安市房管局调查报告.ppt

六安市房管局调查报告,六安市城区房地产市场情况,五年来我市城区房地产市场形式分析,2013年1-4月房地产市场基本情况,2013年发展趋势分析,当前房地产市场存在的问题,保持房地产市场平稳健康发展的建议,一、五年来我市城区房地产市场形式分析,（一）房地产市场基本情况 （二）房地产市场特点 1、开发速度快 2、房地产开发品质不断提高 3、多重举措克服08年经济危机对房地产市场的影响 4、保障性住房建设显成效 5、中小户型更受市场青睐,单击添加副标题,二、2013年1-4月市房地产市场基本情况,1、商品房销售量 2013年1-4月，市本级商品房批准预售面积为111万平方米，其中商品住房101万平方米，同比增长17%和36%。1-4月，市本级共销售商品房90万平方米、8530套，同比增长133%和131%；其中，商品住房面积81万平方米、7592套，同比增长154%和155%。 2、销售价格 2013年1-4月，市本级商品房销售均价4637元/平方米，同比增长0.17%。商品住房销售均价为4493元/平方米，同比下降3.75%。 3、购房人结构 2013年1-4月，市本级销售的商品住房中，按照购房人户籍所在地划分：六安市（五县三区）居民及所辖市县居民占83.2%，安徽省其他市居民占15.8%，省外居民占1%。 4、户型结构 2013年1-4月，市本级销售的商品住房套均面积为106平方米，按照户型划分：90平方米以下的占总套数的22.7%，90-120平方米的占57.3%，120-144平方米的占17.6%，144平方米以上的占2.4%。 5、开发土地供应情况 近三年来，中心城区出让方地产开发用地3804.5亩，土地出让收入58.7亿元。六安中心城区亩均价格逐年递增，2012年，中心城区商住用地亩均价格超过200万元。截止2012年底，欠缴土地出让金额较大，其中因企业违约而前叫土地出让金11.5亿元。,单击添加副标题,三、2013年发展趋势分析,2、开发投资 2012年开发投资保持适度增长，主要是受投资惯性影响，以及企业迫于开工要求和前期投入而追加的后续投资。2013年，在购置土地面积下降的情况下，企业后续追加投资动力不强，估计全年投资不会有大的增幅。但由于在建房地产开发项目建设的支撑和老城改造、棚户区改造的拉动，房地产市场整体发展速度有一定保障。 3、市场供应 截止2013年5月，我市本级年销售商品住房面积均在150万平方米以上，可见，后续一段时间内市场的供应有一定的保障。但是，烦地产企业自有资金率低，很大程度上依靠信贷资金和销售回笼资金进行建设，一旦市场销售不畅、信贷收紧，会进一步促使企业延长建设周期、烦满开工建设和上市进度，将影响市场有效供给。 4、房屋销售 2012年我市商品房、商品房住房销售两家均有所增长，随着城镇化进程加快，首套房政策的落实，市由于总价较高，各项税费相对较重，所以我市房地产市场住房销售70%以上为中小户型。,单击添加副标题,总体判断和基本走势： 2013年，在宏观经济逐步改善，房地产调控政策基调保持不变的背景下，房地产市场信心将有所恢复，市场预期进一步稳定，我市房地产市场总体及将继续延续基本平稳发展的态势，但市场稳定发展的压力和不确定性依然较大。 我是相对一、而线城市而言，房价并不虚高，房地产市场相对较稳定。目前影响我市房地产市场持续健康发展的因素主要是受经济大环境影响，但是根据我市经济工作会议内容“继续坚持房地产市场调控政策不动摇“，”继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策“，今年我是房地产市场总体将会保持平稳。 1、有利因素 党的十八大提出的到2020年全面建成小康社会，建立市场配置党和政府保障相结合的住房制度，为住宅建设发展提供了强大动力，并提出了新的要求，住宅与房地产业发展的质与量都将有更大的提升。一方面目前我市城镇化率在40%左右，按照国际，国内经验，在城镇化率超过70%之前，城镇化仍将处于快速发展阶段，城镇人口的增加必然产生庞大的住房需求。党的十八大对今后一段时期加快城镇化发展作出了重要指引，国家发改委牵头指定的城镇化发展公要也即将出台，城镇化进程的加快将会大大促进二、三线城市房地产市场的发展（城镇化程度不高，提升空间较大）。同时，随着收入增长、居民财富继续增加和消费城镇化、工业化的快速发展，也为办公、商业营业用房以及旅游地产等提供了较大发展空间。,单击添加副标题,四、当前房地产市场存在的问题,1、土地瓶颈制约明显 一是土地征收拆迁难。一方面，截至目前，已经出让的土地，尚有约40.5万平方米房屋未拆迁，其中：属于毛加净出让未拆迁的面积约40万平方米，另一方面，2003以来，市本级征收储备未供的7061亩土地中尚有5165亩未实施具体征收行为。拆迁征收难。导致政府无法按时交付净地，土地出让金无法及时入库，开发企业无法按时开工建设，目前面临库存净地不足无地可卖的困难。二是土地出让金入库难。截至目前，市本级房地产开发企业欠缴土地出让金21.9亿元。其主要原因：首先是受当前宏观调控政策影响，不少企业融资困难，无法实现房屋销售、回笼资金，无法交付土地出让金，目前欠缴土地出让金11.5亿元。其次是因拆迁安置跟不上，政府无法按约交付净地，导致开发企业不能按约拿到土地，拖欠土地出让金10.4亿元。 2、安置房建设缓慢 2000年以来，已建29个安置小区总面积360万平方米，其中已竣工179万平方米，在建169万平方米，待建12万平方米。如将以征收储备的5165亩土地全部拆迁安置到位，还需建设安置房约200万平方米，需资金总量约55亿元（其中安置房建设资金约50亿元，过渡费约5亿元）。安置房建设缓慢，直接影响了征迁安置工作的推进，消融了土地的资产效益，进而影响了土地的及时出让。 3、融资仍较困难 虽然当前货币政策稳中有松，但在楼市继续调整的过程中，房地产开发企业获得银行贷款的通过率仍较低，融资形式仍然严峻。,单击添加副标题,五、保持房地产市场平稳健康发展的建议,1、保持市场稳定 我市地理区位优越，环境宜居，市场需求旺盛，每年商品住房需求应在150万平方米左右，从中长期看，我是房地产具有很大的潜力市场。为此，应进一步提振市场信心。一是加大地产招商力度。积极组织净地收储、项目推介等前期工作，继续加快房地产业招商，盯紧、盯牢目标企业和目标地块，争取尽快促成土地成交，提振市场预期，保持市场稳定。二是加快新区建设。城市建设尤其是个功能新区建设可带动地产市场大发展，重点加快东部新城、西部新区的建设，以带动周边楼盘销售，从而直接带来楼市发展新的增长点。三是通过多种形式，进一步发挥相关媒体的正面引导作用，坚定发展信心，引导市场各方的投资信心和消费信心。 2、加快安置房建设 一是安置房建设与土地储备出让计划相衔接，提前确定安置房规划选址、建设面积、位置，明确安置房建设单位的主体，完成规划平面的设计与审批，提前建设安置房。二是落实安置资金，及时拨付到建设单位。三是对现有29个安置小区进行彻查，摸清入户比例，剩余户数及资金使用情况。四是要建立完善的安置房假设管理体系，加强对安置房房源、拆迁资料、资金使用等情况的监督检查。 3、强化土地征收拆迁 一是对列入旧城区改造项目和已经出让的“毛地”地块，排出征迁地块的时间表，加强调度，强化责任，确保尽快证迁到位。二是对土地储备出让计划安排的地块，在配套建设安置房的同时，要与市重点工程的道路、配套设施相衔接，突出以出让计划为主导，周边配套向完善的理念。三是调度资金，加快土地储备项目的征收报批工作。四是积极探索“土地一级市场开发”模式，争取市县政府收益最大化。五是尽快实行“市区两级收益分成”的财政模式，既调动区政府的积极性，市政府又能得到收益，对于区政府收益实行监管，多数重点工程可以下方区级实施。,单击添加副标题,4、加强政策支持 一是金融政策支持。持续投资方能带动房地产市场平稳健康发展，在当前金融政策仍偏紧的宏观形势下，需要地方政府创造较为宽松的金融小环境，对诚实守信的房地产开发企业给于更多的金融政策支持。二是出台鼓励购房政策。鼓励自住型和改善型住房需求，支持首次购房需求，拉动市场交易。研究制定符合当地实际而又不违背国家宏观调控政策的微调做法，如：提高公积金贷款比例；子女购房可使用父母的住房公积金；金融部门及时提供住房按揭贷款；加强舆论的正确选产引导等等。 5、推进与旅游联动发展 六安市旅游业是城市发展的优势产业，也是城市发展的重要推动力之一。现在失去外来人员购房比例已超过20%，因此，下一步工作应充分重视旅游产业所带来的住房市场，加大对此类地产项目建设的服务力度，对投资旅游地产的相关企业，特别是文化娱乐、休闲产业要从政策上大力支持，出台优惠政策，努力推进旅游房地产项目建设，以此拉动消费，实现联动发展。 6、优化市场环境 为企业排忧解难，有话服务显得尤为迫切。目前房地产市场处于关键时期，必须进一步加强市场监管，研判市场走势，把握市场动态，对市场出现的新状况、新问题，及时制定应对措施。国土部门要会同市住建委、是规划等部门，督促开发企业严格履行土地出让合同中的开发