某住宅示范小区住户手册

住 户 手 册 目 录一、致函“西康住宅示范小区”全体业主2二、龙岩市天源物业管理有限公司企业资信3三、前期物业服务协议4四、业主临时规约9五、房屋装修装饰管理协议14六、入住指南17七、入住须知19八、住户守则23九、物业服务费用35十、福建省物业管理条例37十一、福建省建筑装修管理暂行办法50十二、业主（使用人）消防安全责任书56十三、 入 住 合 约57十四、便民服务热线及常用电话58第一部分 致函“西康住宅示范小区”全体业主尊敬的先生/女士：您 好！首先感谢您选择入住西康住宅示范小区，并为您提供服务的机会。在此我们向您致以最诚挚的欢迎！为了您能拥有一个健康、舒适、安全、整洁、祥和、便利的居家生活环境，根据国家有关物业管理的法律、法规和龙岩市政府现行的规定，特制定本住房手册。本手册所列各条款，均为业主利益着想，也便于统一管理，提升小区综合品位、价值。业主应将手册中有关条款告诉家人或使用人，若有疑问，请向本公司或小区管理处咨询，再次对各位的真诚合作深表感谢！祝贺您乔迁之喜，健康快乐！连城恒益房地产开发有限公司 二七年十二月 第二部分 龙岩市天源物业管理有限公司企业资信一、经营理念天源物业始终贯彻“诚心为本、服务优先、业主为尊”的核心理念，致力于为业主创造一个“安全文明、优雅温馨”的居住环境，围绕“以人为本、真诚奉献、业主第一、满意服务”的宗旨。不断提高服务品质，坚持以“诚信、务实、专业、创新”的工作作风塑造具有“天源特色”的品牌形象。二、管理特色作为公司主营业务之一的物业管理，全面拥有工程、保洁、保安等业务能力，各项目管理部负责其所分管物业的治安、保卫、卫生保洁、房屋及设施设备的维护保养、车辆、园林绿化等工作。公司在“安全、方便、快捷、高效”的质量方针指引下，注重全面了解客户需求,推动服务创新，积极主动地为客户提供优质、高效、安全舒适的一流服务。并建立健全各项规章制度，工作严谨、细致，科学的管理、规范的服务流程，加快公司向管理科学化、规范化迈进的步伐。三、人力资源天源物业先后接管阳光翠庭一期、二期、三期商住小区物业，汇聚了一批经验丰富、技术精湛、敬业爱岗的物业管理人才，持有高等学历和各类型专业技术资质证书的职员占管理人员的80%以上，是一支精干团结的队伍。四、物业管理目标打造物业精品服务社会民生天源物业将以良好的品牌形象，真诚的服务态度，优良的服务品质，提供个性化服务，满足尊贵要求，坚持执着的追求锐意进取，为社会，为我们共同的家园奉献物业精品！公司地址：公司电话：第三部分 前期物业服务协议本协议当事人甲方： 龙岩市天源物业管理有限公司 乙方： 甲方是指：房地产开发单位委托的物业管理企业；乙方是指：购房人（业主）。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至小区业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。本物业名称： 地址： 乙方所购房屋销售（预售）合同编号： 乙方所购房屋基本情况： 类 型 坐落位置 栋 单元（套） 建筑面积 平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条 双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和小区业主临时规约并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和业户手册的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每年向乙方公布物业管理费用收支账目；9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立房屋装饰装修管理协议；10、根据有关法律、法规要求，在小区业主入住符合有关要求时，负责组织业主选举产生小区业主委员会，配合业主委员会的成立、注册、行使管理权利工作。11、自本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；12、 。二、乙方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度和住户手册；4、依据本协议向甲方交纳物业管理费及相关费用；5、装饰装修房屋时，遵守房屋装饰装修管理协议；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和业户手册等造成的损失、损害承担民事责任；9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；第二条 物业管理服务内容一、 制定本物业物业管理方案，适时组织业主选举成立业主委员会；二、 本物业购房业主接收竣工住房时，提供相关的交房专业服务；三、 业主房屋装饰装修管理；四、 房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；五、 房屋建筑本体共用设施设备（电梯、共用的照明、供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务；六、 本物业范围内属物业管理范围的公共及市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理；七、 本物业范围内的配套服务设施的维修、养护和管理；八、 公共环境（包括公共场地、建筑物外观及共用部位）的保洁、维护和管理，小区生活垃圾的收集、清运；九、 本物业范围内的门卫保安、监控值班服务，维护住户正常生活秩序及居住环境，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；十、 社区文化娱乐及便民服务活动；十一、 物业及相关档案、资料的收集管理，协助政府有关部门的相关工作；十二、 乙方房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；十三、 法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第三条 物业管理服务质量一、房屋外观：1、 保持小区建筑原有外观，对住户防盗网、空调、等安装实行统一外观管理 ；2、保持小区建筑外观无破损、无大面积污染 。二、设备运行：1、保持小区公共设备运转正常，保障用户使用要求 ； 。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、保持小区共用部位、共用设施设备的定期检查、维护保养 ；2、易损公共设施及时修理、更换，确保住户正常使用 。四、环境卫生：1、公共部位清扫每天一次，公共楼道清洗每月一次，垃圾转运每天一次 ；2、公共水箱每年清洗一次 ；五、绿 化：1、保持小区公共绿地、花木、景观的完好、整洁 ；2、做好公共绿地花草树木的换季养护、更新工作 。六、交通秩序与车辆停放：1、小区道路交通安全畅通、车辆停放整齐有序 ；2、管理好小区公共车位，足额收取公共车位使用费 。七、安防：1、门卫二十四小时执勤，异常情况及时巡查 ； 2、做好突发事件的报案、登记工作，配合政府职能部门的相关工作 。八、消 防：1、保持小区消防设施、设备定期检查保持完好，保障突发情况时正常使用要求；2、做好突发事件的报案、登记工作，配合政府职能部门的相关工作 。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：1、 急修30分钟内人员到场维修 ；2、小修2小时内人员到场维修 。十、 物业管理规章制度健全、服务规范态度热情，用户满意率达85%以上 。第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间： 交房时缴纳半年物业服务费，每户预交水电费周转金 元，商业用房为 元，之后每半年初及时缴纳物业费，水电费周转金金额不足时须补足水电费周转金 ；二、住宅按建筑面积每月每平方米 元，共计 元，带电梯每月每平方米 元，共计 元；三、非住宅按建筑面积每月每平方米 元，共计 元；四、每户交房时一次性收取装修垃圾清运费 每平方米 元；五、每户交房时一次性收取装修保证金 元，（住户遵守本小区房屋装饰装修管理协议，完成住宅装修后及时退还住户）；六、自用水电费按每户实际用量代收，公共使用部分按每户住房面积按比例收取应分摊部分； 七、因乙方原因空置的房屋，物业管理服务费用由乙方交纳；八、乙方出租的物业，物业管理服务费用由乙方交纳；九、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；十、物业管理服务费用标准如遇政府规定的标准发生调整，经相关各方协商一致，可按政府规定的标准调整。第五条 其他有偿服务费用一、公共车位及其使用管理服务费用：1、地下摩托车位：约 个，收费 元/月/个2、地下车位：收费 元/月/个（其中物业管理费 元/月/个）3、架空层停车位（小车）：收费 元/月/个（其中物业管理费 元/月/个）以上用于车场的水电费另计。二、其它服务费用：甲方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收。 第六条 代收代缴收费服务受业主或相关单位的委托，甲方可提供相关代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第七条 维修基金的管理与使用一、根据 政府相关 规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。乙方在购房时已向 房地产开发单位 交纳维修基金_ 元。二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经小区业主委员会及物业管理行政主管部门审核后划拨。三、维修基金不使用时，经小区业主委员会及当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。五、 。第八条 保险一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由小区业主委员会审议批准，甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理；三、 。第九条 违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的违约责任给予乙方相应补偿，经小区业主委员会和物业管理行政主管部门批准乙方有权终止合同。二、乙方违反协议，甲方有权对违反协议、业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理，包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴交物业管理费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施；对所欠费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天 交纳违约金；第十条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。第十一条 在本协议执行期间，如遇不可抗力致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第十二条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。第十三条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向 仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。第十四条 本协议正本连同附件，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第十五条 在签订本协议前，甲方已将协议样本送 （物业管理行政主管部门）备案。第十六条 本协议自签字之日起生效。甲方签章： 乙方签章： 代 表 人： 代 表 人： 第四部分 业主临时规约第一章 总 则第一条 根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二条 建设单位应当在物业销售前将本临时规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时规约予以的书面承诺，表示对本临时规约内容的认可。第三条 本临时规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第四条 建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时规约一致。第二章 物业基本情况第五条 本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：西康住宅示范小区；座落位置：连城县莲峰镇西康村；物业类型：商住小区；建筑面积：78522平方米。物业管理区域四至：东至西环路；南至西郊变电站；西至小区西端边界线与农用地接壤处；北至北大西路延长段张坑路。（第一期物业管理区域范围为：东至松涛居组团、兰庭居组团与沿街综合性住宅接壤处；南至松涛居组团与小区最南端多层组团接壤处；西至松涛居组团、荷风居组团最西端；北至小区南部山顶花园最南端分界处。） 第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构户外墙面、屋面等；2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、照明设施、避雷设施等；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、区域内道路、户外运动设备、儿童沙坑、太极园、健康慢跑道等。第七条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、独立公厕；2、小区会所；3、网球场；建设单位行使以上部位和设施设备的所有权。第三章 物业的使用第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第九条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。第十条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。第十一条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。本物业管理区域的装饰装修施工时间为上午8：0011：30；下午2：006：00，其他时间不得施工。第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第十六条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。第十七条 本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；3、违章搭建、私设摊点、堆放杂物和占道经营；4、在非指定位置倾倒、高空抛物或抛弃垃圾、杂物；5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；8、践踏、占用绿地、损坏或涂划园林建筑等9、法律、法规禁止的其他行为。第十八条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：1、按照有关规定办理饲养许可证 ；2、禁止在公用部位溜放宠物。第四章 物业的维修养护第十九条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第二十条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。 人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。第二十一条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或相关执法部门）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。第二十二条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。第二十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十四条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第二十五条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。第五章 业主的共同利益第二十六条 为维护业主的共同利益，由建设单位按国家有关规定选定物业管理企业，并与物业管理企业签订前期物业管理委托合同，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：1、根据本临时规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；2、以批评、规劝、公示、罚款等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时规约和规章制度的行为；3、向有关单位报告，给予及时处理；4、向法院提起公诉或诉讼。第二十七条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。第二十八条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制(酬金制）方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)。物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极劝导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。第二十九条 本物业管理区域的会所、室外停车位等交物业管理使用。第六章 违约责任第三十条 业主违反本临时规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。第三十一条 业主违反本临时规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。第三十二条 建设单位未能履行本临时规约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时规约向人民法院提起诉讼。第三十三条 业主应在房屋竣工验收合格交付之日起向物业公司交纳物业服务费用，前期应一次性交纳六个月物业管理费。未能按时足额交纳物业服务费的，按应交物业费的千分之三标准向物业公司交付滞纳金。第七章 附 则第三十四条 本临时规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本临时规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。第三十五条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时规约。第三十六条 本临时规约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。第三十七条 本临时规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的业主公约生效之日终止。业主或委托代理人（签章）：年 月 日第五部分 房屋装修装饰管理协议为加强 住宅小区装修工程的管理和监督，有效地制止违章装修行为，保障建筑物的结构安全和外观统一，维护广大业主的正常生活工作秩序，让业主安居乐业，根据中华人民共和国建设部令住宅室内装饰装修管理办法，特制定如下装修管理规定：一、报批程序：住房装修应提前7天向管理处申报，填写“装修审批表”，详细如实填写装修项目、范围、标准、时间、施工图和施工队伍名称，如需按规定改变房屋结构，由申请人向管理处提交装修设计图纸及有关部门的审批手续，经管理处审批后，由施工队负责人与管理处签订装修工程施工安全责任书，办理“装修施工许可证”、“临时出入证”，填写装修施工人员登记表后，方可进行施工。写字楼、商场装修还必须提供消防部门审批意见的复印件。二、装修范围：1、允许住户对房屋室内地面、内墙面、天棚进行表面装修；但室内地面不得凿除水泥面层，只允许凿毛，地面装修材料厚度不得超过规定标准,以免超过楼板负荷。2、任何装修均不得改变或损坏原有的结构、外观及公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能。严禁改动或损坏房屋的墙体、墙、柱、梁、楼板等主体承重结构部件及上下管道、煤气、供电、通讯线路、屋面防水、隔热层等。3、进户门原有门洞的设计和外窗位置不得随意改动，进户门的防盗金属门换装时，必须与原来防盗门大小一致，不得改变原有门框的设计，不得妨碍楼梯通行和消防设施的正常使用，不得在进户门外设置障碍物。不准占用楼内公共部位或在屋顶天台乱搭、乱建、乱围。4、不准改变室内原设计部位、空间、管道等。允许改换厨房的灶台、洗涤池和卫生间的便器、洗脸盆、浴缸等，但不得改变厨房、卫生间的结构和使用功能、防水功能，严禁将生活污水排入雨水管道。5、阳台安装铝合金窗，须按相关法律、法规统一安装防盗窗栅，窗栅应设在窗扇内侧；不得制作超出阳台范围的花架；不得因改动阳台、门、窗花、安装空调器等造成款式颜色与楼宇外部形象不一致而影响美观。6、安装空调须按管理处指定位置安装，必须安装牢固，同时处理好空调水排放；严禁安装雨阳蓬。 三、装修施工管理：1、装修施工期限：中小工程为30天，较大工程为40天，最长不得超过60天，如确需延期，要办理延期手续，否则，按未经允许擅自装修者进行处罚。装修时间必须安排在每天上午8：0012：00时，下午14：0019：00时，不得延长工作时间，如确需加班加点应向管理处事先提出申请，获得同意后，以避免影响他人休息为原则，管理处有权采取必要措施对违章者进行相应处理。（入伙后前三个月内装修时间可适当放宽）。2、装修施工人员必须遵守小区有关管理规定，服从物业管理处统一管理。3、施工中产生的装修垃圾由业主责成施工人员袋装后负责清运至指定地点，严禁从楼上抛弃垃圾或任何物品。因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停水停电以及损坏他人物品等，概由业主负责修复和赔偿。装修垃圾清运费由业主支付。4、装修施工中如需使用高耗能工具，须提前向物业管理处申请，避开用电高峰，并在有关管理人员指导、监督下操作，不准私接电源，不得明火作业。在装修过程中，需要进行电焊工作时，必须事先向管理处提出申请并附有操作证，方能施工。5、因装修违反供电、供气、通讯等有关部门规定或损坏者，由业主承担一切法律和经济责任。6、按市政府有关规定，对阳台进行统一规划，施工人员要保证不代业主装修阳台防盗网及封闭阳台，违者禁止进入小区及没收出入证。7、管理处不提供任何临时住宿和临时加工场地，如确因装修工作之需，须向管理处提出申请，商量临时解决。8、业主经批准进行装修，交纳装修保证金。装修施工队必须提供装修人员名单及身份证影印件，交管理处存档，并办理出入证，凭证进出。工程完工后，经物业管理处验收，无违章或渗、漏、堵等情况，退回全部保证金。9、管理处的工作人员有权检查、抽查装修人员的出入证和身份证，不得拒绝，如证件过期，应按过期的天数及时补办，管理处有权拒绝无证人员进入小区或大厦并有权停止违纪施工人员进行装修工作。10、凡进入本物业住户施工人员，要遵纪守法，维护职业公德，加强协作与沟通，共同维护本物业装修秩序。11、业主装修必须遵守物业管理条例、住宅室内装饰装修管理办法、住宅使用说明书和服务手册中的有关规定。四、装修有下列行为之一，视作违章：1、在房内安装动力机械设备。2、用铁皮、木板、钢网等封闭阳台，改变阳台、厨房、卫生间的使用功能。3、改变房屋的柱、梁、板、承重墙和屋面防水隔热层、上下管道、电路等，将生活污水排入雨水管道。4、凿楼面、屋面面层。5、改变原有门窗的规格及外墙面装饰，妨碍楼梯通行和消防措施。6、装修使用易燃材料或可燃性材料，未经消防机关批准的或未进行防火处理的。7、装修的垃圾不按指定位置堆放。（同一栋楼两户以上同时进行装修施工，不能分清责任的，各装修住户要共同负责）8、超时施工，影响他人休息。9、因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损坏他人物品等。五、违章装修处罚：1、责令停工。2、责令恢复原状。3、扣留或没收工具。4、停水、停电。5、赔偿经济损失。6、违反本规定设置空调装置、排气扇、户外广告、灯具或牌匾的，由建设行政主管部门责令其限期改正，对单位可处500元以上5000元以下的罚款，对个人可处200元以上1000以下的罚款。违反本规定安装围护栅栏、雨阳篷、阳台或管线的，由建设行政部门责令其限整改，逾期不改正的，除强制拆除外，对单位可处500元以上2000以下的罚款，对个人可处200元以上1000元以下的罚款。以上几种处罚可同时使用。业主或委托代理人（签章）：物业公司（签章）：龙岩市天源物业管理有限公司年 月 日第六部分 入住指南一、管理机构龙岩市天源物业管理有限公司，是开发商选定小区一期首任管理人，以及派出机构管理处，负责西康住宅示范小区红线以内的日常管理工作。业主须认真阅读住房手册，自觉遵守小区业主公约和各项管理规定，支持配合小区管理处的管理工作。1、管理处工作时间：管理处正常工作时间为每周一至周五08：00-18：00，星期六、星期天和法定节假日均有管理人员值班，同时，机电、安保为全天24小时值班。2、管理处工作人员包括：管理处主任、管理人员、工程技术人员、安保人员、保洁人员和绿化人员。他们将各司其职，热情为广大业主提供最佳的服务。3、管理处服务项目：管理处将恪守“热忱服务、温馨万家、敬业诚信、改进创新”的经营宗旨，为业主提供以下服务项目：（1）24小时安保值班；（2）公共环境的卫生清扫；（3）公共绿化养护；（4）公共设备、设施24小时运行监控和日常维护管理；（5）楼宇建筑结构公共场地及市政设施的维护管理；（6）业主用户二次装修审批和监管；（7）代表全体业主用户就楼宇管理和日常生活中涉及有关部门的公共事务进行处理；（8）提供楼宇租赁中介服务；（9）为业主用户提供力所能及的特约有偿服务。4、管理费用（1）管理费的运用为保障各业主在本物业长远利益，以达到投资的保值与增值，因此各业主也需要承担的保养、维修及日常管理费用的开支，及时缴纳物业管理费。管理费主要用以支付下列各项及其他未一一详列的杂类费用：A、管理人员及其他人员工资津贴、福利及日常办公费用；B、公共场所安保费用；C、公共场所清洁费用；D、公共场所园林绿化费用；E、公共设施、设备和公共场所的日常管理；F、就管理工作而聘请的专营公司及其聘请人员的费用；G、法定税费；H、必要的社区文化活动费用；I、管理处的其他开支；J、管理公司合理利润。（注：公共场所、公共设施与公共设备的保养和维护、管理所需的电费由业主另行分摊）现行管理费金额可随日后实际开支而予以调整，调整前会通知各业主，并经业主委员会批准。（2）管理费的缴付A、业主和物业使用人必须按物业管理委托合同规定从交房之日起每半年及时缴纳物业管理费和其他各项应缴费用。B、物业管理费和其他应缴费用不得拖欠。否则、管理公司将依合同约定收取违约金，合同没有约定的，依照有关法律、法规按日收取所欠缴费千分之三的滞纳金。C、单位、住户可用现金或转帐支票付管理费。（3）房屋公共维修基金房屋公共维修基金用于房屋共用部位和共用设备的维修养护项目。不够支出时，经业主大会决定，由业主按规定分摊。业主发生变更的，原业主所交的公共维修基金不予退还；无论贵户是否空置，自办理入住手续之日均须交纳公共维修基金。二、房屋交接业主接房时应持连城恒益房地产开发有限公司出具的“交房通知书”和应交款项到开发商指定地点办理交房手续，缴纳有关费用。管理处将派人员陪同验收交接您所购产业，验收后，办理签订交房入住验收表接收房间钥匙。三、注意事项1、我们建议业主亲临办理入住手续。2、若业主不能亲临办理，可授权委托他人代理。被委托人办理入住手续时须出具业主及本人身份证（原件及复印件）及书面授权委托书（原件及复印件）。四、其他为了不断提高管理服务水平，及时听取住房意见和建议，管理处将不定期开展意见征询和回访工作，届时烦请广大业主住户予以配合。如果你有其他意见和建议，请将函件投入小区意见箱或拨打投诉电话：（0597- ），我们将由质管部统一收取，并尽快给予答复。第七部分 入住须知安全特别提示一、防火须知安全是安居乐业的根本保证，为此我们结合小区的保安系统及消防系统，建立了消防及安全保卫制度，让您得以安心的在小区生活、工作。同时，作为小区的一份子，都应加强安全防范意识，发挥守望相助的精神，群防群治，共创安全、宽松的文明小区。安全呼救专线：报警电话：110火警电话：119急 救： 120管理处： 社区消防设施：小区配置完整的消防系统，楼道、车库、商店各处均设消火栓、接合器、水带等消防器材以及灭火器。个人防火安全注意事项：1、私人场所小心处理燃烧的香烛、烟蒂及火柴等，留意火种是否安全熄灭，及时清理灰烬。请不要在同一插座接驳太多电器，避免电线过载负荷。严禁将散口电线直接接驳插座，应使用标准插头。家庭各成员应知道电源总开关的所在位置，当紧急情况出现时，应及时断开电源。不可储存易燃易爆物品，如天燃气、煤油、石油气等。火柴、打火机及其他易燃易爆危险物品，应远离儿童。使用石油气或煤气时，请将窗户打开，以保持室内气流畅通。万一气体泄露时，也可以避免有害气体积聚室内，引起爆炸或中毒。停止使用时应关闭石油气或煤气总闸，尤其外出时，倍加小心。定期检查及更换电线和电器，接驳石油气和煤气的胶喉是否破裂或漏气。切勿将单元内的防烟拆去，以免一旦发生火警，迅速蔓延其他部分，甚至祸害到隔壁邻居。2、公共场所有些业主习惯堆放杂物于公共地方，如单车、防风板、鞋架等，请阅读完本须知后，尽快纠正并清理公共场所。请谨记所有楼梯及出口须保持畅通。防烟门应保持关闭，切勿以木块拴开。禁止在公共场所焚烧纸钱、元宝或燃点香烛。公共场所均安装有灭火器、消火栓及其他防火设备，请各业主敦促子女，切勿损坏消防设备。发生火警时，如果情况允许，尽量尝试进行下列各项重要步骤，以挽救或减轻灾害。保持镇静拨打119火警电话打破就近的火警钟玻璃通知管理处或信息控制中心，唤醒邻居关闭电力总闸用灭火器尝试灭火关闭所有门窗及防烟门，防阻火势及烟雾蔓延。切勿乘搭电梯逃生，应使用楼梯逃生。烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖面部，以免吸入烟雾，造成中毒休克。身处火场上层的人应向天台方向逃出；如身处火场下层者则向外逃出，前往最邻近的出口逃生。如果被困于室内，应用湿衣被堵住门缝，并不时向该门浇水降温，同时打开窗户，向窗外挂衣物，以示消防队员及时搭救。二、防风措施每当台风来临时，管理处敬请各住户关注下列适用的防风措施，以保障个人财物及安全。缚紧容易被风吹倒的物品，如窗式空调等。扣紧门窗，以免被强风吹开。宜将窗户玻璃贴上胶纸，防止吹破后碎片四散，引起危险。勿在玻璃、门窗附近停留。缚紧室外植物及活动物，把花盆及活动物搬回室内。检查沟渠，免受杂物堵塞。把室外衣物及晾衣架等收回室内。台风过后，若有破裂的玻璃，须立即更换。如果需要，可向管理处或市气象局咨询台风消息。三、防水浸须知1、防浸水须知遇到有可能发生水浸时，把有可能受损的贵重物品移往较高的地方；在水浸出现前，切断电器用具的电源，以免触电；勿将进户平台垫高，以免楼梯水进入户内。2、水浸之后检查财物，鉴定损失；向管理处求助协助负责清洁的员工；逐渐抽去积水，以减少对结构造成更大的损害；清除单元内家具及其他地方的积水，避免破坏环境卫生；做好提防抢盗的措施，须加强安全管理意识，防止盗贼进入单元。四、地震须知地震发生时，最佳的方法是因地制宜，因近避险。地震发生时各住户应迅速关闭液化气总阀，切断电源，熄灭炉火等，以免造成再次发生灾害保持镇定，在安全情况下逃离大厦或居住楼房，并在外围空旷地等待求援；如果地震发生时无法逃离大厦或居住楼房，应寻找安全位置，如躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护；远离窗户，玻璃隔板，架或悬着的物体；地震时不要躲在楼梯底下；准备应付后续更多次的余震；当确定地震停止后，如单元受到破坏，立即通知管理处；切勿散播谣言或夸大的报告。五、液化气使用安全：请选用合乎安全标准的灶具、热水器，应按安全规范连接、安装，请在通风的条件下使用，使用后应及时关闭开关和气瓶总阀门。请勿让儿童或行动不便者单独使用。六、用电安全：各住户单元供电线路均设有空气开关加漏电保护器用电负荷应控制在允许范围内请遵守用电安全规则，正确使用电器出现故障及时请专业人员维修，确保安全。七、车辆安全：车辆须按指定方向、路线行驶；出入小区车速不得超过5公里/小时；各种车辆严禁驶入步行专用区域，以免伤及行人；安全上锁后才离开；贵重物品勿放车内。八、外出空房安全：如果您因出差、旅游等将长期不在家中时，请将冰箱中的食物取出，关闭总电源、总水阀，锁好门窗并通知管理处，我们将对贵户特别留意。九、应急处理当发生意外或紧急医疗问题，尽可能获取有关该次损伤的资料，使伤者处于温暖及舒适的状态，并加以安慰。拨120急救服务或110求助热线。通知管理处详述意外情况，包括所属单位、地点、姓名、电话号码、目击者、事件情况等。在任何情况下，应尽量保持镇定。第八部分 住户守则管理是服务的一种方式，其根本目的是为维护广大业主（用户）的公共利益。为此，特制定以下各项管理规定，敬请共同遵守。第一章 业主（用户）入住管理规定1、 业主入伙时须按有关入伙程序办理手续方可入住。2、 非业主使用人入住时，须在管理处办理入住登记，并向管理处提交以下档案材料。A、由业主签字的有关允许使用该房屋的有效文件（如租赁合同、委托代理书等）。B、联系电话及其它有效的通信（讯）方式。 C、有效身份证明复印件。3、业主（用户）应按政府规定到当地派出所申报户籍或办理暂住证。4、凡在本小区居住的外籍人员、港澳台同胞，应按有关规定到当地派出所办理登记。 5、短期入住人员须在入住前到管理处办理登记，办理临时出入证，并提交身份证复印件。 6、业主（用户）入住搬家或外迁搬家应事先通知管理处，并听从管理处保卫员的交通疏导，不得有破坏社区公共设施设备的行为。第二章 二次装修管理规定一、装饰装修管理办法第一章 总则第一条 为了保护小区整体环境,维护全体业主的利益,保证业主的生活居住质量,保持物业外立面的统一、美观，延长物业使用年限，根据建设部住宅室内装饰装修管理办法规定，结合小区的实际情况，制定本办法。第二条 本办法中所称住宅室内装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人对住宅室内进行装饰装修的施工活动。第三条 本办法所称业主（使用人），是指小区物业的产权人、承租人和使用人。第四条 本办法所称的装修公司，是指受业主委托对住宅室内进行装饰装修活动的具有相应资质的企业。第五条 本办法所称的装饰装修管理，是指物业管理企业对业主（使用人）和其聘请的装修公司在住宅区室内进行装饰装修的活动，实行跟踪检查、指导监督、管理服务的全过程。第六条 当地政府房地产行政主管部门，为住宅区房屋装饰装修管理活动的行政主管部门。第七条 住宅区物业管理公司，为协助当地政府地产行政主客部门，对住宅区房屋装饰装修管理活动，实施具体管理、监督、服务的法人企业，小区管理处为其派出单位。第八条 凡在小区内从事装饰装修活动的单位和个人均须遵守本办法。第三章 装修申请程序第九条 凡不涉及结构改动的简单房屋装修，业主（住户）可直接到小区物业管理处申请装修许可证并登记备案。第十一条 申请装修许可证时需提供以下资料：1）室内装饰装修企业营业执照、施工许可证、税务登记证盖单位红章复印各一份：2）装饰装修企业资质等级证书：3）装修设计平面布置图（注明电器容量及地面材料和作法）：4）装修施工申请书及装修责任承诺书：5）提交装修施工人员身份证复印件及其本人1寸近照两张：6）装修行为如涉及房屋公有部位或共用部位，应出具公有人或共用人同意的证明：7）业主与装修队签订的装修协议或合同复印件。第十二条 装修许可证申请人必须是产权人或其委托人（出具产权人委托书），申请内容必须用黑色或蓝色钢笔填写。第十三条 住户在取得装修许可证后，可到小区物业管理处办理登记备案手续并提供第十一条所规定内容的资料。第十四条 业主(住户)在装修前应会同装修单位与小区物业管理处办理装修申请手续,并缴纳相应费用第十五条 业主(住户)在装修前在物业管理人员的陪同下,应与装修施工单位对住宅情况进行检查,填写装修进场前检查表，明确装修前后责任。第十六条 业主(住户)应书面承诺装修管理责任，并对所聘请的装修公司施工人员的行为负责，并督促其遵守装修管理规定。第十七条 装饰装修公司在装修施工前，应与装修人签订装饰装修协议，并当面承诺装修的管理责任，督促装修施工人员遵守装饰装修管理规定。第十八条 上述手续完备后，小区物业管理处将对装修户发放“装修进场许可证”标明该装修过程的合法性。第四章 装修管理第十九条 业主在对物业进行装修之前，请仔细阅读本国法的全部内容，并将有关装修内容书面告知装修施工单位或作为装修合同的部份内容。第二十条 装修公司在“装修进场许可证”发放后，须按规定到管理处为施工人员办理出入证，施工人员出入园区需佩戴出入证（物业管理公司制发），自觉接受检查，无证不得入内。第二十一条 装修公司在装修进场时，应将：“装修进场许可证”张贴在分户门内侧，以