某国际花园物业管理方案

一、项目概况：金地国际花园位于北京市朝阳区建国路郎家园15号，地处国贸商圈，西距中国国际贸易中心800米，南侧紧邻长安街（建国路段），扼守北京中央商务区（CBD）东大门，（在这个区域内汇集了数百家著名国际化公司和金融机构，拥有大量智能化写字楼、高档公寓、五星级酒店等设施，具备完善的市政交通与通讯条件，是未来首都乃至全国的商业和经济的绝对核心区域）项目总占地面积43，000平方米，由A区（南区）的金地国际金地国际花园和B区（北区）的金地国际公寓组成，其中B区（北区）由五栋高层公寓和一座中心会所组成，绿化率41%，总套数745户，车位配比1：1；地上面积约为12.8万平方米，最高达34层，100米高。是一个集国际标准的甲级写字楼、服务式公寓和高档外销公寓于一体的综合性地产项目。二、管理设想及目标作为北京CBD规划社区的一个重要组成部分，金地国际花园以其优越的地理位置，独具匠心的园区环境建设，特殊的业户群体组成，具有国际一流水准的卓越品质，和谐的融入整个大社区，又明显区别于其他区域的高贵风格；继而对后续的服务管理提出了更高、更深层次的要求。对此，在充分考虑到园区实际情况及大环境的整体状况下，结合金地物业的特点，对金地国际花园的管理工作思路是：以完美体现金地国际花园作为北京长安街尊贵起点、CBD财富之门的典范特质为指导原则，ISO9000质量管理体系为实施准则，充分发挥金地物业”人性化”管理优势，导入酒店式物业管理模式，实施分区而治；形成相对独立，和谐融入的管理格局，体现VIP服务理念，彰显尊贵。（一）管理设想：1、建设一支具有专业技术的管理队伍，训练并储备专业技能的物业管理人才；2、利用金地国际花园优越地理位置和硬件设施，营造具有金地特色的高品位的社区；3、在物业管理基本职能方面（包括：安全管理、环境管理、工程维护管理、行政事务管理、财务管理、物料管理及综合服务管理）全面导入ISO9001质量管理体系，通过职业管理标准化，结合金地国际花园的实际情况，全面落实达到“国优”物业量化管理标准。4、 借鉴酒店业所独具的高水准服务模式结合金地物业多年发展形成的物业管理成熟经验在金地国际花园推行以“业户为中心”的酒店管理服务模式，主动、适时了解业户的表象需求及实质需求；最大限度的满足业户潜在需求，将是金地国际花园管理处整体工作核心。通过在物业管理范围内实施金地倡导的“以人为本”的全方位个性化服务，与业主建立良好的沟通渠道，共同营造“温馨家园”。在国际花园物业管理中，将导入金地物业“即时服务”和“隐性管理”的管理理念。为金地国际花园每一户建立服务档案，对每一位业户通过多信息渠道进行资料积累和收集；基本资料包括但不限于以下项目：区域、国籍、民族、宗教信仰、政治信仰、职业经历、社会地位、学历、血型、性格、爱好、习惯、生活基本规律、特殊嗜好、健康状况、家庭组成及相关资料等；在持续对小区业户的服务需求做全面、深入、细致的了解的基础上，通过分析，针对性的拟定服务方案并跟踪反馈信息，及时改进和提升服务品质以求达到服务于业户开口之前，实现超前服务；关注服务细节亦将形成金地国际花园物业服务、管理的品质准则，服务产品本身的无形性、时效性以及科技含量低等特性决定了服务产品极易被克隆，因此不断创新和扩展服务产品内涵的能力，将直接决定服务品质的水准高低。在金地国际花园的管理中通过以国际酒店业通行的服务细节管理模式，保障金地物业所崇尚的服务创新能力，突显具有金地物业特征的微小服务特色。在金地国际花园，业户的满意度将成为检验金地物业整体服务品质的唯一标准，凡是业户所需要的就是我们将要作的。我们将通过成立“业户应急服务队”和“二十四小时快速维修队伍”，保证在业户需要帮助时会即时出现，为业户提供及时满意的即时服务。“隐性管理”，就是做到在业户需要时即时出现，业户没有服务需要时在视觉上则看不到有人在管理，从而形成虽看不到服务人员却可以感受到我们无处不在的服务；比如小区治安管理，只有固定执勤岗位的保安员穿着职业保安制服，巡逻岗保安员在业户活动高峰期避开；小区的清洁工作在业户活动高峰期将严格避开业户活动区域，以免干扰影响业户在园区的正常生活等，充分尊重业户的私密空间。金地国际花园管理目标承诺：在全面接管小区后一年内使金地国际花园达到北京市物业管理优秀商住小区的管理标准，二年达到国家优秀物业管理标准。三、管理方式借金地物业“以物业管理为依托，以业户服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业户服务个性化”的管理模式；结合金地国际花园物业的实际状况和业户需求，使金地国际花园物业管理专业化、规范化，树立北京市物业管理新典范。（一） 金地国际花园内部管理架构深圳市金地物业管理有限公司金地国际花园物业管理委员会北京金地房地产开发有限公司北京市、区房产主管部门录属关系计划目标管理业务指导 金地国际花园管理处中央智能调度中心智能化网络平台房屋本体管理公用设施管理治安消防管理车辆道路管理社区文化管理档案资料管理行政事务管理财务后勤管理客户服务管理机电管理 （二）、运作机制1. 金地国际花园管理运作机制图业主和上级业务机关物业公司 指 指 反 标 令 馈管理处经理中央智能调度中心计算机辅助管理系统服务地点 命 反 令 馈部门员工部门 督 导 重大突发事件2. 全面质量管理 根据ISO9001质量保证国际标准的有关要求，全面推行质量管理，把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人，并通过监督检查，使工作质量不断提高，达到业户满意的效果。3. 计划目标管理 按金地物业制定的各项管理指标，金地国际花园管理处各职能管理人员明确责任，授予权利，在实施过程中加强检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。4. 协调管理 运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突。 以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。 运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过岗位竞争，以先进带动后进，共同完成任务。 舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的 管理者的凝聚力，具体情况为领导者或一名管理人员的吸引力、影响力，这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。5. 督导管理 管理处拟采用金地物业管理公司成熟的督导管理方式，对各能职部门实施指挥和指导管理。 经济管理，通过制定员工考评和工作成绩的工资制度，调动员工积极性。 法规管理，制定一套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。宣传教育，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德；加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。（三）、监督机制 监督机制是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差。保证小区管理机构及其工作人员依法办事。 管理者对机构内部工作人员进行监督 业户对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系 过信息反馈监督，通过各种手段及实现监督管理的闭环机制，保证小区物业管理监督机制的有效实现（四）、 信息反馈控制方式：（1）中央控制室，通过投诉电话、闭路电视、巡更系统无线对讲机等现代工具，及时反馈住宅区内发生的情况。（2）严格的岗位责任制和完善的管理规章制度，实行规范化运作。（3）流畅严密的运作流程，一环紧扣一环的，一环监督一环。（4）管理处经理、主管的每月（日）检查，通过总结评比获取反馈信息。（5）通过反馈信息的总评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便改进工作，提高服务质量。（五）量化管理及标准化运作1、量化管理每年根据ISO9001质量方针，确定年度质量目标，对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、维修及时率、消防隐患处理率等指标作出量化要求。1）实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，作出具体要求。2）管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。3）财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对管理处各项目采取计划的控制成本的财务指标量化管理，提高效益。2. 运作标准化管理1）贯彻公司ISO9001物业管理质量体系，导入ISO14000环境管理质量体系管理规程和操作要求。2）运用公司员工手册，规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。3）发挥计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。4）实施公司企业形象系统。5）运用酒店管理模式在金地国际花园的进行管理、服务工作。四、管理内容金地国际花园管理处将就下列事项进行管理。1. 房屋的使用、维修、养护；2. 区内公用设施、设备场所（场地）的使用、维修、养护和管理，包括：消防设施、电梯及机电设备、道路、照相、连廊，单车（摩托车）房、园林绿化带、沟、渠、井、池、管道、停车场等；3. 公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运；4. 公共生活、治安秩序；5. 住宅内所有文化娱乐场所、体育活动场所等公共场地进行管理、维护养护；6. 区内车辆行驶及消防安全管理；7. 社区文化活动；8. 住宅区档案资料的管理；9、法律政策及合同规定的其事他项。（一）、安全管理安全工作是物业管理的一个重要方面。只有物业的安全有了切实有效的保证，业户才能放心地工作生活。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。1、 治安管理治安管理运作流程：管理处安保部部长、安全班长检查、登记定岗值勤报 警应急分队发现问题及时处理做好记录紧急通知中央监控中心通知管理处领导视情况通知派出所、消防队等相关单位交安全事务主管编号、存档记 录(1)、 治安工作的特点及主要任务特点：A、以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。B、金地国际花园保安与社会治安紧密联系。一个小区的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此物业的保安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最明显的一个特点。C、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安人员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。D、软件与硬件同时抓。金地国际花园保安工作的好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好安全设施的管理，建立完善的保安系统和消防报警系统维护保养体系。 主要任务：A、维持大门口区域内的秩序，疏导交通车辆，同时应注意防范进出人员中的人员，发现闲散人员及时告知巡逻岗保安员，防止事件的发生。B、安全巡检。定时和不定时地对金地国际花园内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时报告或处理；并随时为小区业户提供帮助，如提送行李等。C、停车场管理。疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。D、案件处理。对金地国际花园内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件进行现场保护及相关记录，按有关规定上报公安机关处理。E、消防工作。消防控制室值班人员定期检查，消防设备设施，配备专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。F、与其他部门搞好配合工作。2、相应的治安防范措施（1）保安部的组织结构门卫岗机动巡逻岗大堂礼宾岗保安部中控室调度岗1、保安部一般的班组设置如下：（2）岗位设置安排a、智能监控中心三班倒24小时值班 b、地下车库三班倒24小时值班c、金地国际花园巡逻岗三班倒24小时值班 d、金地国际花园入口大门岗三班倒24小时值班e、保安部长总体协调管理。（3）加强门岗的监控力度A.人流入区控制门岗值勤业户所带危险物品须经业户确认并记录在登记本签字检查证件（出入证）无异常放行来访客户放行其他人员放行A. 物流出区控制图门岗值勤用户所带物品询 问执用户证明执管理处开的放行条放行来访客户收回放行其他人员确认无误，收回放行条放行（4）组建机动快速应急分队 快速应急分队直属管理处管理，负责突发事件的快速反应处理。它的特点是机动灵活，基本职能是：区内外巡逻、快速支援、便衣巡察、机动。 （二）车辆管理 车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，要做好这项工作，必须要加强停车场的制度建设。1、 位置规划车辆可分为机动车和非机动车两类，机动车可分为汽车、摩托车等。如果各种规格的车辆混杂存放，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。为了避免这种混乱状态，管理处把停车场库的区位作适当划分，以下是停车场库划分的一个构想：停车场库机动车区摩托车区汽车区非机动车区2、 内部要求对于机动车，我们将根据金地国际花园的整体规划，实施以下管理措施：（1） 了解用户车辆情况，实行便捷停放（2） 区域道路设减速坡，限制车辆速度（3） 严禁无牌车进入停车场（4） 做好宣传工作，除在标识牌上标明车辆停放标志外，平时也做好相应宣传，发动大家自觉遵守停放规定 （三）消防管理消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。1、 宣传教育开展消防安全教育，贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向业户宣传消防知识。对于金地国际花园的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：（1） 金地国际花园防火工作的各项有关规定；（2） 手提式灭火器的放置位置及其使用方法；（3） 消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；管理处员工还应懂得以下两点：（1） 遇到紧急情况时自己的职责任务；（2） 重要物资（货币、文件等）的转移及办法。2、 日常检查（1） 防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。（2） 应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏；（3） 各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏；（4） 各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气 体压力是否在规定的范围内等。（5） 消防栓是否完好，水压是否符合要求。3、 让业户参与金地国际花园的消防管理（1） 组织金地国际花园管理处人员和业户开展消防演习。（2） 组织专题消防知识讲座。（3） 成立义务消防检查队，邀请业户对金地国际花园消防设施进行检查。4、 消防报警特殊处理程序 义务消防队员调度中心值班人员火警扑救 通知 往现场消防119 报警 往现场 管理处经理 往现场报告 公司领导 掌握现场情况报告 往现场出事用户 通知 （四）环境卫生管理 清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且，通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。 在金地国际花园，我们将对金地国际花园的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的居住环境，我们将切实做好以下几项工作：1、全面实施ISO9001：2000质量保证体系和导入ISO14000环境管理体系实施ISO9001：2000质量保证体系是进行金地国际花园规范化管理的保证，建立和实施ISO14000环境管理体系则保证金地国际花园成为“三无”的生态绿色环保花园。2、环境部主要任务和组织结构（1）环境部主要任务：负责金地国际花园各个楼面和各部位公用用具，使其达到标准的清洁要求；负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见，合理掌握清洁费用的支出；负责对清洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；负责接受客户的委托清洁业务。 （2）组织结构环境部部长部门主管部门领班用具保管清洁督查外墙清洁工楼面清洁工大堂清洁工广场清洁工机动清洁工保洁管理流程：经理、部长、主管巡视检查发现问题，填写巡视检查记录表，提出整改意见，安排人员迅速处理保洁班长组织人员实施整改综合管理员监督整改情况检查、考核工作绩效，填写整改统计表整理、归档（3）16小时保洁制度金地国际花园实行16小时两班组保洁制度，早晨7：00上班直至晚上11：00时下班。以保证金地国际花园的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在人流低谷时进行，尽量减少对业户的影响。（1） 建议进一步加强金地国际花园周围绿化，种植速生树木，形成绿色隔离带，减少噪音。（2） 进入金地国际花园区域车辆一律不能鸣喇叭，并限速15公里/小时内行驶。3、垃圾管理在狠抓环境管理和培养业户环保意识的基础上，我们将对垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。废弃物品收购站集中处理环卫部门运出园区小区的垃圾垃圾分类收集箱可回收资源有害物无害物（1）将在每层设置环保垃圾箱，便于业户倾倒垃圾。（2）垃圾收集袋装化：垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装。（3）设置生活垃圾清运处理站。（4）垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。4、环境消杀（1）根据季节定期对老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子进行消杀。（2）可聘请专业队伍进行消杀工作。（3）双方签订合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。（4）花园区域内定期进行喷洒虫药、投放灭鼠药的工作。（6）实行重点防治，配电房、仓库、消防控制中心、总机房、电梯机房、食堂等部位（含餐厅厨房）以防鼠为主，其他公共设施和场所以杀虫为主。金地国际花园清洁说明书场所作业内容实施次数日常清扫外围部分1、 1正门前面及便门前面去污清扫1、 2外围四周去污清扫1、 3金属类用清洁剂擦拭2、 0要随时检查，对玷污严重的部分要及时清扫干净3、 0货物装卸场要在货物搬进搬出后进行检查清扫4、 0室外烟灰筒、旗杆用干、湿毛巾擦拭后，白钢光亮剂涂抹一遍2次/日1次/日1次/日随时随时1次/日【一 楼】正门大厅电 梯 间各 种 门走 廊楼 梯1、 0正门进出口的门扇、玻璃清扫及后门（便门）的门扇、玻璃的清扫。2、 0正门大厅的大理石地面打磨抛光。3、 1硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小灰尘。玷污严重的地方要用清洗剂擦拭干净，用注油地推进行地面保养。3、2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等要用刮油灰刀和化学药品仔细地清除掉，不能损伤表面光泽。3、3下雨天雨伞上的雨滴及食品的汤水、油等撒在地上时应随时用拖布擦净。4、 0雨天应铺上雨天用的擦脚垫子，伞上流下来的雨滴应随时用拖布擦去。当天晴雨后，要立即去掉雨天用的擦脚垫子上的污垢，把它存放在规定的地方。5、 0对于擦鞋垫子之物品，应用真空除尘器清扫。6、 0关于报纸箱、邮件箱、楼内指南、金属部件、内部电话、公用电话，应干抹。金属及金属部件，应用适当的清洁剂擦拭。7、 0大堂接待台及其附属物清扫。8、 0扣板墙面用中性洗剂去污。9、 0大理石墙面及其周边的擦拭并注油保养。10、 0踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。11、 0消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。12、 0开关盘用干（湿）毛巾去污。随时随时2次/日随时随时2次/日1次/日2次/日2次/日随时随时随时随时【各楼层】电 梯 间走 廊附属房间楼 梯1、 1方格地毯要用吸尘器吸除粘在绒毛上的灰尘。同时要使倒状的绒毛挺立起来。1、 2在楼内巡回进行方格地毯的去污工作。1、 3根据方格地毯玷污情况，可以将玷污部分替换下来，用适当的清洗剂洗去污垢。1、 4方格地毯被香烟烧焦时，应将该部分替换下来进行修补。2、 1硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小尘土。玷污严重的地方要用清洁剂擦拭干净。2、2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化学药品仔细地清除掉，留意不可损伤表面光泽。3、0花岗岩或大理石地面、墙面用涂油地推或毛巾保养。4、0腰壁、巾木、门扇、各种揭示板对其玷污严重部分，应用清洁剂擦拭干净。5、 0楼梯扶手、墙面及台阶要进行擦拭。6、 0金属部分的污点要用适当的洗涤剂擦蹭干净。7、 0踢脚线要用干（湿）毛巾去污和中性清洁剂擦拭。8、 0消火栓和金属阀要用干毛巾擦拭。9、 0涂料墙面用细砂布去污除渍。（含开关、按纽）1次/日1次/日随时随时2次/日随时随时随时随时1次/日2次/日1次/日随时卫生间1、 0地面用扫帚扫过之后，用水冲擦，玷污严重时，使用中性洗涤剂擦拭干净。2、 0补充手纸及液体香皂。3、 0清扫洗面台、洗面盆，把镜子擦拭干净。4、 0陶瓷便器连来水、排水各附属物要用适当洗涤剂擦拭干净。5、 0清理废纸桶及秽物箱内之废弃物品。6、 0门、腰壁、巾木、隔扇、各种揭示牌用清洁剂擦抹干净。7、 0墙面（含纸篓、洗液盒）擦拭。8、 0不锈钢部件用白钢光亮剂涂抹。2次/日2次/日2次/日2次/日随时2次/日随时1次/日电梯1、 0用吸尘器清除地面灰尘，并清理掉在地面上的碎纸屑等物。2、 0雨天3M胶垫的清洗。3、 0电梯轿箱内之金属、指示器、按钮，各层电梯门、框及楼层表示灯要用干抹布擦拭，根据需要适当清洗剂擦拭干净。4、 0电梯轿箱内部之壁面及各层电梯开闭门扉之里外面要用去尘布擦拭。5、 0各层电梯沟槽，容易引起故障，要用真空吸尘器将尘土杂物清除干净。1次/日随时2次/日1次/日随时车场（包括车道）1、 0经常检查，发现有不干净情况随时清扫。2、 0墙面去污。随时随时垃圾场厨房垃圾要清理好垃圾和厨房垃圾。（排运由环卫站负责）1次/日外围地面日常性清扫1、 0用扫帚清扫。（泥沙、垃圾、树叶等）2、 0脏污严重地方用水冲洗。1次/日随时院内绿化部分清除绿化地之落叶及杂物。1次/日标志扶手等标志、扶手要擦拭干净。1次/日其他暴风雨时的清理等，要及时进行，保证人车通行无阻。（包括前面大道路面）下过雨后的地面，要做到能安全通行，无积水。迅速处理掉回收的垃圾、落发、枯草，以免发生害虫、火灾，防范于未然。在楼宇外围范围内出现的垃圾及脏污现象，要做到适时清扫处理。（前面的道路及步行道，必要时也要进行清扫）随时定期清扫屋顶阳台楼面1、 0地面要清扫，玷污严重时用水冲洗。2、 0清除排水沟之杂物泥沙，防止堵塞。（在下过大雨之后要随时检查）3、 0有必要保持清洁的金属部分，要干抹及用清洗剂抹干净。1次/月1次/月1次/月停车场（包括车道）1、 0用扫帚清扫干净。如有泥沙、油污，随时用水冲洗或用适当洗涤剂清洗干净。2、 0清除排水沟之泥沙杂物，防止堵塞。3、 0在上下车地方周边的柱子，要用湿抹布抹干净。4、 0墙面用细砂布去污。5、 0天花、管道用干、湿毛巾擦拭。6、 0灯具用干、湿毛巾擦拭。2次/月2次/月2次/月1次/半年1次/年1次/2月外墙玻璃窗户玻璃外面（室内可视部分，包括花岗岩板），要利用吊篮或吊绳进行。作业时注意下列事项：1 . 0作业要在白天进行，在大风天、下雨天要避免室外作业。2 . 0作业中应留意不要影响室内业户，并注意不弄脏窗台和地面。3.1 遵守劳动安全规则及各项作业规则，以保证作业安全。3.2 高空作业要使用安全带。3.3 为了防止高空作业当中掉落所使用的工具和器材，必须设置预防栅栏。3.4 必要时派保安人员疏导过路人。3.5 移动作业地点时，必须确认安全之后才能行动。4次/年一楼大厅的照明器具把灯泡（灯管）取下来连同反光板一起用中性清洗剂去掉脏污，用湿抹布抹过之后，用干抹布擦干，安上灯泡（管）。对于塑料罩及塑料部分，洗干净后要涂上带电防止剂。2次/半年【一楼】正门大厅电梯间各种门走 廊楼 梯1、 0天花、风口、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去污。2、 0玻璃、高墙部分去污除尘。3、 0电梯厅天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去除污渍。2次/年1次/月1次/月电梯1、 0电梯轿箱内部之壁面及各层电梯开闭门扉之里外面要用适当清洗剂擦拭干净。2、 0各层电梯沟槽用清洗剂擦拭。3、 0天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洗剂去污。1次/周1次/周1次/月消防监控室1、 0天花、灯具用干（湿）毛巾除尘。2、 0沙发、椅子的去尘除污。1次/月1次/月其余各机房管道井地面、墙面、天花、设备、管道、桥架、灯具的清扫。（清洁方式同上）2次/年或按甲方要求对废弃物设施的清理（日常性质的）通用事项0清除墙壁灰尘。0清除照明器具的灰尘及擦拭灯泡。0各层机电设备房地面及墙面清扫。2次/半年2次/半年按需进行 特别要求事项0楼内产生的废纸、废弃材料、含水分垃圾、厨房垃圾等废弃物品，要在保持卫生条件下迅速处理掉，以免散发臭气，发生火灾。要充分注意做到防患于未然。0关于废弃物之回收，应事先安排好回收顺序的路线，并作好相关记录。外围清扫外围地面1、 0定期清扫1、 1地面用水冲洗1、 2墙面用水冲洗1、 3石头、瓷砖铺垫部分用水冲洗干净4侧墙部分用水冲洗5排水口、侧沟要清除污泥0特别清扫：对照明器进行擦拭清扫外围部分，特别是正门前面大理石地面要用水冲洗。0地面除用洗涤剂冲洗以外，根据材质需要打蜡的打蜡。0应清除侧沟几排水口的垃圾、淤泥，不能有因其堵塞而发生溢水的现象。0楼宇外部、招牌、揭示板等要用湿抹布抹试，对有必要的物件要擦亮，消防连接送水口要用适当的清洁剂去污。0花岗岩墙台面用污渍剂擦拭。0雨天即时清洁。0室外绿地浇水。室外灯具用干（湿）毛巾擦拭。1次/月1次/月1次/月1次/月2次/月2次/年2次/周1次/周1次/周1次/周1次/周按需按需1次/月室外雨蓬用高空作业棚架及工具擦拭1次/月标志、扶手等除尘、湿擦、干抹。（玷污时，随时进行）金地国际花园清洁工作检验标准和方法分类项目检验标准检验方法楼层公区卫生地面无废弃杂物、纸屑，无污迹，无泥沙，理石地面有光泽，地毯平整、干净，无污渍。抽查墙面理石墙面用纸巾擦拭50CM，无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘。脚踢线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标牌表面干净，无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点。抽查电梯厅墙面、地面、门框、电梯指示牌表面干净，无油迹、无灰尘。抽查电梯内干净、无污迹、无积尘、无脏杂物。抽查垃圾桶外表干净，无积垢、无臭味。目测玻璃窗包括玻璃、窗框、窗帘、窗台：明净、光亮、无积尘、无污迹、无斑点。目测天花、灯罩目视无明显灰尘，无污渍。目测风口百叶目视无明显灰尘，无污渍。抽查各种设施外表包括大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等：表面干净，无积尘、无污迹、无斑点。抽查卫生间大小便池内外光洁，无污垢、无积尘、无异味；适当地方放置卫生球，喷洒空气清新剂。抽查洗手盆、镜台、镜面内外光洁，无污垢、无斑点，无积水、无积尘。抽查地面、墙面光洁、无污迹、无脏杂物，无积水、无积尘，无蜘蛛网。抽查厕纸篓、垃圾桶无陈积物，无臭味，外表干净。检查楼梯及门楼梯所管区域内的楼梯、放火梯、电扶梯、栏杆：无灰尘及杂物。抽查扶手、栏杆光洁、无积尘，玻璃无污迹。抽查楼梯走道及其墙上各种设施如应急灯、水管、出入指示牌、凸物等：无积尘、无污迹、无脏杂物。抽查门干净，无灰尘、无污迹。检查楼外卫生标准地面和道路路面整齐、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹、污渍等，无脏物，无积水（指脏、臭水）、青苔。全面检查（五）金地国际花园绿化管理：通过对国际花园实施专项系统的管理，建立科学、规范、有序、高效、低耗的绿化管理模式，营造出优美的绿化自然景观，提升小区管理品质， 实现国际花园高品位的居住特色。一、绿化管理流程：环境部部长、园艺师巡视检查发现问题，填写绿化问题统计表，提出施工方案，安排人员施工、整改病虫害防治更换长势不良的花草盆栽花草修剪浇水造型清洁雕塑小品检查考核工作绩效填写统计表整理归档（六）金地国际花园设施、设备的维修与维护高层物业对机电设备维护管理要求很高，为保障金地国际花园的设备运行的安全、高效，我们将结合金地国际花园的实际情况，建立一套有效而完善设备管理模式。此外，我们将在金地国际花园的设备管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为用户创造一个舒适的绿色居住环境。为此，我们对金地国际花园设备管理与维护制定了以下管理方案。1、 机电设备管理的基本原则(1)、 金地国际花园设备设施的管理采用的管理模式A、建立完善的设备管理维护体系。使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用，设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。 B、制订高标准的设备的维护保养计划。设备维护保养分为日常保养和三级定期维修保养，设备设施的维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养由相关单位根据设备管理规定和巡视检查记录开展工作，并作相关记录。C、实施高效的设备维修规程。建立完善的设施设备维修保养规范是管好设备的基础，我们对主要设备均将建立设备修理保养情况记录卡作为履历性质一直保留。对变、配电设备以及空调、电梯等特种设备进行专业化管理，对高压开关柜以及低压配电柜和无功补偿柜由公司工程部进行中修和大修以及年度保养。电梯的维护保养将聘请专业公司。(2)、 建立完善的设备编码及标识系统A、 根据金地国际花园图纸资料的有关图则及通用图则，制定设备编码规则B、 制定含有设备编码编号的设备总览表。C、 依设备总览表设立设备管理卡设备卡执行设备责任人制度。D、 将导入金地视觉标识系统。E、 机电的编号编码由公司工程部统一进行。F、 对供配电、给排水系统绘制相应系统平面图并悬贴于机房。(3)、 主要设施设备将建账册、建立设备台账A、 设备台账内设备均需建立相应的设备修理保养情况记录卡，这 些表为履历形式，将跟踪设备至报废。B、 利用公司推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡到智能高效以工程部为核心辐射所有管理处的工程部门，接受公司的宏观调控和监管。C、 工程部建立内部例会制度，创造学习、讨论督促建议的平台，便各项工作均朝良性方向发展。(4)、 建立完善的质量记录体系A、 适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并以此 作备件数量的依据，以确保各设备系统长期可靠运行。B、 完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项。(5)、 技术资料的管理A、 对于设备设施技术资料管理，遵守“二级制模式。资料部门掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件（或原有两套则可留一套）存档于本工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。B、 工程部资料柜钥匙管理，纳入部门钥匙管理体系中。(6)、 有关设备类钥匙的管理A、 定义设备类钥匙：所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。B、 设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，按每栋分层管理好防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。C、 设立与金地国际花园相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏。2、 设施、设备的维护管理金地国际花园的公共设施、机电设备的维护管理采用金地成熟完善的管理模式。A、 设备的日常运行和使用由服务使用部门负责，消防中心、监控中心、停车场及停车收费系统由保安负责，其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管理，并严格遵守各项制度和规程。B、 设施、设备的维护保养分为日常保养、三级维护保养，设备设施的日常保养由使用单位和责任单位负责实施，三级保养则由工程部负责。并作好详细的维修养护记录。C、 对电梯管理将聘请专业公司进行维护、保养。D、 建立完善的设施、设备编码和标识方案。根据金地国际花园的图纸资料制定设备编码规则和设备总览表，并设立设备管理人和设备管理责任人。E、 对设施、设备及有关场所、通道等将导入金地CI视觉标示系统，充分显示金地的规范化管理。F、 建立牢固的质量记录体系。根据工程部内部管理有关制度，设施、设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求，认真细致地做好各种记录，任何工作均做到有据可查，有制度可依。如：（1）、机电设备管理规定（2）、机电设备安全管理规定（3）、供配电房管理规定（4）、高压环网柜、低压配电柜等操作规程（5）、中央泵房管理规定（6）、各水泵系统操作规程（7）、电梯维修保养管理规定（8）、工程维修值班管理制度3、增收节支，不断提高管理水平（1）、增收节支措施A、加强成本管理，对材料采购入库出库进行严格控制，在确保服务质量的前提下，引进现代化的设备和手段，减少人力投入，减少人员开支。B、金地国际花园内外路灯、停车场照明采取控光措施，节约用电，减少公用电费支出。（2）、提高公共设施，机电设备管理水平的新设想。A、配备先进的维修工具和管理设备，实现管理微机化。B、继续完善配件的供应商体系。C、配备用于高空作业的液压升降台。D、维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优小区的标准进行运作。E、建立激励机制，每季度、年度评选优秀员工，并给予精神和物质奖励，提高员工的积极性。F、实行公司、管理处工程例会制度，及时沟通解决工程中的技术难题。G、成立训练有素的专业技术应急小组，以处理紧急情况下的设备故障。H、建立三级巡视检查制度，并实施工程人员24小时值班，以保障设备完好率达97%以上。机电设备维修流程：日常巡视检查发 申现 报运 维行 修故障填写维修申报单组织有关维修人员到现场维修报业务助理、相关工程师至现场指导、监督维修维修完毕试运行合格做好维修记录归档保存机电设备维修计划项目方式方案标准及实施效果检查周期内容变压器日常维护每天监控温度和电磁噪声达到绝缘要求、设备运行正常定期维护半年清洁绝缘子和器身、检测高压对地、高压对低压以及低压对地数据。（停电）高压开关柜日常维护每日柜体清洁高压断路器工作正常，接地刀正常每周检查接地线定期维护1年维护断路器和接地刀低压配电柜日常维护每日检查母排接线和空气开关温度及动作状态使用正常，安全无故障定期维护半年更换配件，清洁柜体无功补偿柜日常维护每周调整功率因数，清洁柜体功率因数能达到0.98以上定期维护半年测试功率因数和更换配件给排水管日常维护每周及时维修和补漏畅通无滴漏定期维护1年检修阀门和管道、刷漆公用水箱日常维护每周检漏和维修水质抽检合格定期维护半年清洗和消毒软化水处理系统日常维护每周及时维修水质抽检合格定期维护半年清洗和消毒生活泵日常维护每天检查水封是否渗水，电机同轴度和运行状态水泵机组使用正常，安全无故障定期维护半年更换水封和电机轴承并加润滑油闭路电视监控日常维护每周检查镜头和电路图像清楚、工作正常定期维护半年更换配件和检测卫星天线日常维护每天及时维修使用正常、信号清晰定期维护半年检测信号输出音响设备日常维护每天及时维修输入无噪声、输出声音正常定期维护每季度检测功放和扬声器和话筒空调日常维护每日过滤网清洗、维修空调运行正常、达到温度设定要求。定期维护每季度加制冷液和检修电路消防监控智能系统日常维护每天每月抽检烟感总数量的5%测试消防系统的烟感和温感达到要求，系统运行正常定期维护1年测试系统的联动功能和更换配件消防加压泵日常维护每周点动一次、检查水封和电动轴以及满载电流起动正常、无故障定期维护半年更换水封及轴承消防喷淋系统日常维护每周测湿式报警器和检查阀门报警动作正常、系统联动正常定期维护半年油漆管道和末端放水测试1211灭火系统日常维护每日检查气压、联动电路系统工作正常不误报定期维护半年测试联动功能电梯日常维护每天电梯运行正常无安全隐患轿厢监控完好求救对讲系统完好*保养时避开用梯高峰定期维护半月对照维保公司制度标准对安全回路运行部件检查、清洁，更换磨损部件，导轨加油中水系统日常维护每天检查处理站水泵运行状况化学处理池加药正常运行、安全无故障定期维护每季停机保养更换磨损件加润滑油清理水处理池杂物沉积物热交换系统日常维护每天交换泵有无渗漏，温度是否正常、清洁卫生正常运行、安全无故障定期维护每月停机保养加润滑油更换配件管道阀门防锈处理停车场管理系统日常维护每天检查系统运行状况每天清洁卫生故障及时处理系统运行可靠、灵敏、记费准确定期维护每月电器线路检测开箱内部紧固除尘机械活动部件加油调校更换磨损件红外线对射报警系统日常维护每周检查双？头，电路，清洁报警灵敏、系统可靠无故障定期维护半年更换配件、检测线路、调校灵敏度可视对讲系统日常维护每天检查电控门、主分机呼叫清洁卫生故障及时排除系统无安全隐患运行状态良好定期维护每月检测线路、主机状态、备用电源、门锁及更换公用密码、监视头公共照明系统日常维护每天维修更换灯头、灯