戴德梁行烟台瀛海集团项目提报.ppt

烟台瀛海集团项目提报,本提案内容提纲：,本项目初步考虑（时间约半小时） 戴德梁行简介（时间约半小时） 近期业绩及项目简介（时间约十五分钟） 戴德梁行优势（时间约十五分钟）,本提案约用时1.5小时,一、本项目初步考虑,预估客群分析,典型项目分析,本案分析,本案销售策略,产品推广定位,本案推广策略,分析思路及框架,第一部分,第二部分,那片海的房子,第一部分,开发区现有项目分析 市区典型项目分析,预估客群分析,典型项目分析,本案分析,开发区市场分析：,黄河路以北一直到海边一线海景板块； 黄河路以南，长江路以北二线海景板块； 开发区中心区及长江路以南及夹河区域三线海景板块；,一线海景板块主要集中在黄河路以北，黄山路以南区域。 代表性的楼盘有：碧海云天、蔚蓝海岸、黄海别墅；在开发（销售）的楼盘有怡海翠庭、碧海绿洲、碧海云天（二期）。,在2005年10月28日广源公司竞得的-3小区，建筑面积35614平米，楼面地价达到1842元/建筑平米，加之建安成本、管理成本、销售成本等，预计该项目的销售价格不会低于4300元。,怡海翠庭的销售价格在此区域地段内是最高的，多层的起价为3980元，三楼四楼的价格为4560元。小高层为3280元起价，层差价为100元，顶层复式为4800元/平米。平均销售价格为4100元。,明年将有望突破5000元大关，并于5500元左右收盘。,碧海绿洲的高层起价为3100元，层差价100-200元，9层为4300元，顶层最高价位为5900元。小高层起价为3100元，层差价100元，9层价格为4000元。小区平均销售价格约为4000元。,高层海景的产品优势及价格成正比，且在实际销售中出货较快，其价格已处于高位运行。,碧海云天当期的高层销售起始价2950，8层为4580元，中间单元顶层的价位为5000元，平均销售价格约为4000元。,从户型上来看，此区域的户型结构以中高档为主，这一区域的主要户型面积集中在120-160平米之间，这个户型区域占到总量的70%，其次为90-120平米的中小户型，约占15%。,开发区一线海景市场小结：户型,碧海云天仅存少量90余平米的房间，碧海绿洲最小面积为116平米，怡海翠庭最小面积为124平米，在这个面积之间的户型主要为大两房两厅为主；140平米以上的主要为三房两厅结构，明卫采光。,区内消费者开发区本地消费者，主要为民营企业高层管理人员，拥有自己的企业，或在企业中拥有股份的参股人员；外企高级管理人员，主要为韩、日、台湾等外籍人士，因工作需要，选择在此区域买房者居多。此类人群约占总量的50%左右。 烟台市区消费者，市区收入较高群体，在考虑卖房时注重品质和档次，但因东郊房价较高，所以退而求其次，在这个区与选择相同品质的房屋，价格则可以便宜30%以上。此类人群约占总数的20%左右。 区外消费者，蓬莱、长岛、栖霞等地也是主要的消费群体之一，在选房时主要考虑离烟台更为便利的地理条件，购房者主要为有车群体。此类人群约占总量的15%。 外地消费者，主要为内陆城市购房者，看中的是这里怡人的环境和丰富的海景资源。外地主要消费区域为：河北，山西、北京、内蒙等省市。此类人群约占总量的15%。,开发区一线海景市场小结小结：成交客户,开发区一线海景市场小结小结：成交客户,本区域住宅项目均为中高档，在档次上有别于其它区域。据统计，35-45岁之间的购买者是一个集中年龄段，占到总数的60%以上。,开发区一线海景市场总结：,开发区一线海景板块已经成为继莱山区滨海中路之后的又一大黄金海岸板块，环境和海景资源均是该项目成为烟台海岸线上独一无二的板块。并因开发区强劲的经济发展实力及稀缺景观资源造成后续房地产市场将继续向着高档方向前进。,市场及客户将会越来越理性，更注重基于景观价值的综合性比 整体价格将继续走高，并于6500元左右形成市场拐点,二线海景板块，主要区域为黄河路以南，长江路以北区域。代表性的楼盘有星海花园、三和星海花园、宁海小区、静海小区（阳光海岸）等。,在此类区域内，主力面积仍然集中在120-150平米之间，约占总量的50%，100平方米左右的户型增多，约占总量的40%左右，150平米以上的户型较少，约占10%左右；,三线海景板块主要位于长江路以南，金沙江路以北区域，当前主要在售楼盘有阳光嘉园、金域河畔、海天花园、海澜花园等。,在这一区域内，120-140平米之间的户型，约占总量的40%，90-120平方米左右的户型增多，约占总量的50%左右，150平米以上的户型较少，约占10%左右。 户型主要区间为90-100，120-130。 户型结构主要以两居室为主，全明设计，大开间、小进深，室内空间区分合理，卫生间采光好。,开发区市场小结：,一、二、三线项目的价格及户型与景观成正比 一、二、三线项目的成交客户构成以一线为最全面、层次也最高 一线项目产品均以中大户型为主，供应产品较单一，同质化的同时也规避部分需求, 怡海翠庭 金域河畔 碧海云天 华新国际 金光小区 海鹰韩国城 万泰海公馆 海阔天高 香江公寓 碧海绿洲 海天花园 佰和数码广场 蓝天国际大厦 海澜花园 天地海景花园 天马上城,典型项目分析：,距离本案最近项目，且体量较大,其中一栋海景公寓较具代表意义,开盘较早客户有价值,区域内标高项目,怡海翠庭,位置：本案以南一路之隔 规模：近15万平方米 容积率：1.78 绿化率：37% 会所面积：1376平方米 建筑：共47座楼，以多层和小高层为主，共846户 推广语：梦想让建筑与自然无缝交融,销售情况： 一期05年10月开盘，现已销售近80% 二期06年5月开盘，现已销售60% 多层近海均价4200元/平方米、近树3700 小高层均价4000元/平方米（全盘均价4100元左右） 全盘销售近70%（含开发商销控海边景观房） 客源以在烟台的外地人为主，投资类比例近30%,-开发区滨海项目的典型代表,海阔天高,两栋塔楼+部分底商，现已接近销售尾声。其中一栋酒店式公寓基本售擎，总价在 20万左右，另一栋海景住宅总价近60万左右。销售期不足一年。工程未出地面。,-开发区酒店式公寓的成功案例,碧海绿洲,总建筑面积7万多平方米，总户数461户，绿化率32%。循环观海视频，全数字智能 化系统等。 推广语：唯美海岸尚层生活,2005年10月10日开盘，销售近60%，价格从3700攀升至4500，每层根据景观朝向有100-200元价差. 客源主要以二次置业为主其中开发区约占80%，外地人以北京、上海及部分东北人为主约占20-30%，外国人比例低于10%.,-科技含量较高住宅代表,天马上城,-亚洲独一无二的海边葡萄酒原乡、开发区豪宅典范,“天马 相城”的规划布局为东西两大组团。西区是低密度、大庭院、高挑空、全 海景低层住宅；东区则为光照足、通风好、功能全、景观美的高层板式住宅。别 墅类总价在600万以上。,人文特点：张裕酒庄 景观优势：一海两河三纵四横五景 建筑优势：独栋联体独立景观电梯、270度采光主卧、多庭院等 配套优势：会所、愚人码头、商业街、双语幼儿园等 物业管理：万科物业,结论：,开发区住宅已成规模，且为市场所接受 大部分项目主打海景及低层低密优势 基本售价在4200左右，且每年约有500涨幅空间 住宅科技含量及物业服务档次较好,开发理念上基本处于靠山吃山靠水吃水的外在景观效应为主 并以景观价值支撑其大部分销售价值,市区典型项目分析：,南山国际城-150万平米烟台第一大盘 中央政务、中央商业、中央文化、中央生态,一期世纪华府总建筑面积52万平方米（其中地下建筑面积为12万平方米），容积率为1.98，建筑密度16.1%，拥有42.5%的绿地率，总居住户数2909。其建筑类型全部高层，物业类型以高层板楼为主，点板结合，朝向以南向为主。户型面积64-222平方米。 一期7月份开盘，当天销售200余套（近三个月的蓄水期内部认购1000余套），客户主要以自住、商务、投资、旅游、度假型为主。客户来源广泛，地缘性客户及外地客户为主。 在自然景观资源与部分总价区间将对本案形成威胁。,天鸿凯旋城-核心地段的超级综合体建筑,地处烟台CBD核心地段，商业、交通、办公、旅游资源丰富。现已接近尾盘销售， 仅余少量小户型及未售顶层复式豪宅。 05年7月开盘共362套，至今销售过90%。均价近1万元。,西海岸-预期价值与现实价值的博奕,推广定位：世界级海岸豪宅 观山、观景、观东西海,总建筑面积26万平方米，共1700多户，车位1：1，以观景来作三重的产品规划，比常规大30%的楼间距，户户观景的设计，烟台第一家半地下车库，中式院落的设计等。产品理念较先进，但部分户型设计不太合理。 预计9月底开盘。联体别墅类售价8000-10000，小高层均价4500，多层均价5500，交1万元定金可办理金卡享受9.5-9.6折优惠。周边环境及现状交通信心不强。 在部分主力产品与总价区间将与本案将形成直接竞争。,结论：,开发水平及项目品质较高，且大部分为综合体 不可复制的地段及景观优势支撑高价格 规模较大，开发周期较长，价格上涨空间较大 住宅科技含量及物业服务档次高,目前市场中的热点区域、热点楼盘、市场中绝对的焦点 市中心的土地稀缺使价格过高将会压迫部分需求转向,预估客群分析,典型项目分析,本案分析,本案概况 本案SOTW分析,本案概况：,海岸零距离,1.25公里超长海岸线,板式高层,独栋、联排、叠拼别墅,酒店、会所及商业配套,高档品质综合住宅,来自韩国的建筑设计层次感丰富， 品质感强，带有强烈的国际化气息。,户型格局方正，功能较合理，且最大限度利于 观景。面积控制在烟台市二次置业及舒适型置 业的主流偏大范围。,别墅的风格及计材质运用十分简洁、现代，国际化感受 很强。且在风格上对三者做出了区隔。,酒店及会所规模大，休闲餐饮商务 配套齐全，档次高。,项目优势及价值点排序：,填补并引领开发区高档公寓市场 海景的垂直距离与长度极具竞争优势及景观价值 整体项目的建筑风格把握十分具有国际化感受 户型设计为主流偏舒适型 休闲商务类配套设施档次高规模较大,本案SWOT分析,2006年8月25日上午在市国土资源局一楼大厅，我市历史上最大批次土地使用权公开出让活动顺利结束。本次土地挂牌、拍卖活动共成交土地二十一宗，出让金总额达15.13亿元，土地纯收益近10亿元，出让宗地总面积达131万平方米，规划可建面积近300万平方米。此次挂牌、拍卖活动的各项数据均创我市国有土地使用权出让历史最高纪录。此次土地使用权公开出让亮点之一是，200667号滨海景区B宗地三-五个高层楼座以3.72亿元的总价款成功挂牌出让，为烟台市中心区增添了一个新的标志性建筑群，其中60层200多米高的超五星级酒店将成为屹立于黄海之滨的一颗璀璨明珠；,附件：近期烟台土地成交情况,本项目准确具有差异化的市场定位将决定销售的成败！,主打海景的项目在开发区只能卖到5000左右-仅强调景观价值将很难实现理想预期 主打国际化的项目在市区能卖到1万多-本案并无先天成熟地段优势 主打郊区化低层低密住宅是市场主流之一-本案仅有少量别墅大部分为高层,思考？,本项目准确具有差异化的市场定位将决定销售的成败！,决定了市场细分化与客户需求细分化的精确对接 决定了前期试水与后期调整的可控性 决定了建立差异化的市场形象与号召力 决定了搭建合理的价格体系 ,预估客群分析,典型项目分析,本案分析,目标客群构成划分 目标客群类型及购买动机分析,根据对项目的了解及烟台几个在售项目的成交客户分析中我们大概能得到几种客群构成：,目标客群构成分析,新烟台人,原住户,市区公务员中层管理干部 个体老板及私营业主 大学教师及艺术类行业精英,与烟台有直接经济往来及血缘有关系 在烟就学毕业留城人员 外来务工人员（高科技及管理、营销类人才） 在本地投资及有产业 东北、港台及少量山东人,烟台外国人,韩国人、日本人、欧美国家等,目标客户类型及购买动机分析,本地客群 自住类，二次及多次置业追求生活品质及舒适度 殷实家庭二次置业或看好开发区发展长线投资 期望高舒适性居住但迫于市区高房价而发生需求转向,目标客户类型及购买动机分析,外地客群 投资兼自住型客户：年龄以中年为主，资金雄厚，省外客群多因投资、自住度假、工作等原因购买； 度假型客户：以中年为主，东北及北京、上海客户较明显。旅游度假兼投资。 养老型客户：年龄以中老年为主，以养老安度晚年为主要目的，对项目所在景观及物业服务要求苛刻。,目标客户类型及购买动机分析,烟台外国人客群 集团统一购买型（是否可行？） 个人自住兼长远投资型 了解并看好烟台及开发区发展而投资型,本章总结：,整体市场中高端项目与低端项目存有市场机会点（价格、市场定位等） 在同区域内如果以景观为最大价值点将很难建立高形象附加值 本案最大的威胁可能来自于区域的影响（摆脱低价形象，建立未来信心） 从客群构成及购买动机分析上来看，本案的价格构成合理性很重要,从那片海的房子到那片房子的海,第二部分：,本案销售策略,产品推广定位,本案推广策略,本案销售策略,项目推广定位,本案推广策略,一斤猪肉，5块钱。 一斤超市里的鲜猪肉，6块钱。 一斤不含填加剂喂养的“农村猪肉”，7块钱。 一斤草原兴发集团不含填加剂喂养的“绿色猪肉”，9块钱,一个典型的价格构成及价格实现的过程：,本案定价推导：,标准价开发区典型滨海高层均价4500+每年约500元涨幅1.5年=5250元,开发区成熟核心地段交通便利未来发展好 +500元 零距离滨海1250米海岸线的绝对优势 +1000元 别墅级高品质社区 +200元 国际化品质感强的建筑立面 +100元 高层建筑户户观海的景观 +500元 格局方正主流偏舒适的户型设计 +200元 4.6万平方米的知名酒店高档会所配套 +500元 广告包装的高形象附加值 +300元,总计：5250+3300=8550元,还可以再加分？,以韩国人为主的国际化社区？,户型方正 卫星电视 开放式厨房 地板采暖 前期10%韩国人购买的市场效应 +300元,8550+300=8850元,大部分功能及设置符合韩国人居住需求,与知名学校合办双语幼儿园？,8850+500=9300,利用商业配套引进中小规模超市？,9350+500=9850,将会所及休闲配套低成本运作？,9850+300=10150,引进国际顶级物业管理与品牌销售？,10150+500=10650,10650元/平方米,?,价格制定除了利好之外还有风险控制,10650元/平方米,宏观政策影响对消费者造成的持币待购心理影响 -500 项目一公里范围内目前没有基础生活配套商业 -500 在售及未推出楼盘的直接与前在竞争威胁 -500 户型偏大总价过高 -500 产品单一选择余地较小 -500 开发商并无房地产运作经验造成市场及消费者信心不足 -500 施工工期过长，开盘时并无现场支持及杀伤力 -500 目前销售入市时期不理想距离开盘时间过长造成客户流失 -500,实现以上条件加分后预计售价：,10650-4000=6650,排除有可能风险后一期三栋楼可能实现销售均价约为：,一期所售产品统计：,三栋楼可销售面积6.74万平方米 共452套 以6650均价计算销售额约为4.48亿 其中： 208平方米58套 171平方米58套 151平方米112套 85.5平方米112套 143平方米112套,一期所售产品价格制定原则：,景观 朝向 面积 楼层 位置 入市时机,6层为基准价依次上下各层增减150-200元,因本项目景观价值极为明显且前部无任何遮挡，故从6层开始计算。,本案销售策略考虑：,以正和，以奇胜！,两套销售策略及效果预估,以正和（以工程节点为基础的常规销售策略）,06年9月开工,07年2月中旬,前期预热及技术筹备期,4月中旬开始内部认购,8月初开盘,形象推广及蓄水,核心卖点强势推广,9月封顶,换签及强销期,08年8月 园林景观,持续强销期,入市时间受客观因素影响造成前期客户蓄水期过长，易被分流 实际销售期过短，短期内单价拉升过快不利于价格实现及后续销售 推广期过于集中市场形象及地位不牢固，不利于二期及后续销售 销售任务艰巨，后续相关手续办理与二期开盘撞车（实际销售期每月约60套）,销售速度及单价实现曲线示意图,年底一期销售近80%，实现销 售套数362套，销售额3.58亿 二期入市,二期产品确定及制定销售策略,以奇胜（出奇兵！用奇招！取奇效！）,第一步，出奇兵： 尽量化解销售入市的不利影响，有效利用今年年底及明年4月分内部认购买前的时间,07年4月初内部认购,06年9月动工,07年2月份,尽量争取至少10%的韩国客户成交,现场包装及项目前期造势积累意向客户,外藉客户应以韩国客户为主要突破点，且其不为传统销售 淡季及总价所影响，销控上以大户型为主。,完成项目形象及现场包装并以事件营销及公关炒作为主要 手段，前期预热市场及积累目标客户。,至内部认购前至少积累30%意向客户,项目系列硬性形象广告强势出击,运用活动及会员卡留住客户收取定金,现场售楼处建议：时间从07年2月开始施工至4月之前投入使用，临建。,CONCIERGE 发展的轨迹，这个词为“Comte des cierge“(蜡烛伯爵，即保管蜡烛的人)，是负责满足一些到豪华场所娱乐的贵族们的奇想和渴望，以及其他需求的人)。,金钥匙的服务哲学，是在不违反法律的前提下，使客人获得满意加惊喜的服务。,国际饭店金钥匙组织为拥有34个成员国地区组织而自豪。他们是：澳洲、奥地利、比利时、巴西、加拿大、中国、捷克、丹麦、英国、法国、德国、希腊、荷兰、中国香港、匈牙利、爱尔兰、以色列、意大利、日本、卢森堡、马来西亚、墨西哥、摩洛哥、挪威、纽西兰、菲律宾、葡萄牙、罗马尼亚、新加坡、西班牙、瑞典、瑞士和美国。在1997年的1月意大利首都罗马举行的国际金钥匙年会上中国被接纳为国际饭店金钥匙组织的第31个成员国.,瀛海机构引进世界著名酒店及会所管理者金钥匙，并面向全东亚征求会员。,（用以内部认购期收取不可退定金，换算为酒店会所一年会员资格及开盘时优惠凭证） 本阶段将推出部分中大户型外销韩国，并以少量中小户型推向本地市场,第二步，用奇招： 实现理想的内部认购到换签的过程，并在开盘期引爆市场,07年8月初正式开盘,07年4月内部认购,项目核心优势释放占据绝对市场形象,07年6月中旬全面广告推广 二期产品规划及销售策略制定,认购前20名准客户组团到韩国旅游,实楼样板间全面开放,双会员卡发行顶级社交豪宅,全面提升内部认购成功率，为正式开盘换签奠定坚实基础,强势项目优势广告宣传及现场绝对 杀伤力为开盘蓄水,注： 开盘前至少积累60%意向客户收取部分定金 双会员卡指酒店会所会员及公寓会所会员用以促动认购成功率,第三步，取奇效： 保证顺利换签及一期尾房销售,07年底,07年8月初正式开盘,预计开盘实现60%意向客户的80%换签率， 实现销售套数217套， 实现回款2.15亿。,预计一期尾盘收于11月底， 实现90%以上销售率， 回款近4亿。,现场活动与促销相结合，并以小幅加价快速推盘促成客户成交,广告上项目综合卖点诉求，并以实景利益促动、直效营销、老客户回馈计划相辅,活动示例： 知名双语幼儿园进驻、知名超市进驻、开盘活动及每月定期主题类活动,开盘强销期预计实现约每月50套左右的销量,本案销售策略,项目推广定位,本案推广策略,“那片海的房子”重点在景观上，但实际上景观并不能带给项目直接的价值提升。 “那片房子的海”重点要落在居住品质上，换句话就是基于项目本身的物理条件 而带来的生活方式的提升与改变，这是可以带给消费者直接的身份价感与价值 换算思维的。,景观豪宅？ 地段豪宅？ 科技豪宅？ 国际化社区？ 人文福邸？,一定要找到差异化！,让我们再将项目的优势分析一下：,填补并引领开发区高档公寓市场（主要） 海景的垂直距离与长度极具竞争优势及景观价值（主要） 整体项目的建筑风格把握十分具有国际化感受（主要） 户型设计为主流偏舒适型（辅助） 休闲商务类配套设施档次高规模较大（主要）,是一个什么性质的高档公寓？,与国际化的哪方面接轨？,如何体现它的最高价值？,需要有一个落脚点相结合,区域内高档公寓的至高，领导者 代表着与世界同步的国际化酒店式公寓生活方式 绝美海景的唯一性与不可复制性,！,滨海第一排，私人社交豪宅,项目定位：,第一排的景观 第一排的位置 第一排的地位,4.6万平方米的私人酒店会所足以接待 任何级别的合作伙伴！ 市场定位的差异性与产品最大价值点 的理性对接。,社交级豪宅的配套，我有别人没有 零距离滨海1.25公里海岸线，我有别人没有 观海景大宅，别人有我也有 私人管家级别的国际物业管理服务，别人有我也有,竞争区隔分析：,烟台滨海典型项目广告推广分析：海天名人广场,初期以首席海湾豪邸形象入市,主打市场高形象价值感受,强化形象价值及客群对位,内部认购期及开盘前主打海景及产品品质,再次回归到高形象价值,开盘前三支异形系列广告用以强调 品质配套及投资性,开盘前一支广告，承诺大实话的例证广告,开盘报广预示一个新生活的到来,开盘后促销报广及活动、热销报广,分析：,前期虽以高形象入市，但在内部认购期并无项目实际卖点支撑，造成广告推广与实际销售的不衔接。中期在开盘前只好又加入几支形象报广来补课。对于高档项目来说，前期稳固的市场形象及绝对的市场地位至关重要。它将解决鲜明的市场差异化识别与客群需求对接等问题。,本案销售策略,项目推广定位,本案推广策略,品牌建立三步曲：,我是谁？ 我改变你！ 我属于你！,我就是开发区的标志，引领者,我是烟台，胶东半岛，及至亚洲第一家社交级滨海豪宅,我是社交级豪宅的首创者，代表了开发区未来发展的方向,我是谁？,前期市场预热及客户蓄水期,联合政府对开发区外企中高层管理人员进行居住模式大调查,引发市场关注（炒作开发区及项目为关注热点） 积累意向客户（既收集数据又积累客户） 树立开发商形象（理性、务实、科学、严谨）,市场调查只是一个开始，下一步收集相关调查数据整体后联合政府、社会以及 相关专家学者举办：,中国经济开发区住宅开发模式研计会,建设部 行业协会 相关专家学者 大型开发商 国内主流媒体,将事件营销与炒作的效果最大化并作用到项目上来：,住宅也社交,一本不是楼书的楼书 包含中国各地开发区住宅的大体发展历程及模式 研究什么样的住宅更适合当代的需求 阐述本项目的开发初衷与远景 介绍本项目规划、建筑、配套、景观等优势,可直投、可派发、做销售道具,住宅也社交,首 席 海 景 | 私 人 社 交 酒 店 公 寓,户外攻略：,开发区形象地王,充分利用本地性价比较高的户外广告占据市内交通要道，商务中心区 对项目工地、市区至开发区道路指引、开发区户外的包装 机场、码头、铁路的内外广告牌,案名思考：本案规模较大且开发周期较长产品类型有差异，建议以整体案名+分案名形式推广以利于销售控制及形象区别。,瀛海国际城,平实、大气、包容且带有国际感与现代感 与开发商背景相结合，利于后续开发识别及品牌效应,广告风格示例：,瀛海国际城,生活，以大海的胸襟为尺度,瞰景湾,俯拾之间尽收一片绝美蔚蓝海景 突出项目景观优势并带有类香港浅水湾富人区暗示,广告推广预算预估：一期所售面积为准,广告投入费用：一期总销售额4.48亿1%450万 广告包装费用：一期总销售额4.48亿0.290万 共计约为540万（视当地媒体资源而调整）,YITIA项目组简介：,泛城总负责人：岳锋钢,青岛负责人：宋文鹤 高级项目经理,项目角色：专案组运营体系指导、主持人员斟选及培训、业绩考核、区域技术支持等事务 现场工作时间：每月2-3天,YITIA专案负责人：孙斌 策划经理,项目角色：与甲方第一联络、主持项目策划、制定各阶段执行目标与计划、与协作单位的对接等事务 现场工作时间：每周定期例会,YITIA 专案策划： 王哲 高级策划师 （暂定） 罗彬哲 高级策划师 （暂定）,项目角色：产品优化建议、推广执行方案、相关调研工作、广告效果评估、阶段业绩会诊等事务 现场工作时间：每周定期例会,YITIA专案销售经理：待定,项目角色：销售中心日常运营管理、执行销售计划、汇总/更新日常报表、大客户接待、与甲方行政对口等事务 现场工作时间：长驻,DTZ Holdings plc “Creating leading edge property, investment and business solutions worldwide”,戴 德 梁 行,全球整合之路,2000年1月1日, 梁振英测量师行与英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司共同组建戴德梁行集团,完成了全球化整合。,戴德梁行 - 覆盖国际,在全球44个国家有176家分公司, 超过7600名员工,戴德梁行 覆盖亚太地区,戴德梁行泛城在 中国13个城市设有分支机构, 北京 上海 广州 深圳 天津 杭州 大连 重庆 西安 武汉 香港 台北,服务内容,市场研究,估价投资顾问,酒店管理顾问,住宅代理,写字楼代理,商业代理,物业管理,戴德梁行组织架构,建筑设计顾问,别墅代理,2004年度中国十大经纪代理行之一,2005年度房地产策划代理金奖机构,房地产行业殊荣,住宅项目全程顾问内容,市场 调研,营销 策划,财务分析,开发模型,市场定位,销售代理,产品定位,项目针对性前期策划服务,市场调查与市场研究,项目开发方向,规划及产品定位,总体营销策划,房地产市场总体分析 区域市场分析 地块研究 各业态供应、需求调查及分析 相关竞争区域市场供应调查及分析 市场机会分析 物业的市场定位 竞争分析及预测 市场定位及开发策略 优化方案财务分析 优选开发方案,规划、产品形式，产品优势建立， 功能对建筑形式的要求与限制,营销战略（销售代理、营销策划） 营销策略及阶段市场计划性策略,规划依据，开发分期规模及次序,确立项目规划及产品形态、形式,营销策略,市场定位,设计任务书,住宅类项目前期市场研究及策划,项目前期市场定位研究 项目综合分析 市场供应调查与分析 需求调查与分析 投资估算、开发构思 总体市场定位 概念策划 开发策略开发次序,住宅类项目前期市场研究及策划,项目产品定位 项目规划设计建议 项目建筑设计建议 产品设计详细建议 项目景观设计建议 配套设计建议 设施配置建议 设计任务书 量化定位指标,住宅类项目营销策划,项目营销企划 总体营销策略 营销次序、分期建议 价格策略 广告策略-推广与形象定位 媒体组合建议 销售阶段策略建议,独家销售代理（营销执行）,项目独家销售代理 为开发商提供项目销售全程代理服务 销售资源整合建议 销售体架构及管理 相关销售制度及文件的制定 推广活动组织及安排 销售人员的培训、渠道公关 广告效果及销售状况统计分析 指导媒体选择 销售现场和销售道具设计建议 营销管理及销售控制,戴德梁行泛城综合住宅服务 （近期部分业绩）,华荣公寓,项目位置：位于金融街兴盛街2号 建筑面积：4.5万m2 发 展 商：北京华荣建业房地产开发有限公司 公寓售价1.9万/平米，尊贵地段，金融街决策仓，由戴德梁行进行决策仓概念包装，重新启动市场，获得市场认知。,北京 代理项目,位于京石高速赵辛店出口，建筑面积：8.2万m2。 台地联排TOWNHOUSE别墅群,由五条水系和若干合围景观组团构成，经过戴德梁行运作，该项目从4300元低价拉升为区域最高价（接近7500元）项目，目前为北京西南房山区最高档联排类别墅项目。,北京 代理项目,靠山居艺墅,北美风情小镇（波特兰）,区域：顺义潮白河畔 占地面积：16公顷 建筑面积：7.8432万m2 发 展 商：北京京辰房地产开发有限公司,本案共有168栋别墅，将分两期建造。 主要建筑材料均采用原木材质，在北京 尚属首家，我行负责该项目的前期策划。,三元集团北清路园墅项目全程策划,项目位置：昌平与中关村交界，临北清路 规 模：110000m2 发 展 商：三元集团 均 价：8500元/平方米左右,北京 代理项目,本案共有450个单元，将分多期建造。 为北京西北区域联排、叠拼组合产品，由我行 负责该项目从地块到产品设计建议及销售代理、 物业管理的全程策划。,项目位置：顺义潮白河 规 模：占地380000m2,顺义别墅项目 总占地面积38万平米，潮白河别墅区，区位卓越，目前由我行进行前期市场研究及项目全程策划。预计2006年9月下旬入市，项目总体开发规模超过将超过1400亩。容积率0.368。,项目位置：济南历下区 规 模：占地00000m2,济南银座项目 总建面超过80万平米，集合商业、住宅、商务于一体，由泛城进行前期市场及项目策划，负责总体规划及产品设计建议，预计将打造成为济南东部最具规模和影响力的强势项目。,项目位置：胶州三里河区域 规 模：地上建面160000m2,青岛胶州综合体项目 总占地面积4万平米，建筑面积16万平米，由五星级酒店、商业、高档住 宅构成，位于胶州核心区，区位卓越，目前由泛城进行前期市场研究及项目全 程策划。预计2006年底开工建设。,即墨中式别墅项目,该项目是青岛即墨唯一的中式别墅大盘,包括联排、双拼、独栋、四合院于一体的大型别墅社区，目前处在营销筹备阶段，预计今年底或明年初将上市销售。 该社区依山傍水，景致怡然，堪称修身养性之人居典范项目，在整个即墨地区将领先市场价格入市。,青岛凯悦高档公寓项目,青岛CBD核心地段上的顶级综合体，包括酒店式公寓、高级住宅、写字楼、商业于一体的综合体项目，项目紧邻颐中皇冠五星级酒店，是青岛核心市区著名的地标建筑，目前已经处于产品构建和营销准备阶段，预计10月份左右上市推广。,青岛石老人海景公寓项目,该项目位于青岛石老人海水浴场西端，直接临海，是拥有五星级酒店配套的顶级公寓项目，该案目前定位于青岛最高端项目，产品定位已经确定，正行进产品设计阶段，我行正全程操盘策划。,项 目：大连新世界广场 位 置：中山区天津街与友好路交界 建筑面积：写字楼 54,072平方米 住宅 35,228平方米 商场 50,000平方米 合共139,300平方米 简 介：地下一层至地面六层为商场 另两幢分别为23层写字楼及31层住宅 发 展 商：新世界中国地产有限公司 提供服务：写字楼、住宅及商场项目市场研究市 场推广策划顾问,简介 ：该项目共52层,是集写字楼、服务式公寓及商业用途为一体的综合性项目 发展商 ：天安中国投资有限公司 服务内容：市场研究及推广策划顾问服务,项目：天安国际大厦 位置：青泥洼桥 建筑面积：66,952平方米,Insert portrait building photo here,项 目：和平海岸阳光城 位 置：旅顺口开发区世界和平公园东侧 建筑面积：占地面积117万平方米 简 介：是集商