某商品房住宅项目价格分析报告

2010年成都秋交会参展住宅项目价格分析报告商品房住宅项目参展情况（一）参展楼盘以在售项目为主（二）毛坯房占主流参展楼盘带有精装修房的项目占12%。根据项目定位的不同，精装标准从800元/2500/不等。普通类住宅精装标准主要在800元/1500/之间。（三）城南区域参展项目比重最大参展项目中，城南区域所占比例最大，约为32%。紧随其后的是城西与城北区域，各占23%。城中区域最少，约为2%。2010年春季房交会期间，城南的参展项目占比36%。尽管本届秋交会城南参展项目的比重略有下降，但城南依然是成都房地产开发最具活力的区域。而城北参展项目所占比重由上届春交会的10%迅速提高到23%，一定程度上反映了随着城北专业市场的外迁，城北区域的房地产开发建设正在加速。（四）三环外参展项目占绝大多数据统计，参展楼盘主要分布于三环以外，约118个，占总参展项目数的76.20%。这主要是受到市区土地资源稀缺的限制，相对而言，三环外可供建设用地更多，开发建设的项目也比市区更多。这也反映了城市向二、三环外扩容发展的进程在加快。（五）主城区与郊县参展项目几乎平分秋色参展楼盘以主城区内项目居多，占比54%。但与郊县楼盘参展规模相比，差距已经不大。随着交通的便捷程度日益完善，郊县与主城区的空间距离、心理距离也日益缩小，郊县楼盘凭借其自然景观等优势资源，未来与主城区项目的市场竞争必然将更激烈。（六）主城区里高新区参展项目最多主城区参展楼盘中，位于高新区（包括西区及南区）的项目最多，约23个。其次为锦江区与金牛区，分别有17和18个。成华区与武侯区最少，均为8个。（七）双流项目占郊县参展项目比重最大郊县参展楼盘中，位于双流的项目最多，约为24个，占所有郊县参展项目比重的35.3%，其次为金堂，约10个项目，占比14.7%。（八）价格与优惠分布情况从环域的价格分布来看，明显可以看到各环域的价格起点存在差异。主要表现为从城市中心向外，价格的起点逐渐降低。郊县项目均价范围上限之所以过万，主要是受到该区域内别墅价格的影响。不考虑别墅价格的影响，郊县项目均价主要在35008000元/区间内。本届房交会参展项目以折扣点方式优惠为主，以特价房、现金折扣方式为辅。其中，点数优惠普遍高于2010年春季房交会。春交会期间，折扣点数优惠主要是3-5%，而本届房交会上，一次性付款所能享受的折扣优惠为6-8%，个别项目优惠高达10-15%。相对而言，别墅优惠力度小于其他类型的产品。（九）高层项目占多数本次参展项目中，建筑形态以高层的为主，有124个项目包含有高层住宅产品，其比例占到整个参展项目的69%；本次参展楼盘中，约有23个项目含有多层产品，只占总参展项目的13%，由于多层项目的土地使用效率较低，将来多层项目将越来越少。本次参展的项目中有31个项目包含别墅产品，约占总参展项目的19%。（十）普通住宅主力面积分布情况二、商品住宅成交情况 10月15日，成都市主城区商品住宅成交备案329套。（房管局官方公布数据）（一）房交会期间成都主城区官方备案成交套数（二）房交会期间成都主城区官方备案成交面积（三）成交走势分析2010年10月1日5日，成都市主城区备案成交329套商品住宅，日均成交66套。相比9月最后一周商品住宅日均成交281套而言，下降76.5%。成交量的下降，既与节假日期间购房备案滞后有关，也受到了“9.29”新政的影响。购房者对后市的观望情绪有所增强。（四）近两年房交会对比情况本届房交会参展开发商约113家，参展项目约180个，规模比过去的三届房交会有明显下降，尤其是远低于2009年春季房交会规模。尽管本届参展的中介公司与2009年秋交会及2010年春交会大致持平，但也大大低于2009年春交会的参展数量。我们认为，不能就此认为近两年来房交会在逐步“缩水”。导致这一现象的原因主要在于楼市大气候环境的不同及不同宏观调控政策的影响。2009年春正是成都楼市转暖之际。经历了2008年下半年的低迷，成都楼市开始复苏，市场供需两旺，而当前楼市宏观调控不断深化。两者共同作用导致了本届房交会规模的下降。这是一种正常的市场自然