合肥信地城市广场步行街与商务公寓定位及规划.ppt

XX城市广场步行街与商务公寓定位及规划建议方案,目录,步行街重点案例,新华合钻街区,一,项目总体介绍,位置：项目位于黄山路、潜山路、望江西路上 交通：黄山路直通高新区、横贯东西的合肥城市形象大道；皖河支路，连接石台路与市政大道潜山路；黄山路，潜山路两条城市大道交汇点 区位描述：占据老城区、政务新区、高新区、蜀山区四区交汇的核心地带 规模：建筑面积60000 项目定位：项目是集商端休闲商街、社区休闲商街和高端品牌街为一体的综合性商业街区。 项目业态划分： 新华合钻金街：高档休闲娱乐商街。咖啡屋、茶楼、高档沐浴休闲、高端美容美体机构、影楼、高雅文化书吧等。 新华合钻橙街：集生活、家居，购、闲、食、乐、游为一体的社区情景商街。银行、社区超市、便利店、餐饮、西点面包房、熟食、净菜超市、干洗、鲜花、美容美发、家居布艺、报刊杂志、音像、通信服务、精品装饰建材、摄影冲洗店、孕婴用品、社区医疗、药店、家政服务、宠物服务、礼品店等 新华合钻紫街：集高档精品专卖和娱乐为一体的时尚休闲购物街。一楼沿街品牌服饰、美容化妆用品、珠宝首饰、高档烟酒专卖等，二、三、四楼高档餐饮、咖啡、高级会所等。,产品规划及销售价格,新华合钻金街：为二层一梯一户连体商铺及二层商铺，单铺面积在58.27-172.14 新华合钻紫街 ：为三层内铺，单铺面积在58.83-931.31 新华合钻橙街：为二层一梯一户连体商铺，上下铺面积段在67.92-369.52 销售均价：20000元/ ,目标消费群体定位,项目车程5分钟内有近50万中高端居住人口，同时项目紧依的合肥市西部已经形成了一个个成熟的高端居住居，有近千万平米的居住社区，中高收入群体云集，可知项目定位的是区域级商业街区，面对的是周边的中高端社区中的居住人群。,广告宣传语,项目定位： 合肥首席综合商业街区 主题推广语：掌控上层财力，代言财富未来,卖点集合,地段 周边消费力 综合性商业街区 项目品牌 “五统一”运营 业态规划 投资回报 产品规划 项目所处商圈 交通、配套,步行街重点案例,万振尚街,二,项目总体介绍,位置：项目位于马鞍山路与当涂路交口 交通：西临城市次干道马鞍山南路，南临即将贯通的当涂支路 区位描述：随着合肥市滨湖新城“141”战略的全面展开，滨湖新区的区域价值已经初步彰显。马鞍山路位于滨湖新城的第一站，连接着老城区与滨湖新区，是滨湖新区的第一站。 规模：占地面积7000 项目定位：项目是集生活购物、餐饮休闲等日常生活配套功能于一体商业街区。 项目业态划分：项目业态涵盖超市、茶餐厅、休闲吧、银行、药店、干洗店、洗浴中心、休闲娱乐商品专供店等。,产品规划及销售价格,商业街共长100米，单铺面积4080，小面积+低总价+投资经营两相宜。 销售价格：85009000元/,目标消费群体定位,项目所处社区内部有近2000户，6000人的消费群体，同时项目覆盖周边10万人群的消费群体，所以项目的街铺是为社区居民和附近消费者提供方便及服务。,项目街铺投资的三大亮点诉求,从经营角度看 项目所处的地理位置优越 从发展眼光看 项目具有可持续发展空间 从获利空间看 项目具有强大的消费空间,广告宣传语,定位广告语：快乐尚街 轻松赚钱 主题推广语：滨湖首站 财富引擎,卖点集合,项目所处区位 项目交通环境 项目业态规划 项目的经营方式 项目的投资回报率,安徽乐客来国际商业中心,商务公寓重点案例,三,项目总体介绍,位置：项目位于蜀山区经济开发区内，南临主干道长江西路，与大蜀山森林公园仅一路之隔。 交通：合宁、合淮阜高速公路交汇贯通，到骆岗机场直线距离13.5公里，新桥机场位于园区西北边高刘镇，距园区直线距离15公里；园区距新火车站15.5公里，火车西站5公里，是合肥市四个工业园区距离市中心最近的园区。 区位描述：乐客来国际商业中心位于蜀山区经济开发区内，开发区集商贸、高科技产业及电子产业、教育、加工制造、生态住宅、主题公园为一体，现已有近百家国际、国内知名企业入驻，此外，商业中心与合肥高新技术开发区、市政务文化新区、经济技术开发区相邻。 规模：计划用地面积约140亩，总建筑面积20万以上，建筑密度44.1%，绿化率21.2%，容积率1.99。 项目定位：项目是集购物、休闲、娱乐、商务与居住为一体大型商业综合体。 项目业态划分：项目业态涵盖精品商务公寓、已签约的乐客来AXL国际酒店、娱乐中心、购物休闲中心、大卖场等。,项目商务公寓简述（位置、规模及户型）,乐客来国际商业中心根据市场需求，将规划中面临蜀山产业园区荷花路的A1、A2、A3三幢楼建设成合肥首家精品服务式公寓上提公寓，主推户型为中小户型。目前，一期商务公寓A3号楼，总建面17000多，拥有30.87 、32.48 、38.43 、45.26 、55.96 、61.62 、66.78 、88.56 8种户型。,项目商务公寓简述（产品概念设计）,“上堤公寓”将在省城合肥采用Boutique Living营建全新的生活理念。“Boutique”，一词源于法国，原意是“专卖流行衣服的小商店”。逐渐的，随着时尚业的扩张蔓延，“Boutique”概念更加广泛，它代表了新世纪新一代30岁上下高薪族精致生活、时尚品味的消费形态，是当下最hip的时髦，也将是时尚生活的新指标。“Boutique”强调生活新概念的四大元素：细节品位、个性风格、全面完善设施以及周到贴心服务，重视人与人之间，人与文化之间的和谐共融。,目标消费群体定位,上堤公寓在建筑构造和室内设计方面，非常重视细节，希望营造出高尚但不盲目追求流行的摩登生活空间。针对的客户包括高薪的单身贵族和刚组织家庭的年轻专业人士。他们和传统的家庭不一样，需要符合他们现代生活方式的生活空间。上堤公寓讲究为业主量身订造的服务。例如，在公寓建设初期，购买者可以根据喜好选择室内的装修材料，尽量照顾到居住者的需求和偏好。,项目商务公寓简述（销售价格及销售率）,销售均价：3400元/ 开盘时间：2007年10月27日 目前可售幢数：1幢 目前推售总套数：269套 目前可售总套数：190套 目前已备案套数：79套 备案销售率：29%,项目商务公寓简述（物业管理）,上堤公寓的物业就是一种私人管家级的服务。上堤公寓的“Boutique”物业追求一种完全纯粹一对一的服务方式，它为业主提供24小时的不间断服务，真正的让居住者能享受到高枕无忧的尊贵生活享受。它不仅能提供基本的服务内容，更能为业主直接提供房间打理、租赁代理、保姆服务、家电维修的私人管家级服务。,项目商务公寓简述（广告宣传语）,项目定位： 4A精品景观商务公寓 主题推广语：身所归心所享,项目商务公寓简述（卖点集合）,项目所处区位 项目品质 项目所能提供的服务 内部配套 户型 项目的智能化,项目主力户型展示（A户型）,项目主力户型展示（B户型）,项目主力户型展示（C户型）,项目主力户型展示（D户型）,项目主力户型展示（E户型）,项目主力户型展示（F户型）,项目主力户型展示（G户型）,项目主力户型展示（H户型）,目录,开发节奏建议,资金链的安全是一个项目开发成败的关键，对于大型商业项目更是如此。在国内，因开发大型复合型商业地产而深受拖累的开发商比比皆是。 “中国没有不缺钱的开发商”，因此，如何保证资金链的安全则成为本案需要考虑的首要因素。,开发节奏建议,1、红星美凯龙的开建，充分拉升了紧邻的公寓价值。建议：公寓首推，并增加一定的量，快速回笼资金。,3、原服装MALL更改物业形态后，作为3期开发。,2、步行街(南部）与住宅（沿风阳东路两栋），作为2期开发。其余住宅陆续开发。,4、步行街建成和交付，为本地块带来商务氛围，写字楼物业作为第4期开发。,SHOPPINGMALL、五星级酒店、会议中心为开发商持有物业，最后开发商圈的成熟有利于更快体现价值。,目录,一,项目剖析,项目剖析,XX城市广场步行街位于九号地块，东接XX城市广场SHOPPINGMALL，南临XX城市广场大型住宅区，西壤城市公园，北面即为合肥城市中环线：临泉路。隔路相望红星美凯龙。,项目剖析,步行街规划平面图,项目剖析,步行街与SHOPPINGMALL 紧密相联,项目剖析,步行街平面图,项目剖析,步行街夜景鸟瞰图,项目剖析,通过对项目的了解，可以看出，本案物业形态虽为步行街，但与传统意义上的步行街有所区别，本案是大型城市综合体“XX城市广场”的一个组成部分，紧临SHOPPINGMALL，项目的前期定位与策略，必须与本案的特性紧密结合。,二,项目定位,步行街的总体定位思考,中央步行街? 中央步行街是指大都市商业发展到一定程度的产物,一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心。中央商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用，与本项目不符。 区域步行街? 与中央步行街相比较，还存在地区性的步行街，多位于城市副中心的商业繁华区。总体规模小，其功能比较单一。与本项目符合程度不高。 特色步行街? 特色步行街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的步行街。,项目总体定位,特色主题步行街,项目总体定位:,合肥市的中央步行街位于淮河路，而由于本步行街是大型城市综合体“XX城市广场”的一个组成部分，紧临SHOPPINGMALL，其项目特性决定了项目的整体定位无法成为纯粹的区域步行街，而应是特色主题步行街。,项目业态定位,步行街注重街区营造,空间相对SHOPPINGMALL较单一,动线上主要以直线和交叉贯穿； 在业种业态上，步行街讲究精而不必求全,SHOOPINGAMLL则讲究即全又精.甚至容纳多个商业主力店及超市； 在经营管理上,STREET MALL统一管理,而SHOOPPINGMALL则注重独立性和统一性结合,实现各自利益和综合形象的统一； 步行街的更注重时尚,而SHOPPINGMALL个注重时尚与纯粹购物结合。,步行街与MALL的区别：,项目业态定位,本项目作为位于SHOPPINGMALL旁边的特色主题步行街，其业态定位应是SHOPPINGMALL餐饮、娱乐等功能的补充。,业态定位描述： 汇集娱乐与特色餐馆，以观光、休闲、美食见长；幽美的小路、婆娑的树影、摇曳的灯光、舒适的环境通过专、特、精的经营，创造出现代与特色交相呼应，散发出浓郁个性的城市新型特色主题步行街。,美食、娱乐、休闲街区,项目业态定位,项目概念研发,房地产营销的最高境界将产品的差异化形成一个独有的产品概念，在贩卖概念的同时，产品核心优势、产品调性以及价值都得到充分的诠释。这样，不仅能够形成快销、热销，更可以最大化的挖掘项目经济价值！,产品概念不能只是空泛的语句，而应实实在在的落脚于产品，深入了解项目、挖掘项目内涵并进行凝炼。,项目概念研发,XX城市广场是安徽最大的城市综合体HOPSCA，是“中国城市运营50强”XX集团斥资30亿元兴建，项目占据合肥市新站区商业商贸繁华地带，以419亩占地面积，95万平米总建面海纳更多商业业态。,关于XX城市广场：,关于XX城市广场,XX城市广场，安徽最大的城市综合体，这种项目无论是在前期销售中还是日后运营中，都不能只针对本市，更要辐射省会经济圈，无独有偶，合肥城市北边，一个类似的项目明发商业广场，也在悄然启动。,不可忽视的竞争对手,合肥市大型商业综合体：明发商业广场 与本案类似之处：,从项目规模及合肥城市层次来看，本项目的开发商应该有较优越的政府资源。 体量较大，项目地处城市边缘地区， 建面竟高达35万方， 开发企业同样是城市运营50强 该项目位于于城市外围与城市中心的结合处。异地营销等方式必然采用，为支撑消费人群，其必然也会用省会辐射力的眼光看项目,我们独有的优势,我们独有的优势,HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。,除了XX品牌含金量、合肥置业者的认可及对优越地段及交通资源的占有，最主要的一点，是来自HOPSCA城市复合体的支撑。,概念研发的关键,绝不能仅仅以步行街的眼光看本项目，项目的产品概念应该在突出HOPSCA的优势，凸显HOPSCA“相互作用、互为价值链的高度集约”特性上进行凝炼,从整个XX城市广场的宏观视野寻找本项目的位置-如果把XX城市广场里的大型商业体看做主力店，本案只是众多主力店里的步行街。,概念研发的关键,强调HOPSCA的整体优势，同时充分考虑到周边的物业： 步行街能够为MALL提供良好的美食、娱乐配套，同时步行街与MALL的相互人流，商业氛围极为浓郁。 步行街的主题商业不仅为前来消费市民提供便利，亦为本案住宅价值的提升增加了亮点与支撑点。同时本案住宅人口的入驻又大辐提升步行街的商业价值，充分体现了HOPSCA的“功能复合、相互作用、互为价值链”的特性。,产品概念的研发,HOPSCA是整个XX城市广场，是安徽最大的城市综合体，步行街以CCD(CENTRAL COMMERCIAL DISTRICT，中心商业街区) 的概念面世，不同于一般的“中心商务区（CBD）带动都市商业零售带的模式，而是由HOPSCA中的商业街区组团（CCD），联合带动城市发展，这种大型城市商业地产新模式，与本案特性完全吻合。,CCD中心商业街区,商业街形象定位,享乐潮流主题街区,启蒙于好莱坞娱乐与体验商业的完美结合； 在加拿大蒙特利尔的地下商业城首先试水，一经推出即震惊世界；目前蒙特利尔已然成为世界娱乐化商业的典范之作； 被喻为现代商业最伟大的变革，当之无愧的世界商道第一竞争力。,传统商业街，是销售者与消费者之间简单而机械的交流与交易，客户流失率极高。,形象定位内涵诠释,HOPSCA中的潮流步行街，商业娱乐化、经营主题化,形象定位内涵诠释,本案的理念设计，其实就是在步行街商业的基础上，增加娱乐性、体验性、氛围性、互补性，利用人们天性对新鲜、鼓动、诱导的感官刺激下的心理变化，结合步行街的特性让消费者发生购买行为，这样的产品，结合XX的金字创富招牌，一经面世，必将引起投资者瞩目，引爆市场。,形象定位内涵诠释,娱乐性：合肥尚没有真正意义上的娱乐、美食主题街区，正如合肥还没有真正的HOPSCA一样。直到“XX城市广场”的出现，改变了这一切。 体验性：新鲜、鼓动、诱导的感官刺激，体验式街区的出现，迎合了消费者心理，填补了合肥商业地产的市场空白。 氛围性：消费者选择来到步行街，正是因为步行街的规划布局、经营业种能带给消费者一种与封闭式商场截然不同的全新乐趣。 互补性：作为HOPSCA中的一个商业组团，不仅能与整座城市综合体产生互动，还与街区东侧的SHOPPINGMALL形成经营业种的互补，想不火爆都难。,自用商家 指购置物业并由自己经营，通过经营的收入获利。这类客户比投资性商家更注重的是局部的商业环境，具体针对自己经营的商品或服务在项目所在商业市场的发展前景和获利空间。在购置物业后，这种自用商家能够自主控制成本的运用，因此能获得较高的利润。,租用商家 租用商家，包括本地商家外地商家厂家及经销商，此类客户是面对消费市场的终端。在一个商场中，租用商家的品牌知名度与多寡，往往决定了销售成果，因为租用商家的数量和意向会直接影响到投资者置业的信心，在市场上出现了“熟铺出售”，就是希望通过租用商家带动项目的销售。（此类客群主要针对开发商自持物业）,投资者 指购置物业并出租，在租金的收益中赢利的客户，这种类型的投资者属于市场 主流，他们购置商铺主要是考虑一个商业项目是否兴旺，投资回报是否高，发展的 空间有多大。,购买商业的目标客户群体分析,购买客户群的目标市场设定,投资者 投资者为确保商铺的保值增值，会要求步行街在业态业种规划及项目 理念设计上保持一定的领先优势，使物业不至于在很短的时间内就被别的 竞争对手超越或取代。,经营者 经营者希望步街能够保持长盛不衰，希望有足够的人流保证经营者 的商业利润。,购买商业的目标客群定位,核心客群： 合肥本地具有一定投资意识的中产阶层、大市场老客户； 有富余的资金且从股票或基金中撤资，正在寻找新的投资项目的投资者； 看好项目发展的自用型商家。,重要客群： 安徽省内有一定经济实力、看好合肥发展、曾有投资行为的投资者； 以皖北、皖西、铜陵、安庆为主。,边缘客群： 省外一些看好安徽发展的投资者。,目录,一,目前的规划,本案的项目调性高企,本案步行街的建成，不仅给开发商带来经济效益，还具有极高的社会效益将全球最先进的步行街主题文化引入合肥。步行街主题文化的载体是XX城市广场特色的商业组团，而本案步行街的项目调性则拔高到它是合肥迎头赶上一流都市的里程碑。,目前的规划,从现有规划资料来看，本案仅借助SHOPPING的人流动线形成一条步行街。作为24小时营业的外铺，其商业价值高于内铺。目前的规划并没有作到项目效益最大的。,目前的规划,因项目容积率较高，规划单位为将容积率用透，不得不将物业形态更多选择综合体。就连商业街也不得不与综合体相连。 但这样，项目的商业价值将被低估。,解决思路,解决思路：通过重新组织人行动线、调整物业形态，增加商业街外铺（特别是一楼外铺）的比例的，从而实现充分挖掘项目价值的目的。本项目“CCD中心商业街区”概念，将使商业街街铺拔升到铺王的价值高度。,二,产品优化建议（配图）,步行街产品优化建议（配图）,步行街北区与SHOPPINGMALL相连，施工需与MALL同步进行，前期只能先行开发南部街区。,保证用足容积率,将目前步行街三、四层规划的“夜总会”“KTV”等业种移至SHOPPINGMALL之上，增加为第五层。从3、4层到第5层价值损失远低于商业街1、2层外铺面积增加从而提升的价值。同时，更加纯粹的商业街也有助于整个XX城市广场形象的提升。,重新规划路网，将步行街做的更纯粹，从多余的面积布置到SHOPPINGMALL之上,步行街产品优化建议（配图）,城市公园,大型花园住宅区及住宅区外铺,临泉路主干道,SHOPPINGMALL,充分利用“城市公园”、“临泉路主干道”、“大型花园住宅” 及“SHOPPINGMALL”的优质资源进行路网规划，最大化的提升步行街的商业价值。,路网示意：,步行街产品优化建议（配图）,通过路网的重新规划，减少内铺，增加外铺，并通过空中联廊（设外梯）的合理设置，形成完整的街区。,充分体现HOPSCA的优势： HOPSCA是居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合体。是相互作用、互为价值链的高度集约的建筑群体，本步行街作其中组成部分，可充分结合这一特性进行路网规划。 建议在花园社区出口对面设步行街入口，社区居民可以直接进入步行街，街区消费人群也可以从这里步入街区外围，与社区外铺联为一体,形成循环通道，相互作用、互为价值链。,步行街产品优化建议（配图）,空中联廊： 通过空中联廊的设计，将整个街区的二层连为一体，合理设置垂直通道，将二楼铺面的价值尽可能放大。,步行街产品优化建议（配图）,空间透明化： 传统商业步行街的空间单面开敞，而透明化之后的商业空间两面开敞，公共空间不再具有方向性，而是占据了整个场地，成为完全透明和流动的自由空间，整个商业街区从实体的建筑转变成为“透明的都市”。,步行街产品优化建议（配图）,平面进深最小化： 基于本案街区特性考虑，应与目前主流的商业模式即最大化楼层面积、满铺开发的做法截然相反，从而直接形成“商业周边化”产生较为丰富的人流动线，成为XX城市广场独具风格商业片区，同时也成为见证合肥都市生活和独具商业特色的大容器和大舞台。,步行街产品优化建议（配图）,立面最大化: 进深最小化带来了最大化的立面，将整个建筑的立面变为商家展示特色的窗口，自然形成令投资者及经营者心动的商业广告展示地，构成了建筑物的最终外表状态。,人流动线设计建议,人流动线由主及次传递，疏导至东面SHOPPINGMALL，以达到尽可能的均好性。 SHOPPINGMALL在整个“城市广场”中起到主力店的作用，尽量让其出口的人流分流至步行街每个入口。,SHOPPINGMALL的人流与步行街人流形成充分互动,出,进,进,进,进,出,进,进,人流无论是进入SHOPPINGMALL还是步入社区外铺，都具备价值。,增开两条入口，扩大街区功能性，并引导人流进入SHOPPING-MALL,空间透明化,车行入口,楼上设联廊，并设一组外挂电梯，便于消费者进入二层购物。,四,公共配套功能设施建议,公共配套功能设施建议,细节突显魅力: 考虑配套设施的建设，从垃圾筒、座椅、花盆、路灯到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，同时，又通过这种“一致性”展现出街区的特色魅力。,公共配套功能设施建议,本项目各组块可由空中联廊贯穿联通，成为相互连接的有机整体。,公共配套功能设施建议,通过外挂楼梯、电梯的方式，不仅利于垂直动线的通畅，还有效降低了公摊。,目录,商务公寓物业的定位,合肥市步行街与商务公寓重点案例分析,开发节奏建议,步行街物业的定位,步行街物业的规划调整建议,商务公寓物业的产品优化建议,从土地性质来看，本项目为办公用地,商务公寓项目研判,商务公寓项目研判,红星美凯龙-本案的强势资源,商务公寓,红星美凯龙,项目概念研发,创新性的研发出FOB创富公寓概念，即FamilyOfficeBusiness。将市场上已经被做烂的SOHO概念重新升华包装，在宜办宜住的基础上，更增添商务功能。并为了支撑FOB概念，公寓将引入商务配套等硬件，及为家居建材行业精英量身定制“红星美凯龙创富国际俱乐部”等软件。,比肩国际的FOB创富公寓,项目定位,本案紧临中国家居第一品牌“红星美凯龙”合肥家居卖场。引入FOB（FamilyOfficeBusiness）理念，正是比肩国际的创富公寓，其调性远远高于合肥其它公寓物业 。,案名建议,紧临红星美凯龙，激情飞扬的创富个性空间，宜商宜居。无论是投资还是自用，无论是办公还是居家，自由多变的空间，满足你一切需求。,创富国际,主题推广语,十万买房，百万买邻,十万买房意喻本案具备总价低的投资、置业优势。 百万买邻突显本案“红星美凯龙”近在咫尺的核心优势，彰显本案巨大的价值，投资自住两相宜。,目录,产品优化建议,无论是商务公寓还是SOHO公寓，总体来看，目前合肥市小户型物业已不是稀缺产品，与市面常见的类似物业相比，如何能够开发出最优化的产品？迅速形成市场热点，从而实现快销、热销。,商务公寓常见问题,朝向抗性大，居住功能差: 商务公寓户型较小，无法做到南北通透，存在大量朝向正北的户型，与南向、东向、西向户型相比，正北向户型常年无法接触阳光，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能。这类标间式房型，实际上就降低了作为“公寓”物业的使用价值。,商务公寓常见问题一：,得房率低： 很多商务公寓的得房率普遍远低于常规住宅，大多在70左右，有的