密的施工合同，特别是以下几方面：A、明确承包工程范围、甲供范围、限价范围和预结算办法；B、封死预算外施工组织措施费；C、明确无定额项目的费用计算方法；D、配合费、采保费，在总包合同中明确；E、明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔；F、明确设计变更及现场签证的操作方法；3) 工程管理部组织完成施工组织设计方案，确保方案的可靠性、经济性；4) 进行施工图预算，并严格审查确认中介机构提交的预算报告；2. 加强图纸会审的力度，特别是各专业图纸的配合及交叉工作，尽可能在施工图会审时发现问题，减少设计变更，避免现场的返工；3. 加强现场管理，减少现场签证；现场工程师及监理加强对签证中隐蔽工程的工作量的审核；4. 在目标造价指标控制范围内，选用公共部位和室内装饰性材料及设备； 1) 甲供材料、设备的采购原则上必须实行招投标；三、公共管网配套费用（一） 内容明细分类主 要 内 容责任部门1、下水道排污费用小区内雨、污水管道；污水排放费项目部2、室外供水费用小区内上水管线铺设、水泵房建设及按规定应交纳的有关费用项目部3、供电配套费用包括高低压设备、小区高低压电缆敷设、配电间的建设及按规定应交纳的有关配套费用；项目部4、通讯工程小区内通讯管线铺设及按规定应交纳的有关费用（含宽带室外管线）项目部5、电视工程小区内有线电视管线铺设及按规定应交纳的有关费用项目部6、安保工程闭路监控系统、门禁系统、楼宇及入院大门保安对讲系统安装、停车管理系统、电子显示屏、紧急联动对讲及电梯联动对讲、保安内线电话、周界防越及联动照明系统。项目部 工程管理部（二）控制管理准则1. 尽可能减少或消灭政府垄断工程成本中不合理的成分;对于不属于四大配套公司范围内的工程原则上不让其施工。2. 严格控制配合水、电、煤等专业工程的零星人工签证;3. 对水、电等附属配套公建工程实行全面招投标;4. 安保系统必须做好方案论证评估工作，并从全区范围考虑设备的配置；四、景观绿化费用的控制管理准则（一） 内容明细分类项目主 要 内 容责任部门总价 （万元）单价 (元/M2)1385.475.08绿化建设、建筑小品、道路、室外照明、室外零星设施等项目部 设计部（二） 成本控制管理准则1. 严格按目标成本总额控制，进行限价设计，做好每一稿景观绿化方案设计的成本测算工作；2. 工程全面实行招投标，对于绿化工程必须采用苗木清单的招标工作；3. 直观性装饰材料实行甲供或甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料；4. 特别做好绿化、景观的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用；五、配套费用的控制管理准则（一） 内容明细分类项目主 要 内 容责任部门总价 （万元）单价 (元/M2)1、地下车库、通廊1770344.83项目部 工程管理部（二） 成本控制管理准则1. 严格按目标成本总额控制，进行限价设计，特别是公建项目的装修工程；2. 工程全面实行招投标；3. 结构造价控制管理准则与项目主体相同；六、开发间接费的控制管理准则（一） 内容明细分类项目主 要 内 容责任部