昌平水泥厂项目可行性分析.ppt

可行性分析,昌平水泥厂项目运作方案,1,一、项目概况,1.1 项目名称 北京市昌平水泥厂(在昌平县改区前，原名为“北京市昌平县水泥厂”)住宅项目 1.2 所在位置 由北京市区北三环马甸路口上八达岭高速公路，在13C (昌平西关)出口出高速路，向东(昌平西环)至第一个红绿灯向左拐，一直至山根下，即为北京市昌平区水泥厂区位置。 昌平区地处京城西北部，三面环山，平原开阔，林木覆盖率高达49.1%，具有典型的森林城市特征，空气质量常年保持在一、二级水平。 昌平水泥厂地处昌平区城北，距离八达岭高速路一公里，背靠龙凤虎山，山后是十三陵水库，四周是自古闻名天下的“燕京八景”。 1.3 项目规模 项目总占地面积368亩(土地使用权属详见附录：产权归属) 1.4 项目进展 基本完成“三通一平”， 昌平老城及周边地区控规可调整用地规划控制指标表已将昌平水泥厂的规划用地性质调整为低密度住宅用地(详见附表)。 北京鼎盛长阳投资有限公司对本项目进行了长时间的跟踪和了解，与土地所有者北京兴昌达博房地产开发有限公司和北京市昌平水泥厂多方周旋，从开始的土地转让方式过渡到现在的合作开发模式，使项目的前期投入和各方的风险都得到大程度的控制，为项目实施铺平了道路。,2,二、合作方式,2.1 根据北京市第一中级人民法院(2005)一中执字第983号民事裁定书规定的“将本院查封的北京市昌平水泥厂名下的368亩土地裁定给北京兴昌达博房地产开发有限公司或者北京兴昌达博房地产开发有限公司指定的第三人名下”的原则，北京兴昌达博房地产开发有限公司经董事会同意并形成决议：向北京市第一中级人民法院出具公函，当北京鼎盛长阳投资有限公司将2500万元人民币划到北京市第一中级人民法院指定账户以抵偿北京兴昌达博房地产开发有限公司原指定的第三人已代还债务的款额时，确定将北京市昌平县水泥厂名下的国有土地(昌国有(1996)字第01(06)0197)裁定给裁定给北京鼎盛长阳投资有限公司(或指定的公司)，由北京市第一中级人民法院重新裁定并下达新的民事裁定书。 2.2 北京兴昌达博房地产开发有限公司、北京鼎盛长阳投资有限公司和北京市昌平水泥厂共同发起设立具有法人地位的合作公司(房地产开发项目公司)。 2.3 依据新的民事裁定书，在国土局办理手续，将国有土地(昌国有(1996)字第01(06)0197)过户到合作公司名下。 2.4 合作公司将作为该土地项目运作实施的共同平台，各方协调配合办理该土地一级开发的相关各项事宜。,3,70%,30%,51%,19%,19%,49%,合作公司股东入股方式与股权结构,合作公司,北京兴昌达博房地产开发有限公司,北京鼎盛长阳投资有限公司,北京市昌平水泥厂,北京利佳伟业房地产开发有限公司,北京兴昌达博房地产开发有限公司,北京鼎盛长阳投资有限公司,北京市昌平水泥厂,70%,30%,股份,入股,抵偿代还债务款额所获得权益和一级开发运作资金投资,土地余值和完成该土地“三通一平”入股,受甲方和丙方委托协助履行本方的各项义务,出任合作公司法定代表人,4,三、实施步骤,3.1 北京兴昌达博房地产开发有限公司、北京鼎盛长阳投资有限公司和北京市昌平水泥厂开立共管账户，由乙方入资200万元；同时共同在昌平区工商管理局注册合作公司，暂名：北京秋銮庄源房地产开发有限公司，注册资金5000万元人民币。 3.2 由新注册的合作公司划拨2500万元到北京市第一中级人民法院指定账户，北京市第一中级人民法院将重新裁定并下达新的民事裁定书。 3.3 新的民事裁定书下达后，甲方、乙方和丙方到国土局办理手续，将国有土地(昌国有(1996)字第01(06)0197)过户到新注册的合作公司名下。 3.4 在国土局将土地(昌国有(1996)字第01(06)0197) 过户到合作公司名下后，同时应甲方和丙方要求，由合作公司支付3500万元作为该地块“三通一平”的前期相关费用。 3.5 合作公司将作为该土地项目运作实施的共同平台，各方协调配合办理该土地一级开发的相关各项事宜，完成该土地北京市一级开发授权、土地变性、规划立项和规划方案批复。,5,一级开发涉及主体及关系,项目公司,北京市发改委,北京市建设委员会,北京市土地储备中心,相关委办局,北京市规划委员会,北京市国土局,开发项目申报,纳入土地储备,一级开发验收,项目审批立项,6,四、相关费用,4.1 法院重新裁定并下达新的民事裁定书收取的手续费和北京市昌平水泥厂原厂址土地过户费用，由北京兴昌达博房地产开发有限公司、北京市昌平水泥厂承担；如方支付困难时，可由北京鼎盛长阳投资有限公司垫付。 4.2 完成该土地北京市一级开发授权、规划立项和规划方案批复所产生的费用由合作公司全部承担，并纳入项目成本。其资金由北京鼎盛长阳投资有限公司筹措和投资。 4.3本项合作的信息咨询和居间服务费为1000万元，由北京鼎盛长阳投资有限公司承担。 4.4 其它所有国家征收的与本项合作有关的费用，按国家有关规定执行。,7,五、退出机制,5.1 当北京市昌平水泥厂原厂址土地完成一级开发时，为北京兴昌达博房地产开发有限公司、北京市昌平水泥厂和北京利佳伟业房地产开发有限公司提供退出机制： 5.2 北京鼎盛长阳投资有限公司无条件受让北京兴昌达博房地产开发有限公司和北京市昌平水泥厂所持有的合作公司所有股份(30%)。三方协商确定该股份的转让价总额为15000万元，并认定在股份转让价款总额减去由北京鼎盛长阳投资有限公司已支付的抵偿代还债务款额2500万元、地块“三通一平” 前期相关费用3500万元(含垫付法院重新裁定并下达新的民事裁定书收取的手续费和北京市昌平水泥厂原厂址土地过户费用），所剩余额为该股份转让价款实际有效款额。 5.3 北京利佳伟业房地产开发有限公司享有股权19%在合作设立时股权转让给北京鼎盛长阳投资有限公司，使其在合作公司中占有的实际股权(份)为70%，双方协商确定该股份的转让价为4000万元 5.4 以上应付款项约定在北京市昌平水泥厂原厂址土地(昌国有(1996)字第01(06)0197)一级开发完成后十五个工作日以内支付。,8,100%,转让价15000万元,减去已支付的抵偿代还债务款额2500万元、地块“三通一平” 前期相关费用3500万元(含垫付法院重新裁定收取的手续费和土地过户费用)，所剩余额9000万元为该股份转让价款实际有效款额。,转让股权30%,转让价4000万元,转让股权19%,70%,70%,合作公司部分股东退出机制示意图,合作公司,北京鼎盛长阳投资有限公司,北京利佳伟业房地产开发有限公司,北京兴昌达博房地产开发有限公司,北京鼎盛长阳投资有限公司,北京市昌平水泥厂,股份,入股,款项在一级开发完成后十五个工作日以内支付,9,六、开发投资,一级开发经费估计，包括： 1.第一批付款：抵偿代还债务款额2500万元 (将2500万元划到北京市第一中级人民法院指定账户以抵偿原北京兴昌达博房地产开发有限公司指定的第三人已代还债务的款额) 2.手续费：500万元 (含法院收取的手续费、土地过户到合作公司名下的费用等和其它所有国家征收的与本项交易有关的费用) 3.前期遗留问题处置：3500万元 在国土局将土地 过户到合作公司名下后，应北京兴昌达博房地产开发有限公司和北京市昌平水泥厂要求，由合作公司支付3500万元作为该地块“三通一平”的前期相关费用。 4. 项目立项应缴费用：500万元 (完成该土地北京市一级开发授权、规划立项、规划方案批复所产生的费用) 5.规划方案设计费用：500万元 6.信息咨询和居间费：1000万元 一级开发启动经费小计：8500万元,10,六、开发投资(续),二级开发后续投资估计，包括： 1.转让价款的全部余款： 13000万元 (当北京市昌平水泥厂原厂址土地完成一级开发时，北京鼎盛长阳投资有限公司在15个工作日内付清北京兴昌达博房地产开发有限公司和北京市昌平水泥厂以及北京利佳伟业房地产开发有限公司的股权转让价款的全部余款) 2.土地出让金：6000万元 (昌平地区土地出让金为600元/平方米，以建筑面积计。如为普通住宅，分为两期开发，一期10万平方米，二期万15平方米；如为低密度住宅，10万平方米不分期开发) 3.施工队入场费：2500万元 二级开发后续投资小计：21500万元,11,成 本 估 计,七、开发成本和预期获益(低密度住宅),地 块 费 2100元/平方米 建 安 费 3000元/平方米 土地出让金 600元/平方米 其 他 费 用 2000元/平方米 不可预见费 300元/平方米 成本小计 6000元/平方米,预 期 获 益,预计售价 10000元/平方米 销 售 费 350元/平方米(3.5%) 营业税等 550元/平方米(5.5%) 所 得 税 700元/平方米(22%) 单方赢利 2400元/平方米 预期获益 24000万元 (建筑面积10万平方米),(含撤迁补偿费),静态经济指标测算,建筑面积：10万平方米 单方成本：6000元/平方米 开发总成本：60000万元 销售总收入：100000万元 利税总额：36500万元 净利润：24000万元 项目总建设工期： 24个月 静态投资回报率：40% 静态年均回报率：20%,动态经济指标测算,建筑面积：10万平方米 单方成本：6000元/平方米 开发总成本：30000万元 销售总收入：100000万元 利税总额：36500万元 净利润：24000万元 项目总建设工期： 24个月 静态投资回报率：80% 静态年均回报率：40%,容积率=0.4,12,成 本 估 计,七、开发成本和预期获益(普通住宅),地 块 费 1200元/平方米 建 安 费 1500元/平方米 土地出让金 600元/平方米 其 他 费 用 1000元/平方米 不可预见费 200元/平方米 成本小计 4500元/平方米,预 期 获 益,预计售价 6000元/平方米 销 售 费 150元/平方米(2.5%) 营业税等 330元/平方米(5.5%) 所 得 税 220元/平方米(22%) 单方赢利 900元/平方米 预期获益 22500万元 容积率=1 (建筑面积25万平方米),(含撤迁补偿费),静态经济指标测算,建筑面积：25万平方米 单方成本：4500元/平方米 开发总成本：112500万元 销售总收入：150000万元 利税总额：37500万元 净利润：22500万元 项目总建设工期： 24个月 静态投资回报率：33.3% 静态年均回报率：16.7%,动态经济指标测算,建筑面积：25万平方米 单方成本：4500元/平方米 开发总成本：30000万元 销售总收入：150000万元 利 税 总 额：37500万元 净利润：22500万元 项目总建设工期： 24个月 静态投资回报率：75.0% 静态年均回报率：37.5%,13,八、收储基价与风险水平,完成土地一级开发后，土地储备中心收储基价估计: 以经济适用房(或限价房)作为参考依据 经济适用房(或限价房)预计销售价格为4715元/平方米 预期利润以15%计，开发建设成本为： 4715(1+15%)=4100元/平方米 其中：建安费1500元/平方米、杂费1000元/平方米、土地出让金600元/平方米 ，按建筑面积收储基价为： 4100(1500+1000+600)=1000元/平方米 容积率为1，按用地面积收储基价为： 1000元/平方米1666.67=666670元/亩=66.667万元/亩 综合经济适用房(或限价房)和低密度住房的市场售价、预期利润和开发建设成本等因素，土地储备中心收储基价估计为67万元/亩。 土地储备中心收储基价估计给出了土地一级开发的最低收益水平，土地二级开发的招牌挂的成交价往往会高出收储基价好多。 土地一级开发商如能将一级开发的成本控制在土地储备中心收储基价估计范围以内，一级开发投资风险将能得到有效的控制。,14,九、建议,综合以上多方面因素考虑和分析，可以认为北京市昌平水泥厂房地产开发项目除了前期投入资金占用偏大外，从运作资金安全和项目收益来看都是一个具有运作可行性的项目，对有志于房地产开发建设和拟进入北京房地产市场的投资者不失为一个良机。 9.1 投资者的介入方式(可以选择其中之一) 成为合作伙伴与北京鼎盛长阳投资有限公司共同开发(享有股权51%) 独立运作开发将北京鼎盛长阳投资有限公司洗盘出局(享有股权70%) 9.2 投资者的介入时机 选择前种方式在与土地所有者形成合作合同之后，或参与签署合作合同； 选择后种方式在与土地所有者形成合作合同之前，亲自签署合作合同，成为合同签约主体。 9.3 投资者的介入条件 采用无条件介入，以实际到帐的出资额计算并享有相应的股权： 非土地所有者的股权为70%，一律为资金股，建议分为70股，每股100万元（如担心一级开发启动费用超出7000万元，可适当提高），项目启动后所需资金按股权追加投入(不包括土地所有者)。,15,略,略,附表:昌平老城及周边地区控规可调整用地规划控制指标表,16,北京市昌平地区房地产市场调查(2007年9月27日),北京市昌平水泥厂所在区域目前土地招、拍、挂的价格参照： 住宅开发用地约200万元/亩 旅游商业用地约120万元/亩 工业用地约80万元/亩,当 地 楼 盘 销 售 状 态,17,附图：,北京市土地一级开发流程图,18,附录：土地使用性质和用途改变有关事项,1、土地出让金： 补办划拨土地使用权出让：按不低于标定地价40%（国家土地管理局令92第1号第二十六条划拨土地使用权管理暂行办法第二十六条）；改变用途补办手续：按有关规定补差（中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例及中华人民共和国城市房地产管理法）； 2、划拨土地使用权出租收益：地上有建筑物的，按租金的15%征收；没有房屋的，按租金的30%征收； 3、临时使用土地补偿费：按合同约定支付（中华人民共和国土地管理法第57条）,条件要求,提交材料,收 费,法律依据,中华人民共和国土地管理法,1、必须符合土地利用总体规划；2、必须符合城市建设规划； 3、划拨土地必须符合国土资源部划拨用地目录； 4、出让土地中商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式取得。,单位或个人提出行政许可书面申请国土“窗口”统一受理申报材料有关业务科室审查报批依法作出行政许可决定单位或个人到国土“窗口”领取批准文件,1、申请人要求改变土地使用性质和用途的书面申请(由主管单位向申请人提供申请书示范文本)； 2、城市规划部门核发的建设用地规划许可证和选址意见书； 3、规划用地红线图（一式四份）、建筑项目总平面布置图和临街建筑底层平面图； 4、土地使用权属合法证明(原土地出让合同、审批表及土地使用证等)； 5、地价评估报告及备案表； 6、属违法用地依法补办的，要有土地违法案件补办手续通知书及处理结果； 7、申请人身份证明、企业营业执照和法人代表证明书复印件，是委托代理人提出行政许可申请的必须提供授权委托书；,实施程序,19,附录：产权归属,北京市第一中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2005）一中执字第983号 申请人北京城建四建设工程有限责任公司诉被申请人北京市昌平水泥厂建设工程合同纠纷一案，北京仲裁委员会（2001）竟仲字0016号裁决书发生法律效力后，因被申请人北京市昌平水泥厂未履行裁决书确定的义务，申请人向本法院申请强制执行。 本院在执行过程中，于2001年7月31日依法查封了北京昌平水泥厂名下的245539.3平方米（土地土地证号：昌国用(1996)字第01-(06)-0197）。后依法