丽仁行浏阳市恒大华府影剧院定位报告.ppt

恒大华府影剧院定位报告,出品单位：丽仁地产,前言,影剧院是一种特殊业态，我们之前这方面经验积累较少，再加上时间较紧，本报告提出的内容建议仅供参考。,报告提纲,报告提纲 第一章：市场概况 第二章：项目本体分析 第三章：项目定位 第四章：物业发展建议,第一章、市场概况 1、浏阳概况 2、浏阳市商业分析 3、项目周边商业概况,浏阳市位于湖南省东部偏北，东邻江西省铜鼓、万载、宜春；南接江西萍乡及湖南醴陵、株洲；西倚省会长沙；北界平江。全市东西宽105.8公里，南北长80.9公里，土地总面积5007.75平方公里，人口133.55万。地势东北高，西南低。全市四面环山，山地、丘陵、盆地交错。 古代浏阳地属荆州，因县城位于浏水之阳而得名。东汉建安十四年（公元209年），即为东吴将领周瑜“俸邑”之一。由此可知浏阳建县至今已1790年。1993年3月经国务院批准撤县设市。现辖40乡、镇、街道办事处，1045个行政村、居委会。 浏阳公路四通八达，以国、省道为主脉，县、乡道为支脉，通车里程达1106.48公里，厦门至成都319国道及北京至广州的106国道贯穿全市。 浏阳河全长230公里，在浏阳境内166公里，长沙境内64公里，其中双江口以下139公里可以通航。该市境内浏阳河段在古港马王滩、关口占家岭、枨冲宏源电站、镇头百步滩均有小型船闸。）,1、城市概况,浏阳是长株潭城市群的次中心城市和长沙东线经济走廊的重要支点,1、城市概况,2010年全国“百强县”排名 浏阳市排名第65位 长沙县25位，浏阳市第65位，宁乡县73位，望城县92位。浏阳较上一届的第74名前进了9位 GDP：浏阳09年生产总值322.70亿元，排名第二，城乡居民收入：位居中部省会城市前列。 浏阳三次产业结构比实际为10.4：61.9：27.7，第三产业比重有所增加调整为“二三一”的重大转变。,浏阳经济富裕度领先其他县级城市,1、城市概况,1995年浏阳市被国家授予“中国烟花之乡“的荣誉称号；2002年成立国际烟花协会（IFA），总部常设浏阳；2003年国家质量监督检验检疫总局对浏阳花炮实施原产地域产品保护；2004年国家工商总局注册“浏阳花炮“驰名商标。2008年北京奥运会85%的烟花由浏阳的熊猫等三大花炮企业供应，其数量也创下历史之最。,浏阳建县至今已1790年。是著名的“将军之乡”与闻名的“花炮之乡”,宏观经济运行情况,2009年，全市实现生产总值418.8亿元，同比增长15.7%,城市居民年收入18870元，同比增长11.8%，增速较快。,浏阳09年经济情况一览表,1、城市概况,支柱产业-以花炮业为主,浏阳花炮闻名全国甚至世界，花炮行业也是浏阳的支柱产业，占其GDP的30.35%,其次为生物医药和机械制造。,2009年规模工业构成表,1、城市概况,2010年消费增速稳健，其中家电下乡、车、房购买以及旅游成为增长新动力。,2010年1-6月,全市社会消费品零售总额比去年增加8亿元,同比增长16.44%,但增速比上年同期下降3.2个百分点。城区增速较快,今年16月城区实现社会消费品零售总额24.47亿元,同比增长24.66%,高于去年同期5.66个百分点。限额以上企业带动明显,16月全部限额以上企业实现社会消费品零售总额10.3亿元,同比增长49.1%。 2010年上半年“家电下乡”、“以旧换新”、“汽摩下乡”政策激活消费。今年16月份,“家电下乡”产品销售52768台,销售额1.03亿元,同比增长124.9%;“以旧换新”一年来共销售产品16978台,销售额5948万元;“汽摩下乡”实施以来,产品销售30472台,销售额4.7亿元。 2010年上半年车、房销售火爆,旅游市场火热。一季度新增各类小汽车1939辆,同比增长21.3%。在5月举办的第三届城市商务节车展上4天共销售汽车263辆,销售金额达4595万元;今年16月新建商品房和二手房成交量连续实现同比正增长,其中25月份连续4个月同比增长高达100%以上,上半年共办理商品房合同备案2843套,其中住宅2321套,销售面积29.17万,同比增长85.56%,城区共办理二手房登记965宗,成交面积12.08万,同比增长18.55%;今年上半年,浏阳旅游业共实现旅游总收入18.01亿元,同比增长达到31.57%,到浏阳景区游玩的游客总量超过28万人次,比去年同期增长45.28%。,1、城市概况,2、浏阳市商业分析,（浏阳三大商圈和一条商业线位置分布图）,浏阳商业格局： 由三大圈以及一长街构成,2、浏阳市商业分析,新市府商圈,金沙路市场特色街 北段/ 中段/ 南段,老市府商圈,花炮文化城商圈,恒大华府,浏阳商业格局,作为一个全市人口133余万、市区人口不到30万的县级城市，浏阳商业市场仍维持单一商业中心的格局，全市的代表性商业主要集中在由新文路与人民路组成的老市府商业中心。如全球连锁品牌餐饮麦当劳、全国运动品牌安踏特步、全国服饰品牌劲霸、七匹狼、当地连锁品牌超市家润多、比一比、通程商业广场等，一些市场型的商业则分布在金沙路沿线，从金沙北路入城口的浏阳工业品市场和浏阳花炮交易市场、金沙中路的浏阳河市场到金沙南路的湘东建材市场，而最为常见的商业形态还是沿街的小店铺。 但随着浏阳经济的日益繁荣和城市化的逐步加快，特别是近年来房地产业的迅猛发展和旧城改造的同步进行，浏阳商业市场格局正在发生明显的变化，呈现“由单一中心向多中心转变”的显著特点。如花炮文化城商圈、将军大道商圈等，都是由该区域的商品房规模开发而带动起来的，虽然目前的商业气氛仍不够成熟，但随着这些新楼盘交付使用和业主入住，这些新兴商圈将逐步成熟，但总体而言，老市府商圈作为浏阳唯一市级商业中心的地位不会变，它的商业辐射力囊括整个城区及浏阳全市。,现状：最为常见的商业是沿街小商铺，老市府商圈为市级商业圈，辐射整个城区甚至浏阳市，新市政府是未来发展的方向。,2、浏阳市商业分析,浏阳老市府商圈,（老市府商圈位置区位图）,2、浏阳市商业分析,老市府商圈概况,老市府商圈是目前浏阳品牌数量最多、商业类型最全的传统商业中心 目前浏阳最为繁华、租金最高的商业区。麦当劳、运动品牌服装、浏阳珠宝金行、塔客堡咖啡馆、蓝狐KTV、家润多超市等知名品牌都已进驻该商圈，而且周边还云集了新华书店、市人民医院、嗣同故居、市工商银行等影响全市的城市公建设施。,（新文路步行街街景） （人民路商业街街景）,2、浏阳市商业分析,（位于新文路南段的铺景，低层为经营服饰的单个 （位于人民路拐角处的铺景，一楼沿街为单个标 标准店铺，二楼为整层经营的咖啡馆，） 准店铺及康星百货，二楼三楼为家润多超市。）,（位于新文路中段单层单个标准店铺的安踏专卖店）,低层为经营服饰的单个（位于人民路拐角处的铺景，一楼沿街为单个标 标准店铺，二楼为整层经营的咖啡馆，）,老市府商圈业态分布,步行街附近的大型购物超市：康星百货和家润多超市,（位于新文路北段拐角处单层多个店铺 的麦当劳）,步行街百盛名品店,该店位于市步行街入口，为三层，主要经营中高档服饰，是浏阳市比较高档的购物场所,老市府商圈业态分布,浏阳花炮文化城商圈,它的兴起与形成主要源于以下几个方面：首先是地理位置优越，紧邻老市府商圈，通过步行桥、天马桥与新文路、劳动路无缝链接，形成商业人流有效共享；其次是花炮文化城住宅（本项目、碧景湾、盛世华庭等）和城市共建（欧阳予倩大剧院、浏阳河广场、沿河观光带等）开发的迅速崛起；最后是拥有天马山、浏阳河的丰富山水景观资源，这是老市府商圈和其它新兴商圈所不可期望的。,花炮文化城商圈浏阳与老市府商圈距离最近且景观资源最为优越的新兴商圈-,（浏阳河广场东侧欧阳予倩大剧院沿街娱乐业态） （浏阳河广场东侧盛世华庭沿街餐饮、娱乐业态）,随着该区域多数楼盘正式交付、业主正式入住及本项目商业的领航崛起，花炮文化城商圈将在未来成为可以与与老市府商圈可以平分秋色的新兴商圈。,浏阳花炮文化城商圈业态,该地区云集叫较为成型的大型商业休闲娱乐中心，如钻石量贩KTV、盛世华庭沿街餐饮等,（不利于商业人流形成的“阴阳铺”，一边是世纪）（御景湾南侧街景，已开业与未开业商铺相间分布）,（御景湾东侧金都美容1楼2个单铺和2楼整层）,浏阳花炮文化城商圈周边业态,该区域拥有周边临街商铺和完善的交通道路,（御景湾南侧对街的湘东食府，由此向东相隔不远还）,浏阳最大的购物中心-通程商业广场,浏阳通程商业广场商业经营面积近4万平方米，设有百货、电器、超市、影院，电玩，定位为浏阳最大集购物、休闲娱乐为一体的5星级商业综合体。,新市府商圈,项目本案,新市府商圈位于浏阳未来城市发展的主方向。 随着市政府及相关职能部门整体搬迁与新区住宅项目的开发而起步的新兴商圈，但由于新区住宅项目多数正在工程施工或入住率情况不佳，目前将军大道上平常过往的车辆要多于行人。从严格意义上讲，由于缺少必要的商业人气，本商圈目前还在酝酿过程中，而位于将军大道南端的“民族文化步行街”和北端的“农副产品大市场”的经营情况也同样缺少商业人气。,新市府版块情况,本版块以云集的行政中心，和新建楼盘以及大量单位自建（别墅、联排）为主，入住率不高，但后续潜力巨大,新市府商圈情况,最近的生活超市为家润多（15分钟步行），缺少档次较高的生活、休闲、娱乐、餐饮场所。,浏阳商业业态,经过分析比较，我们发现：浏阳聚集的辐射商业集中在两个位置，分别为通程广场以及步行街（位于老市府商圈），是人们购物的主要场所。 在经济飞速发展的带动下，浏阳商业处于飞速发展之中，经过调研我们发现浏阳缺缺乏的业态和需要升级的业态有：,浏阳需要补充和升级的业态,3、项目周边商业概况,本案项目区位图,香槟 现代城,恒大华府,本案正对浏阳行政中心，正门对面为市检察院和国土资源局，旁边为市教育局，环保局等行政部门，处浏阳行政中心核心地段，现在缺乏必备的基础生活配套,本案周边项目商业情况,本项目影剧院对面有自建房临街小商铺,香槟现代城旁有大量临街小商铺和裙楼，裙楼已经被鼎桥收购，想在已经正式招商,家润多为本案商圈附近唯一的大型连锁超市,现状：周边配套缺乏，步行15分种内有一大型超市，但项目周边有一定量的商业正在招商中,家润多旁边有裙楼在招商，体量约6000,项目所在区域商业特点,1、发展潜力大，但在人们心目中的距离较远，未来仍需要培育。 随着市政府及相关职能部门的整体迁入和周边新区亚大国际新城、创意新天地、碧桂园威尼斯城、香槟现代城等多个楼盘的成片开发），新市府商圈取得发展突破的优势明显，相比老城区成熟商业圈的有限供给，新城区将提供大量的商业体量来服务越来越多的入住居民。就目前的发展状况，明显要慢于同作为新兴商圈的花炮文化城商圈，该板块商圈仍需要一段时间的培育和打造 2、项目周边配套缺乏，步行15分钟内有一大型超市，很多业态具有发展空间。 本案周边目前没有成熟的商业生活休闲娱乐配套，最近距离的生活超市家润多离本案项目地有6分钟车程，徒步时间15分钟，这与周边成片区的楼盘形成鲜明对比，本案商圈目前缺乏上档次、品牌度较高的休闲娱乐场所、餐饮、购物等业态。 3、市政配套的完善将提升版块商业价值 本案的开发将巨大的提升本版块的商业价值，市政配套（翠园公园）和市政广场的同步建设将极大程度上聚集人气为后续的商业的开发提供保证,浏阳商业市场明确定位的商业项目很少，辐射能力强的业态较少。对于本项目来说是一个发展的机会。 结合浏阳商业市场的整体情况和本项目自身的特点，我们发现：,1、浏阳以老市府商圈为代表的成熟商业正面临着升级改造。 2、浏阳新兴商圈的发展很不成熟，且规模小、分布零散。 3、浏阳的私营经营相当发达，商业消费能力强，但由于本地缺少中高档商业设施，从而出现了消费外流现象。 4、经济富裕后，有一定经济实力的浏阳人目前的投资途径比较狭窄，急需拓宽。 5、项目总为全国一线品牌开发商开发，其将是一个城市运营者的角色，恒大的进入将加速浏阳经济的发展，完全有能力促进浏阳房地产商业的大部向前。,关于浏阳商业市场的思考,第二章：项目本体分析 项目概况以及项目四至 项目区位分析 项目价值点梳理 项目发展初步研判,1、项目概况以及四至,项目位于浏阳市白沙路与复兴路交汇处的西南角,占地约600亩，总建筑面积70于万方，影剧院三层，总建筑面积10500。 目前北面临白沙路，与各行政市府单位临路，规划新城区核心位置。 项目东面为原地居民生活区，有待拆迁。 西面有庭芳苑别墅区，但相对比较中端，道路未通缺乏召示性。,商业与影院,北边：浏阳检察院,西边：庭芳苑别墅群,项目地块方正、植被小树木,南边：小树林,东边：原在居民房,1、项目概况以及四至,项目位于市政新区，北临白沙路，东面复兴路、西南面城市支路尚未通路； 附近有市政办公区域和一加油站，目前能通往的公交车辆较少； 翠园公园、市政广场的修建将与浏阳河大道相通；项目可形成新城区的风向标； 恒大影剧院商业未临主干道，且道路未通。,2、区位分析可达性,项目可达性较好：,白沙路,城市支路,剧院,项目一期,居民 小区,项目昭示性不足： 由于规划中的剧院位置处于社区北面，未临主要交通干道白沙路，城市支路为一条一车道路，昭示性不足。,2、区位分析项目昭示性,项目位于市政新区核心，剧院位置稍偏:,白沙路,城市支路,剧院,项目一期,居民 小区,品牌恒大地产集团是中国十大房地产企业之一。其地产项目和土地储备分布在全国25个主要城市，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。第一大地产品牌入驻浏阳，将成为领头羊，带领浏阳房地产市场向前发展。,项目价值点研判一,3、价值提炼价值梳理,企业价值点,项目价值点研判二,区域价值市政新区，占位浏阳新中心，区域未来升值潜力无限；将是人居环境优美的城市示范区。 行政中心行政中心所在位置，属于未来城市心脏。 附加值四大附加值决定项目是市政新区最具商业价值地块：新城中心区域、翠园公园、市政运动广场、浏阳河相畔。,3、价值提炼价值梳理,区域价值点,3、价值提炼价值梳理,辐射力强恒大华府作为一个成熟产品已经在各地取得了巨大成功，其成熟的操作模式已经具有口碑传播效应。 引领之势目前浏阳作为三线城市，其在许多方面与一、二线城市存在差距，项目商业的开发将引领浏阳商业在某些方面大步向前。,项目价值点研判三,产品优势,项目的价值在哪？,区位： 新城核心；浏阳战略发展核心,交通 ： 靠近主干道,配套： 行政中心；未来为新城区配套示范区；翠园公园,产品 ： 领先浏阳其他商业,品牌： 浏阳城市运营商,核心地段，出身不凡,3、价值提炼价值梳理,4、项目发展预判,区位优势明显，位于政府市政府核心区，政府机构云集，未来大量人群入迁，商业发展潜力较大 项目周边人气不足，在人们心中处于郊区位置，因此需要引进辐射能力强的业态，增强目的性消费。 有翠园公园，景观资源得天独厚，对项目附加价值提升相辅相成； 商业规模虽不大，但结合公司强大品牌、资金和经验，可打造引领浏阳商业走向的商业；,项目发展初步预判,综上所述,此项目适宜打造成为具有全市辐射力的引领浏阳商业走向的小型综合体！,第三章：项目定位 swot分析 项目整体形象定位 项目主要业态定位及设置,机会,威胁,劣势,优势,思考：利用项目无以伦比的优势，打造城市综合体,1、SWOT分析优势,区位优势：项目位于新城，区位升值潜力空间大； 地段优势：项目位于浏阳新城区核心，将来交通便利； 品牌优势：项目为恒大地产开发，拥有引领浏阳房地产走向新高地的能力；,机会,威胁,劣势,优势,思考：通过精准定位，增强项目辐射能力,1、SWOT分析劣势,目前片区房地产处于初期开发，人气不足，缺乏居住和商业氛围。 项目没有紧邻主要交通干道，昭示性受到一定影响。,机会,威胁,劣势,优势,思考：先入为主，打造高端综合体，实现利益最大化,1、SWOT分析机会,浏阳市政新区发展较为迅速，为本项目的开发提供了机会。 复兴路、城市支路的拉通，翠园公园、运动广场的兴建提升人气将是本项目的重要机会点。 目前新区配套不完善，各种业态存在着较多机会。,思考：先入为主，充分利用自身核心资源（地段、开发商实力）实力，打造独特的优势优势。,1、SWOT分析威胁,新区商业的成熟需要一定时间与条件，项目存在风险性！ 周边商量体量的迅速增加，对本项目有相当大的冲击。,我们如何做？,我们可利用项目优势（资金实力，经验技术等），打造引领浏阳现有商业业态的小型综合体。 我们开发辐射能力强的业态，增强目的性消费，以避免人流不足的劣势。 我们充分利用机会，定位高端业态 ，以实现利润最大化。 我们利用自身核心竞争优势（小区未来近3万人口入住，临考翠园公园，品牌资金优势；附近大量的政府机构）先入为主，打造特色的竞争优势。,项目发展思考,基于之前的分析，我们有以下几个结论： 通过项目的打造引领整个浏阳商业向前发展。 相对一、二线城市，浏阳商业和经济发展比较滞后，恒大华府的进驻将彻底改变浏阳市的面貌，撬动浏阳房地产、经济的更快速发展。本项目影剧院的定位将着眼于整个浏阳市现场，引领浏阳商业未来的发展方向。 受规模和周边业态限制，所在位置很难成为一个商业中心。 影剧院与国土资源以及居民小区马路相隔，与翠湖公园相隔不远，考虑到影剧院的体量以及地理位置的限制，项目所在位置很难成为一个区域商业中心。 须打造辐射性强的业态，增强目的性消费，弥补人气不足等弱势。 浏阳恒大华府未来预计有近3万人入住，随着大量高档楼盘的开发，以及考虑翠园公园的修建，项目周边将有大量人群，因此我们可以引进辐射较强的业态，与翠园公园形成互动，以周边居住工作客户为核心，辐射整个浏阳，甚至其他地区。 发展方向关键词：补缺，引领,2、项目定位,缺什么： 空白性补缺： 吃目前浏阳以中餐为主，国外餐饮，特别是比如中高档寿司以及日本寿司等暂未出现，此类业态受中高人群的喜欢。 引领性补缺： 吃从我们调查来看，浏阳高端吃的方面集中在老城区的大酒店（华天、银天），服务质量以及菜味道有待于进一步提高，新城区随着大量高消费人群的入住以及政府机构的存在，高端饮食是一大空白；因此，我们可在项目为政府公务员以及高端人士打造中高端饮食场所，以服务、菜味作为特色和重点，注重客户的尊贵感感受，打造一个中、高端人士用餐的首选之地。 玩目前浏阳通程广场有一家电影院，但规模小、硬件设施较差，进去之后很有压抑感，与电影院的核心卖点背道而驰，因此我们可以设置引进最新科技注重体验的新型豪华电影院，成为新城区高消费人群娱乐首选，辐射整个浏阳甚至周边各地区。 乐目前浏阳KTV档次不高，软件、硬件需求有待于提高，新城区无此类业态，我们可以引入中高档量贩式KTV，满足周边商务、政务需求的同时，可以满足周边居民夜间娱乐需求。,什么是引领：在某些方面的提升，包括硬件设施以及软件的服务管理方面等。 补缺与引领关系：从某种程度上讲，引领也是一种补缺，是在原有基础业态上提升某些功能。,2、项目定位,2、项目定位,穿：现在已经有通城和老城区步行街，已经可以满足现有市民需求，暂时不予以考虑 玩：最新科技注重体验的新型豪华多功能电影院；浏阳最大的体验式电玩娱乐城，年轻人的最爱（与电影院互动）；儿童室内游乐场，青少年儿童的最爱(与电影城互动） 吃、喝：中高端餐饮业态，注重服务和菜味,打造浏阳高档美食天堂 乐：量贩式KTV，打造浏阳商务、聚会娱乐首选。 购：项目周边将有大量高素质居民入住，目前缺乏基本生活配套，本项目全部入住后将近2万人，建成后的综合商场将满足本案并辐射浏阳河周边居民,形象定位：浏阳购物、餐饮、娱乐休闲新体验的引领者,业态选择：,我们做什么？,体验：最新的科技、专业的服务、世界的美食,各业态互相补充，既能独立生存亦可互动发展，形成链条式的连锁商业体系，形成强大的辐射力,主要业态功能互动分析,2、项目定位,餐厅,超市,量贩式KTV,电影院,互动相互增强吸引力,与俱乐部互动，增强吸引力,互动，相互带来客户,互动，相互带来客户,配套,完善服务配套,服务于社区,服务于社区,辐射于区域,辐射于区域,项目各层业态一览,项目影剧院10500，经过分析，各层业态如下：,全力打造浏阳购物、餐饮、娱乐、休闲新体验的引领者,部分知名影院大厅设置,3、主要业态功能定位电影院定位,3、主要业态功能定位电影院定位,电影院浏阳最大的新科技体验多功能影厅 定位关键点：一流的硬件环境、连锁经营、引进最新电影科技、优质服务质量保证 面积：3500（第三层）， 设置：8个厅，大概1100座位 规划： 一个imax多功能影剧大厅（350-400座位，面积650-700左右，具备演艺舞台的面积功能） 3个中厅（150-200座位；面积300-400，其中设置1个3d电影院） 4个小厅（40-50座位；面积80-120，） 1个贵宾厅（25-30座位，面积80-120，设置专门酒吧和休息空间； 剩余部分作为休息区、购票区、洗手间等。,电影院亮点引进最新技术，打造浏阳首个多功能imax影剧大厅,一个imax大厅多功能影剧大厅（350-400作为座位，面积650-700左右） 平时可做成会议室，容纳500人（会议时屏幕与座椅之间可摆放凳子） 屏幕尺寸：15M*25M(目前imax大厅屏幕面积在280-600之间）,3、主要业态功能定位电影院定位,电影院亮点引进最新技术，打造浏阳首个豪华3D影厅,3D中厅（150-200座位；面积300-400）,3、主要业态功能定位电影院定位,一流的硬件条件10米层高、舒适的电影院座椅让体验更真切,豪华座椅让观影更舒适,10米层高，视野开阔,3、主要业态功能定位电影院定位,3、主要业态功能定位综合生活超市,综合生活超市满足华府以及周边社区生活配套需要，辐射周边 定位关键点：丰富的商品种类、齐备的日常用品、小电器、档次高、优质服务 营业面积：3000 业态分布：日化用品、食物蔬菜、生活用品、五金用品、婴儿用品、小电器等需要,综合超市固有业态-超市入口,烟酒专卖,健康饮食,特产专卖,综合超市固有业态,生活饮料区,生鲜区,水果区,肉类食物区,综合超市固有业态,鱼类水产,冷饮酒食,蔬果蔬菜,面包零食,生活超市固有业态功能面积划分,需要说明的是，每一个地区消费水平差异较大，消费习惯也不尽相同，每个经营者必须根据自己所处商圈的特点和超市本身定位及周边竞争者的状况作出商品面积配置的抉择，届时本案生活超市在商业面积上的配置需要细致调查和分配,业态大致面积划分： 水果蔬菜：300-450 肉食品：450-600 日配 品：450 一般食品：300 糖果饼干：300 干货特产：450 百货、洗涤：450 小家电：300,3、主要业态功能定位二楼品牌餐饮,品牌餐饮浏阳美食天堂 定位关键点：中高档次的消费、优质服务、美味口感的特色餐饮 面积：2000 餐饮业态规划：中式餐饮、西式餐饮、特色餐饮、,3、主要业态功能定位美食天堂,餐厅：浏阳中、高美食天堂以美味作为基础，注重用餐环境的打造以及用餐过程中的服务质量，引领浏阳餐饮市场。 定位关键点：外来美食、高标准用餐环境、服务领先 业态构成： 中餐一家：打造浏阳中高端商务、聚会首选之地， 西餐厅一家：打造浏阳小型商务、会友首选。 寿司店一家：浏阳首家寿司店，打造精致生活常去之地。,建议：在引进连锁品牌的时候，考虑浏阳本地餐饮成熟品牌的扩张，避免引进品牌水土不服的问题,中餐：打造浏阳中高端商务、聚会首选之地。 关键点：聘请国内知名厨师1-2名作为餐饮亮点；用餐硬件按高标准打造，用餐环境体现特色，用餐服务按照五星级标准打造服务：,特色文化的营造,豪华包厢,知名厨师,体贴、细致、专业的服务,3、主要业态功能定位美食天堂,西餐厅：打造浏阳小型商务会友、团聚首选 关键点：注重环境和氛围的打造，使其真正意义的西餐厅,环境的营造,专业的服务,3、主要业态功能定位美食天堂,寿司店：浏阳首家寿司店，打造精致生活常去之地。 关键点：引进品牌店，注重服务水准。,3、主要业态功能定位美食天堂,量贩式KTV：浏阳商务会友、聚会娱乐首选 定位关键点：豪华设置，引领浏阳；保证音响等效果；品牌公司管理保证服务质量和购物硬件环境 面积：1800左右 设置：超市、超大包、大包、中包、小包、Mini包厢等,3、主要业态功能定位量贩式KTV,KTV一般设置标准,(1) 小型KTV包厢 小型KTV包厢面积一般在912平方米左右，能接待6人以下的团体顾客。小型KTV包厢 配备的设施与大、中型KTV包厢并无两样，只是电视、音响与空间协调时要小一些。从目前经营情况来看，小型KTV包厢占的比重大，这类包厢的出租率最高，尤其是附设洗手间、吧台、舞池、电话的豪华小型KTV包厢，特别受顾客喜爱。小型KTV包厢要表现出紧密温馨的环境。 (2) 中型KTV包厢 面积在1120平方米，能接待812人左右，除配备基本的电视、电脑点歌、沙发、茶几、电话等设施外，还应根据实际情况配备吧台、洗手间、舞池等。中型KTV包厢要表现舒适。 (3)大型KTV包厢 面积一般在25-40平方米左右，能同时接待20人的大型KTV包厢在酒吧、歌舞厅中所占的比重较小，一般只有一、二个，设施、功能都比较齐全，表现出豪华宽敞的特点。 （4）超大型包厢设置 面积在70-90，能够容纳50人左右，为特殊需求考虑。,3、主要业态功能定位量贩式KTV,中消费超市：50-100 大型包厢：6-8个，面积30-50；满足商务会友、聚会需求 中型包厢：8-10-个,面积在20-30；满足一般聚会需求 小型包厢：8-10个：10-20；满足一般聚会需求,3、主要业态功能定位量贩式KTV,可适当增加1个超大型包厢：80-100；作为较大型聚会使用,本项目KTV主要规划设置建议：,3、主要业态功能