中国房地产近期变化.ppt

中国十年房地产,近十年来，我国的房地产情况越来越热，出现了很多闲置的房子卖不出去，老百姓又买不起房子的情况。为了促进房地产的健康稳定发展，我国政府相继出台了一系列政策制度，其涉及法律法规、金融、土地、税费等。同时调控的重点也由房地产规模转向房地产价格。,关键字：GDP、存贷款准备金率、基本利率、普通住宅、非普通住宅、营业税、个人所得税、土地增值税、空置率、支柱产业,1998年之前,在建国后的40多年时间里，我国一直实行的是高度福利化的住房制度，住房分配实行实物配给，简称“单位分房”。在单位分房的时代，住房市场是不存在的，因为个人只拥有住房的使用权，没有所有权，住房不能用于市场交换和流通。因此，在没有房改之前，严格来说住房市场是不存在的。,1998年,98年房改：国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会住房新体制。这是我国住房体制改革的纲领性文件，它宣告了住房福利制度的结束，并提出把房地产培育成国民支柱产业。中国房地产正式起步。,支柱产业的关联,房地产业,房地产业的前向与后向关联,我们首先还是来回顾一下近10年来房地产市场的走势。虽然经受了宏观经济环境变动和国家调控政策的影响，但 近10年来中国的房地产市场始终保持了阶梯式上涨的态势，处在一个长期的上升 通道中。总的来说，我们可以把十年的楼市发展分为六个阶段。,第一个阶段是从1998年到2002年，这是中国房地产市场新周期的起点，在此期间，自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢；,需求：真假需求交织，推动价格上升,实际居住需求以及大量的投资、投机需求将房价推升到前所未有的高度。,1998年之前的中国房地产,经过92年的令人注目的房地产热，93，94年国家进行宏观调控，当 时中央政府采取了双紧政策，即收紧财政支出、收紧银根（提高利率、减少贷款、提前收贷），甚至强调，国有银行一律不能对房地产开发进行贷款。经过几年的调控经济明显降温,1997年下半年爆发了东南亚金融危机,第二个阶段 是从2003年至2005年，这是房地产市场的上涨期，经济发展刺激了住房消费，加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场 以期保值增值以及2000年到2002年的一系列刺激、规范政策，推动了房价的快速上涨；,2003年到2005年的相关政策,2003年，8月12日国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被大部分商品房所替代。从此房地产成为国民支柱产业。以此为标志，中国房地产市场进入了调控和上涨的胶着状态。,2004年3月，继03年7月国务院发文严格空置土地供给之后，国土资源部、监察部又联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。此文件的下发被房地产业界成为“8.31大限”，是中央政府从土地供给上抑制房地产过热又一举措。,土地政策：,2003年7月18日和30日，国务院办公厅先后发出关于暂停审批各类开发区的紧急通知、关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知，至2003年12月底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，基本刹住了开发区的“圈地”之风。,2003年到2005年的相关政策,金融政策：,03年6月5日，央行发布了关于进一步加强房地产信贷的通知对房地产开发信贷、个人住房贷款都作了很多严格的规定，但各银行自身利益使然，对房地产暗地通融。,04年9月20日中国银监会公布了商业银行房地产贷款风险指引规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%。,2004年10月29日，央行上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币存款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。这是央行10年来首次宣布上调存款利率，九年来首次加息，从此，央行这是使用市场调节杠杠来对房地产市场进行调节。,举例,静安、卢湾、黄浦三区、徐汇的徐家汇、浦东的陆家嘴、虹口的北外滩、长宁的虹桥-中山公园地区房价基本上由2001年的4000-5000元/平方米上升到目前的15000元/平方米到30000平方米，个别达到了50000-60000元/平方米。 外环以外的郊区房价由当时的1500元左右上涨到目前的5000-7000元/平方米。 内外环之间由2000-3000元上涨到10000-15000元/平米。 综合来看: 相同地段的房价3年内上涨至少2倍。,2001年4月与2005年4月的分区域（相同地段）价格对比,第三个阶段是从2005到2006年，在这期间国家出台了一系列抑制楼 市的政策，房地产市场也进入了一个相持的阶段，楼市的涨幅明显收敛。,2005年，3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面，央行此举说明中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。,金融政策：,税费政策：,05年，5月27日国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知，个人将不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税，抑制投机。,2005年到2006年政策,2005年3月26日，国务院向各个省市、自治区、印发了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知，共有八条，简称“国八条”。4月27日再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场即新“国八条”。,政策解读：旧“国八条”意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致那就是稳住房价，新“国八条”条条捆住房价，条条抑制房价涨幅；旧“国八条”以通知的形式发出，是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，新“国八条”则是具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，并指出加大经济适用房的供应量，将直接平抑房价涨幅，对交易征税力度加大，可以减少投机，加大房地产信息披露，则防止开发商自己的炒作。,最终“国 八条”的出台让不少城市的房价上涨暂时有所收敛。,2005年到2006年政策,3200人争304套浦东房源,3月21日，浦东地杰国际城开盘，由于有3200人排队，而房源只有304套，所以开发商采取摇号的办法产生中签者。 地杰国际城位于浦东新区御桥路1978弄，2004年开盘的第一批房源均价为6200元/平方米，2005年1月推出的已经达到6800元，3月的这次则是7800元/平方米。 御桥路在浦东的最南边，已经靠近南汇区。,反复撤销登记，抬高房价,2005年3月3日，“上海房地”网站登出通告：“暂停办理天赐公寓等六个楼盘网上备案手续”。因为截至2005年3月3日中午，兴盛公寓房源总数为16套，累计撤销合同次数96套，撤销率为600%；颐峰苑合同撤销率为320%；天赐公寓合同撤销率达到266%；好世凤凰城合同撤销率166%；红商事大厦合同撤销率162%。 高“合同撤销率”是开发商反复签订多套房源的行为，其中兴盛公寓的整栋楼盘反复预定和登记的竟然仅有三人。这些反复的撤销合同，实际上是用虚假的价格来抬高房价。如“耀江花园”，累计合同撤销均价为16613元平方米，而累计的登记均价仅为7304元平方米。颐峰苑累计撤销均价为17189元平方米，而累计登记均价仅为12980元平方米。,第四个阶段是从2006年到2007年，各行业的资金蜂涌而入到房 地产行业，房价屡创新高，地王频现。 2007年的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行情，全国各地的房价都 出现了不小的涨幅，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国，5月份之后，沉 寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情，接着，楼市的上涨进一步蔓延到了许多二三线城市。,2006年政策,2006年5月29日出台了关于调整住房供应结构稳定住房就爱个的意见，被业界称为“国六条”。,意见规定：对购买住房不足五年转手交易的，销售时按其取得售房收入全额征收营业税，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房。套型建筑面积90平米以下住房比重必须达到建设总面积的70%以上等。,“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。,2006年7月11日建设部等5部委下发关于规范房地产市场外资准入和管理的意见,被称为“外资限炒令”加强对外商投资企业房地产开发经营境外机构和个人购房的管理。,2006年政策,2006年7月26日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税。,税费政策：,金融政策:,2006年9月27日，央行下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，其中明确规定“第二套”住房贷款首付款比例不的低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平会随着套数增加而大幅度提高。,外地炒房团兴风作浪,尤以温州客最活跃，他们几乎整幢整幢地买楼。 20年前，美国人惊呼，日本人在收购整个美国，我们今天简直要惊呼，温州人在收购整个上海！,随意定价，人有多大胆，房有多高价,某楼盘公布的开盘价是7000元/平方米，可看到排队者众，提高1000元，没有任何影响，再提2000元，直到12000元/平方米。 另一楼盘更绝，开盘10000元/平方米，开发商看见长长的队伍，一下子宣布提高到17000元/平方米，但排队者照买不误。 某开发商说：现在的房子想卖多少钱就卖多少钱。2005年1月，郊区宝山的一个楼盘定价20000元/平方米，所有人都说开发商疯了，但他照卖不误！,第五个阶段是从2007年到2008年，楼 市再次进入相持的阶段，从上表我们可以看出，不少城市2008年的房价与2007年相比，甚至还出现了小幅的回落。,2007年政策,2007年1月国家税务总局颁布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知要求从2007年2月正式向房地产开发企业征收30%60%不等的土地增值税。,土地政策：,2007年8月7日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台，核心内容在于“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。,2007年10月31日，建设部等七部门联合发布经济适用管理办法，明确规定经济适用房人拥有有限产权。从此政府开始转向“以廉租房为重点”，开始更加重视住房保障制度方面的完善。,第六个阶段是2008到2009年楼市重又步入高 涨期，在这个时期里 全国楼市涨声一片，不少一线城市的高端住宅也是屡创“天价”。（汤臣一品等）,在金融 风暴的影响下，2008年宏观经济面临的境遇和1998年高度 相似：外有全球金融危机引发的动荡，主要贸易国经济下滑成定势，出口环境恶化；内有大批企业倒闭，就业形势紧张。在这种情况下，刺激内需无疑成了当务之 急，而房地产无疑又再次担当了这样的重任。终于国家再次出手刺激楼市，在2009年形成 了楼市涨幅的另一个高点。,土地政策：,2008年，国务院戏法了国务院关于促进节约集约用地的通知，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。,金融政策：,2008年9月16日到12月23日央行百日内5次降息。10月22日央行宣布首套住房贷款利率下限可打7折，最低首付比例降为20%。12月5日，工、农、中、建、交、邮等各大银行下调存款准备金率1个百分点。,税费政策：,2008年10月22日，财政部、税务总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 对个人首付购买90平米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%（原1.5%），对个人销售或购买住房暂免征印花税，对个人销售住房暂免征土地增值税。,由于2009年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策，虽然许多行业深受金融危机打击，中国房地产市场却在危机迎来最辉煌的一年。 2009年年中，各地房地产市场上演了“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面。2009年年初还在低迷中徘徊的房地产市场，在政策刺激下逐渐复苏，并迎来爆发式增长。,为遏制部分城市过快上涨的房价 ：,2009年12月9日的国务院常务会议上，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。,关于进一步加强土地出让收支管理的通知对土地出让的收支管理进行了规范，明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的50%”，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可约定在2年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。这一规定标志着宽松的土地政策已经终止。,土地政策,空置率,如果有兴趣，您可以做一些抽样调查大家可以在晚上的时候到某个新建的小区（交房1-3年的）数一数亮灯的窗户。,泡沫有多大，算算收入-房价比,在学术界，普遍认为3-6倍的收入-房价比比较合适-绝大部分国家的实证均是如此，它指的是一套住房平均价格相当于一个家庭平均年收入的3-6倍。 上海是多少？2004年的计算是13倍多，现在就更高了。按5万元的家庭可支配收入，80万元/套的房价计算，已经达到了16倍！ 目前的江油。,2009年12月23日，财政部、国税总局下发的关于调整个人住房转让营业税政策的通知，该通知提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者 不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。,税费政策,2010年1月10日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（“国十一条”），出了规定二套房贷首付比例不得低于40%外，在存款利率方面则明确表示为“贷款利率严格按照风险定价”。“国十一条”强调抑制投机需求同时又不打击所谓的刚性需求。,2010年，政府对房地产调控政策频出，本轮政策调控属于结构性调控，“有保有压”，重点在于使房价涨幅“可控”。,二套房贷,2010年4月15日推出“国四条”，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%。,2010年4月17日国务院发出通知规定