房地产公司会计政策选择影响因素

题 目： 房地产公司会计政策选择影响因素 学 院： 商学院 专 业： 会计学（注册会计师专门化方向） 姓 名： 侯琳琳 指导教师： 张胜强 完成日期： 2014年4月 毕业论文任务书毕业论文题目：房地产企业会计政策选择影响因素选题意义、创新性、科学性和可行性论证：通过对房地产上市公司存货的计提方法、收入的确认方法以及固定资产折旧的计提方法等会计政策现状的分析，系统地分析了会计政策选择的影响因素，得出我国房地产企业在会计政策选择方面的偏好特征。最后根据其反应存在的问题，提出一些合理化的建议，来优化企业的公司内部结构，加强对其的监督与约束，希望可以在一定程度上促进房地产企业的健康发展。主要内容：首先对于会计政策等相关概念进行了详细的解释和说明，然后通过对房地产上市公司存货的计提方法、收入的确认方法以及固定资产折旧的计提方法等会计政策现状的分析，系统地分析了会计政策选择的影响因素，得出我国房地产企业在会计政策选择方面的偏好特征。 目的要求： 计 划 进 度 ：指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目房地产公司会计政策选择影响因素学生姓名侯琳琳学 号100608324年级、专业2010级会计学指导教师姓名张胜强指导教师职称所在院系商学院第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第三次指导（对初稿的指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第四次指导（对修改稿的指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日注：指导意见如不够填写可加附页指导教师评语学 生： 专 业： 论文题目： 论文共 页，设计图纸 张。 指导教师评语：指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日注：评阅人评分满分为100分，指导教师评分满分为100分，答辩成绩满分为100分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入）。摘 要 会计政策选择是企业财务活动中贯穿始终的行为，会计政策的恰当与否，直接关系着企业财务信息的质量和信息使用者决策的正确程度，进而影响经济资源的优化配置与资本市场的健康发展。而我国的企业对会计政策的选择具有一定的自主权，有一定的选择空间，所以会计政策的选择成为必然。 与此同时，随着我国社会主义市场经济的高速发展，房地产行业已成为国民经济的支柱产业，为我国财政收入做出了突出贡献，并且带动了国民经济相关60余个产业的发展。地产企业如何选择会计政策关系到财务报告能否真实地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，关系到财务报告使用者能否获取真实、可靠的会计信息。研究房地产上市公司会计政策选择对我国房地产上市公司健康发展具有十分重大的意义。所以我们选择房地产企业作为案例来进行会计政策选择的分析。 本文首先对于会计政策等相关概念进行了详细的解释和说明，然后通过对房地产上市公司存货的计提方法、收入的确认方法以及固定资产折旧的计提方法等会计政策现状的分析，系统地分析了会计政策选择的影响因素，得出我国房地产企业在会计政策选择方面的偏好特征。最后根据其反应存在的问题，提出一些合理化的建议，来优化企业的公司内部结构，加强对其的监督与约束，希望可以在一定程度上促进房地产企业的健康发展。 关键词：会计选择；影响因素；房地产企业Abstract Accounting policy choice is the enterprise financial activities throughout the behavior of the accounting policy of appropriate or not, the enterprise has a close relationship with the quality of financial information and the information consumer decision-making right, thus affecting the optimal allocation of economic resources and the healthy development of capital market. The choice of accounting policy and Chinas enterprises have certain autonomy, there is a certain choice space, so the choice of accounting policies become inevitable. Meanwhile, with the rapid development of the socialist market economy in our country, the real estate industry has become the pillar industry of national economy, and made outstanding contribution for our country finance income, and promote the national economy related to the development of more than 60 industry. Real estate enterprises how to choose the accounting policy relates to the financial report can truly reflect the enterprises financial position, operating results and cash flows, in relation to financial report users can obtain true and reliable accounting information. Research on real estate listed companies accounting policy choice for the healthy development of real estate listed companies of our country has extremely significant significance. So we choose the real estate enterprise as an example for the analysis of the accounting policy choice. This paper for the accounting policy and other related concept has carried on the detailed explanation and illustration, and through to the real estate listed company stock provision method, income verification method and methods of the depreciation of fixed assets depreciation accounting policy of the status quo analysis, systematically analyzes the influence factors of accounting policy choice, it is concluded that Chinas real estate enterprises in the choice of accounting policy preferences. Finally based on the problems existing in the course of the reaction, and puts forward some rationalization proposals, to optimize enterprises internal structure, strengthen the supervision and restriction of its, hope can to a certain extent, promote the healthy development of real estate enterprises.Key words: Accounting choice; Influencing factors; Real estate enterprises目 录序 言1一、会计政策的概述21、会计政策的定义及产生22、会计政策选择所考虑的因素以及原则23、会计政策的分类3二、房地产行业会计政策选择的主要影响因素31、报酬因素32、政治成本因素43、债务契约因素4三、房地产类上市公司会计政策选择行为41、存货发出计价方法42、坏账准备计提方法53、收入的确认方法64、所得税核算方法65、固定资产核算方法66、万科地产的会计政策选择7四、完善房地产企业会计政策选择的问题和建议71、存在的问题72、提出的建议8参考文献9致 谢10序 言随着我国社会主义市场经济的高速发展，房地产行业已成为国民经济的支柱产业，为我国财政收入做出了突出贡献，并且带动了国民经济相关60余个产业的发展。地产企业如何选择会计政策关系到财务报告能否真实地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，关系到财务报告使用者能否获取真实、可靠的会计信息。研究房地产上市公司会计政策选择对我国房地产上市公司健康发展具有十分重大的意义。 房地产公司会计政策选择一、会计政策的概述1、会计政策的定义及产生 会计政策可划分为宏观会计政策和微观会计政策。宏观会计政策是指一国或一个地区的会计实务规范的可选择空间，通常体现为相关会计法规和会计准则； 微观会计政策是指企业进行会计核算和编制会计报表时所采用的具体原则、方法和程序。本文主要关注微观会计政策。 会计政策的产生有三个主要原因。第一是利益的共享性。企业的财务会计应向其相关的利益各方(包括政府、现有的股东、潜在的股东、债权人、供应商、顾客等）充分披露其会计信息。而这些利益相关方与企业彼此之间都有其各自独立的利益，且利益不完全一致，尤其是政府与企业的利益相关性更低。政府为了平衡各相关方的利益并使其制定的准则、制度能使各利益方早日顺利接受，从而使制定后的执行成本降低，因此政府就会放宽准则中对一些经济业务事项的会计处理限定，以提供一些可供选择的会计处理方法。第二是企业会计实务的多样性与复杂性。由于企业所处的环境千差万别，企业的经营规模、经营状况各不相同，为了使企业会计信息的披露能够从其所处的特定经营环境和经营状况出发，最恰当地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量的情况，准则、制度就有必要留有一定的弹性空间，即在统一性的同时还需要一定的灵活性，允许企业在对经济业务事项进行会计处理时在不同的具体原则、多样的会计处理之间进行选择，从而也留给会计人员越来越多地进行职业判断的余地。第三是会计计量与报告中的主观性。会计计量与报告过程是人们主观地期望以货币计量为手段，采用一些特定的专门方法，对会计对象加以反映以提供相关可靠的会计信息的过程。因此，会计核算过程中一定程度上掺杂了人的主观判断，这表现为人们可能对同一经济业务事项会有不同的看法，从而产生不同的会计观点，并提出不同的处理意见，也由此就产生了会计政策。2、会计政策选择所考虑的因素以及原则 首先我们要考虑国家的法规和经济政策，企业必须在会计法规允许的范围内选择会计政策，同时要考虑诸如商法、税法、公司法等经济法规的影响，尤其要考虑因会计政策对企业税负的影响；国家宏观经济政策也会影响企业的会计政策，如国家支持的新兴产业往往会享受一定的优惠政策，这将直接影响到固定资产折旧政策、研究与开发会计政策的选择。其次要考虑经济形势与对外经贸往来，宏观经济不景气，通货膨胀严重时，选择会计政策应考虑经营安全的需要，谨慎从事，采取各种建立准备金或改变计价方法等抵御风险的会计政策；而经济形势一旦好转，市场趋旺，通货趋于稳定时，选择会计政策就可以相应大胆些，避免过于稳健保守的会计政策。对外经贸往来对会计政策的影响，集中体现在外币业务会计政策上。再次就是企业组织形式与资本结构，企业组织形式主要有独资、合伙、公司制三种形式，其中公司制的上市公司对于会计信息要求充分披露；独资、合伙企业的信息公开程度则低得多，从而对选择会计政策的影响是不一样的，上市公司应该选择那些能充分披露会计信息的会计政策。企业资本结构不同，面临的财务风险也就不同，负债比率高的企业，财务风险大，应更多考虑债权人权益，使会计政策倾向于稳健；而负债比率低的企业，财务风险较小，企业所有者面临的风险大，则应使会计政策倾向于保障投资者的利益。另外还要考虑企业的经营特点和发展状况，经营特点具体包括企业的经营范围、规模、方式、服务对象、产品结构等。这些情况对企业会计政策的内容和要求会产生直接影响。例如，高新技术产业有关研究与开发会计政策与传统产业的就会不同；往来结算业务频繁的企业在坏帐会计政策上可能要更稳妥。一个企业在其不同发展阶段，其会计政策也会不同。如果企业正处于成长扩张期，则将某些递延费用予以资本化的会计政策，就比处于稳定期或衰退期更为可行。同时还要考虑通行惯例与会计理论研究水平和教育状况和会计人员素质。除此之外，社会文化传统、企业文化理念、会计人员的思想观念、会计核算工具的先进程度等等，也是影响会计政策选择的因素。总之，企业只有在对各影响因素作全面分析与权衡的基础上，从实际出发，才能最终制定出合理合法、切实可行的企业会计政策。 企业会计政策的选择不是一个单纯的会计问题，它是与企业相关的各利益集团处理经济关系，协调经济矛盾，分配经济利益的一项重要措施。企业恰当选择会计政策，对于保证会计信息的质量，促进企业健康发展，有着非常重要的意义。因此，企业在选择会计政策时，不能只考虑自身利益的最大化，而必须兼顾方方面面。所以，企业在进行会计政策选择时应同时遵循一定的原则。其中主要有合法性和相对独立性相结合的原则、一贯性原则、适用性原则、成本与效益相结合的原则和遵守职业道德原则。 3、会计政策的分类 会计政策涉及内容十分广泛，包括原则、基础、惯例、方法、规则及程序等，是一个完整的政策体系。为了进一步研究、认识和运用会计政策，就需要对会计政策进行分类。 会计政策按其重要程度分类，可分为重大会计政策、特殊会计政策和一般会计政策。重大会计政策是指对形成会计报表和促成会计信息使用者进行决策具有重大影响的会计政策，如企业合并政策、外币业务政策、资产估价政策等。特殊会计政策是指那些特殊行业、特殊业务以及不同寻常的会计政策，如石油天然气行业的勘探费用资本化政策、油气资产减值政策、矿权交易政策等。一般会计政策是指那些不必要在会计报表中加以揭示，只是在日常的会计活动起作用的会计政策，如财务会计组织机构、会计科目及账户设置等政策。 会计政策按其反映的内容分类，可分为综合性会计政策和具体性会计政策。综合性会计政策是指对本企业中某一类或某一方面的工作所规定的会计政策，它通常是企业会计工作管理中的各个类别、各个方面的综合性政策，具有协调、控制企业各个领域、各个部门会计工作和谐发展的功能。具体性会计政策是指为解决特定时期和范围内的某个具体会计问题所确定的会计政策，如固定资产折旧方法、存货计价方法等。 会计政策按其揭示的范围分类，分为对内会计政策和对外会计政策。对内会计政策是指向企业管理当局提供经营决策、内部控制所需要的会计信息时所采用的会计政策，如成本计算方法、投资控制政策、内部会计控制等。对外会计政策是指为企业外部的使用者提供关于企业财务状况和经营成果等数量化信息所采用的会计政策，如会计处理方法及其变更等会计政策。二、房地产行业会计政策选择的主要影响因素1、报酬因素 由于所有权与经营权相分离，所有者的目标是获得更高的投资回报，追求企业价值最大化，而经营者更关注自身获得报酬的多少、福利待遇的好坏以及如何回避经营风险等问题，这种所有者与管理者之间潜在的利益冲突导致了企业代理问题的发生。为有效地解决这一利益冲突，所有者需要与管理者签订报酬契约，该契约又称管理报酬计划，例如分红计划和业绩计划。瓦茨和齐默尔曼于 1978年提出的实证会计理论三大假设之一的 “分红计划假说 ”认为：若其他条件不变，实施分红计划的企业，其管理人员便有可能把报告收益由未来期间提前至本期确认。分红计划通常提供一个可转入用于分派红利的红利基金，该基金的最高额度一般高于目标盈利的一定比例，而目标盈利通常代表股东盈利占总资产的百分比。若实际盈利低于目标盈利，企业经理人员便不能得到任何红利。如果分红计划中包含认股权，那么经理人员将更加倾向于选择能够平滑当期收益的会计政策，以维持会计盈利稳定增长的假象来支撑股价的高成长性，经理人员通过未来认股权的实际行权而获利。由此可知，报酬契约是影响经理人员调整会计政策以实现自身利益最大化的原因之一。2、政治成本因素 在我国市场经济中，企业与政府之间的关系非常重要，企业的生产经营和管理不仅是纯粹的经济活动，政治活动也对企业管理者选择会计政策具有一定的影响。瓦茨和齐默尔曼认为，政治活动是一种为转移财富而进行的竞争，其参与者与市场活动的参与者一样，也是以维护自身利益为动机行事。政府本身是一个利益集团，一般通过制定管制性的规章制度，将社会资源的控制权转移到政府手中以谋取自身利益最大化，而会计数据常被用以支持政府现有的会计法令或成为实施新法规的理由。这种由于政治活动的存在而对企业造成的损害被称为政治成本，具体包括寻租成本、税费管制成本和社会契约成本等。按照政治成本假说，企业的政治成本越高，管理层便越有可能选择那些能够将当期盈利延续到未来期间的会计政策。3、债务契约因素 债务契约是企业管理者代表所有者与债权人签订的，用于明确债权人、债务人双方权利义务关系的一种法律文书，包括各种贷款合同、债券发行合同等，通常约定或规定企业必须保持一定的债务偿付能力或水平以保证债权的安全。企业为保证其正常运转将对外进行举债，在债务契约中，债权人一般对债务企业股利分配、资本营运、兼并活动、投资活动、资产处置以及增加债务等活动进行限制。在会计指标中，资产负债率反映债权人所提供的资产占全部资产的比例。该比率越高，表明企业与债务契约的联系越紧密，由于增加报告净收益会降低公司债务违约的概率，企业经理人员越有可能采用增加当期盈利的会计政策。三、房地产类上市公司会计政策选择行为1、存货发出计价方法 存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料等。房地产企业的存货主要包括开发成本、开发产品、出租开发产品、原材料、低值易耗品等，主要核算包括土地开发、房屋开发以及公共设施建设中所发生的各项费用。存货发出成本的核算方法决定了有多少存货成本是计入本期成本费用的，有多少存货成本是计入期末存货成本的，而这些都会影响到企业的期末的资产和利润。企业会计准则中规定了企业应当根据各类存货的实物流转方式、企业管理的要求以及存货的性质等实际情况合理的选择发出存货成本的计算方法，以合理确定当期发生存货的实际成本。对于性质和用途相似的存货，应当采取相同的计算方法，比如先进先出法、加权平均法等，而对于不能替代使用的存货以及为特定项目专门购入或制造的存货采取个别计价法。 对于房地产企业来说个别计价法占主导地位。房地产行业是资金密集型产业，从土地使用权的受让到房地产开发过程中开发成本的归集，再到商品房的销售，每一个步骤都聚集着大量的资金，这就决定了在产品开发构建的过程中，每一个可归入存货的产品项目都是不可替代的，在发出时都应还个别计价法核算成本。 除了个别计价法之外，加权平均法最具优势。主要是因为加权平均法在核算算上更为简便易行，所以大多数公司在核算库存材料等一些存货时更偏向于加权平均法。在实务中，企业为避免先购入或先生产完验收入库的存货存储时间过长，导致货物损毁，便将先入库的货物先发出。另外，由于物价持续上涨，后进先出法核算发出存货会减少企业利润。因此，后进先出法使用很少。 房地产企业虽然是资金密集型，但是其存货中价值低、耐用期短的低值易耗品也不可或缺，在低值易耗品的发出核算中，一次摊销法由于省时省力更受到企业的青睐。采用售价金额法和计划成本法这两种简化方法的，多见于经营品种综合性高的房地产公司，并且经营品种包含零售商品的房地产公司。 方法年份先进先出法后进先出法加权平均法个别计价法含糊不清2010年公司数4018253百分比13.9%052.8%69.4%8.3%2011年公司数3019262百分比13.2%052.5%68.4%7.9%2012年公司数3017282百分比12.9%051.7%68.7%7.9%注：本文选取了东北地区50家上市房地产企业进行数据分析（包括大连万达集团股份有限公司、亿达集团有限公司、大连新型企业集团有限公司、福佳集团有限公司等）2、坏账准备计提方法 坏账是指企业无法收回或收回的可能性极小的应收款项，由于发生坏账而产生的损失，称为坏账损失。企业应当在会计期末对应收款项进行检查，分析各项应收款项的可收回性，预计可能产生的坏账损失，并对预计可能发生的坏账损失计提坏账准备。企业计提坏账准备的方法由企业自行确定，可以选择余额百分比法，即根据会计期末应收款项的余额和估计的坏账准备计提比例，估计坏账损失，计提坏账准备。也可以选用账龄分析法即根据应收款项发生时间的长短，不同的时间段对应不同的坏账准备计提比率。还可以选用个别认定法，根据每一项应收款的情况来计估计坏账损失。 对于房地产企业来说，账龄分析法的使用率比较大，主要原因是房地产公司往来款项数额巨大，所以以应收款项发生时间的长短分别预计坏账损失，确定坏账准备的计提比例，把发生在同一时间的应收款项与发生在其他时期的区别对待更加符合会计核算的谨慎性原则。而余额百分比法使用率不断减少。 方法年份账龄分析法账龄分析法+个别认定法余额百分比法余额百分比法+个别认定法2010年公司数231557百分比46%30%10%14%2011年公司数241646百分比48%32%8%12%2012年公司数271436百分比54%28%6%12%3、收入的确认方法 收入是企业在日常生活中形成的，会导致所有者权益中增加的，与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。收入是影响企业利润的重要因素，收入的确认和计量也是企业财务报告必须披露的会计政策。房地产企业对于各项要素的确认有其特殊性。 房地产销售的确认原则：在取得预售许可证之后开始发售，预售商品房所取得的价款作为预收账款入账；商品房开发建设项目竣工后并具备入住交房条件后，将有关房地产实物交给买房，不再实施重大施工行动；履行了合同规定的义务，相关销售价款已经取得或确信可以取得；相关成本可以可靠计量。 物业管理收入确认原则：物业管理服务已经已提供，与物业管理服务有关的经济利益能够流入企业，与物业管理有关的成本能够可靠计量，确认物业管理收入的实现。 出租物业的收入确认原则：在出租合同规定日期收取租金后确定收入的实现。如果在合同规定的日期没有收到租金，但租金能够收回并收入金额能可靠计量的，可以确认为收入。 建造合同的收入确认：房地产企业的生产活动和经营方式不同于一般商业企业，除了自建商品房进行销售之外，还可以接受委托，为委托人建造房屋。房地产企业作为受托人，建造产品体积较大，价值较高，建造周期比较长，往往要跨越一个或几个会计年度，所以需要与委托人在建造前就有关事项签订建造合同。由于建造合同的特殊性，所以与建造合同相关的收入。费用的确认计量也有其特殊性。合同收入与合同费用的确认原则：如果提供交易的结果能够可靠估计的，在资产负债表日按完工百分比法确认相关收入，如果提供交易的结果不能可靠估计的有以下三种情况。第一，如果发生的合同成本预计能够获得补偿的，按已发生的合同成本金额确认收入，并按相同金额结转成本。第二，如果已经发生的合同成本预计不能全部获得补偿，按能够得到补偿的金额确认收入并把已经发生的成本作为当期费用。3、如果已经发生的成本预计全部不能得到补偿，应按已经发生的成本作为当期费用，不确认收入。 完工百分比法是根据合同完工进度确认合同收入和费用的方法，运用这种方法确认合同的收入和费用，能为财务报表使用者提供有关合同进度及本期业绩的有用信息，体现了权责发生制的要求。4、所得税核算方法 在会计核算中可以采用应付税款法和纳税影响会计两种方法进行处理。 应付税款法是本期税前会计利润与应纳所得税额之间的差异造成影响的纳税金额直接计入当期损益，而不递延到以后各期。在应付税款法下当期计入损益的所得税费用等于当期应交的所得税。 纳税影响会计法是将本期税前会计利润与应纳税所得额之间的时间性差异造成的影响纳税金额递延和分配到以后各期，包括债务法和递延法。与应付纳税法相比，纳税影响会计法更符合权责发生制原则以及费用和收入配比原则，但操作相对复杂。5、固定资产核算方法 固定资产是企业生存发展过程中的物质基础，折旧方法的选择对企业的重要性不言而喻。按照企业会计准则的规定，在固定资产的使用寿命内需按一定的方法对应计提折旧额进行分摊，计提折旧的方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法以及年数总和法。平均年限法又称直线法，即各个会计期间折旧额相等，从而使得企业的收益比较平稳，方法简便易行。工作量法是根据实际工作量计算每期应计折旧的方法，能更好地衡量固定资产的使用价值。双倍余额递减法和年数总和法又称加速折旧法，即企业在固定资产使用寿命的前期多计提折旧，后期少计提折旧，同时具有延期纳税的作用。 近三年内，我国房地产行业的上市公司均未使用加速折旧法，沪深两市109家上市公司无一例外的全部采用直线法对固定资产计提折旧。房地产行业的固定资产包括房屋建筑物、办公设备、电子设备、运输设备等，此类资产的损耗较为稳定，不具有工业企业机器设备价值磨损不均匀、技术更新速度快而选择使用加速折旧法的需要。对于房地产行业而言，直线法简单易行，并且能够真实地反映其固定资产的折旧状况。 6、万科地产的会计政策选择 坏账损失核算采用备抵法，按期对所有应收款项(应收账款、其它应收款)按账龄分析法计提坏账准备。对账龄一年(含一年,以下类推)以内的应收款项按期末余额的1%；账龄一至三年的应收款项按期末余额的5%，账龄三年以上的应收款项按期末余额的30%提取坏账准备；有确实情况表明某项应收款项将产生的坏账大于已提取的坏账准备，对该应收款项补充计提坏账准备。 固定资产在预计使用年限内按直线法计提折旧，即固定资产原值减去预计残值后除以预计使用年限。已计提减值准备的固定资产计提折旧时，按照固定资产原价减去累计折旧和已计提减值准备的账面净额以及尚可使用年限重新计算确定折旧率，未计提固定资产减值准备前已计提的累计折旧不作调整。 销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时确认销售收入的实现。物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。 所得税采用应付税款法核算。本集团的当期所得税费用按照当期应纳税所得额及适用税率计算。四、完善房地产企业会计政策选择的问题和建议1、存在的问题（1） 会计政策披露不合理 上市公司对其编制财务报表的事项披露存在不合理性。主要包括在披露事项中用词比较模糊，不利于正确判断。对所运用的会计政策项目披露不连续。披露的内容不够标准，随意性比较大。有些企业会计政策的变更不做披露。（2） 上市公司对会计政策的选择有就简弃繁的嫌疑 房地产上市公司中，在存货发出核算上，尽半数的企业选用加权平均法，而选择后进先出法和先进先出法的较少。对于低值易耗品的核算大多数公司更倾向于一次摊销法。对所得税的核算以及计提累计折旧，基本上都采用了应付税款法和直线折旧法。这些都体现了企业在会计政策原则上避繁就简，存在着不恰当之处。（3） 注册会计师监督不力 上市公司会计政策的选择是否合理，是注册会计师审计的内容，注册会计师本身也应该对企业会计政策的选择提出合理性的建议。所以会计政策选择不合理也有注册会计师监督不力的原因。2、提出的建议内部：（1） 建立审计委员会加强内部监督 审计委员会负责对公司经营和财务活动进行监督，不受其他利益方的关联，能够独立的进行判断。（2） 加强会计队伍建设，提高会计人员素质 对企业现有的会计人员要加强其继续教育，定期进行培训以及经验交流，不断更新会计知识。同时，也要全面提升会计人的道德素质。外部：（1）加强对资本市场配股增发的监管 由于配股增发相关制度本身的不完善，导致上市公司利用这些漏洞进行配股再融资，监管部门虽然不宜直接对该行为采取行政手段进行干预，但当恶意融资情况较为严重时，建议监管部门适当采取行政指导等辅助手段对企业再融资行为进行有效引导。中国证监会在正式受理发行人配股融资申请后，依照法律法规的要求对发行人的配股融资申请进行严格审核，同时还应考虑市场现状以及融资方案的可行性、合规性，并且追加时间和投资者回报两大限制性条件，然后再决定是否批准配股再融资申请，以杜绝恶意的再融资行为。我国目前对再融资行为的时间间隔及再融资额度缺乏限制性条款，监管部门应在考虑融资行为的合理性和市场的承受能力的前提下，将再融资的时间间隔和融资额度的条款加入审批制度，以防止利用会计政策粉饰报表达到融资目的的行为，进一步从审批制度方面抑制恶性融资。（2） 实施制定会计准则的听证会制度 会计准则属于宏观会计政策选择范畴，国家是其制定主体，尽管我国会计政策制定过程中成立了国内外咨询专家组，并在正式颁布之前广泛征求各方面的意见，但实质上我国会计政策的供给主体仍然是政府。我国会计准则的制定机构可借鉴美国会计准则制定的