宁波房地产项目市场分析报告

东方威尼斯二期投资分析报告一、项目所在地宁波简介2二、宁波市房地产市场分析51、宁波土地市场分析52、宁波房地产市场分析6三、项目前景预测121、项目基本情况122、项目优劣势分析123、项目前景分析14四、项目市场规划建议15一、 项目所在地宁波简介宁波简称甬，位于我国海岸线中段，浙江宁绍平原东端，即东经12055至12216，北纬2851至3033。下辖六区、两个县级市、两个县，总人口552.7万人，其中市区人口210.5万人。宁波是全国著名的港口城市、国家历史文化名城、国家旅游城市、国家卫生城市等。宁波东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊县、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连。全市总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里。宁波是具有7000年历史的“河姆渡文化”的发祥地，“河姆渡文化”被认定为江南新石器时代最悠久丰富的文明遗迹之一，其在人类文明史地位实不可替代。唐宋以来，一直是我国重要的对外贸易口岸，早在隋唐时代，宁波已经成为全国主要农业经济区和三大贸易区之一，到了元明时期，宁波与现代的广州、扬州并列为全国三大港口之一，被誉为是“海上丝绸之路”的起点和通道。宁波地杰人灵，人文荟萃，东晋和北宋末年，黄河流域居民两次南迁，经济文化渐趋繁荣，至明臻为鼎盛，唐至清宁波共中进士2432人，其中状元12人，到了近代，宁波涌现出了一大批全国一流乃至闻名世界的学者、科学家、艺术家，如翁文灏、童第周、沙孟海、周信芳、潘天寿等人，均成就斐然。在中国科学院、中国工程院院士中，宁波籍的占了69位。改革开放后，宁波经济日新月异，据统计，2004年国内生产总值由1997年的897亿元增加到2004年的2158.04亿元，比2003年增长15.5%，位列15个副省级城市第六位，增长速度为近7年以来最高。“二、三、一”产业格局稳固。第一产业实现增加值123.50亿元，比上年增长5.0%；第二产业1230.21亿元，增长16.6%；第三产业804.33亿元，增长15.8%。三次产业比重分别为5.7%、57.0%和37.3%，其中第三产业比重比上年提高0.5个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为2.1%、60.4%和37.5%。全市完成财政一般预算收入288.3亿元，其中：中央财政收入136.6亿元，同口径比上年增长19.1%；完成地方财政收入151.7亿元，增长29%。按出口退税机制改革前口径计算，全市财政一般预算收入为400.96亿元，比上年增长23.4%。一般预算支出215.9亿元，增长19.8%。第三产业进入新的发展阶段，2004年全年实现社会消费品零售总额595.63亿元，比上年增长14.2%，与上年相比上升1.5个百分点。城镇居民人均消费性支出11283元，同比增长7.8；农村居民人均生活消费支出6102元，增长17.5；2004年全市旅游创汇1.53亿美元，增长53.3%；年末金融机构本外币存款余额达到3230.68亿元，比年初增加466.32亿元。其中城乡居民人民币储蓄存款余额为1262.89亿元，比年初增加139.69亿元。对外经济保持较好增长。2004年全年进出口总额261.13亿美元，比上年增长38.8%，其中出口166.90亿美元，增长38.2%，进口94.23亿美元，增长39.9%。实际利用外商投资21.03亿美元，比2003年同期增长22%。总量在居15个副省级城市第7位，增速居15个副省级城市第10位。2004年市区居民人均可支配收入15882元，比上年增长11.2%，位列全国37大城市第5位，15个副省级城市的第三位；人均消费性支出11283元，增长7.8%，位居15个副省级城市的第三位；市区居民恩格尔系数36.99%；全市农村居民人均纯收入7018元，增长12.8%，其中生活消费支出6102元，增长17.5%。2005年12月份完成社会消费品零售总额114.9亿元,同比增长14.5%，其中当月完成销售额5.72亿元，同比增长22.5%，春节的节日效应明显。按行业分批发零售贸易业实现零售额98.1亿元,同比增长14.9，餐饮业实现零售额16.2亿元,同比增长12.9。城市居民收入和消费方面，12月份，累计城市居民人均可支配收入4078元，同比增长10.4%，城市居民人均消费支出1987元，同比下降9%，其中服务性消费同比下降10%。二、 宁波市房地产市场分析1、 宁波土地市场分析2004年，宁波市四区共成交土地面积平方米。从土地性质来看，其中居住用地面积平方米，约占总成交面积的73.17%，其他性质用地平方米，占26.83%；从区域土地成交量来看，海曙区、江东区、江北区、鄞州区土地成交量分别为87651平方米、平方米、平方米、平方米，其分别占土地成交总量的比例为3.97%、9.53%、24.75%和61.75%；从区域居住用地成交量来看，海曙区、江东区、江北区、鄞州区居住用地成交量分别为34758平方米、平方米、平方米、平方米，其分别占居住用地成交量的2.15%、7.56%、23.33%和66.96%；从各区域居住用地成交量与该区域土地成交量的比例来看，海曙区、江东区、江北区、鄞州区居住用地成交量与该区域土地成交量比例分别为39.65%、58.01%、68.99%和79.34%。 系列数据说明：市四区的土地放量有所加大，且居住用地仍旧是土地市场中的重点，其比例高达73%； 鄞州区的土地得到了集中放量，这说明其已经成为宁波市未来重点开发的区域； 海曙区的土地成交量是市四区中最少的，居住用地比例更是偏低，这说明海曙的土地供应越来越紧缺；江北区的土地成交量跟居住用地成交量，都较之前几年有了很大的提升，江北也已经成为投资开发的热土；土地成交量跟居住用地成交量从四区来看，都呈现出鄞州区、江北区、江东区、海曙区的排列顺序，这也从侧面反映出宁波房地产集中发展的方向。2、 宁波房地产市场分析 2004年是国家对房地产宏观调控的一年，而且调控对宁波楼市效果明显。国家于2004年5月开始对房地产进行宏观调控，于10月份又进行了重大措施的颁布：央行金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点；国土资源局经营性土地全部招拍挂、耕地转建设用地开始审批。这些政策对宁波市区近期商品房价格的影响并不是很明显，市场面没有出现大幅度振荡，对于二手房市场而言，情况就不乐观了，成交量经常出现大幅度的波动，连带商品房交易量也略微下降，与以往相比，在售楼盘普遍销售周期拉长，销售压力增大，广告投放量增加，甚至有楼盘滞销的现象出现。总体而言，宏观调控对宁波房地产而言效果明显。 2004年宁波房地产投资增幅下降明显。2004年，宁波市房地产投资完成234.4亿元，增幅为27.2%，增幅比上年低19.1个百分点，全年投资呈现逐季回落趋势，13月份、16月份、19月份的投资增幅分别为59%、56%、44%。其中，住宅投资完成178.3亿元，增幅为30.3%，较上年低8.5个百分点。房地产投资增幅回落的主要原因是受宏观政策调控影响较大。房地产业是2004年宏观调控的重点行业之一，伴随着去年初国家紧缩和规范对房地产开发企业的贷款，宁波市房地产投资的资金来源项中国内贷款的增幅从6月份开始连续两个月大幅下挫，分别下降29.4和39.3个百分点，出现了罕见的负增长。另外，国家决定暂停审批土地和严格清理协议出让的土地，使我市土地供给大幅减少，如9、10、11月份本年购置土地面积增幅分别为-37.6%、-38.1%、-36%。受以上两因素影响，我市房地产开发投资增幅也一度锐减，如6、7月分别比上月下降13.6和11个百分点。四季度，投资增幅延续着连月回落的趋势。 “一房难求”局面得到改观，供需关系由供不应求转为供略大于求。宁波市去年及时调整旧城改造计划，减缓旧城改造步伐，去年基本未增加新拆迁量，有效控制拆迁形成的被动住房需求。出台一系列加强商品房转让和代理销售管理的文件，通过市场整顿，进一步规范中介机构及从业人员中介行为，有效控制投机虚假需求。随着整个宏观调控力度的进一步加大，4月份后，住房供不应求的状况得到缓解，供需关系由供不应求转为供略大于求。全市住宅竣工面积与实际销售面积比为11.15，供求总量基本平衡。 商品房供应结构得到进一步改善。去年全市住宅新开工面积689万m2，占商品房新开工面积的74%，其中普通住宅新开工面积675万m2，占住宅开工面积的98%。积极引导开发企业调整产品结构，中小套型房源的供给明显增加，新开楼盘套均面积从前几年的120m2下降到2003年的109m2，2004年进一步下降到107m2。 相关指标如商品房建设投资、土地购置费、施工面积增幅较上年均有所下滑，而新开工面积、竣工面积、销售面积均呈负增长态势。房屋施工面积为2465.3万平方米，增幅21.4%，增幅不及上年同期的一半；新开工面积933.5万平方米，负增长9.3%，而上年同期的增幅是62.2%，不可同日而语；竣工面积为587.1万平方米，负增长7.1%，上年同期这一增幅是44.2%；销售面积为516.5万平方米，负增长3.9%，上年同期增幅为39.9%；只有预售情况好于上年，预售面积为418.1万平方米，增幅为16.5%,上年同期为负增长15.7%。同时，在土地招投标市场，地块的拍卖不再像以往那么火爆，开发商购地先要考虑地块的发展潜力、自身资金链及预期利润，参加投标拍卖趋于理性。由此可以看出，目前开发商对于宁波整个房地产市场都不十分乐观，对于政府出台的各项宏观政策应对较为谨慎。到去年年底，科技园区拍卖的居住用地在9.47万平方米，市场持续供应。 宁波房价总体得到平抑。2004年商品房销售均价为5618元/m2，涨幅为14.3%，二手住房均价为5407元/m2，涨幅为13.8%。总体房屋销售均价涨幅为13.9%，在35个大中城市中排名第五，与2003年相比，涨幅回落2.7个百分点，排名后退三位。2004年房价的上涨主要是在前4个月实现的，4月份商品住房预售均价为5665元/m2，比1月份上涨15%，二手住房均价为5071元/m2，比1月份上涨18%。4月份后房价基本呈现平稳态势，后8个月的商品住房预售均价基本保持在5600元/m2左右，二手住房均价基本保持在5400元/m2左右。总体来看，宁波市房价没有出现大起大落，依旧保持上涨势头，但涨幅降低。商品房因新开楼盘的地段、品质及限价房的影响有一定的上下浮动，二手房价格相对平稳。其中一季度，市四区（海曙、江东、江北、鄞州）商品房销售平均价格冲破5000元大关，涨至5177.3元，比上季度上涨了4.6%，比上年同季上涨13.0%。各类商品房价格同比涨幅比去年同期均有不同程度的回落。二季度，市区商品房销售均价为每平方米5536.8元，比去年同季上涨19.4%，比第一季度上涨4.7%。据统计，二季度，受宏观调控影响，市三区共成交住宅二手房30.9万平方米，同比减少3.4%，成交金额16.34亿元，同比却增长54.7%。三季度，市区商品房销售均价每平方米5101.4元，比去年同季上涨11.2%，涨幅比上半年缩小5.0个百分点，比二季度回落8.2个百分点。住宅商品房销售价格上涨势头放缓。住宅商品房销售价格比去年同季上涨11.4%，涨幅分别比前二个季度回落2.7个和8.5个百分点。四季度，商品房每平方米销售均价为6715元，其中住宅6004元；写字楼、商铺等非住宅每平方米均价冲破万元，达10733元。第四季度宁波市房屋销售价格较上年同期上涨11.1，同比涨幅回落了2.3个百分点，比前三季累计涨幅回落3.7个百分点。此外，二手房三个季度分别为4009.83元/平方米、4530.17元/平方米、4767.92元/平方米、5801元/平方米，逐季呈攀升之势。由此可见，随着宁波市政府加大经济适用房和限价房建设规模，完善廉租住房体系等一系列调控房地产市场政策措施的出台，宁波市房价快速上涨势头得到了有效遏制。据有关部门统计显示，2004年宁波市房价涨幅比全国平均水平高出4.1个百分点，在全国35个大中城市中居第五位，比2003年后退了三个位次；土地交易价格比上年上涨8.3%，低于全国平均上涨10.2%的涨幅，在全国35个大中城市中居第九位；房屋租赁价格比上年上涨4.4%，在全国35个大中城市中居第六位。 楼盘销售冷热不均，地段、面积、价格仍旧是市民关注的焦点。从新推楼盘来看，去年下半年推出的一些楼盘因其地段因素，市中心多以小高层、高层为主打产品，楼盘定位高档，价格多在70008600元/平方米，部分精装修单身公寓产品，价格在900010000元/平方米，“外滩花园”更是以11000元/平方米的价格面市；地段好、品质佳、成熟生活区域的楼盘依然有大量消费者追捧，如 “晶华名园”、“丽江新都”、“北岸琴森”等楼盘的销售速度都非常快。但一些地段虽好，但价格高、面积大的楼盘仍呈现出缓慢销售的态势，如“”外滩花园、“新时代”等。在当前宏观调控的房地产局势下，消费者对于地段、面积、价格都有比较敏感的触觉，以期能取得最大的性价比，而投资客也变得更加理性，疯狂购房的局面将很难出现。 2005年宁波房地产低调开局2005年1-2月，宁波房地产投资首次出现负增长。1-2月，我市共完成房地产投资29.61亿元，同比下降3.37%。其中住宅完成投资18.75亿元，下降16.8%；办公楼投资2.64亿元，增长31%；商业营业用房完成投资4.45亿元，增长72.3%。从资金来源看，与往年相比，宁波市房产投资资金明显不足，1-2月累计到位资金27.33亿元，同比下降29.3%，各项资金来源均呈现不同幅度的负增长。其中国内贷款5.89亿元，同比下降45.4%。自筹资金5.04亿元，同比下降28.7%。定金及预付款11.66亿元，同比下降3%，定金及预付款的下降，也从一个侧面上说明今年1-2月宁波市房产市场有所降温。从土地供给看，土地供需矛盾有所缓解。与去年同期相比，土地购置面积有所增加，1-2月，房产商共购置土地41.32万平方米，同比增长9.4%，一改去年负增长态势。综述：根据目前已推与即将推出的楼盘来看，宁波市将会以大面积户型为发展趋势，但在目前一系列宏观调控及宁波市高房价的压力下，消费者对于物业的地段、品质及周边的生活配套设施将会更为注重，而近郊楼盘由于先天的地段缺陷，现在销售压力已越来越大，大面积产品更是难中之难。另外，2005年将是宁波房地产的鏖战之年，据悉，今年全市将实现房地产开发投资200亿元，开工和竣工商品住宅分别达到400万平方米和200万平方米。特别是鄞州区跟江东江南路片区在一段时间内会形成蜂拥的现象，竞争加剧。为此，消费者所关注的地段、面积、品质、价位等也将会成为开发商所关注的重点，以求取得良好的经济效益和社会效益。三、 项目前景预测1、 项目基本情况地块名称坐落位置用地性质用地面积(m2)容积率绿地率(%)建筑密度(%)建筑限高(m)东方威尼斯1地块位于北郊路以西，高塘花园以北居住用地210031.38353030东方威尼斯2地块176912.13528502、 项目优劣势分析项目优势： 项目处于海曙区三类地段，地理位置优越，周边交通便利，配套设施齐全； 项目河水环绕，容易塑造水景住宅，亲水性强； 项目近观甬江及甬江绿化带，远眺宁波三江口美景，景观系数高； 项目属于东方威尼斯的二期，由于有第一期成功开发的经验以及良好的社会效应所依托，项目具有很强的社会认知度； 海曙区居住用地越来越少，据悉，去年仅成交34758平方米，海曙区做为宁波历史政治经济中心，仍旧具有很强的吸引力，而居住用地缺乏，势必会造成对新开发项目的追捧； 项目处于市中心三江六岸片区，纵观宁波三江六岸片区的居住用地，可谓匮乏，为此项目的推出就显得弥足珍贵，项目价值容易得到认同。 中国社科院发布的2005年城市竞争力蓝皮书显示，宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。由中国社科院组织的城市综合竞争力研究已连续进行了三年，宁波的排名也由2003年第十位、2004年第八位上升至今年的第六位。宁波综合竞争力的提高，会相应带来城市聚集效应的加强，城市向心力加强，外来人口的加速进驻等，这些都会对房地产业带来利好影响。项目劣势： 国家宏观调控对宁波房地产影响较大，宁波楼市的火爆局面得到了改观； 宁波房价已经过高，远远超出了普通消费者的承受范围，泡沫成分较重； 项目内部的河水水质较差，有一定的环境污染。3、 项目前景分析尽管国家连续出台了为抑制房地产过快上涨的相关政策，但2005年一季度宁波房地产仍旧保持上涨的态势，只是部分指标涨幅有所放缓，今年一季度，在全国35个大中城市中，我市房价涨幅从2004年的第五位退至与南京并列的第六位，地价涨幅居第六位，房屋租赁价格涨幅列第五位，物业管理价格涨幅位居第七。与上年同季相比，今年一季度，宁波房屋销售价格上涨11.6%，土地交易价格上涨18.9%，分别比全国35个大中城市平均涨幅高出1.8个和11.1个百分点；市区房屋租赁价格上涨5.0%，物业管理价格上涨0.7个百分点，分别高出大中城市平均涨幅3.1个和1.2个百分点。可以预测，宁波房地产在近几年内仍会呈现小幅上扬的趋势。从总体来看，宏观政策对宁波房地产产生了一些影响，但并不能阻止宁波房地产的上涨局面，一季度房屋销售价格上涨幅度同比回落了0.3个百分点，比2004年全年回落了2.3个百分点。在房屋销售中，商品房销售价格为7093.1元/平方米，比去年同期上升11.5%，同比涨幅回落了2.8个百分点，其中住宅价格为6212.4元/平方米，上涨11.4%；写字楼、商铺及车库等非住宅价格为10016.9元/平方米，上涨11.7%。项目所在的海曙区，由于受到土地量少的现实形势，象东方威尼斯二期这样的市中心用地就更显得珍贵，而在国家宏观调控下，郊区的楼盘受到的影响更大，地段将会成为市民关注的焦点，比较而言，市中心的项目比郊区楼盘更具有抗击打性，为此，可以预测项目的销售价格应该在8000元/平方米左右，地段、景观将成为其很大的附加值。四、 项目市场规划建议鉴于以上对宁波房地产市场的分析，我们认为，本项目具有很强的市场可操作性。但在具体的规划设计中需要注意这么几点：1、 为了更大限度的挖掘项目的潜在价值，要充分考虑甬江、绿化带及远眺三江口的角度视野，突出强调项目的景观；2、 从市场个案“新时代”、“外滩花园”及“天水家园小高层”已经销售的户型面积情况来看，在同一楼盘中，一般随着面积的增新时代面积规划及销售情况表外滩花园面积规划及销售情况表面积范围各范围套数已售套数未售套数销售比例面积范围各范围套数已售套数未售套数销售比例49.32-56.07平方米78591975.64%148.8-159.41平方米22810212644.74%146.15-156.96平方米2020.00%170.06178.79平方米1747110540.80%1