华都集团潍坊老市府项目前期策划报告.ppt

奎文区老市府项目发展报告,2009年4月,谨呈：潍坊市华都房地产开发有限公司,感谢各位领导的信任，让新联康有幸参加华都集团老市府项目的前期策划工作。 本次的汇报主要沟通的是我司对现阶段房地产市场、奎文区乃至潍坊城市发展的思考与判断，以及对本案运营关键问题的认识与思考，并提出我们初步的解决方案。 希望通过以上工作，就项目运作的关键问题与贵司达成一致，同时为后期的工作细化打下基础。,序言,报告框架：,1、房地产行业现状与发展分析预判,2、城市宏观及土地市场供应,4、项目整体定位思考,3、房地产市场竞争分析,5、项目整体策略思考,2001年至07年我国的宏观经济处于高速增长期，05年至07年GDP增速连续多年超过10%，08年受国家宏观调控以及全球金融危机的影响开始出现回落。,中国当年经济形式：,1、GDP增幅开始放缓,2、我国居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落,从变化走势也可以看出，CPI从07年一月份至08年4月份整体处于不断上升的趋势，从5月份开始出现一路下降；PPI也在8月份达到最高点之后，终于08年8月出现下降，07年以来的通货膨胀终于得到抑制。,经济面临内外双重压力，宏观调控方向转向，保证经济健康稳定发展为第一要务,十七届三中全会释放利好，并启动降息 中国将采取灵活审慎的宏观经济政策，着力扩大国内需求特别是消费需求，保持经济稳定、 金融稳定、资本市场稳定、保持社会大局稳定。,在市场普遍低迷，“救市”呼声不断的现状下，这无疑是一剂注入国内投资者体内的“强心针”。,国务院总理温家宝11月日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。会议确定，到2010年底约需投资4万亿元。今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到40000亿元。,扩大内需促进增长十项措施推出 国家刺激经济增长决心巨大，房地产业受益，鼓励保障住房发展与抑制高档房高房价同步,解读,由于流动性过剩而导致近几年的房地产市场投资、投机旺盛，从而不断的拉高房价，挤出自住需求，引起了房地产调控政策不断加大力度抑制房价上涨度挤出房地产泡沫。,房地产宏观调控核心思想 改善住房供应结构 抑制房价快速增长,房地产宏观调控核心思想 “保投资”不“托市”,随着国际、国内经济形势严峻和楼市的低迷，国务院稳定经济的十条意见中已经表明了中央稳定楼市政策的“变调”。“降低房地产交易税费”等政策的确在松绑楼市需求，但同时将“加大住房保障”放在了其他两项政策之前，也充分说明了中央政策在“保投资”而非开发商们期望的“托市”。,房地产宏观调控思路转变,我国房地产市场态势判断：,财政部 11月1日起，个人首次购90平方米及以下住房，契税下调到1%；暂免征印花税；暂免征收土地增值税。贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率,各档利率分别下调0.27个百分点。,新政前后对比,税收政策挖掘楼市刚性需求力促房地产市场回暖,本次国家政策的出台，并没有完全为楼市松绑，而是带有一定的倾向性，更加鼓励中低收入人群的购房，对购置第二套的优惠也有较多限定，主要鼓励购买改善型的普通住宅。比较新政受益人群来看，此次政策优惠更加倾向于首次购房者和改善性购房者；购买楼盘更加倾向于优惠普通住宅，尤其是90平方米以下普通住宅,新政受益人群,宏观经济环境恶化，经济发展减缓，房地产市场回暖条件尚不完备 投资者信心受挫，给予房地产购买需求不足 房地产市场观望气氛浓重，市场调整仍将持续 国家重申房地产行业重要支柱产业的地位，后续房地产利好政策可期 房地产泡沫挤出，房地产价格将在未来一段时间内回归理性,视点： 目前市场的低迷，最主要的原因是购买力不足，而非重蹈2005年覆辙的购买信心 不足。导致消费者购买能力不足，有多方面的原因。因购买力不足造成的市场低 迷，存续的时间会更长。,房地产市场未来走势预测,报告框架：,1、房地产行业现状与发展分析预判,2、城市宏观及土地市场供应,4、项目整体定位思考,3、房地产市场竞争分析,5、项目整体策略思考,潍坊地处山东半岛中部，东邻青岛和烟台市，西与淄博、东营两市接壤，南与日照市和临沂地区相连，北濒渤海湾。 潍坊市现辖5区6市（青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑）、2县（昌乐、临朐），总面积1.58万平方公里，是著名的世界风筝都、中国优秀旅游城市、中国人居环境奖水环境治理优秀范例城市、入选2006年中国特色魅力城市。,区域概况,国内生产总值,潍坊市整体经济一直保持高速增长，08年潍坊全年累计实现国内生产总值2491. 8亿元 ，同比增长 13.20%。,经济环境,2008年，潍坊人均可支配收入达到15691元，同比增长14.6%。,潍坊市人均可支配收入持续增长，2008年人均可支配收入增幅明显放缓，一定程度上影响了居民对房产的实际购买力。,经济环境,国内生产总值,根据世界银行相关理论和国际通用衡量标准判断，潍坊房地产市场正处于高速发展阶段。,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,人均GDP与房地产发展关系,0-800美元,800-4000美元,4000-8000美元,8000-20000美元,启动期 生存需求 超速发展、单纯数量,高速发展期 生存、改善兼有 快速发展、量质兼有,稳定快速发展期 改善需求为主 平稳发展、量质兼有,减缓发展期 改善需求为主 缓慢发展、综合发展,宏观经济增长与房地产发展关系,8%以上,5%8%,4%5%,小于4%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,2008年，潍坊市GDP为2491.8亿元，增速达到13.2%，房地产进入高速发展阶段。,2008年，人均GDP为2307美元，房地产进入高速发展阶段。,经济环境,衡量标准,潍坊市区供地一览,2008年1月-2009年1月，潍坊市区（不含五市）总计供应土地面积154.2万平方米（预估包含商业面积45.6万平方米，住宅部分供应108.6万平方米），主要是集中在寒亭区和经济技术开发区，其中寒亭区供地84.1平方米，占总供地54.5%。,未来潍坊住宅市场供应体量较大，销售压力较大。,土地市场,奎文区目前以市场总存量131.5万平方米，排名整个潍坊市场第二，占总存量502.3万平方米的26.2%。,2009年1-4月份，潍坊市区整体销售34.2万平方米，月均签约面积8.5万平方米，以目前销售速度来看，销售目前存量需要5年。,2008年1月-2009年1月，潍坊市区（不含五市）总计供应土地面积154.2万平方米。预计会在未来三年内上市，年平均上市51.4万平方米。,小结：潍坊未来市场存量较大，竞争压力较大。,市场供应,报告框架：,1、房地产行业现状与发展分析预判,2、城市宏观及土地市场供应,4、项目整体定位思考,3、房地产市场竞争分析,5、项目整体策略思考,本案地理位置处于奎文区，而潍坊市的房产发展多集中在潍城区、奎文区内，所以我们根据房产的发展情况，把地产发展板块划分为：潍城区板块、奎文区板块、高新区板块。 各个板块由于位置、经济发展等各方面因素的影响，所供应的楼盘价格和发展形态都有所不同。,奎文区,潍城区,高新区,区域市场,市场细分,位置：白浪河以东、新华路以西。 环境特点：潍坊市中心区域。配套齐全，商业氛围浓厚。 楼盘类型：以小高层、高层住宅为主。 销售均价：3500-4000元/平米 客户来源：奎文区客户、城区换房人群、外地人构成了该板块的主要客户群。 代表楼盘：龙泽名都、丹桂里、玫瑰园等。,奎文区板块,潍城区板块,位置：白浪河以西，西外环以东。 环境特点：潍城区工业发展较早，是著名的手工业名城。属于潍坊市老城区，城区占地面积较大,城市功能相对完善。 楼盘类型：以多层低密度的毛坯房为主、小高层住宅为辅并逐步向高层过度。 销售均价：3000元/平米左右 客户来源：老城区换房客户及项目周边人群构成了该板块的主要客户群。 代表楼盘：玫瑰国际、新天地城市广场、万兴隆购物广场等。,位置：新华路以东，慧贤路以西。 环境特点：生态环境优越，地势平坦，基础设施配套完善，交通便利。 楼盘类型：以高层住宅为主。 销售均价：3000-3500元/平米 客户来源：市区刚性需求客户、区域周边换房客户为主。 代表楼盘：五洲时代城、青青家园。,高新区板块,本案,竞争市场,本案所处的板块是潍坊传统意义上的市中心区域，目前在售项目较为密集。,潍城区,奎文区,高薪区,竞争市场,竞品项目,竞争市场,规模分析,本案周边20万平米以上的大盘数量较多。,竞争市场,产品类型分析,多层、小高层、高层兼而有之，后续随着城市的发展及市区土地的稀缺产品 类型将逐渐向小高层、高层过度。,竞争市场,价格分析,周边竞品项目的销售均价主要集中在3400-3600元/平方米之间。,竞争市场,主力面积分析,二房产品的主力面积在90-110平米之间，三房产品主力面积在140平米左右，80-90 平米的两房和120-130平米的三房相对较少，是本案的市场机会点。,竞争市场,主力总价分析,二房的主力总价在30-35万之间，三房主力总价在40-55万，45万以下的三房产品 相对稀缺。,竞争市场,去化量分析,竞品项目的年去化量一般在2.5万平米以下，销售最好的玫瑰园年去化量在4万平 米左右。,玫瑰园,二期,板块：奎文区 总建面：12万（二期约为3万） 建筑形式：一期小高层、二期多层 物业：潍坊名屋物业 物业费：0.8元/.月,均价：3400元/ 主力户型：155 -160 主力总价：52.7万-54.4万 销售率：35% 开盘时间：08年5月,位置：奎文区新华路与新北宫东街交汇处 。 配套：小区内部设有：生态SPA会所； 综合商场：利群、中百、佳乐家； 银行：工行、农行、交行、商行。,本案,佳乐家超市,佳乐家超市,附属医院,交通银行,育才学校,农校,重点项目,玫瑰园,二房102 户型,二房90 户型,二房：经济型二房90 ，改善型二房102 。 双南向卧室，采光充足；主卧面宽3.6米，居住舒适；客厅为北厅，舒适性差。,三房142-152，主卧3.9米，客厅面宽4.5米；次卧带拐角阳台。,重点项目,客源分析,客户描述 客户来源：成交客源以奎文区、潍城区等区域客为主 年龄层次：主力客群年龄在30-40岁之间，改善需求为主； 置业类型：区域改善为主，首次置业为辅，购房目的为自住 职 业：国有大中型企业、机关企事业单位、学校教师等中高收入者。 收 入：主力客群家庭月均收入5000元/左右。 关注点：户型、地段、环境,玫瑰园,重点项目,项目小结,优势（S）： 1、项目品质较高，具备吸引高端客户条件。 2、景观设计为巴厘岛风格，景观丰富。 3、周边配套丰富、交通通畅，生活便利。 劣势（W） 1、项目地段与我们地块相比，位置稍差。 2、产品品类不丰富，二房户型设计较差，有待改进； 三房户型面积偏大。,玫瑰园,重点项目,丹桂里,板块：奎文区 总建面：21万（二期约为8万） 建筑形式：高层、小高层 物业：山东崇德置业酒店管理公司 物业费：0.8元/.月,均价：3200元/ 主力户型：155 -160 主力总价：49.6万-51.2万 销售率：30% 开盘时间：08年5月,位置：奎文区东风东街与新华路交叉口（原纺织学院地块）。 小区内部配套：社区底商、幼儿园、四星级会所； 综合商场：佳乐家、沃尔玛、利群； 银行：工行、农行、交行、商行； 其他：纺织职业学院。,重点项目,丹桂里,二房98 三房155 三房155 四房185 ,户型主要是以改善型户型为主 户型方正，通风采光度较好；二房双南向卧室设计，采光度较好。,四房复式户型270户型,户型方正，设计合理；四房四厅四卫设计，居住兼容性强。,重点项目,客源分析,客户描述 客户来源：成交客源以奎文区、潍城区等区域客为主 年龄层次：主力客群年龄在30-40岁之间，改善需求为主； 置业类型：区域改善为主，首次置业为辅，购房目的为自住 职 业：国有大中型企业、机关企事业单位、私营企业家、学校教师等中 高收入者。 收 入：主力客群家庭月均收入5000元/左右。 关注点：地段、环境、品质,丹桂里,重点项目,项目小结,优势（S）： 1、项目品质较高，具备吸引高端客户条件。 2、景观设计为中式景观园林风格，景观丰富。 3、周边配套丰富、交通通畅，生活便利。 劣势（W） 1、项目地段与我们地块相比，位置稍差。 2、产品品类不丰富，二房户型设计较差，有待改进；三房 户型面积偏大。,丹桂里,重点项目,佳利秀水,板块：奎文区 总建面：7.8万 建筑形式：高层 物业：未定 物业费：1.0元/.月,均价：3400元/ 主力户型：110 -120 主力总价：37.4万-40.8万 销售率：20% 开盘时间：08年11月,本案,佳乐家超市,世纪泰华,早春园市场,潍坊中学,广文中学,奎文试验小学,中医院,人民医院,科技市场,地理位置：奎文区东风东街与鸢飞路交叉口东南角 配套：周边配套: 购物：四平路佳乐家、新华路佳乐家，泰华商场，赛诺超市，早春园市场； 医疗：潍坊市人民医院、潍坊中医院、附属医院； 教育：华光幼儿园、奎文区实验小学、潍坊中学（原一中、二中旧址），潍坊学院、潍坊医学院； 银行：建行、交通银行、农行、工行、商行。,重点项目,佳利秀水,二房82.17平方米。双南向卧室，采光度较好；二梯三户，中间户通风较差。,三房117 三房120 三房140 ,三房产品117 -140 ，供应丰富，满足客户不同需求；,重点项目,客源分析,客户描述 客户来源：成交客源以奎文区、潍城区等区域客为主 年龄层次：主力客群年龄在35岁左右，首置需求为主 置业类型：区域首置为主，改善为辅，购房目的为自住 职 业：国有大中型企业、机关企事业单位、学校教师等中高收入者 收 入：主力客群家庭月均收入5500元/左右 关注点：环境、品质,佳利秀水,重点项目,项目小结,优势（S）： 1、邻虞河而建，自然景观条件优越。 2、周边配套齐全，生活便利。 3、位于城市市中心，交通通畅，出行方便。 劣势（W） 1、项目品质较差，价格较高 2、规划中有写字楼、大型商业等业态，居住较为杂乱。,佳利秀水,重点项目,盛世豪廷,二期,板块：奎文区 总建面：50万（二期10万） 建筑形式：多层、小高层 物业：家豪物业 物业费：高层的一层和多层0.56元,高层的其他楼层0.75,均价：3300元/ 主力户型：110 -120 主力总价：36.3万-39.6万 销售率：30% 开盘时间：08年10月,重点项目,盛世豪廷,二房119.97 二房123 ,改善型二房户型，一种双南向卧室，客厅为北厅；一种是南北通透户型，北向、南向各有一个卧室。,三房91 三房114 三房129 三房155,三房供应丰富，面积91-155，可选择性强。,重点项目,客源分析,客户描述 客户来源：成交客源以奎文区、潍城区等区域客为主 年龄层次：主力客群年龄在30-40岁左右，区域改善为主 置业类型：区域改善为主，首置为辅，购房目的为自住 职 业：适婚青年、企业中高层、私营企业主 收 入：主力客群家庭月均收入5000元/左右 关注点：环境、景观,盛世豪廷,重点项目,项目小结,优势（S）： 1、邻近虞河，自然景观条件优越。 2、周边配套齐全，生活便利。 3、位于城市市中心，交通通畅，出行方便。 4、多层房源比较稀缺。 劣势（W） 1、品质较差，不具备吸引高端客户条件。 2、规划中有大型商业并且还有回迁安置区，居住较为杂乱。,盛世豪廷,重点项目,市场小结,本案周边20万平米以上的大盘数量较多。,周边竞品项目的销售均价主要集中在3400-3600元/平方米之间。,多层、小高层、高层兼而有之，后续随着城市的发展及市区土地的稀缺产品 类型将逐渐向小高层、高层过度。,竞品项目的年去化量一般在2.5万平米以下，销售最好的玫瑰园年去化量在4 万平米左右。,国有大中型企业、机关企事业单位、私营企业家、学校教师等中高收入者。,80-90平方米的二房和120-130平方米的三房是目前本案周边供应较少的产品,市场供应量巨大，未来销售压力很大,商业市场,竞品项目,目前商业项目主要集中在白浪河沿线，依托白浪河打造一条及购物、休闲、娱乐为一体的商业带。,周边商业项目目前均价一般在20000元/平方米左右，最高售价可以达到30000平米。,主力面积段在100-200之间；年去化量一般在1万平米以下,商业市场竞争激烈。,办公项目,目前办公产品主要集中在本案周边，也就是市中心区域。,周边竞品写字楼项目均价一般在4000左右。,主力面积段在100平米左右，框架结构、可自由组合。,年去化量一般在1.5万平米左右,报告框架：,1、房地产行业现状与发展分析预判,2、城市宏观及土地市场供应,4、项目整体定位思考,3、房地产市场竞争分析,5、项目整体策略思考,土地位置,地块方正、位于中心区域、交通便捷、生活配套齐全。,世纪泰华等大中型商业零售网点、有四平路休闲娱乐街等中心商业街、有鸢飞大酒店等多家星级宾馆及各种服务机构、交通设施。本次规划将在完善相关设施的基础上重点调整土地使用功能，提高商业空间布局上的比重打造品牌。,周边规划,商业中心,白浪河：主要以旅游度假购物休闲娱乐商业为主，依托古城墙、奎文门等历史遗迹配套建设特色鲜明、风格迥异的商业设施。其中北宫街到健康街段以旅游购物、文化休闲娱乐为主，健康街以南、北宫街以北以休闲游憩、观光旅游为主，文化娱乐为辅。,虞河：通过塑造滨水景观，完善商业设施，突出中西文化交融，结合河滨大道、文化水廊等景观节点，设置集文化娱乐、旅游观光、休闲餐饮为一体的风情休闲商业带。,张面河：作为全省城市河流改造的典范，奎文段已经改造完毕，本规划着重突出潍坊古韵及休闲功能，设置部分旅游、文化、特色专卖设施，打造具有潍坊特色的休闲文化景观商业带。,本案,周边规划,商业带,规划前景良好，赋予各自不同的主题，本案整体规划为中心商务区,减小劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,利用机遇，克服劣势,发挥优势，抢占机遇,塑造全新区域功能（人文文化、绿化环境、居住概念）； 强调品质 差异化形象，吸引主城居民；,强化项目品质和身份识别价值，引领新的居住模式，拉开与周边项目的档次 发挥中心城区客户的口碑传播,强调区域规划优势及品质优势； 高品位的现场表现和高效的现场执行,寻求差异化定位，树立项目全新形象； 提升产品品质 合理安置拆迁居民，形成口碑效应,优势（S）,地段：城市中心区域； 规模：具有较大规模 配套：周边配套齐全 认知：居民对本案区域具有较强 的认可度,劣势（W）,规划容积率无特别优势 拆迁难度较高,中心商务区的规划 城市改造：旧区重建速度加快 差异化：产品品质有极大提升空间。,机遇（O）,区域竞争：区域竞争较大； 高新区崛起，产生一定竞争,威胁（T）,SWOT,关于大盘,大盘开发成功基本点： 发展战略与定位 功能配比 分区开发规划 启动与分期计划。,大盘 大盘注重功能多元化 前期与后期的协同发展 长期价值增长为指导思想,小盘 以单一功能开发 追求短期市场价值最大 单楼盘开发短期市场实现,小盘建楼，大盘造城； 小盘卖房子，大盘卖生活、文化； 小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌； ,盲目开发下的贪大求全，定位随意化、缺乏市场及技术支撑，风险规避不足下的盲目启动导致的资金链断裂，是国内外大盘失败的根源； 开发风险评估与应对 定位及规划设计的前瞻性、科学性，后期生活方式打造的市场性与运营科学化、专业化是大盘成功必要条件。,关于大盘,大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考,准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市场需求的启动策略是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃。,大盘开发模式,中心城镇开发模式,城市中心大盘开发模式,新市镇开发模式,主题社区开发模式,产业驱动开发模式,郊区陌生区大盘开发模式,老年社区,体育社区,教育社区,休闲产业,体育产业,商务商业,紧缩城市开发模式,交通拥挤与项目的通达性； 项目与周边建筑的协调与和谐； 项目功能与城市、区域功能的互补； 项目自身功能的互补、空间共享与客户共享。,项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求； 项目开发驱动模式，吸引消费群体。,本案,紧缩城市开发模式,紧缩城市开发模式：在通过城市大盘开发中浓缩城市的主要功能，通过建“城中城”来保持项目的相对独立性,“紧缩城市 ”(Compact City)是提倡一种密集而多样变化的城市，通过城市功能的相互重叠来增加能源的使用效率，减少消耗和污染，追求可持续发展。提倡”缩短交通距离”，建立短路径城市。,紧缩城市开发模式由于主张在城市小的区域内建立一个个多功能的城市综合体，又称为“都市综合体开发模式”。综合体是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、休闲娱乐等功能的三项以上功能进行组合，在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。,作用营造城市新的中心区，打造新地标，创造活力之源的功能，避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城“等方面起着重要作用。,紧缩城市开发模式,适用条件,优越的地理位置 CBD或城市中心边沿；便利的交通条件； 较大的规模；强制性的视觉冲击超高层/建筑群 政府支持，开发主体资金雄厚 。,紧缩城市模式特征,功能复合：项目基本具备城市的主要功能； 建筑形态多样化：建筑形态与建筑形式多样化、现代化； 资源共享：通过合理功能配比实现项目客户资源共享与空间共享。,合理的功能配比：功能选择与物业配比，符合城市需求； 高标准规划：规划要站在城市的高度，具有前瞻性 。,成功关键要素,紧缩城市开发模式对于城市重建与旧城改造项目特别适用。,紧缩城市发展模式 ： 各种功能均衡发展模式 以“商务”为核心的发展模式； 以“商业”为核心的发展模式； 以“酒店”为核心的发展模式。,紧缩城市开发模式的关键是选择合理的物业配比模式和驱动模式，政府支持，开发主体资金雄厚,项目定位,地段,规模,产品,开发商,配套,从整个潍坊的房地产市场发展来看，虽然也出现过不少所谓的“新城”“新板块”，但大多还只是通过概念炒做来“炒地皮”，真正通过项目开发带动板块的做熟、做好，提升地段价值的并不多。 而本案位于规划中的潍坊绝对市中心，周边生活配套齐全，交通方便。从地段及周边的规划来看，未来有很大的发展机会。,本案一旦推出，会是潍坊市最大型的房地产项目之一，规模效应不言而喻，而如何利用这个规模效应来把地段价值和本案自身价值做出来，则也是需要下工夫的。,目前区域内的在售项目还是比较同质化，真正有产品力和影响力的住宅产品并不多见。,本案位于潍坊市中心，从项目的规划来看，如何解决各种业态之间位置、体量之间的关系应该是本案着重需要考虑并解决的一个大问题。,如何通过项目运做和对外宣传来提高开发商的知名度也是一件非常重要的事情。,项目定位,潍坊市中心首个HOPSCA社区,由此，本项目的开发理念为：,一个商务中心 一个居住中心,HOTEL OFFICE CONVENTION PARK,SHOPPING MALL APARTMENT,HOPSCA概念，就是一个将写字楼、酒店、住宅、商场等结合到一起进行综合性开发的地产模式，从社会发展的角度上来说，这种模式必然成为未来地产发展的主流方向。,项目定位,HOPSCA的特征,高可达性,密度性、集约性,整体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间连续性,内外部联系完整性,HOPSCA将为土地带来巨大的增值价值,HOPSCA代表了一种全新的生活方式,HOPSCA经典案例,该区依照豪布斯卡的规划理念划分为商务区、公园区和住宅区，并建造有欧洲最大的商业中心和公交换乘中心。集中的商务体系、大规模的居住面积、优良的绿化环境以及快速的交通捷运使它成为欧洲著名的现代城区代表，并引领着巴黎最新经济的发展,世界著名城市“HOPSCA豪布斯卡”复合地产成功典范,HOPSCA在巴黎(拉德方斯),素有“纽约市的心脏”之称的曼哈顿集聚了纽约市政厅和联邦、州、市、县许多办公机构、美国最高的摩天楼群、纽约中央公园以及大多著名的旅社、餐馆、百货公司、专业商店、影剧院、音乐厅和博物馆大都集中于此，被誉为HOPSCA（豪布斯卡）形态的典范。,HOPSCA在纽约,HOPSCA经典案例,世界著名城市“HOPSCA豪布斯卡”复合地产成功典范,日本东京的六本木，也是近几年才诞生的豪布斯卡全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩、文艺设施及新住宅群于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为了许多时代尖端人士竞相在六本木留下造访脚印的黄金区域。,2006年，时值 “十一五”发展期间，上海政府明确规划“市中心现代服务业集聚区”的建设蓝图，努力把集聚区打造成为“统一规划、功能集聚、形态新颖、生态协调”的城市新名片。而今，被美誉为“东方巴黎”的上海，跨越时空的距离，将豪布斯卡理念舶来城市中心，于西藏路/中兴路板块打造48万平方米国际复合街区绿洲雅宾利花园，以超高层5A商务楼宇为核心，以摩天酒店、商业休闲、会所会晤、生态环境为配套，以轨道交通M8线中兴路站（在建中）、M3线、M4线、M1线为紧邻人民广场核心区域的交通枢纽，建成大型生活服务比例协调、建筑形态错落有致、疏密有别的中央居住区，从而通过集中体现集约化，通过开放、开阔体现人性化和生态化，通过建筑群落和生态绿地体现景观化，通过核心区域的商务功能体现现代化和国际化，演绎与巴黎、纽约、东京相得益彰的豪布斯卡进行时。,绿洲雅宾利花园演绎上海豪布斯卡,HOPSCA在东京,各种物业作用及相互关系,不同类型的物业在综合体中的作用,酒店：代表性物业，标志综合体整体档次 商业：提升区域品质，聚集人气，可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。 写字楼：衡量综合体的形象价值，可树立项目高端形象。 公寓：开发商主要资金回收源，通过细致产品规划和包装，满足中长期居住者的要求。,不同类型的物业在综合体中的相互关系,公寓：为商业提供客源；公寓可为写字楼提供配套 商业：商业为写字楼、酒店和公寓提供配套；商业也能会给公寓带来负面影响（私密性等） 写字楼：可以为商业、酒店、公寓带来潜在客户；写字楼可以提高商业整体档次； 写字楼于酒店可以公用大堂 酒店：酒店可以为公寓和写字楼提供共享的服务于配套设施；酒店可以提高项目的整体档次。0,物业关系运用借鉴,上海金茂,金茂大厦：高420.5米，单体建筑面积达29万平方米，是中国传统建筑风格与世界高新技术的完美结合。 金茂大酒店：奢华地标性酒店。酒店为金茂集团全资所有，委托世界顶级酒店集团之一的环球凯悦集团经营管理，作为其旗下一个彰显尊贵气派的品牌。 金茂时尚购物中心：金茂时尚生活中心坐落在上海金茂大厦裙房，汇集了零售、私人护理及个性服务、中西餐饮等知名品牌的多家旗舰店，是浦东高端的生活服务中心之一。 金茂音乐厅：金茂音乐厅坐落于金茂大厦裙房一层，由音乐厅和艺术走廊两大部分组成，共有座位398个，以演奏室内乐为主。,金茂成功经验： 项目高档酒店与写字楼合体，提供充分档次保证。 高端商业对项目形象的强力支撑及项目自身造血功的发挥。 音乐厅及写字楼顶层观光景点的设置提升了项目位增加人文气息。 开发商通过对写字楼、酒店、商业的持有长期获取高额租金回报。,物业关系运用借鉴,北京柏悦居,规模：建设用地31305平米，总建面35万平米。 中央主楼63层249.9米， 两栋写字楼42层186米，裙楼4层24米。 套数：酒店建面4万平米，237套 客房；公寓244套，层高3.4和3.8两种，47-54层的柏悦府仅28套 北京银泰中心的柏悦居有一居室和二居室。 一居室建筑面积为132、134或138平米， 二居室建筑面积为240或242平米。其中柏悦府的第5058层按照客户的要求度身定做（不含装修） 。建筑面积4001600平米。,北京柏悦居成功经验： 高级公寓部分定制式产品设置，节省营造成本，提升项目档次。 高中端产品有效配合，扩大高端住宅市场接受面，加速资金回流。 酒店与写字楼共用大堂，支撑写字楼档次。,报告框架：,1、房地产行业现状与发展分析预判,2、城市宏观及土地市场供应,4、项目整体定位思考,3、房地产市场竞争分析,5、项目整体策略思考,开发策略,胜利街,行政街,潍州路,鸢飞路,高级酒店,办公,特色步行街,项目占地：280亩，按照3.5的容积率计算，总建筑面积为65万平方米左右，商业住宅还迁面积大约 分别为6万平米、13万平米。,回迁商业，统一规划，管理,底商,公寓,安置房,中高端住宅,高端住宅,入口,入口,布局相对集中,开发先易后难,资金滚动开发,可持续开发,先东后西，追求价值最大化,开发策略,地块最北侧，靠近胜利大街，可充分利用胜利大街的人气做商业，建议退界一定距离，做特色主题步行街。,地块西部分建议做商业和办公类产品，建议在胜利街与潍州路交接处做五星级酒店，成为潍坊市地标性建筑；,西侧有小公园，可形成良好的办公环境，对面即是金融街，可以与之形成聚集效应。另外设置一定量公寓产品，为办公做配套。,西侧办公部分与步行街贯通，充分利用客流，与住宅部分通过安置房、绿化带进行隔离，避免影响住宅部分的私密性。,南侧部分做底商，以满足社区的基本生活需要为主。,住宅部分，为规避风险，建议中高端和高端住宅相结合，通过绿化带、道路系统进行区隔，形成相对独立的空间，并采用不同的入口，建议采用大围和加小组团的布局。,开发策略,各类物业面积配比,开发策略,胜利街,行政街,潍州路,鸢飞路,高级酒店,办公,特色步行街,回迁商业，统一规划，管理,底商,公寓,一期,一期,二期,入口,入口,三期,四期,由东至西依次开发，项目中低端产品首先入市，降低开发难度，保证现金流，后期产品品质逐次升级，做市场领跑者，进一步提升华都集团在整个潍坊市场的影响力，实现品牌价值与项目价值的双赢。,产品建议,住宅面积配比,住宅产品配置原则,丰富地块产品种类,满足不同客户置业需求,去化速度快、市场接收度高,加强项目竞争力 提供高附加值产品,天井,保利海上五月花,天井,户型面积：90,户型特点： 未来天井可封闭作房间使用，增加户型功能空间。90 两房可改为102 三房。,共偷得12附加空间,天 井,产品建议,高附加值户型,原户型,修改后户型,原户型建模,修改后户型建模,户型面积：89,户型特点： 户型中设计有5个设备平台。,绿地丰翔新城一期,共偷得12附加空间,设备平台,原户型南侧建模,修改后户型南侧建模,5号设备平台,大面积阳台,原户型北侧建模,修改后户型北侧建模,3号设备平台,工作阳台,2号设备平台,与空中花园合并改为书房。,价格建议,由竞争项目导入：市场均价,华都地产品牌价值,产品定位及项目品质,周边配套及区域环境,遵循产品品质不断提升，低开高走价格策 略，我们建议各产品入市价格依次为： 住宅：均价4000元/，后期均价4800 写字楼均价：低楼层5000元/ ，高楼层7000元/ 底商均价：30000元/ ,注：1、各地块均价均为毛坯交房价格。 2、根据项目的工程进度以及项目销售周期内市场现状，