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社会其它相关论文透视经济适用房政策【摘要】经济适用房政策是政府为了解决低收入户住房问题推行的房地产开发政策,但是,目前出台的经济适用房政策并非使低收入户得到实惠,政策效应错位或失调,以至于出现怀疑和取消经济实适用房政策的声音,本文从经济适用房政策实施的作用以及政策的缺失分析入手,提出坚持经济适用房政策的立场和措施建议。【关键词】经济实用房政策中低收入户经济适用房指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。经济适用房政策的出台,本来的用意是在国家城镇住房制度改革的进程中,让一些收入水平低的居民以较低的价格购买住房,既顺应了国家住房制度的改革潮流,又解决了自己实际的住房困难。一、我国经济适用房政策的作用经济适用房的供应对象,是指在社会发展领域的弱势居住群体,即在社会性资源分配上具有经济收益的贫困性、生活质量的低层次性和社会承受力的脆弱性的特殊居住群体,它是一个随着社会经济发展而逐渐演变而来的多层次多元化的群体。这类人群一般是占社会绝大多数的中低收入者。城镇超低收入者的住房问题可以通过廉租房政策加以解决,而经济适用房政策指向的群体主要是中等偏低水平的社会群体。因此,我国的经济适用房政策的主要作用,一方面体现在满足中低收入家庭的需要,提升中低阶层的生活质量,为其提供社会保障,同时对我国的社会进步、经济发展起积极作用,为实现创造一个和谐、安定的社会创造良好条件另一方面,政府通过建设大量经济适用房,以较低的价格投入市场,旨在保障需求的同时起到平抑房价的作用。这也是由我国当前房地产市场的发展状况所决定的。二、我国经济适用房政策失效的表现1.决策失效。经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。廉租住房是指政府向城镇最低收入居民家庭提供的基本住房,属于完全的政府保障性质。根据国家有关部委城镇最低收入家庭廉租住房管理办法,廉租住房的供应对象是住房困难的最低收入家庭,即收入与住房双困家庭,具体说就是在民政部门领取低保群体中的住房困难户。这造成了在实际生活中,还存在一个既买不起经济适用住房,又不能成廉租住房对象的群体,也就是夹心层,致使经济适用房政策虽然有效但没有达到预期要求。2.政策表面化现象比比皆是。目前,经济适用住房的建设规模远远小于社会需求量。我国的经济适用住房供给持续减少,从投资建设的面积来看,每年经济适用住房新开工面积占住宅新开工面积的比重呈现下降趋势。国家统计局颁布的国房景气指数表明2006年1月到11月,全国完成房地产开发投资16416亿元,完成商品住宅投资11550亿元,其中经济适用住房投资526亿元。即2006年1月到11月,经济适用住房投资规模占住宅投资比重为4.55%,如果以月平均值换算,2006年的经济适用住房投资规模占住宅投资比重也不过是4.97%。对绝大部分中低收入家庭来说,经济适用房只是水中月,镜中花。3.政策替换现象严重。一些地方政府在实施政策过程中表面上与原政策一致,事实上背离原政策精神的内容。例如,有的城市没有把经济适用房政策作为针对中低收入家庭的特有政策,而是作为一般的优惠政策(如教师和退伍军人)、奖励政策(如高级知识分子)或鼓励政策(如鼓励建房或购房)加以实施。有的城市把经济适用房建在交通不便的偏远地方,使经济适用房并不经济。还有的经济适用房质量低劣,不仅无法对中低收入家庭起到保障作用,还可能危及其安全。4.经济适用房政策监控缺位。有的城市甚至没有具体的对购房者资格审查的程序,实际上是放开供应。一些开发商在建设经济适用房过程中通过种种手段谋取了远远超过3%的暴利,极大削弱了经济适用房的社会保障作用政策的出台、实施及其效力,主要取决于地方政府的态度、决心和管理能力。住房问题相对于城市居民失业、最低生活保障问题而言,对政府的压力较轻,从狭隘、短期、直线的角度思考问题,经济适用房政策的出台和实行,往往会觉得得不偿失,至少收益不显著。况且,直接采取市场竞争机制,在城市基准地价的基础上,让开发商对城市土地资源放开竞争,充分实现土地的市场价值,既能坐收较高的土地收益,又能减少在经济适用房建设用地价格核算、调整优惠政策、监督审查经济适用房成本价格等繁重工作负担,何乐而不为呢但是,从长远、开放、系统的观点看问题,坚持城市经济适用房政策不仅是必须的,而且也是可行和有效的。三、发展经济适用房的几点建议1.进一步细分市场,使资源配置更加公平合理针对一些地区经济适用房购买审核标准过于宽泛的问题,应根据当地的实际情况,区别对待、细分市场。经济适用房不单是一种商品,更具有社会福利的公共属性。过宽的准入标准,不利于资源配置的公平性。应根据科学统计数据确定合理的结构、比例,通过严格的审核有针对地供给。2.经济适用房的开发建设应突出经济性和适用性对于经济适用房的选址规划、规模控制、建筑质量、户型面积方面,应体现以人为本,尽量选择在接近就业中心区,健全公共交通、基础设施的配套建设规模应控制在合理范围之内,不能为搞形象工程、政绩工程而盲目贪大建筑质量应体现适用性、耐用性,真正提高居住品质户型与面积的选择和设计更要兼顾经济性与实用性。3.完善经济适用房的产权结构,引入合理的退出机制对于暂时没有能力支付经济适用房价款,而未来收入预期较好的家庭,考虑售租结合,由政府暂时拥有产权,以租代售。待时机成熟时,租户可享有优先购买权。对经济条件改善较明显的家庭,应设定合理的退出机制,鼓励其退出经济适用房的补贴范围,并在不增加财政负担的情况下收纳新的应补贴对象,使经济适用住房资产更具活力与效率。经济适用房政策是我国在经济转型时期的一项重要的改革举措,是针对现阶段我国的现实国情发展起来的。尽管是一种阶段性政策,但它在我国的住房市场中所起的作用是不可或缺的。在一个较长的时期里,它仍将是我国住房制度改革的重点,是摆在我们面前的一项长期的历史使命。参考文献1周江.关于进一步完善我过住房保障制度的政策建议J.中国房地信息,2006,(8).2林更.经济适用房政策的经济分析J.北京社会科,2007.(2).
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