某公园营销推广策划书

营销推广策划书东方威尼斯温泉森林公园总体市场与环境1 . 总体市场分析宏观环境 有利因素 国内经济平稳增长，国民生产总值继续保持着良好的增长态势，江西省今年前三季度国内生产总值增幅达10.1，比去年同期增加1.6个百分点。上半年，南昌市实现地区生产总值411.48亿元，比上年同期增长16.1%。 8月7日，南昌市政府出台关于进一步促进房地产持续健康发展的补充通知，从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠范围、实行交易手续费减半等方面，做出了许多新规定。受政府出台利好政策等因素影响，南昌及周边地区楼市重新开始活跃，成交量大幅回升。 随经济的健康发展，高尚品质住宅主力消费群体范围日渐扩大。 市政交通逐步完善，住宅郊区化已被市场所接受。 不利因素 “国八条”政策的出台及其相关新闻媒体的不断报道，使得并不专业的消费者对未来的房价走势看不准，摸不透，绝大多数有购房需求但又不迫切的消费者，选择的是观望和持币待购，这在一定程度上弱化了楼盘的去化速度。 随着南昌市这几年房地产市场的快速发展及楼盘的不断增多，竞争日趋激烈，消费者的选择也越来越多，越来越理性。1-1 近年南昌市房地产相关数据汇总表（2002-2004年度） 项目年度房地产投资额（亿元）住宅竣工面积（万平方米）住宅销售面积（万平方米）销售收入（亿元）2002年35210.41126.926.182003年56250203.949.712004年85.2257.1244.8263.92 三年内各种指标呈现持续加速态势平均增长率：年销量40%，销售收入59%。 三年内共出售商品住宅575.62万平方米，平均年销量为191.87万平方米，其中2004年销量最多。 年均竣工面积239.17万平方米。1-2 2005年市场现状分析1-2-1供应情况（1-8月份）截至8月底房地产开发统计主要指标合计上年同期增幅完成投资额（亿元）42.641.382.95%住宅32.629.6310.02%商品房施工面积（万平方米）622.78795.38-21.7%竣工面积（万平方米）63.85130.04-50.9% 依据数据显示，在经历一系列国家宏观调控政策的“洗礼”后南昌房地产前8个月，开发力度有所减缓，完成投资42.6亿元，投资增幅较上年同期增长2.95%，较上半年增幅提高9.73%。 受调控政策的影响，截至8月底南昌房地产市场供应量与去年同期相比有所下降。1-2-2 未来潜在供应情况 2005年全市计划供地4000-4500亩，南昌市区增加交通便利、配套设施完善的中低价位普通商品住房用地供应。对于类似别墅等高档住宅项目用地，将鼓励安排在南昌市周边区县。 8月7日，南昌市政府出台关于进一步促进房地产持续健康发展的补充通知，从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠范围、实行交易手续费减半等方面，做出了许多新规定。受政府出台利好政策等因素影响，南昌楼市重新开始活跃，成交量大幅回升。间接拉动了市场的供应量的提升。1-2-3 需求情况8月份当月份相关数据统计（含四县）主要指标合计上年同期增幅较上月增长商品房交易面积24.9124.70.84%45.76%住宅23.9720.7715.39%51.23%商品房交易金额7.086.4210.3%60.18%住宅6.54.5742.33%69.97%2005年1-8月份成交套数图示（市区） 今年3月份国家出台了一系列宏观调控政策。这些政策的出台，让全国的房地产市场都受到了一定影响。尤其是今年6月和7月，南昌市房地产市场消费者观望气氛浓厚，成交量大幅萎缩。据统计，6、7两个月市区商品住房的成交量仅为1052套和685套。 相关资料显示：多数城市房地产市场截至8月底仍处于观望期，未能走出低谷。而整个市场开始重新启动且商品房销售量环比增幅超过50%的仅有4个城市，包括南昌1.2倍、合肥79.26%、无锡62.75%、哈尔滨57.84%。这表明南昌房地产市场复苏快速，排在全国前列。商品房交易量大幅回升。1-2-4 需求总量预测 2005前三季度年南昌市经济发展，国内生产总值比上年同期增长16.5%，综合考虑国家宏观经济调控对全国房地产市场的影响，预测南昌市（含周边地区）城镇居民基本的住房需求为260310万平方米。 按照南昌市城镇居民住房的年需求量按预计10%的递增比例，可预测2005年城镇居民住房的年需求量约为260-310万平方米。1-2-5 需求结构 南昌市平均年净增人口约10万人，按40%新增人口需新建住宅，每人20-25平方米的标准计算，对住房的需求量约为80-100万平方米。 2005年1-5月全市市区交易的91.6万平方米商品住宅中，外地居民购买的为24.5万平方米，比重为27%。保守估计2005全年以及未来几年内外地居民在南昌购房比例可保持25%，预计其对南昌市住房的消化量约为65-80万平方米。 南昌正在进行的花园城市建设和改造旧城工程，将产生大量的拆迁户需要重新安置，致使今年拆迁安置用房的需求量大增。预计拆迁、危改户以及原无房户和未达标户对住房的年度需求量约为115-130万平方米。其中约60%此类人群意向选购经济适用房产品。价格（元/m2）预销售量（万m2）所占比例（%）单套面积（m2）预销售量（万m2）所占比例（%）1500元以下10.711.760平方米以下2.993.31500-2000元6.977.660-80平方米1.671.82000-2500元7.828.580-100平方米1415.32500-3000元20.222.1100-120平方米14.615.93000-4000元34.3137.5120-150平方米33.4236.54000-5000元7.318.0150-180平方米13.7415.05000元以上4.284.6180平方米以上11.212.21-2-6 市场需求特点（2005年上半年） 上述数据显示南昌市商品房市场高价位、大户型住房所占比例较大，从商品住房供应情况看，2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的高价房供应量占总量的47.9%，单套面积在120平方米以上的占总量的65.1%；从预销售情况看，2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的占总销量的72.2%，单套建筑面积在120平方米以上的占总销量的63.7%。 结合图表分析120-150平方米为南昌市场热销户型。 总价30-50万元是目前购房者能够承受的房屋总价范围。 其中南昌高收入阶层、二次置业（卖旧房买新房）群体、外来购房者消化的中高档楼盘占有相当一部分比例。1-2-7 价格走势 南昌房价经过连续三年大幅攀升，今年上半年增速开始放慢，房价增幅有较大回落。总体看来，南昌市房地产市场将呈现平稳发展的态势，房地产投资增幅较上年有较大回落，逐渐趋于理性，房价涨幅逐渐趋缓，供求关系将逐渐趋于平衡。 根据调查今8月份全市市区商品房预销售均价为3239.74元平方米，较上年1至7月预销售均价高出26.18元平方米，增幅为0.85%，其中，商品住房预销售均价为3127.20元平方米，较今年1至7月份预销售均价高出76.78元平方米，增幅为2.52%。 南昌房地产市场已由8月份呈现出了回暖态势。依据8月南昌房地产市场价格指标种种数据显示，南昌楼市已经走出6、7月的“阴霾”，开始“拨云见日”，利好政策刺激消费也同时得到了体现。可以预测，南昌房价今年仍将有小幅上升，但会逐渐趋于稳定。1-2-8 市场走势分析图南昌市商品住宅施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积情况（资料数据采集2002年2005年上半年）营销推广策划书东方威尼斯温泉森林公园市场竞争分析1.竞争区块分析 直接竞争区块：市区、安义县及新建县西部产品 间接竞争区块：南昌其他区县产品按照地理位置作为评判标准2.详细描述项目名称翡翠山庄物业位置新建望城发展商南昌英豪房产有限公司策划代理物管公司南昌通达物业物业管理费0.8元/平方米物业类型别墅工程进度现房规划设计省设计院园林规划绿化率60容积率0.36项目规划总体规划占地面积260亩建筑规模一期39栋其中8栋双拼，二期60多栋建筑面积65614.23平方米项目配套周边公交219外形特征小区配套花园等周边配套周边配套较不完善户型配比户型面积（范围）户型套数已售套数销售率双拼3101616100单体4102323100二期单体35560未开盘254套数合计：170户型配比项目销售销售概括开盘时间： 2005.4-5月入伙时间未定销售电话：开发总期数及现推期数：按揭银行： 付款方式：一次性、按揭、分期付款价格情况别墅/花园洋房最高价：3400-3500最低价：2900均价：3000朝向差价：折扣系数：营销分析主要卖点别墅主打广告生态景观与建筑群的完美结合，天然韵味的原生态精致生活客户来源南昌市较高收入阶层项目优势项目劣势1、有私家花园1、较偏远2、有单独的停车位2、周边配套不完善项目名称绿地山庄物业位置迎宾大道西侧发展商上海绿地集团策划代理绿地集团市场部物管公司上海科瑞物业管理公司物管费1.3元物业类型别墅工程进度三期封顶规划设计南方冶院园林设计德国飞扬绿化率57容积率0.5项 目 规 划总体规划规划面积： 1250亩（前三期500亩）建筑规模：1700套建筑面积：（前三期）平方米外形特点：海派小区配套周边公交：218、 203、 230、 221周边配套：小区配套：会所、幼儿园、网球场户型组合户型面积总套数已售套数销售率联排200250170叠加1705043双拼250175108独栋3002525合计： 500套户型配比：项 目 销 售销售概况开盘时间：04年5月入伙时间：05年3月销售电话：开发期数及现推期数：共六期（现三期）按揭银行：交行、工行付款方式：按揭、一次性价格分析别墅最高价：6000最低价：2900均价：3400朝向差价：折扣系数：车位：每户1个，售价： 3300元储藏间： 个，售价： 赠送营销分析主打广告象湖生活版图 原生态坡景别墅王国客户来源中型企业业主，事业单位高层项目名称白金翰水景别墅物业位置湖滨东路333号发展商江西旅游房地产策划代理星际广告物管公司香港沿海物业物管费1.5元/月物业类型别墅工程进度现房规划设计深圳设计总院园林设计绿化率52%容积率0.72项 目 规 划总体规划规划面积：72453建筑规模：三期200套建筑面积：85743外形特点：小区配套周边公交：5、8、11周边配套：小区配套：会所、幼托、户型组合户型面积总套数已售套数销售率联排别墅180.9-203.25171独栋别墅364.349叠加别墅158.21（3-4层）167.69（1-2层）16双拼别墅208.334项 目 销 售销售概况开盘时间：2003.6一期入伙时间：2004.7销售电话：开发期数及现推期数：3期按揭银行：付款方式：按揭、一次付款价格分析别墅80-110万最高价：最低价：70万元均价：朝向差价：折扣系数：车位： 121 个，租/售价： 万储藏间： 个，售价： 营 销 分 析主要卖点地段，环境。，户型主打广告青山湖畔真别墅目标客户群高收入白领、私营业主、投资客项目优势地理位置佳，紧靠青山湖畔；青山湖畔唯一别墅，市场定位较准；项目所在区域版块效用强，影响大项目劣势建筑密度大；小区配套不完善；项目旁边低档物影响项目档次提升；项目外立面效果较差，很难突现物业高档次；人车难以分流，安全系数低 综合评价1. 价格及市场体量方面因地段、开发商实力品牌不同价格上各有千秋：白金瀚因地段处于市内成熟地段且又在风景秀美的青山湖旁边这一不可多得的优势而定价位于80-100万的高价位。但是同时因开发商实力不强，设计观念落后，独立、联排、叠加、双拼别墅混杂，且为砖混结构，难以体现高档豪华，再加上周边配套仍不完善，社区配套不全，总价过高的原因到现在其销售仍不理想。绿地山庄因其开发商的知名度及实力使得该项目在前期宣传时便倍受关注，加上先进的设计，象湖优美的风景，成熟的交通及小区配套价格上又在目标客户群的可接受范围之内，从而该项目的销售相当火爆。翡翠山庄则因其价格上的优势以及优良的规划设计：它的独档别墅355平方米的，有500平米以上的私家花院，价格在100万左右。256平米的，65万左右，位置又离南昌很近，到红谷滩只要十分钟;环境幽雅，而且每户还有两个车库（一个露天）。窗户都是双层隔音玻璃。还有一个不得不介绍的就是它的推出较早，这在天时上占了优势。2. 楼盘形态以联排，叠加，双拼为主，主张低容积率，高绿化率。为了避免同质化，各个楼盘在建筑风格，物业管理以及小区配套，主诉求上深挖卖点，创造自身的不可比性。如白金瀚宣扬总统套房生活，绿地山庄向市场传达象湖生活的惬意。营销推广策划书东方威尼斯温泉森林公园产品市场定位1.产品分析1-1 一期概况（效果图略） 项目地块：项目所属地块为江西省南昌市以西60公里奉新县北方1.5公里；项目用地760亩；建筑面积20万平方米；地块容积率为0.37；项目四至为：南至滨河大道；北至仲尧路；东向紧邻奉新一中教育园区；西部与原生态森林相连。 项目规划：总建筑面积：20万平方米13万平方米独栋、联排、双拼别墅6万平方米度假公寓1万平方米配套公建1-2 一期4#地概况2019整理的各行业企管，经济，房产，策划，方案等工作范文，希望你用得上，不足之处请指正产品总面：33566.79平方米联排别墅：18523.59平方米双拼别墅：1473.2平方米会 所：300平方米总户数：134户联排别墅：81户双拼别墅：52户会 所：1户未计算公摊面积结构类型面积户数总户数比例户型联排别墅246.39148110.45%4C1205.253324.63%4C2204.90107.46%4C3290.00107.46%4C4239.421410.45%4C5双拼别墅296.15165211.94%4B1268.4485.97%4B3274.122014.93%4B4296.8685.97%4B5会所300.00110.75%8号会所合计134134100%102.产品特点与机会点2-1 产品特点 规模大：占地760亩，规划20万平方米建筑面积的大型主题社区。 配套全：全功能会所、SPA会馆、绿地（原生态森林）、周边因借资源 （紧邻千亩奉新一中教育园区）。 规划好：高起点规划，特色鲜明、布局得到。组团、分区、定位明确， 存在均好性。 理念好：将“生态”、“度假”理念充分与项目居住文化相结合，将“温泉、生态、养生”作为项目的主题。 环境好：绿化率达到72.2%，建筑密度14.99%，0.37的低容积率。 产品好：项目一期4#地产品为联排、双拼别墅，规划超前、户型佳，目前市场上此类产品未达到饱和，必能得到消费者的认同，顺利打响市场知名度及美誉度。 设计团队：北京中华建规划设计研究院。2-2 机会点 南昌市政府将在今年适应增加商品房供应量，在城市周边地区增加中、高档住宅项目开发，其中奉新县依靠其自身的多项优势（交通、旅游等），逐渐成为南昌市民以及外来投资者理想居所选址。 奉新政府对本项目的大力支持，将给本项目带来多方面的有利条件。 昌樟高速及320国道的连接，在时间上拉近了奉新与南昌等周边地区距离，同时也为奉新地区的经济发展带来了极大的推动力。 目前南昌及周边地区别墅产品市场缺乏主题卖点丰富的产品，例如：将自然地貌、特有温泉资源、优越地理位置相结合的产品。本项目恰好以此作为主题卖点。3 .市场定位3-1 项目定位依据对南昌及周边地区市场背景以及本项目各项基础条件的分析研究，紫牛对本项目的开发主题为：南昌、奉新的“温泉、生态、养生”主题项目3-2 目标市场区域 南昌市：由于本项目临近南昌市区，加之省会城市独有的经济、市场优势，因此将南昌确定为本项目的重点推广地区 江西省：临近南昌市的本省其他地市可作为本项目推广的辐射区域 外省市：沪、闽、浙等经济发达省市的商户不断在南昌加强商业投资力度，此部分人群早已成为南昌市中高档住宅产品的主力消费群体，本案亦然3-3 目标受众3-3-1受众人群分类 改善居住条件客户占15% 投资客群占25% 注重产品功能享受森林、SPA人群占30% 追求“5+2”、“11+1”生活方式人群占30%注：5+2生活方式。对于那些先富起来的人们来说，已经感到拥有一套住房显得不够，需要第二次购房，以拥有第二套住房。一套在市 区，一套在郊区：周一至周五，住在市区住宅，便于上班、工作；周末、周日来到郊区住宅，以求过着休闲生活。11+1生活方式：分时度假房。1就是元旦、春节、五一、国庆这四周长假加起来，差不多就是一个月。 11+1，也就是说，一年之中11个月在一个城市工作，1个月在另一个城市休闲。为了适应11+1生活方式，有许多人在另一个城市买第二套住房。也可视为一种投资行为。3-3-2目标受众特征 年龄结构本项目个人购房客户年龄在30-55岁之间，以35-50岁为主力客户群。 从业特点大部分目标客户为各类企业主和合资或知名企业高级管理人员，国家机关、演艺界、退役军界高官领导等也不乏其人。其共同特征：一般都有较高的经济基础和稳定的收入，属于高端消费人群。 特征描述1. 有相当的经济实力2. 高品味生活，对健康尤为注重3. 生活阅历丰富（海外及旅游生活经历等）丰富，见多识广，喜欢高品质，认同具有独特品味的产品 目标受众心理分析1.见多识广使他们看待事物的眼光十分挑剔，对能体现自身价值和生活品位的细节十分注重。2.对于生活，他们要求的是精品，独特、与世界同步的生活观念是吸引这个人群的主要因素，也是我们区别于其他同类项目的主要手段。3.繁忙的工作和商务带来的沉重压力，在居住空间里希望得到最彻底的释放，不愿意为一些生活的琐碎小事操心，完备细致的物业，无微不至的服务，对于打动他们是至关重要的因素。4.购房时他们可能最关心的是楼体的外观、环境，购房后他们最关心的是物业管理是否能面面俱到。营销推广策划书东方威尼斯温泉森林公园推盘思路1 .总体思路1-1 2005年8月20日开工，2005年12月潜销开始，2006年5月1日借五一劳动节长假正式开盘。1-2 采取高价值战略，实现快速渗透、快速销售，树立品牌形象及项目美誉度，以便于创造后期利润机会点。2.销售排期潜销期强销期延续期 05/12 春节 06/03 06/04 06/05/01 06/06 06/08 06/10 样板间完成 正式开盘 4#地推出 1#、2#推出 3#地推出 5#、6#推出 完成4#地块销售约3万平方米 推盘时间安排 05年08月20日工地正式开工 05年12月01日潜销开始 06年04月06月开盘强销期 06年07月销售延续期3.推盘思路3-1 操盘重点 前期造势，树立本项目的高性价比，即产品设计规划超前、配套设施上乘、价格低廉。 根据目前市场分析，本项目在时间上填补了市场空缺，通过大量媒体及户外广告在明年第二季度前打响本项目品牌知名度。 采用精致营销策略，通过置业顾问充分的与准业主直接对话、完善的销售道具及优质的销售模式来引介本项目的产品优势。建立南昌优质别墅的新标准。 充分利用地方政府资源将奉新未开发的山、水、阳光、绿意融入未来业主的生活。 以低价入市，低开高走，价格逐步平稳上升。调价时机、幅度依据：A、 实际销售业绩B、 积累潜在客户数量C、 竞争环境的强弱3-2推广顺序 潜销期推出第一阶段4#地块 06年第二季度推出1#、2#地块 销售延续期陆续推出3#、5#、6#地块4. 4#地推盘量体4-1预期理想状况潜销期（包括内部认购、市场认购期）前完成4#地总量的60%约80套的销售；开盘强销期完成4#地总量的25%约35套的销售；销售延续期前完成4#地总量的剩余部分约13套的销售。4-2销售火爆状况潜销期前完成4#地总量的75%约100套的销售；开盘强销期顺利完成4#地总量的剩余部分33套的销售；销售延续期前完成4#地总量的剩余部分约13套的销售。4-3低标准状况潜销期前完成4#地总量的45%约60套的销售；开盘强销期期间应研讨改进方案，修正广告方向，加大广告力度，努力完成4#地总量的25%约35套的销售；销售延续期前完成4#地总量的剩余部分的销售。5. 4#地阶段性销售计划依据本项目的实际状况与市场竞争情况，现将本案各个销售阶段的工作划分为3个时期。5-1潜销期 阶段工作重点： 1塑造企业品牌形象，引发人们关注 2通过公司内部关系客户，建立基础客户群。3强势宣传，充分造势，迅速得到市场认可 4积累大量客户资源 产品主诉求：品牌形象、产品优势1. 温泉住宅东方威尼斯2. 生态住宅东方威尼斯3. 养生住宅东方威尼斯4. 建筑优学性、景观完美化5. 高性价比 媒体配合： 1. 户外广告2. 软性报道宣传3. 大量报纸、杂志、广播上的媒体投入4. 06年3月投放电视广告 销售目标：预计成交80套5-2强销期 阶段工作重点：1. 掀起销售过程中的高潮2. 借五月一日劳动节长假到来正式开盘3. 安排准客户签约，极力开发新客源 产品主诉求：1. 社区生命力营造2. 享乐中拥有健康生活3. 山、水、林相伴左右 媒体配合：1. 06年05月01日开盘当天举行大型开盘活动2. 加强报纸、广播、电视等媒体的广告投放量3. 有效的公益活动为本案树立更好的市场口碑 销售目标：预计累计完成总量的7580%5-3延续期 阶段工作重点：1. 减弱4#地的广告投放力度2. 积极有效利用延续的广告效应完成4#地的剩余产品销售3. 深入其它地块的销售工作 媒体配合：1. 减少对4#地的广告投放量2. 利用与成交客户的良好关系，建立客户推介客户的销售模式3. 推出其它地块的广告宣传 销售目标：完成4#地的剩余产品的销售营销推广策划书东方威尼斯温泉森林公园业务策略1.销售渠道在房地产营销过程中，组织一套合理、有效的销售渠道是成功营销的重要一环，将对销售起到事半功倍的效果。销售渠道也可以说是客户获得产品信息，了解、认知产品信息的途径，其渠道多种多样，功能和特点各有不同。但是不论什么渠道，其所要达到的目的是相同的，就是要更好的完成销售产品这一目标，下面对本案将要利用的各渠道特点及作用作一一阐述。1-1售楼处售楼处是房地产项目营销最根本、最有效的一种销售渠道，它是其它销售渠道所获得客户的“终止场所”，作用表现为销售具有直观性，对购房客户的需求捕捉力更为有效，对目标客户的杀伤力最强。由于本案地处奉新，交通方面确有不便，故紫牛将售楼处建设在南昌市市区内。为了充分发挥售楼处的作用，其构成要素： 选址元素：售楼处选址的好坏，直接影响客流量的多少，所以，售楼 处选址应注意：A 选择在南昌市有较高知名度的商业地区，其档次要高。B 地理位置明显，选址最好在首层。C 交通方便。D 人流和车流量要大。 E 要与户外引导路牌相配合。 风格元素：依据项目建筑风格并加之效果图、展板的使用，给客户一种已置身项目现场的感觉。从而，勾起其购买意向。 宣传元素：由于本项目售楼处建在在市区内，客流量相应会较大，意向客户容易到达。所以，更要加大售楼处的宣传力度，除了以媒体广告宣传外，户外大型看板、条幅等制作精美的户外广告。对售楼处销售也会起到立竿见影的效果。 引导元素：从售楼处到工地现场的引导指示牌起到提醒和引路的作用。 配合元素：由于本项目目标客户群为南昌市中高收入人群，对于看房班车的需求，可视实际需求而定。售楼处的优劣直接影响本案的营销氛围，构成售楼处的各元素合理有效的搭配，才能更好的发挥售楼处这一销售渠道的作用。1-2 房展会房展会是以上销售渠道最有力的补充。他提供了参展商们与众多购房者充分的交流机会，每个发展商参加房展会现在已经成为固定的销售渠道。同时，又是展示公司实力，树立品牌形象的最好时机。1-3客户关系客户关系渠道由客户的朋友、邻居和家庭成员组成。建立一个良好的客户关系渠道，前提是开发的项目从理念、规模、产品及环境的营造等方面都要领先于市场中其他产品。 同时，在销售过程中，注重客户关系的管理，作好老客户的服务工作。这样的话，客户对本案才会有忠诚度，我们才能树立品牌，才能可持续的发展。1-4公司关系在开发其他渠道的同时，更应该注意挖掘开发公司内部及与公司有合作关系的伙伴公司的潜在客户群。这样使项目在达到销售目的的同时，又能进行有效的宣传。这些客户将成为销售过程中最坚实的一组客户群。1-5专业租售公司市场中存在大量优秀的专业租售公司，其公司拥有专业的操作模式及一定数量的客源，如市场上推出的以旧购新业务，对项目的销售凭添了一条可尝识的途径。所以，吸纳租售公司进场，协助寻找目标客户，将是销售渠道中一个有力的配合途径。1-6网络房地产项目作为一种特殊商品，通过网络这种渠道进行销售还未被广泛采用。房产是高消费产品， 网络销售的直观性很差，而且，客户与销售人员不能直接交流。所以，本案应以网上宣传为主，销售为辅。2.销售道具2-1-1售楼处 目的A. 由于本项目位于奉新，距离南昌市区较远，交通相对不便利。B现场的工地形象及工程进度未达到较理想的状态。 设置重点A周边交通方便。B知名度高或人流量相对较大的区域（例如：财富广场）C停车方便，要有充足的停车位。D有充足的展示空间。 规划重点A场地使用面积以100平米左右为宜。B功能分区：前台接待区、洽谈区、模型展示区、签约区、财务区、办公区、会议区。C主要销售道具：接待台、展板、模型、灯箱、谈判桌等。 展板：项目区位图、规划图、交通图、发展商背景介绍等。 模型：一个全区整体规划模型；一个一期规划模型；户型单体剖面模型各一个。 印刷品：精装楼书、建筑白皮书、简易楼书、海报、DM。 交通车：依据项目进度而定。 项目VI系统的应用：如销售人员标牌，接待处、签约处的标牌等。2-2样板间A应集中设置在现场接待处较近的位置。B所有户型均按交房标准设置样板间。C.在样板间门口处应设置该户型的户型平面图及标有销售面积的标牌。D样板间走道、通道、门口等处设置带有VI标志的指示牌。E有专人负责样板间的日常清洁与管理。2-3工地现场A 工地围墙： 自项目现场的最南端沿东坝中路至最北端设置工地围墙，并配有广告图案