富阳市房地产市场研究报告(ppt 37页)

杭州富阳房产市场研究报告浙江雅阁广告有限公司2007年7月13日 前 言本调研报告以立足富阳市为基础，结合国家的宏观调控政策及富阳地区房地产发展趋势，对富阳市场进行了问卷调查、走访、分析。通过研究分析，我们力求获得充分、真实而客观的信息，为广大关注富阳发展的朋友提供一些个人见解，并为广大的开发商提供一个比较全面系统的富阳房产分析。本调研报告基于2007年上半年富阳房产市场现状调查所得，著作权归浙江雅阁广告企划有限公司所有。任何单位及个人在没有允许的情况下不得擅自使用及传播。第一部分 富阳房地产市场研究一、富阳房地产市场发展整体概况国务院为了抑制房地产投资的增长和房价上涨过快势头，在2005年出台“国八条”政策基础上，2006年又联合九部委制定“国六条”政策来调控房地产的发展，但调控政策对当年房地产开发投资影响并不大。由于工业企业退城入园等诸多因素，房地产开发投资快速增长，房价也一直居高不下。房价已大大超过了普通居民的承受能力，而富阳市房地产市场发生了较大的变化，预约登记、排队购房、一房难求的火暴情景已悄然消失；继而国家出台了土地增值税的政策，但是此政策的推出，很大方面导致了开发商将土地增值税增加的费用加在了房价上。受国家宏观调控政策的影响。今年以来，国家两次调整房屋贷款利率，利率调整致使我市住房贷款利率比上年同期上涨3.4 %，房贷率的上调，一定程度上降低了购房者的贷款买房，今年买房者也相应的比较理智，大多数购房者持观望态度，而开发商们的大部分楼盘的销售情况与往年相比已经不再那么一帆风顺。虽然受国家的宏观调控政策的影响，但是房地产投资的势头仍是有增无减，2006年富阳市房地产开发投资全年增长32.8%，实现生产总值238.4亿元，比上年增长18.5%。从房地产开发投资的使用方向看，主要为商品房的建设投资和土地购置费，分别为16.4亿元和11.1亿元,占房地产开发投资总量的93.9%,其中土地购置费增长迅速,增长166.6%。从商品房用途看,住宅投资仍是大头。2006年住宅投资22.7亿元,占77.3%的比重,同比增长28.9%,其中别墅高档公寓的投资倒是明显下降,为上年的39.6%。商业营业用房的投资增长比较快,完成投资3.3亿元,同比增长87.4%；办公楼比上年增长8.2%。1、房产市场供量据统计，02年至04年内在富阳城区总供应地66.49公顷，可开发住宅近100万平方米，服务用房4.7万平方米，其中普通住宅和商业用房依次分别为同类房屋年均实际销售量的7.3倍和14.3倍。房屋施工面积和新开工面积增长较快。2006年房屋施工面积为282.9万平方米，同比增长32.7%,新开工面积为112.1万平方米，同比增长35.9%。其中别墅高档公寓的施工面积和新开工面积下降很明显，分别下降70.0%和94.8%。房屋的档次往大众化方面回归。商品房竣工速度较快，销售情况也较好。今年商品房竣工面积65.9万平方米。同比增长14.1%。商品房销售面积66.5万平方米，同比增长40.8%。商品房平均销售价格4648元/平方米，同比增长2.5%。2、商品房空置情况目前富阳房产使用率还不是很高，空置面积增加较快，2006年空置面积达5.8万平方米，同比增长59.2%，其中住宅的空置面积为1.5万平方米，同比增长16.2%别墅和高档公寓受政策调控影响，成了市场上的香勃勃，空置面积仅为0.3万平方米，为上年的30%，平均价格更是上涨了26.1%。3、房产供需特点对于富阳来说，06年富阳房地产在宏观调控的政策影响下的开发和销售情况具体如下：（1）、随着消费需求的提升，房地产市场呈现“供销两旺”的良好势头。（2）、随着消费对象和消费群体的扩延，促进了房产市场区域的不断扩大，使富阳市房地产呈现出两大“区域市场”。其一是以建成区为中心，向外扩延的房地产市场，其消费对象主要是富阳市民。其二是紧邻杭城以受降镇范围为主的房产市场，消费者对象主要是杭州市市民。（3）、随着消费水平的不断提高和房产开发商开发理念的不断更新，富阳房地产市场呈现出两大特色房产，分别是沿江房产和以银湖区块为主的“高尚别墅区”房产市场。（4）、随着房地产市场的扩大和房地产市场竞争的加剧，房产市场出现“外向型”开发，越来越多的其他类别企业转而涉及房产开发，且呈现出本地企业外地化，外地企业本地化的特色富阳市内的企业向外市发展，外地房产企业向富阳进军。4、富阳的住房现状及居民消费水平富阳城区的房子分为两大类：一类是市区中心地段的普通住宅，以多层为主，目前均价在3500元/平方米左右，这些房子主要针对富阳本地市民。富阳市区普通住宅从1998年开始在四五年之间也经历了一个飞速飙升的过程，从每平方米1000多元直奔3000多元。到了2006年，普通住宅达到了3500元/平方米以上。目前富阳的可售楼盘不多，基本都处于尾盘，有容大五环城市花园、现代肖邦、西城金城花园、海陆星光园等。人均生产总值由2004年的28233元提升到2006年的37618元，两年的时间人均GDP增加将近1万元，这预示着富阳经济的飞速发展带动了富阳人民致富之路，对于住房的需求已不仅仅满足于居住，对住房的品质、配套、环境、景观等等均有较高的要求。5、当前富阳市房市场发展的优劣势富春山明水秀，以景色清丽著称，富阳是典型的江南山水城市，我市的地理环境决定了房地产市场发展独有的优势和特点。（1）主要优势： 、区位优势富阳毗邻杭州市区，是杭州大都市圈的组成部分，距上海180公里。随着杭富公路的改造，杭州绕城高速、杭千高速的开通，交通设施的现代化缩短了富阳到杭州市区的距离，富阳城区及其与杭州毗邻的银湖区块、东洲区块已处于杭州半小时交通圈之内。、环境优势富阳风景秀丽，既赋山城之美，又具江城之秀，国家级风景名胜富春江横贯全境，自古有“天下佳山水，古今推富春”之誉。境内众多的山塘水库、低山缓坡，十分适合开发房地产，房产楼盘可依山傍水，别具一格，做到人与自然的和谐统一，能充分满足都市人回归自然的生活理念。、价格优势 目前，富阳商品房的城区平均价格为4100元/平方米左右，而杭州市区中心圈的平均价格在13000元/平方米以上。富阳银湖区块、东洲区块等富阳近郊排屋，主力户型总价定位在150万左右，这恰好与杭州市中心的高档公寓价格相当，但在面积、楼盘结构、环境、品质等方面近郊排屋具有无可比拟的优势。、经济基础优势 改革开发以来，富阳紧紧抓住了个私经济这个重点。造纸、电缆、通讯、体育器材等行业取得快速发展，我市综合实力不断增强，人民生活水平不断提高。地方经济的发展，增强了政府的宏观调控能力，有了较多的财力来抓建设，特别是作为事业发展先行官的基础设施建设，可以更好的为房地产发展起好引导、推动作用。、政府推导优势最近召开的杭州市委九届十次全体（扩大）会议提出树立“大杭州、大建设”发展战略，为富阳带来了难得的机遇，发展时机极佳。遵循构筑市域网络化大都市的战略思想，“十一五”富阳城市规划、建设的基本定位是把富阳建设成为“富春山水名市”、“现代产业新城”、“人居休闲圣地”，成为杭州的“卧城”，变“郊县”为“郊区”。（2）主要劣势 、现有的公共交通体系与打造杭州“卧城”的房地产发展战略不匹配从国际经验看，成功建设、打造“卧城”必须有一个先决条件，就是城际间有非常发达的交通系统，特别是公共交通体系。目前富阳至杭州的公共交通系统定位还是在普通郊县与省城的水平上，远远满足不了杭州市民在富阳安置第一居所的要求。 、生活、教育、医疗等配套设施建设滞后，居住性较差当前，城郊结合部、受降区块的楼盘空置率和空关率很高，其中最重要的一个原因就是这些楼盘的可居住性差，面临着交通、生活、教育、医疗等必要设施缺乏的种种问题，居住成本很高。尽管在宏观调控的打压下，但还是不难看出，目前在受降区块购房者当中还是有相当部分的投资者存在。这部分投资者看中的是在国家严格控制高档住宅土地供应的前提下，今后别墅、排屋的稀缺性和升值潜力，他们并不认可受降区块目前的可居住性。 、城区住房供应结构不够合理当下，我市市场上的楼盘推出的住房主流户形偏大，总价偏高。而这一类型住房的目标客户群绝大多数都有了自己的第二、第三套住房，自主需求不强，而且目前的政策环境并不鼓励投资购房。但同时，市场上又有很大的自住型消费群体存在，却由于住房总价太高望而却步，住房供应结构不合理的矛盾突出。 、土地出让价格较高商品房开发用地采用“招拍挂”形式出让，地价越高越好的单一模式，其固然为地方经济作出了巨大的贡献，但同时也是形成房价高、老百姓买不起房的原因之一。据了解，富阳老水厂地块拍卖的土地出让单价是12300元/平方米，规划容积率在3.2左右，折算后房价中的土地取得成本就有3843元/平方米，商品住房预售价可能要达到每平米10000元，其他楼盘的土地成本占的比例也比较高。二、商品住宅市场研究1、区域分布富阳商品房开发项目主要集中于主城区外围，目前有10余个楼盘在售，主要分布于金桥路、江滨路东西段及银湖开发区地段、东洲开发区域。银湖、东洲区块由于紧邻杭州市区，具有得天独厚的天然优势，通过几年的开发，高尚别墅区已经形成，金都富春山居、绿城七里香溪、万安秀水山庄等“高尚风景房”等近十只楼盘，构成了富阳市房地产开发的新亮点。 2、开发水平分析由于处在杭郊一带，因此富阳的房地产开发与浙江同类型县城相比，算是处于较先进的水平。开发商大部分是杭城的一些开发商，因此使富阳整体的开发水平处于接近于杭州的房产档次。有些别墅的开发甚至高于杭州的品质。且建筑风格也随着时代而趋于多样化，但房产布局大部分还是为排列式，小数别墅楼盘则是趋向于自然景观的建设，布局随地势而变化。从大部分在售楼盘来看，富阳的楼盘内部布局已经形成各自的环艺景观，但内部配套还不是很完善，主要以满足市民最基本的居住需求。商品住宅建筑成本高，户型多样。大部分楼盘的均使用品质较高的建筑材料，在景观设计上也有一定的水准。另外大部分楼盘都注重智能化的建设。3、产品类型及体量分析：目前富阳商品房住宅产品类型较多样化，主要以高层，小高层开发为主别墅排屋也占到了一大部分。一层 、二层为汽车库或商铺，三层以上为住宅；部分顶层为复式结构。目前，富阳许多楼盘项目都在100亩以上，如九龙山庄、华立永通逸城、鸣翠桃源占地都在300亩以上，丁香花园、九龙一号、水岸青云、容大五环、东方海岸等都占地100亩以上，规模化的开发热潮由此带来小区配套和各项设施的进一步完善，摆脱了小区的配套设施单纯依赖周边配套的局面，有些大盘都规划建设了幼儿园和大型商场，均构成有景观园林和组团绿地的商品房住宅园区，能够全方位的为业主提供便利，所有的生活细则都包含在小区的半径之内，大盘时代悄然改变着消费者的生活方式。九龙山庄为现有项目中最大的楼盘，总建筑面积约66万平方米，其次为鸣翠桃源，总建筑面积为40万平方米，两期总套数为1300套左右。 以下是现在在售较有代表性项目：（表一）项目名称开发商建筑面积套数金都铬苑富通金都置业平方米350余套清风万和苑工贸房产60000平方米300套左右丁香花园飞虹房产平方米1000余套百合蓝鸟苑百合房产22500平方米118套彩云苑大家置业平方米908套百合景苑百合房产70000平方米250套左右华立永通逸城永通房产平方米1000多套鸣翠桃源紫太商住平方米1300套容大郦城容大房产平方米150套明裕花苑明裕房产19341平方米120套九龙一号银溪九龙平方米九龙山庄富阳浙电九龙平方米上林湖浙江清源平方米346套华庭云鼎浙江华庭平方米1600余套4、户型分析三房四房成为市场供应主流从本次对富阳在售楼盘调查显示，套型面积范围间距较大，从40多平方米到200多平方米面积均有，总体上以三房和四房户型为主，其中120140的三房是富阳目前商品房住宅市场供应的主流，多数楼盘都占了50%，高的甚至100%,如一期的容大郦城推出的全是三房。户型功能布局改善余地大从户型设计上，富阳市的户型设计都有雷同的现象，尤其是主流户型基本上开间和以及卫橱的空间设计都有相似之处，当然一些弊端也有共同之处，如部分较早开发楼盘，一般是简单的户型分隔，动静区隔的空间设计不足，动线模糊，功能空间利用不明晰，缺乏必要的室内储藏空间及玄关空间的考虑。但从部分新推出的楼盘来看，很多开发商也越来越重视对户型的设计，户型上以趋向更加合理化，并对户内空间的动静分区、干湿分离的功能布局做出考虑，改善余地很大。代表项目户型配比情况：（表二）项目名称户型面积比例共计金都铬苑一期两房两厅一卫100-110平方米11%350套三房两厅二卫110-180平方米68%四房两厅二卫150180平方米12%复式200300平方米9%丁香花园二期三房两厅二卫130140平方米60%1000套四房两厅二卫167-210平方米25%复式200平方米以上10%容大郦城一期三房两厅二卫130150平方米100%150套水岸青云三房两厅二卫110-139平方米86%908套四房两厅二卫176-215平方米6%五房两厅二卫205-212平方米6%三房跃式155平方米2%5、价格分析富阳大多数楼盘价格均价大概4100元/，由于接近杭州，受杭州房价影响，富阳房地产市场是处于稳健上升的态势，但房价走高的因素主要有：市场需求旺盛、城市基础设施的完善和功能的日趋合理，以及楼盘自身建设品质的提升，其合力作用产生才是富阳房产市场向好的根本所在。目前富阳房价属颐景山庄最高，均价到11000元/，而整个小高层、高层价格均假在4100元/左右。其中以“容大郦城”、“丁香公寓”价格较高，分别为5000元/左右（均价）、5500元/（均价），最高6100元/左右。而且二期开发的均价都比一期开发的要高出500元/以上，有的是高出2000元/。如上林湖一期只有6800元/，预计二期将达到8000元/以上。（表三）物业名称地理位置建筑类型销售价格金都铬苑桂花西路龙山西潞高层 沿街5200元/里面5600元/清风万和苑迎宾路多层、小高层、单身公寓 5500元/以上丁香花园金桥北路188号小高层、高层小高层 6098元/（13层）均价5500元/ 百合蓝鸟苑金桥北路南小高层均价4500元/彩云苑金桥路北小高层均价4200元/，8层以上4450元/百合景苑迎宾路与工农路高层均价6000元/华立永通逸城东洲开发区花园美墅、花园洋房、小高层 花园3600元/4000元/小高层3900元/，二期叠排6000元/鸣翠桃源华庭西路88号多层高层排屋3300元/容大郦城金桥北路高层一期4000元/10楼4300元/（内部）二期5000元/左右（预计）明裕花苑大桥路多层均价4600元/九龙一号富阳区银湖开发区九龙大道杭州野生动物世界旁排屋加少量别墅均价6500元/ 九龙山庄富阳区银湖开发区,东依颐景山庄,南至九龙大道.排屋加少量别墅6000元/左右上林湖富阳区银湖别墅群内,南临九龙大道,北依午潮山.排屋、别墅6800元/二期8000元/（未开盘）华庭云鼎富阳区银湖别墅度假区东南侧小高层、高层5800元/6、销售情况目前富阳的商品房销售市场依然持续着2006年以来的热销气势，在售楼盘中大部分的都已接近尾声，而一些今年上半年刚开盘的楼房也将近售出总量的50%以上。大部分富阳在售房产都是期房销售，但都呈现出一个总的特点，就是越到末期销售越困难，因为大部分地理位置和层次较好的房子都在销售前期售出，到后期只有些总价较高，且位置、地段稍差的房子。根据调研信息现在富阳市销售接近尾声的楼盘，余房大多为复式、别墅以及位置不太好的排屋（300平方米以上）。但相对于整体市场，富阳市的房产去化率相对来说还是很高的。大部分楼盘去化率都在70%以上，销售形势较乐观。（表四）物业名称地理位置销售情况销售价格金都铬苑桂花西路、龙山西潞销售率达60%65%沿街5200元/里面5600元/清风万和苑迎宾路销售率50%5500元/以上丁香花园金桥北路188号销售率70%小高层 6098元/（13层）均价5500元/ 百合蓝鸟苑金桥北路南销售率60%均价4500元/彩云苑金桥路北一期基本售磬均价4200元/，8层以上4450元/百合景苑迎宾路与工农路基本售磬均价6000元/华立永通逸城东洲开发区销售率40%花园3600元/4000元/小高层3900元/二期叠排6000元/鸣翠桃源华庭西路88号销售率80%3300元/容大郦城金桥北路一期基本售磬二期开始预售一期4000元/10楼4300元/（内部）二期5000元/左右（预计）明裕花苑大桥路基本售磬均价4600元/九龙一号富阳区银湖开发区九龙大道杭州野生动物世界旁一期售完二期5月底开盘均价6500元/ 九龙山庄富阳区银湖开发区,东依颐景山庄,南至九龙大道.销售率80%6000元/左右上林湖富阳区银湖别墅群内,南临九龙大道,北依午潮山.一期已售90%二期9月底开盘预售开始6800元/二期8000元/（未开盘）华庭云鼎富阳区银湖别墅度假区东南侧5800元/7、市场需求分析自1998年富阳房地产市场启动以来，房地产市场一直以当地人需求为主，但讲究房地产开发的规模效应和品质随着人民生活水平不断改善，市民对居住环境的要求越来越高。且富阳经济直接受“金三角”圈影响，投资环境理想，但现有的经济条件对人口吸引度小，但对于杭州市民的置业吸引力却越来越强。因此市场需求人群除了富阳本地人还包括杭州的一些消费群体，由此可见富阳房地产的整体需求量还是有一定的潜力。从现有的市场需求层面分析，富阳房地产市场客户群结构已经从原来的单一性走向了多样化，以前主要为政府机关各相关职能机构人员；银行、医院、电力、学校等事业单位人员；富阳各大中型企业经济效益较好的从业人员。现在主要的则是中小私营业主及个体户等客群构成，以及一些在杭的投资大户。而一些企事业单位人群，虽然现在也占了一部分，但已经不是富阳房地产消化的主要人群了。因此，今后富阳的房产需求量在一定程度上还是呈上升趋势的。第二部分 市场问卷调查分析一、住宅消费市场问卷调查情况本次问卷调查旨在了解消费者对本项目住宅市场的需求、产品偏好特性、市场阻碍及症结所在，探求产品的市场适应性。共计发放问卷51份，收回有效问卷50份。调研人群为富阳目前具有购房能力与预期购房可能性的人士。（1） 被访人员基本情况1、年龄构成【分析】数据显示26-40岁的年龄段比例最高。通过判明消费者的年龄构成，在本项目推广中应考虑这个年龄段客户的心理喜好、生活习惯。2、 职业构成【分析】调查意在判明消费者的职业结构，数据表明经商户、收入稳定的企业、事业单位人员总计达到73%，是购买住宅的主要对象。3、学历水平【分析】从学历水平上看，被采访者的整体学历水平良好，有55%左右的被采访者学历都是中专以上，其中本科有26%，这部分人总的来说有一定的素质涵养，接近本案的目标消费群。4、家庭年收入水平【分析】该项内容只在考虑富阳人民大致的收入水平，可能有些被采访者没有真实填写，因此资料仅供参考。但大致反映出富阳人民的收入水平还是可以的，但对于高价房，人们还是有些顾虑的。（2）问卷内容：问卷总共50份,回收率有效率100%.有购放房打算的问卷份数为45份,占90%,没有购房打算的问卷份数是5份只占10%.下面是对这些有购房打算问卷(共45份)的一个整体分析.1、购房区域选择、购房区域选择【分析】如上图显示富阳人对市中心的房子青睐度最高，但是市中心的房源是不能满足全体客户群的需要的，而富阳郊区，现在房地产开发已是较为成熟阶段，于是富阳郊区的地区就成了很大一部分人买房的首选之地。杭州市区对于大部分富阳人来说，起价格还是让人难以接受的，但其优越的位置，还是吸引了部分富阳置业者。、是否愿意购买富春江边的江景房【分析】从上图我们可以看出，愿意买江景房的人还是一大部分，而且愿意买的那部分人当中普遍选的都是沿江西大道。在调查中我们还了解到，很大一部分人还是和喜欢江景房的，但对于江景房较高的价格，还是让这些普通置业者望而却步。2、住宅类型选择、住宅类型【分析】通过以上数据我们可以看出现在在富阳房地产市场小高层和高层已经完全被人们所认可和接受，多层虽然还是较受人们欢迎，但随着人们观念的转变和经济的发展，高档的房子也越来越为人们所需求，从数据中我们看到有不少人逐渐接受别墅和排屋，这也足以看出富阳的经济发展的速度。从上面看出单身公寓也逐渐为人们所接受，所以适量的开发单身公寓也会有一定的市场潜力。、选择小高层、高层考虑因素：【分析】从表格中我们可以看到大部分人选择小高层、高层都比较重视有无电梯和生活的便利性，对于他们来说生活方便是住高层的首选条件，其次是视野和通风，选择高层的人大部分都是很注重这一块的，这正好也是与多层有所区别的一块。在其它项目的统计中很多人也选择了一些配套较好的住宅设施，如体育场，游泳池，花园等。可见周围的配套设施也是选择高层，小高层人士的诸多考虑因素。3、置业目的【分析】从置业目的来看，反映出现富阳27%的人买房都是有改善住宅条件的想法，但视今后个人家庭生活情况而定。而39%的人则是为了满足居住需要，可见富阳市的买房者大部分还是用于自身的需要。本次调查，有27%的被访者有为子女或老人其他人购房的而选择购房的需求，这类购房者也是值得关注的客户群。从富阳住房总体情况来看，提高住宅品质将成为富阳房地产市场主要发展趋势。4、购买户型选择【分析】在住宅户型选择上，三房二厅二卫的需求量为最大，其次为三房二厅一卫和二房二厅二卫，一房和四房的分别占了近4%的比例。因此在开发三房的同时，少量的开发一房和四房也有一定的市场容量。另外对于五房以上的户型在富阳市消费群还是比较少的。5、购买面积选择【分析】从以上的购买面积来看，101-140的面积是大众广为接受的户型面积，但现在看到81-100的小户型和141-180的面积也有一定的市场容量，而181以上的面积市民所承受能力较低的，所以它所占的比例也最小。现在富阳房产市场上还有大量的181以上的户型积压着。因此对于大面积的房型开发要谨慎。6、可以承受的住宅单价和总价分析【分析】通过对住宅价格的心理价位和总价的承受能力调查，从上述两图显示，接受 4000元/-5000元/单价的占到40%，总价承受范围在70万以内的占到71%，30万以下低价住宅需求有近1/4的比例，而70100万价格承受客群也占到一定数量，可见对于高品质房的追求在富阳还是有一定数量的。但是在100万以上的，就很少人接受了，从上图看比例不足2%。这与目前商品房住宅市场价格相吻合，基本反映出目前消费者价格承受水平。根据规律，对于好的产品，往往会引起购买冲动，价格在此每上升5-10%，则提升一个敏感点。7、大众喜欢的住宅结构【分析】从上表中我们可以看出错层结构的和平层房子，大众是比较喜欢的，均占了三分之一以上的比例。而跃式也占了将近1/4的比例，可见对于住宅结构的选择，富阳人民已经走出了单一的平层式，大部分的被访者也基本赞同新颖的住房风格。但是对于复式房，较高的房价、居住成本在富阳来说还是很少人可以承受的，这就造成了需求与承受能力相冲突的矛盾，价格仍是制约其需求水平的主要原因。 8、建筑风格选择【分析】针对富阳现有住宅建筑的形态，有超过50%的受访者都喜欢现代简洁风格，其次是中式的，对欧陆风格和前卫的风格虽然有部分人接受，但接受度相对来说还是较低。9、购房考虑的因素及小区配套其他类的有几位被调查者写了网吧、棋牌室.【分析】在对消费者对购房因素和小区配套要求了解中。在指向性明确的前提下，购房最受影响的几个因素为：环境（景观）、交通、价格、质量、地段。这几个因素都有超过50%的人选择。而对小区各种环境配套设施受访者都有一定的兴趣，相比较超市、医疗设施以及儿童游乐设施是人们最为关注的。10、对住宅智能化的要求【分析】：对于这个题目大部分的被访者并不是很了解智能化设备，因此在选题上也只是对一些基本的智能化有选择，因此在楼盘开发中注重智能化宣传和功能性介绍也是有必要的。让消费者了解了这个智能化系统才可以更好的做出选择。11、付款方式【分析】从上图中我们可以看出66%的人选择按揭付款，看来按揭以成为富阳是主要的付款方式。但从比例形状来看，一次性付款的人和分期付款的人，也占了有六分之一的量，看来在富阳买房的人都有一定的积蓄，从目前市场上来看，由于一次性付款可以得到更多的优惠，因此一次性还是可以被部分人所接受。 12、购房信息渠道【分析】从上表中我们可以看出大多数人都是直接在售楼现场得到的信息，其次是经过朋友的介绍以及报纸广告和开发商的楼书和宣传资料。由此反映出，一方面，购房者都比较理想，实物是决定其下单的主要理由，另一方面，在富阳这样的城市，宣传推广中口碑宣传的作用最为重要，但从上面的数据中我们也可以看到报纸广告也有一定的作用。13、人们所熟悉的小区和房地产列举大部分受访者由于对小区的名称知道的较少，更多的人只是知道自己所居住的楼盘或附近的楼盘，而对于熟悉的房地产公司很多人也是不能讲出其名称。调查中提到的大致有这几个：金宇房产、容大五环、富春湾、大家房产、丁香、肖邦、金都名苑、春江花园、天河、奔腾房产、如意、金宇房产、中港花园、锦绣茗苑第三部分 富阳房地产发展现状及趋势 过去十年，富阳市房地产整体上保持了持续、健康、快速发展态势，但也存在一些问题，如房价上升过快，投资性需求过旺，空关率高，基础配套不齐全等。从下一步发展形势看，富阳开发区房地产发展将紧跟杭城整个楼市的变化，不但当前销售走势平淡，而且还存在区域城市基础配套设施不到位，成熟的可供土地资源短缺等问题。急待构建道路框架，拓展可开发土地空间，完善整体配套，打造区块品牌形象，形成规模优势，发挥整合效应，顺利融入杭城居住圈，增加杭城房市中富阳房产的比重，从而促进富阳整个房地产稳步发展。 1、影响未来行业长期发展的因素 （1）国民经济的快速增长是行业长期向好的经济基础 改革开放以来，富阳市的综合实力和居民收入都有了根本的提高，GDP从1995年56.7亿上升到2006年的238.4亿元，12年间增长约4.2倍；同时经济增长质量也有了质的飞跃，近几年经济发展速度一直保持在10%以上，预计在未来较长的时间内仍会保持较高的经济增长速度，综合实力也会不断的增强，居民的收入水平和消费能力将大大提高，大家对未来的预期也将越来越趋于乐观，因此，对房地产的需求也会大幅度提高。 （2）居民收入的大幅增加是行业长期向好的物质基础2000年富阳城镇人均可支配收入超过1000美元，标志着富阳经济已经进入一个新的发展阶段，社会由温饱型向小康型转化，近几年的住房消费情况就提供了有力的证明。同时，农民纯收入的逐步增加使其进城购房的可能性日益增大。 （3）城市化进程加速提供了房地产市场“外延式”发展机遇根据新一轮总规，富阳在目标上要打造富春山水名城与人居新城，城市人口规模要求近期（2007年）30万，2015年40万，远期2020年49万。大量的外来人口、城镇基础设施的改善以及政府城市经营过程中产生的拆迁因素都将大大推动富阳房地产市场的“外延式”发展。 2、城区房地产需求预测 富阳城区（以富春街道为主）的住宅需求主要包括以下方面： （1）城区居民居住水平不断提高带来的住宅需求富阳城区每年有5%左右的住户欲改善现有居住条件，形成以小换大的住宅需求。 （2）人口自然增长带来的住宅需求目前富阳城区人口自然增长率为5.102%，由此带来年均自然增长人口的住宅需求。 （3）城市化进程不断加快带来的住宅需求2004年富阳城市化水平约40.35%，到2010年要求达到50%，由此带来新增住宅需求。综合以上需求，通过分析测算，2005年至2010年每年富阳城区需新增的住宅量为33.474万平方米。 3、城区房地产供应预测（新的数据有待统计） 据统计，02年至04年内在富阳城区总供地66.49公顷，可开发住宅近100万平方米，商业用房14.3万平方米，服务用房4.7万平方米，其中普通住宅和商业用房依次分别为同类房屋年均实际销售量的7.3倍和14.3倍。 由于近几年富阳实际销售住宅面积低于新开工住宅面积，以及近三年城区供地可开发住宅大增等状况，未来两年内的富阳房地产市场将以消化存量土地为主，同时政府将加强督促存量土地的及时开发，满足市场需求。从长期看，政府将适时供地，使房地产市场供略大于求，以满足年均约33万平方米的新增住宅需求，并防止房价过快高涨。 从房地产周期分析，目前富阳房地产市场正处此轮房地产上升周期的末端，紧缩的宏观经济环境，逐渐增速的市场供给最终将使市场短期供求趋于平衡，甚至供大于求，房价将有涨幅收窄向小幅下跌过渡。但是，从行业长期发展前景分析，经济的快速增长、人均可支配收入的快速增加、人民币的升值预期及处于加速之中的城市化进程等，这些都是推动富阳市城区房地产市场保持长期快速增长的决定性因素，未来可能的短期行业调整不会改变富阳房地产业长期向好的大方向。 在富阳未来的房地产发展中，将形成以下几个主要的发展区块，同时不同的区块将形成不同的特色。 银湖区块：以别墅、排屋等较高档次住宅为主，形成“住在富春”的文化，进一步衔接小和山、转塘等地的功能布局。随着杭州地铁建成，特别是转塘镇地铁第一号线（下沙至萧山火车站）站台的设置，将使银湖与杭州主城连成一片，实现真正的无缝隙接轨。 富春湾区块：位于富阳市东北部，南面临江，西为富春山居高尔夫球场，北为黄公望森林公园。该区域未来规划定位是旅游娱乐中心，目标客户锁定为杭州市场。其优势在于交通便捷，滨江东大道是杭富沿江一级公路，已全线贯通。现在富春湾区块到杭州市区距离比到银湖还要近，离富阳市中心距离也只有几分钟车程。 富阳城区区块：虽然目前该区块消费群体仍以本地人为主，但凭借“优质地价”的市区住宅和稀缺的江景房，该区块正吸引着越来越多的外地人来富阳投资、居住。市区中心地段的普通住宅，以多层为主。富春江畔的江景房，则是继银湖高档别墅、富春湾景观房后，富阳房产的又一投资热点。有专家指出，这里的定位就应该是整个长三角地区的“后花园”。接轨“大杭州” 富阳房地产还需大步向前：富阳的山水优势固然给房地产开发带来了独特的优势，但是区位距离的存在，要吸引更多的杭州人前来置业，富阳房地产市场还有很长的路要走。 业内认为，多数杭州人之所以还是钟情于杭州城郊的较远楼盘，而不选择像富阳这样距离相当甚至更近一些的的周边县市居住，主要还是一个心理上的距离。所以要推介我市楼盘，更关键的是要使“大杭州”的观念更加深入杭州人心中。据了解，为了营造更加便捷的往返杭州交通条件，我市积极完善配套工程。9月初，富阳320国道至余杭02省道（杭徽高速）连接线工程（高桦线）可行性研究报告就已经通过了专家组的评审，有望尽早投入建设；今年的市政府工作报告中，将启动银湖至小和山留和路的午潮山隧道工程。目前这项总投资两个多亿的，正在积极争取杭州市政府的支持。有关人士还建议，把富阳建设成为杭州的“卧城”，变郊县为效区，在具体举措上，一是自觉地把富阳城市总规作为杭州市城市总规的一个组成部分，把富阳作为“郊区”来认知，作为组团来规划，着力打造山水文化名市、现代产业新城、人居休闲胜地；二是打破行政区域界限的框框和束缚，根据持续、和谐、集约、节约的原则，编制产业、交通、市政设施等方面的规划或方案；三是编制完善居住区域规划，提高房产地有序开发、科学开发程度和品质；四是调整产业结构，鼓励发展现代服务，限制“低、小、散”行业；五是推行农村住宅公寓化，节约、集约利用土地，营造卧城氛围，美化环境。本面积都为50以下。 附：富阳目前在售楼盘信息（部分）1、金都铬苑楼盘名称金都铬苑楼盘位置桂花西路、龙山西潞 售楼电话开发商富通金都置业环境配套位于富阳中心黄金地段、桂花西路、龙山西潞规划设计总占地面积60亩总建筑面积11万方规划户数350套左右产品类型高层户型设计主力户型110、130、150、180户型范围110200以上配套设施配置防盗、电子对讲门、电话、有线电视插口等。楼盘售价沿街5200元/里面5600元/付款方式及折扣开盘优惠1个点交房时间2008年底销售情况已销售6065% 已开盘1#、2#2、清风万和苑三期楼盘名称清风万和苑三期楼盘位置迎宾路售楼电话开发商工贸房产规划设计总占地面积52亩总建筑面积6万方户数300套左右产品类型多层、小高层单身公寓户型设计主力户型130左右