某家园居住小区控制性详细规划解读

登峰家园居住小区控制性详细规划说明一、前言根据石油管理局的要求，为满足油田外围职工顺利回迁，本着建设和谐社会的基本理念，对大庆市登峰地区进行更新规划。原登峰居住小区规模较小，公共设施配套不完善，居住综合环境质量较差，更新规划依托现有居住环境基础，结合产能用地和设施的调整，拓展新的用地空间，形成功能齐备，环境优美的职工住区。规划遵循新区与老区和谐、生产与生活和谐、景观与住区特色和谐的基本原则，通过对登峰地区的整体规划，提升原有居住区环境质量，使登峰地区有序地融入西城区建设之中。为此，编制大庆市登峰家园居住小区控制性详细规划。二、概况1、自然概况登峰村地区属松嫩平原，区内地势平坦，海拔高度在149.0151.0米之间，高度起伏不大。气候属于中温带大陆性季风气候，全年平均气温为5，年均降水471.3mm，春季降水少，经常出现干旱，夏季受东南季风的影响，降水量大，多为雷阵雨，降水季节性差异较大；秋季初霜正常，热量充足雨量适宜；冬季温长，寒冷少雪，全年无霜期175天，最短无霜期172天。2、区位概况1）区位位置规划用地位于大庆市西城区东部边缘地带，南侧为大庆市城市主干道中三路，该地区距让胡路火车站约6公里，距西城区商务中心区约8公里，交通位置较为便捷。2）区位优劣性分析（1）优势条件a.规划区南侧为连接东、西城区的主要干道中三路；有便捷的交通优势。b.规划区除住宅用地外，其他用地建筑层低矮，动迁建筑量少；便于开发建设。c.市政设施利用现有登峰小区和中三路两侧的工程管网；便于介入。d.由于登峰地区位于西城区边缘，且靠近中三路和西一路交叉口处，便于油田职工到外围作业区工作。（2）劣势条件a.规划区内油田产能设施较为多，地下管廊带较为密集且走向没有规律，给地块整体开发带来不便。b.规划区与中三路南侧已建成的公共服务设施，即井下俱乐部、登峰广场，分隔较为严重。3、现状概况1）人口现状规划范围内人口主要以大庆石油管理局和油田公司退休工人及其家属为主，还有部分属登峰村农业人口,其常住人口约3000人，总户数约970户。2）建设现状登峰村地区建设于八十年代初期，规模较小，用地布局较零乱，基础设施建设滞后，生活服务设施缺少，生活环境质量较差，建筑较为破旧，现状建筑用地密度高、容积率低，对土地造成一定浪费。现状建设用地主要由原登峰居住小区及相关的公共服务配套设施，以及包括大庆华谊农工商服务公司、大庆庆通电器设备有限公司，安装公司、宏源汽车修理厂、富强节能设备公司、热宝锅炉厂、昭生经贸有限公司等一些企事业单位组成，其中除登峰小区住宅楼为多层建筑外，其余均为低层建筑。 建筑详情见下表单位名称所属单位单位性质占地面积(m2)建筑面积(m2)最高层数备注大庆庆通电器设备有限责任公司石油管理局创业集团办 现在使用独立燃气锅炉房.2. 建筑质量较好大庆华宜农工商服务公司石油管理局创业集团办 现在使用独立燃气锅炉房.2. 建筑质量较好登峰小学教育管理部门教育25000324041. 现有学生100人左右,教师15人左右;2. 建筑质量一般建安公司筑路公司石油管理局厂区670023001建筑质量较差物资供应站石油管理局创业集团办公490087011. 现在使用独立燃气锅炉房.2. 建筑质量较差一厂一矿113队石油管理局办公(84人)340075021. 现在使用独立燃气锅炉房.2. 建筑质量较好热宝锅炉厂石油管理局厂区1400034001厂区环境较差,无生产迹象宏源汽车修理肠个体5000120011. 租用原小区建筑.2. 建筑质量较差.美食乐蛋糕店个体19002租用十五中学的部分建筑,建筑质量较 差登峰液化气站物业部门办公390010001建筑质量很差前卫护运大庆市公安部门办公(190人)40000600041. 租用十五中学的园区及教学主楼,并新建了1000m2的简易车库.2. 建筑质量一般.3）市政工程管网现状（1） 市政供暖 井下工人俱乐部的南面，现有登峰锅炉房一所，内设两台20吨锅炉。锅炉房出水口管径为300mm，主管管径线为350mm.由于锅炉的热效率仅为55%60%，热效率较低，而且出水温度在70左右，直接加压供热，所以满负荷只能供20万m2，现在供暖面积为21万m2，已经满负荷。根据整体规划需求，在原锅炉房的基础上，再扩建一台40吨锅炉才能满足需求。调研中发现，原登峰锅炉房周边场地有空余，符合新建要求。（2） 市政给排水给水：现沿中三路有DN200的市政供水管道，能够满足将来小区的供水要求。 污水排放：现在污水通过两个提压泵房，排到了西北方的月亮泡，整个排水系统杂乱无章，从整体规划要求看，污水应汇集增压，排到月亮泡附近，集中处理。雨水排放：现在雨水通过管线汇集到一根800mm的主线内，排至东北面的明渠，最终排到吴里莫泡。整个排水系统也比较杂乱，应需规划整合。（3）市政供电强电：现登峰小区的电源是从规划用地的西侧的二次变电所引过来的6kv的生产用电。 弱电（通信线）：电话，网络通信线由登峰通信站接出，现已满负荷，可增容。电视线由井下俱乐部附近的通信站接出。 （4）其他用地现状规划用地范围内现有约54hm2的弃置地。用地内油田产能设施分布密集，地下油田管廊带跨越较大，油田服务设施用地约为2 hm2。（5）油田生产设施现状规划用地范围内现有油井28眼,注水井35眼,在规划右侧有计量间一处，地下的油井注水井管线杂乱无章,需统一规划调整.4）现状用地构成（1）现状居住用地状况 R登峰村地区的居住用地主要集中在规划范围东南部，现有住宅楼29栋，均为八十年代所建，建筑层数为4-5层，建筑质量较好，在近几年的改造后焕然一新。现状公共服务配套设施，包括井下登峰小学、托儿所、老年活动室、登封市场、邮政所基本满足现状服务要求。（2）现状公共设施用地状况 C现状公共设施用地主要由非市属办公用地（C12）和医疗卫生用地（C5）构成。其中非市属办公用地为大庆庆通电器设备有限责任公司、大庆华谊农工商服务公司、物资供应站、一厂一矿113队。医疗卫生用地为位于规划区东侧的油田总医院井下医院。（3）工业用地 M规划区工业用地有热宝锅炉厂其所属单位为石油管理局，占地面积14000平方米，建筑面积3400平方米，现已弃置；建安公司筑路公司所属单位为石油管理局，占地面积6700平方米，建筑面积为2300平方米，其建筑质量较差层数为1层。（4）道路广场用地 S登峰村地区现状道路基本上可以分为两类:一是登峰居住组团内的道路,此类道路是在2006年5月份翻新的,为混凝土路面,道路情况较好,另一类是为油田生产服务的道路，此类道路走向没有规律,虽然为混凝土路面,但道路情况很差,这类道路总长度约2100米.现状道路用地面积2.0万m2。（5）市政公用设施用地 U现状市政公用设施为靠近中三路一侧的宏源汽车修理厂（U29）,其建筑质量较差占地5000平方米，建筑面积1200平方米；登峰液化气站（U13）占地3900平方米，建筑面积1000平方米，主要为现有小区服务。（6）其他用地 E规划范围内现状用地以弃置地和油田产能设施用地为主,用地面积67.02万m2，占规划用地的65.08%，在规划区的北部，油田生产用地穿插其中,用地面积约10.56万m2 .现状用地构成详见附表一三、规划依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法 （2005）3、城市规划编制办法实施细则4、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）5、健康住宅建设技术要求（2004年版）6、控制性详细规划编制规范（DB23/T744-2004）7、大庆市城市规划标准与准则8、大庆市西城区分区性总体规划（2006-2020） 9、登峰家园居住小区控制性详细规划设计任务书 四、规划范围、周边用地概况及分析1、规划范围依据现有小区现状和黑龙省已批复的用地规模来确定本次规划用地范围。为南临中三路；东至登峰一次变、美食乐公司西侧边界；西侧以现有大庆华谊农工商服务集团厂区路为界；北侧为原有井排路延伸段，规划总用地面积为103.30 hm2。2、周边用地概况在规划区南侧现有井下工具厂、井下汽车改装厂、井下钢窗厂等二类工业用地和登峰广场、井下俱乐部公共设施用地。东侧有美食乐食品有限公司、登峰一次变和井下压力公司。西侧为华谊农工商服务公司、井下联合站。3、针对周边现状、规划用地的分析本次规划考虑到中三路南侧现有登峰广场和井下俱乐部公共服务设施，针对现有油田产能设施用地繁杂，可建设用地较少的情况，因此本次规划只在规划区内考虑少量公共服务用地，并在中三路上建一处跨越人行天桥。一是为了避免人群穿越城市干道中三路，二是为更好的利用现有公共设施。考虑到规划区周边有少量工业用地，为解决油田回迁职工家属就业问题，在规划区东侧美食乐公司南侧规划少量一、二类工业用地，并在西一路一侧规划公共设施用地。考虑未来油田职工回迁量的增加，在规划区东侧登峰一次变附近预留一处二类居住用地。并结合规划区南部的肉类加工厂地区规划，使本次规划更具合理性。五、规划目标、规划原则及规划结构1、规划目标根据管理局回迁油田职工计划的要求，整合登峰地区现有土地资源，化零为整，结合原有居住小区形成框架明确、条理清晰、布局合理的统一整体，为安置油田外围职工，使小区有一个良好的居住氛围，舒适的居住环境，并结合现有油田产能设施，创造生活与生产相和谐、社区与城市环境相和谐、建设与开发相和谐。使登峰地区建设成为东三省独立住区的典范。 2、规划原则1）生产与生活相和谐原则 登峰居住区位于大庆城市建设用地边缘地带,与油田生产用地交融,因此,规划设计应强调生产与生活,地上与地下的有机协调,既保证生产的正常顺利运行,又保证生活的安全舒适,着力提高土地的使用效率. 2）新区与老区相和谐原则 本次规划在考虑新区整体规划的同时，还要与原有登峰小区相结合；并通过设置人行天桥，和中三路以南的现有公共设施相联系，合理利用现有公共设施；达到新、老区结合；统一规划；整体开发。 3）景观与住区特色相和谐原则 中三路作为石油景观大道，本次规划除在沿街立面上考虑高低错落的天际线和建筑立面外，还严格控制规划区在中三路一侧出入口个数和中三路建筑后退距离，使中三路景观与住区景观相和谐。 4）便于近期开发的可操作性原则 由于该居住区规模较大，应统一规划、分期实施，对于近期实施的部分应充分考虑动迁、土地利用、服务人群及近期建成后具有必备的服务设施等方面，使该居住区能够在近期内顺利实施。 3、规划结构针对本次规划用地内的油田产能设施用地规划情况，及本次规划用地规模介于居住区与小区之间，结合原有居住组团，将规划区划分为“一心、七区”的规划布局。“一心”：是指规划小区中心位置的E片区，即小区级公共绿地。“七区”：指A、B、C、D、F、G六个新规划的居住组团，并结合原有登峰居住组团形成的七个居住组团。针对每个地块进行如下分析：A片区：位于规划区用地西北角，用地面积10.05 hm2。由于用地位于小区北侧边缘，故北侧地块住宅为15层，以加强区域的围合感和层次感；以南则延续D区块的特征，以11层住宅为主；在地块东侧沿街规划一处公建用地，另外在片区内考虑设托幼用地一处。B片区：位于规划区北侧，用地面积9.03 hm2。为住宅用地，片内住宅为11层与15层结合，北高南低布局；临近中心绿地，设商服等设施。C片区：位于规划区东北角，用地面积11.07 hm2。为住宅用地，住宅为11层与15层结合，片区内主要以高层住宅为主，与A地块形成对景，丰富小区空间景观。D片区：位于规划区用地西侧中部，用地面积12.01 hm2。片区内划分为五个地块，其中D-01为高层住宅用地，用地面积为5.46hm2；D-02地块靠近小区主路本次规划作为商服用地，面积为0.31hm2；D-03、D-04、D-05为油田生产用地，面积为3.91 hm2。E片区：位于新区中心，用地面积3.53 hm2。本次规划结合油田管廊带，把该地块作为小区级公共绿地。F片区：位于规划区东侧中部，用地面积15.90 hm2。片区内划分为F-01F-05五个地块，考虑到现有规划人口为1.83万人，应设置一所九年制学校，本次规划在综合考虑本地区的用地情况及学校的服务半径，在F-01地块规划一所36班九年制学校，满足该居住区的教育服务范围，用地面积4.66 hm2。F-02、为规划高层住宅用地，用地面积为1.42 hm2；F-03地块靠近小区中心，本次规划作为小区公建中心，用地面积为2.01hm2；其余地块为油田生产用地，用面积为5.08 hm2。G片区：位于用地西南角，用地面积16.04 hm2。片区内划分为G-01G-06六个地块，其中G-01为规划多层住宅用地，其规划面积为7.38 hm2；G-02位于新区入口处，为公共服务设施用地，面积为0.93 hm2，在本地块内商服、金融邮电、派出所、公厕等居住小区级配建公共服务设施以完善住区的服务水平,同时有利于加强新老区的联系与沟通；G-03为油田管廊带，面积为4.01 hm2；G-04、G-05、G-06为油田设施用地，面积为1.50 hm2。H片区：位于用地东南侧，紧邻中三路和规划路，用地面积25.35 hm2，是原登峰居住小区。片区内划分为H-01H-08八个地块，其中H-01为二类居住用地，面积为10.98 hm2，该地块内除地块东侧有六栋规划住宅外其余均为原有多层住宅，建筑高度12-18米；H-02为现有老年活动中心，面积为0.90 hm2；H-03为规划公共服务设施用地，规划设为物业管理所，面积为0.57 hm2； A-04为换热站、变电室、污水泵房,8班托幼等附属设施用地，面积为1.34 hm2；H-05在原有医疗卫生所基础上扩建为小区级门诊部,面积为1.08 hm2；H-07为整合现有平房区改建多层住宅，用地面积为3.40 hm2；H-08为现有井下第一退管中心，面积为0.44 hm2；其他为地块内所有产能用地，面积为4.04 hm2。 六、人口规模登峰小区现有户数约1000户左右，总建筑面积约70000-85000平方米，人口约3000人。规划可开发居住用地57.43万m2。根据大庆市近期建设规划,所确定人均用地指标为37.5平方米/人，计算为： 57.43万m2/37.5平方米/人=1.53万人最终确定规划人口为：1.53万人+0.3万人=1.83万人七、土地使用规划1、居住用地 R二类居住用地 R21）、住宅用地 R21本次规划共分为七个居住组团，其中位于规划区东南侧的为原有居住组团，其余均为新规划居住组团，本次规划在综合考虑现有油田产能用地复杂及油田回迁职工数量的问题，在满足日照间距的基础上把规划A、B、C、D、F片区定为高层区，把G片区定为以多层和高层相结合区，并在原有老区基础上整合老区东侧部分用地新规划多层住宅，提高土地利用率。本次规划住宅用地 44.02 hm2，占居住小区用地 60.63%。 2）、公建用地 R22本次规划除合理利用原有公共服务配套设施外，还在小区主要干道规划二街两侧在满足服务半径的基础上，利用现有空地规划小区级公共服务配套设施。本次规划公共服务设施用地为：13.44 hm2，占居住小区用地的18.52%。 3）、道路用地 R23本次规划南侧紧邻城市主干道中三路；规划结合现有厂区路和井排路，规划一条小区外环路。另外在小区内部设置居住小区级道路共五条，两条横向的道路和三条纵向的道路，通过这些道路将各个组团有机的联系在一起。本次规划只确定了小区级道路的具体位置和走向，其它级别道路要在修建性详细规划中确定。规划道路用地为：14.66 hm2，占居住小区用地的20.19%。4）、公共绿地 R24本次规划设公共绿地一处，位于规划区中部内设有小型广场，供居民游憩活动使用。另外在每个组团都设有组团级绿地，来丰富小区景观，融合邻里关系。 由于本住区地下有大面积油田管廊带通过，本次规划强化绿地与生产用地结合布置，既利于生产又便于居民利用绿地。人均公共绿地用地不小于1.5平方米。 公共绿地总用地面积为：9.80 hm2。 2、其他用地 E露天矿用地 E8本次规划针对规划范围内油田产能设施用地较为杂乱现状，根据管理局有关规划，对油田管线归并，重组。并在规划区B、F地块内规划两处油田设施维修场地。其中规划区内有油井28眼、水井35眼、计量间一处。油田产能用地共30.38 hm2。 居住区用地平衡表详见附表二八、公共服务设施规划本次规划人口规模为1.83万人，可开发用地57.43万m2，根据人口和用地规模本小区公共服务配套设施介于小区和居住区之间，其中主要配套设施有幼托、九年制学校、门诊部、社区服务中心、居委会、物业管理所、便民超市和治安联防站等。另外本次规划利用人行天桥与中三路南侧的井下俱乐部、登峰广场相联系，充分利用现有公共服务设施。详见下表公共服务设施项目分级配建表 类 别项 目 居住区小区组团教育托儿所-幼儿园-小学-中学-医疗卫生卫生站文化体育文化活动站(含青少年、老年活动站)居民健身设施(含老年户外活动场地)-商业服务综合食品店-综合百货店-餐饮-市场-便民店-其它第三产业设施-金融邮电储蓄所-邮电所-社区服务社区 服务中心(含老年人服务中心)-治安联防站-居(里)委会(社区用房)-物业管理-市政公用供热站或热交换站变电室-开闭所-路灯配电室-燃气调 压站-高压水泵房-公共厕所 -垃圾转运站- 垃圾收集点-居民存车处-居民停车场、库公交始末站-燃料供应站-整合现有教育资源，考虑到原十五中学现已废弃，并根据油田回迁人口构成确定规划范围内入学学生总数为1600人，其中小学生为：900人，中学生为700人。考虑到服务半径和用地规模，规划在现有登封小学基础上扩大规模规划一所36班的九年制义务学校，占地面积在4.66 hm2顷。设置两处托幼用地加上原有一处托幼用地，基本以满足现有要求，根据规范卫生站1-1.5万人设一处，本次规划利用油田总医院井下医院，扩大规模并完善现有医院的医疗设备。为保障居民生产、生活安全本次规划在结合物业管理所在H-03地块内规划治安联防站一处。其它公共服务设施配建详见附表三九、道路系统规划1、道路网系统本次规划小区路网根据规划结构确定，东西向由两条横向道路、南北向由三条纵向道路和外围环路组成。道路等级分为：居住区级道路、小区级道路和组团级道路三个级别。其中：居住区级道路为：规划一街道路红线为40米，道路形式为一块板，道路断面为：10+2+16+2+10；规划三路道路红线为40米，道路形式为一块板，道路断面为：10+2+16+2+10；规划三街道路红线为40米，道路形式为一块板，道路断面为：10+2+16+2+10。小区级道路为：规划一路道路红线为30米，道路形式为一块板，道路断面为：7.5+3+9+3+7.5；规划二路道路红线为30米，道路形式为一块板，道路断面为：7.5+3+9+3+7.5；规划东街和规划西街道路红线为30米，道路形式为一块板，道路断面为：7.5+3+9+3+7.5；规划二街道路红线为40米，道路形式为两块板，道路断面为：8+3+7+4+7+3+8；本次规划只对其居住区级道路和小区级道路进行控制，组团级道路由下一层次规划所确定。 2、交通设施为适应未来不断增加的机动车交通量的要求，规划中对交通设施的考虑主要是汽车站与机动车停车位的安排，区内停车分为地上和地下停车两类，由于现状油田产能设施较为繁杂，本次规划主要考虑地面停车，并在规划区东侧靠近西一路一侧建议规划一处公共停车场，本次规划停车泊位控制为居住户均为0.4个车位，规划总停车泊位为：2600个另外为居民的出行方便，本次规划结合原有公交站点，结合人流主要集散点分布情况，在原有站点西侧约600米处新增设一处公交停靠站点。 此外为避免车流和人流平面相交时的冲突,保障人们安全的穿越,提高车速,减少交通事故，本次规划在中三路设置人行天桥一处，具体位置参见道路交通规划图。 3. 交通出入口方向本次规划考虑中三路为城市交通主干道，为避免阻碍中三路的交通流量，规划除小区环路外在中三路只设一处主出入口。另外结合现有油田产能设施的密集情况，为便于居民出行和油田产能设施的维修，本次规划在规划区北侧、东侧和西侧各设置两个出入口，其中东侧通向西一路入口设置为主要出入口，其各出入口间距约300米。道路一览表详见附表四4.竖向规划1）规划依据（1）登峰家园居住小区控制性详细规划（2）城市用地竖向规划规范（CJJ83-99）（3）城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）（4）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（5）城市道路设计规范（CJJ37-90）2）地形现状本地区现状地势较平坦，地势由南到北渐低，地貌表现为波状起伏的低平原。地面相对高差为2.0m左右。地貌基本为油田产能用地及弃置地。现状南侧中三路、东侧西一路标高较高。中三路标高为151.00151.95m，西一路标高为151.20151.90m，中三路及西一路均为公路型断面。现状保留A片区地块内标高为150.10150.90米之间，均低于南侧中三路及东侧西一路标高。本次规划区域内自然地面标高基本为148.4149.6m左右。3） 规划内容此次规划合理利用地形、地质条件，规划地面形式采用平坡式，满足城市规划建设用地的要求；充分考虑现状，尽量减少土石方工程量；同时保护城市生态环境，增强城市景观效果。本次竖向规划如将中三路按城市道路考虑，整个区域内雨水排至中三路，区域内填土高度达到3.0m左右，建设工程投资较大。考虑到方案的经济合理性与可操作性，保留中三路公路形断面形式。将通往中三路的3条纵向道路在50m长度范围内纵坡按1.1%，急降0.55m后，路网标高波段起伏。其它道路纵坡均按0.20.4%。整个区域地势较平坦；地块内多坡向排水，满足区域内地面排水顺畅。规划路网最低点定为规划区域东北角规划路交点处，最低点标高为149.00m。最高点标高为151.95m，与中三路道路标高顺接。（1）地块内地面排水坡度基本为0.30.8%，道路坡度为0.2%1.1%。（2）地块的控制高程比周边道路的最低路段高出0.2m。（3）地块的平均填土高度为0.5m。（4）地块内雨水自然排至居住区内道路，通过雨水口收集雨水，雨水采用暗管排放，排至规划区东北角雨水泵站。土石方工程主要项目指标序号项目单位数量备注12土石方工程量填方m3挖方m373800总量m3单位面积土石方量填方m3/ 104m244.28挖方m3/ 104m27.38总量m3/ 104m236.93土石方平衡余缺量余方m30缺方m34挖方最大深度m0.65填方最大高度m1.2十、绿地系统规划本次规划绿地系统主要采用“点线面”相结合的布局形式，来烘托出绿色生态小区。其中点：是指居住区中的各组团绿地。组团绿地与组团区域统一组合，设计上力求户户有景，窗窗有景。空间简洁而舒适，突出宁静的氛围和亲切的感觉，使其成为每一位居民健身、歇息、游戏的一处佳境。线：是指各级道路两侧的道路绿地。道路绿地在小区中以线的形式构成，在整个绿化中起到承上启下的作用，本次规划充分利用道路两侧绿地，作为街头绿地增加景观点，提高小区整体环境质量。面：是由中心绿地，生产防护绿地组成，把整个小区包涵在绿色环境之中，形成一个绿色网面，突出绿色生态小区的中心主题。中心绿地分布于景观节点，是居民闲暇休憩娱乐及举行大型活动的良好场所，是整体景观设计的重要节点，本次规划把中心绿地设于规划区中心位置，即方便了各组团居民的可达性，又丰富了居住区景观。植物配置综合考虑规划范围内的油田产能设施，本次规划植物配置主要以低矮灌木为主，零星点缀高大乔木，建议采用油脂含量低的植物，形成高矮错落的环境景观。本次规划绿地率不小于40%。十一 、控制指标体系本规划力求适应硬性规划和弹性管理相结合的管理工作需要，在选取控制指标体系时，采用规定性指标和指导性两大类指标相结合的方式，共同构成控制指标体系。1、 规定性指标规定性指标是指在开发建设和规划管理时必须严格遵守执行的指标，它综合反映了土地开发建设的利用强度和空间塑造水平，由于建筑容量和人口容量的确定，市政公用设施的容量也相应确定，而开发建设必须遵循先地下后地上的原则，这样，市政公用设施容量又反过来制约了建筑容量和人口容量的增加，由此可知，控制指标一经确定，在规划管理和开发建设过程中不得随意变更。规定性指标分为以下几类：（1）用地面积：是规划用地净地的面积，在规划管理和开发建设时以实测面积为准。本次规划总用地面积为102.98 hm2。根据城市居住区规划设计规范（GB50180-93）对小区、组团用地划分的要求，本次规划把居住小区分为包括老区在内的七个独立组团和一个中心绿地。（2）用地性质：是每个地块在开发建设时，必须遵循的土地使用性质，本规划采用中华人民共和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）和控制性详细规划编制规范DB23所规定的用地性质及其代号体系。本次规划用地性质介于中类和细分类之间。本次规划主要以居住用地为主，在充分考虑油田产能用地的同时，规划把A-01、A-02、A-04、B-01、C-01、D-01、F-02、G-01、H-01、H-07作为住宅用地。在根据城市居住区规划设计规范 GB 50180-93考虑到服务范围及服务对象，把 D-02、F-01、F-04、F-03、G-02、H-02、H-03、H-04、H-05、H-08作为公共服务配套设施用地。（3）建筑容积率：是规划地块建筑物总面积之和与地块面积之比（万平方米/公顷），该指标反映土地开发利用强度。本次规划针对开发强度的不同，得出建筑容积率如下：本次规划容积率不得大于1.5（4）建筑密度：是规划地块内建筑物基底面积之和与地块面积之比（%），该指标的控制反映了不同性质用地对环境的要求。（5）极限建筑高度：是规划地块内建筑物允许建造的最大高度。该指标的控制为开发城市空间资源提供依据，它直接影响城市轮廓线的形式。本次规划高层住宅层高不得超过17层，高度不超过50米。（6）交通出入口方位：该指标控制地块上建设内容和交通特征，即规定规划地块与道路的联系方位，以利于交通的合理组织，并减少与城市交通的相互干扰。根据城市规划法规对每个小区内主要道路至少应有两个出入口的要求，本次规划对各地块出入口方位控制如下：规划区南侧近临城市性主干道中三路，为避免开口过多对中三路的交通运行产生干扰，本次规划在规划区南侧只设置一处主入口。另外在规划东、西、北侧为方便油田产能设施的维修且不穿越居民小区，给居民生活带来一定影响，本次规划在每个方向分别设置2个次入口，达到生活与生产相和谐的目的。各组团之间的组团路在结合登峰现有小区的同时，每个组团分别设有两个出入口与小区路相接。（7）绿地率：是规划地块内绿地面积总和与地块面积的比例（%），绿地率的大小是环境优美与否的重要标志。规划区内公建区绿地率不小于20%，居住用地绿地率不小于40%。（8）建筑后退红线距离：是建筑物后退用地红线的距离（单位：米）对于大型公共建筑，除满足后退红线一般要求外，还应根据建筑性质及交通要求，留出配建停车场的位置。本次规划除建筑后退红线除中三路后退10m外，居住区内部道路建筑后退红线5m，其中建筑退让九年制学校及小学校用地边界4米。（9）配建停车泊位数：是规划地块内必须配建的停车泊位数。多层及高层住宅户均0.4个车位。公建停车位不低于0.4个/百平米，地面停车位不少于60%。本次规划总居住户数约为7030户，公建用地面积为13.44平方米，最终确定停车泊位为2600辆。（10）人口容量：是住宅用地内居住人口的容量。经测算本次规划总人口容量为1.83万人。建筑容积率、建筑密度、极限建筑高度、人口容量这四个指标是允许建设的控制高限，不得突破，绿地率、建筑后退红线距离和配建停车泊位数这三个指标是规划要求的低限必须满足。2、指导性指标本次规划指导性指标主要有建筑形式、体量、色彩、风格。居住区建筑采用多层和高层相结合的形式。多层住宅采用条板式、坡屋顶，建议采用四坡顶、英红瓦，每栋住宅不少于3个单元；高层住宅以短板式为主，高层建筑不超过50米，多层住宅建筑高度不超过20米。以较浅的明快的调和色（如浅黄浅灰浅蓝等等）为主要基调在建筑形式上主要以现代建筑形式为主。规划区内外环境：应进行整体设计，并应在绿地设置、亮化、小品雕塑、围墙、大门设计上相互协调，确保本规划区总体环境和谐统一。3、 土地使用兼容性为增强规划用地的适应性与灵活性，提高规划的可操作性，特作用地兼容性规定。用地兼容性是指在不破坏规划整体功能布局的前提下，视不同用地单位的需求和为适应市场经济的变化，为实施规划留有弹性，通过本次规划进一步明确了每个地块的不同使用性质、用地界限，规定各类用地内适建，不适建或有条件允许建设的用地类型。规划区内土地利用性质的控制须符合土地相容性的有关规定。本次规划指定外的其他土地利用性质的变更须履行相关的法定程序，经城市规划主管部门批准方可执行。1） 居住用地兼容性规定本规划区居住用地为二类居住用地，居住用地沿街部分可根据用地位置，兼容为商贸、娱乐等用地。居住用地兼容为公建用地时应考虑对周边地块的影响。本次规划结合主要道路规划一路两侧，可规划少量商住用地，一是为了丰富沿街景观，二是提高小区公共服务设施用地。2） 公建用地兼容性规定规划区内公建用地不兼容除公共设施外的其他用地，在满足居住区应配公共设施用地要求的前提下，各片区商业、文化娱乐及行政办公用地可相互兼容，但同时应满足原地块控制要求。本次规划在规划二街两侧规划两条公建条带，内部公建设施可相互兼容。3） 绿地兼容性规定规划区公共绿地不得兼容为规划指定外其他用地。规划公共绿地内可建设部分用于休闲娱乐的服务设施、商业、体育设施，但应满足绿地、容积率等控制指标和景观控制的有关要求。同时保证绿地的公共性和开放性。用地性质确定应符合城市用地总体布局规划，原则上各大类用地不宜变换，对于功能性质相近或相互干扰的类别可以有条件混合使用。同时，允许用地性质具有一定弹性，在小类或中类的范畴里适当变更，并通过用地兼容性来规定，详见下表。土地使用兼容性表土地分类建筑分类RCGR2C1C2C5C6G1G2住宅中小学、幼托公寓小区服务设施小型农贸市场邮电所储蓄所小型体育设施小型文化设施小型医疗卫生设施小型商业服务设施行政办公商业写字楼综合市场小型仓库市政公用设施社会停车场注：为允许设置；有条件地允许设置；其余为不允许设置。十二、旧区改造规划1.用地规模 原登峰小区用地为15.17 hm2，其中住宅用地为 10.98 hm2，公共设施用地为2.19hm2。2.人口规模 规划用地范围内人口约3000人，总户数约970户。3.旧区改造内容 由于原登峰小区已在2001年经改造完成，本次规划封闭其原有对中三路车行入口，并改为人行出入口，规划小区出入口方位为西侧、北侧和东侧，对现有锅炉房增加容量，完善现有包括：老年活动室、登封幼儿园、油田总医院井下医院在内的公共服务配套设施，另外利用片区西侧空地规划小区物业管理所。并在小区东侧整理现有平房用地，规划多层住宅，形式和老区统一，形成完整的居住组团。十三、市政公用设施规划一） 给排水工程规划1、给排水现状及存在问题：1）给水：现状水源由沿中三路DN200的市政供水管线供给，水量不能满足规划小区的供水要求，中三路南侧现有油田供水干线红旗干线（DN700），现状区域无直饮水供水系统；2）污水：现状区域有两个污水加压泵站，将污水提升排放到月亮泡；3）雨水：现状雨水通过管线排放到明渠，管网不能满足规划小区雨水排放的要求；4）消防：现状区域无消防设施；2、规划依据1）登峰家园居住小区控制性详细规划2）城市给水工程规划规范（GB50282-98）3）城市排水工程规划规范（GB50318-2000）4）城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）5）室外给水设计规范GB 50013-20066）室外排水设计规范GB 50014-20067）建筑设计防火规范GB 50016-20063、规划指标结合大庆地区的情况确定：单位居住用地用水量指标0.95万m3/(km2d )；人均综合生活用水量指标：300L/(人d)；人均直饮水用水量标准： 5L/(人.d)；城市综合生活污水排放系数：0.80；城镇供水日变化系数：1.1（根据室外给水设计规范）；4、 给排水规划给水部分1） 水源：规划由西水源至中区升压站的红旗干线（DN700）供给，该给水干线沿中三路东西走向，压力为0.36Mpa，供水量满足登峰家园居住小区用水量的需求。2） 规划用水量：登峰家园居住小区控详规划用水量指标采用单位居住用地用水量指标，结合大庆地区的情况取值：0.95万m3/(km2d )，规划居住用地为72.60hm2，所以规划用水量为0.70万m3/ d。3） 根据城市给水工程规划规范(GB 50282-98)规划取值范围，结合规划区地理位置、居民生活水平，确定登峰家园居住小区人均综合生活用水量指标：300L/(人d)，规划人口18300人，所以综合生活用水量为0.55万m3/ d。4） 估算城市给水工程统一供水的给水干管管径或预测分区的用水量时，按照下列不同性质用地用水量指标确定： 单位居住用地用水量指标：0.95万m3/(km2d )单位公共设施用地用水量指标（万m3/(km2d)）用地代号用地名称用水量指标C行政办公用地0.50商贸金融用地0.50体育、文化娱乐用地0.50旅馆、服务业用地1.00教育用地1.00医疗、休疗养用地1.00其他公共设施用地0.8注：本表包括管网漏失水量。单位其他用地用水量指标（万m3/(km2d)）用地代号用地名称用水量指标W仓储用地0.20T对外交通用地0.30S道路广场用地0.20U市政公用设施用地0.25G绿地0.10D特殊用地0.50注：本表包括管网漏失水量。（1）水压：配水管网最小服务水头为m水柱，最高日最大用水量时加上消防用水量校核，管网中最不利点水压不得小于0.1MPa。规划区内高层建筑生活用水集中加压供给。(2)给水管网采用环状敷设为主，枝状为辅的敷设方式。(3)人均直饮水用水量标准： 5L/(人.d)，根据规划人口18300人，得 系统最高日用水量：Qd=Nqd=18300x5/1000=91.5m3系统最高时用水量：Qh=KhQd/T其中 时变化系数Kh取6 系统中直饮水使用时间T取24 Qh=KhQd/T=6x91.5/24=22.875m3/h规划建1座直饮水处理站，或根据回迁住宅建设标准确定是否设置直饮水设施。(4)消防采用低压消防制，生产、生活、消防共用一套管网。消防通道上每隔120米设一座地下式消火栓，距路边不小于2.0米。规划区内高层建筑消防自设消防泵房。根据规划人口规模，规划区室外消防用水量不小于15L/S，火灾时间3h。5、排水部分1）规划小区采用雨污分流制；2）规划综合生活污水量按综合生活用水量（平均日）乘以城市综合生活污水排放系数（取0.80）计，为0.40万m3/d；3）生活污水经化粪池初步处理后，自流排放到污水提升站，加压外排，近期排至月亮泡，远期截流排至西城区污水处理厂。4） 规划污水提升站2座，每座提升能力为500m3/h雨水部分a) 雨水量计算采用大庆市暴雨强度计算公式。Q=qF (S/L)式中 Q雨水设计流量（L/S） q设计暴雨强度（L/S.hm2） 径流系数 F汇水面积（hm2）b) 雨水采用暗管排放，排至规划区内雨水泵站，最终排至北部明渠。设计雨水管线考虑DN600mm时，采用HDPE双壁波纹（缠绕）管,DN600时，采用钢筋混凝土圆管。二） 供热工程规划1、供热现状 1）现状井下工人俱乐部的南面，现有登峰锅炉房一所，内设两台20吨锅炉。锅炉房出水口管径为300mm，主管管径线为350mm.由于锅炉的热效率仅为55%60%，热效率较底，而且出水温度在70左右，直接加压供热，所以满负荷只能供20万m2，现在供暖面积为21万m2，已经满负荷。 2）存在问题（1）供热效率低。（2）随着规划区建设的进行，现有热源无论在形式及规模上已无法适应。 2、供热规划 1）规划依据 登峰家园居住小区控制性详细规划 城市热力网设计规范CJJ34-20022) 规划供热方式供热系统规划期内规划为间接供热系。3) 供热指标的选定及供热负荷预测（1）供热指标的选定根据城市热力网设计规范CJJ34-2002的规定，节能建筑的供热指标采用，居住区综合热指标55W/m2；市政设施及仓储50W/m2公建建筑85W/m2。（2）供热负荷预测本小区规划建筑面积68.85万m2。其中：居住区62.69万m2；公建建筑6.16万m2。经计算得本小区热负荷为35003.10KW。4) 规划热源 本规划区在规划期内根据整体规划需求，在原登峰锅炉房的基础上，再扩建两台40吨锅炉才能满足需求，一级网供回水温度为115/75。在规划区内新建一座换热站，负责本区域的供热，二级网供回水温度为95/70。 3、规划热网1）供热管线全部直埋敷设。2）供热管线全部采用枝状同程系统； 三） 电力、通讯工程规划1、电力工程规划1）现状规划区域西侧现有一座110/35/10（6）KV变电所-登峰一次变，现有两台75000KVA变压器，目前负荷率为67。为大庆石油管理局管理.规划区域内均为6KV架空线。2）规划（1）规划依据登峰家园居住小区控制性详细规划城市工程系统规划民用建筑电气设计规范JGJ/T 16-1992城市电力规划规范GB 50293-1999（2）规划区域负荷预测 根据规划区用地性质.用地规模.建筑面积，采用负荷密度法计算：总功率为28719KW，取需要系数0.7，同时系数0.6，本规划区计算负荷为12061KW。（3）管网规划电源引自现有的变电所-登峰一次变。出四回6KV电缆，YJV