某小区工程设备管理方案1

某花园工程设备管理方案一、 备设施情况描述公共设施情况描述照明：一、车库照明灯名称数量（个）功率（W）区域位置平均每天使用时间（小时）备注日光灯74040W一组团车库1218040W三组团车库121640W一组团自行车库242340W二组团自行车库242840W三组团自行车库2421540W一组团车库12二、消防通道日光灯2040W一二组团消防通道121840W二三组团消防通道12三、办公区域日光灯2440W管理处办公室24四、设备房灯日光灯4240W一组团设备房246340W二组团设备房244240W三组团设备房24五、架空层照明大筒灯1387W一组团架空层12反射灯15340W一组团架空层4壁灯3425W一组团架空层12地脚灯2825W一组团架空层4大筒灯2605W二组团架空层12日光灯6025W二组团架空层12地脚灯3825W二组团架空层4大筒灯2107W三组团架空层12日光灯6040W三组团架空层12地脚灯2425W三组团架空层4六、大堂照明大筒灯455WT1-T3大堂12小筒灯363WT1-T3大堂12小射灯3050WT1-T3大堂12大筒灯727W二组团大堂12小筒灯565W二组团大堂12小射灯4050W二组团大堂12大筒灯1367W三组团大堂12小筒灯365W三组团大堂12小射灯3050W三组团大堂12七、楼道照明吸顶灯54625W一组团楼道575625W二组团楼道554625W三组团楼道5八、天台照明射灯7220W一组团天台29620W二组团天台27220W三组团天台2九、环境照明高柱灯10120W平台花园12低柱灯11225W12草坪灯11670W12围墙壁灯9625W1225100W12供水系统：名称台数功率（KW）位置平均运行时间（小时/每天）备注生活加压泵23T2天面泵房24小时一用一备23T7天面泵房23T10天面泵房生活给水泵4371#泵房3.2小时2372#泵房高区消防泵237水泵房忽略不计低区消防泵245喷淋泵237喷淋稳压泵275消防栓稳压泵23T2天面泵房23T7天面泵房23T10天面泵房排水系统污水泵622T1、T2、T3电梯底坑3小时每月822T5、T6、T7、T8电梯底坑622T9、T10、T11电梯底坑822二组团地下车库2222#泵房222发电机房2221#泵房给水：小区给水管总长度为5175米，其中埋地为1123米，外露4052米，小区消防给水管总长度约米，其中埋地为1500米，外露为8400米，闸阀井15个。排水：小区排水管总长约4000米，其中埋地为2800米，外露1200米，小区污水井共13个，分布在一、二、三组团车库内；雨水井共53个，分布在小区道路两旁；天面排水口共23个，分布在T1T10栋天面。小区化粪池共10个分布在各栋大堂前；化油池1个，位于会所前广场。金海小区蓄水池明细表序号位置性质容量（立方米）1T5地下室生活、消防水池3002T7地下室生活、消防水池6003T2天面生活、消防水池604T7天面生活、消防水池705T10天面生活、消防水池60电梯共20台，功率：37KW/台娱乐设施：三个儿童游乐场，一个烧烤场，一个会所。体肓设施：一个室内网球场，三张室内乒乓球台，一个溜冰场，一个露天游池，一个室内泳池，一个冲浪沙滩。休闲桌共13张，休闲椅共32张，凉亭一个，小区道路总长约1880米，其中石子路长850;长1030米;墙高度约3.2米，总长度约为1160米，主要材料是：砖墙抹灰。供电、供配电设备：配电房10个，变配电房3个，变压器6台，1250KW/台。三菱柴油发机电一台。景观：1、人工湖：面积 250平方米。循环水泵2台，功率2.2KW.旱冰场：面积 193.25平方米。循环水泵3台，功率7.5KW开启时间：会所前人工瀑布：面积 193.25平方米。循环水泵4台，功率2.2KW;开启时间：周六7:0013:00空调方面：名称数量（台）容量位置平均每天开启时间备注大堂空调343匹各大堂15小时夏天5月-10月电梯机房空调201匹各电梯机房24小进5月-10月电梯轿厢空调2008匹各电梯内18小时5月-10月中控室空调315匹中控室16小时5月-10月管理处空调45匹管理处8小时5月-10月会所空调2200KW会所8小时5月-10月冷却水泵275KW会所地下室8小时5月-10月冷却水泵211KW会所地下室8小时5月-10月以上各项设备投入使用时间为2000年11月，现运行状态良好，均能正常使用。通风系统：小区通风管道总长4500约米，送风机8台,排烟机8台，功率11KW，每月保养运行2次，每次半小时。其它设施设备：水泵控制箱7台，位于各水泵房，闸阀114个，位于各泵房消声止回阀12个，位于各泵房，减压阀20个，位于各栋槽井，压力表4个，位于1#、2#泵房.设备管理难点：1、小区设备分布较广、分散。2、设备技术含量高、人员的总体技术力量薄弱。3、设备数量多、人员偏少。设备管理重点：1、对设备的检修保养及时性，确保设备的正常运行。2、加强对设备的巡视，及时发现问题，预防事故的发生。3、对外包保养项目，要严格把关，控制好对承包方的技术力量的审核及保养的服务态度。二、工作目标:工程管理的工作目标内容工作目标工作标准备注房屋管理小区的各类设施完好率达98%。房屋零修、急修及时率达100%以上。维修质量合格率达100%。房屋外观完好、整洁、无妨碍观瞻。防盗网、空调架、外墙无锈迹、无安全防患、外墙装饰无破损或污迹。无违章装修、无乱搭建、无乱张贴悬挂等。无擅自改变房屋用信得用途。坚持房屋修缮制度。道路畅通无损坏、路面平坦整洁、排水畅通。公用排污、排雨水管线设施完好无损。停车场、棚、建筑小品、雕像等完好无损。设备管理重大管理责任事故发生率达100%。公共配套设施无好率达100%。路灯完好率达100%。供电、供水、供气通讯管线及设施完好无损，运行正常，二次供水水箱加盖，环境整洁、无二次污染及隐患。便民服务便民有偿服务维修及时率达100%。维修合格率达100%维修回访达100%。维修回返率达0%。便民服务接到通知15分钟到达业户家中。维修回访达得到业户的满意为止。维修应一次维修完毕并反复测试，做到业主满意并从技术角度出发可行为止。培训管理持证上岗率达100%。培训合格率达100%。岗前培训率达100%。对工程人员要求有上岗证方可招聘入司。新进员工岗位培训应对进行岗前培训。并做好相应的记录。培训应通过实操、笔试、口试等方式进行考核。直到考核合格。三、人员编制2019整理的各行业企管，经济，房产，策划，方案等工作范文，希望你用得上，不足之处请指正序号姓名岗位任职要求人数备注1方晓斌工程主管大专以上学历，工民建或机电专业毕业，2年以上工作经验，具有较强的沟通协调能力；熟悉物业管理法律法规，持有物业管理上岗证。12叶代飞工程助理中专学历，3年以上作经验，熟悉管理处各种设备、设施的日常维护，有较强的沟通协调能力。持有中级电工上岗证。13吴成业设备运行值班员中专以上文化，机电专业毕业，2年以上作经验，熟悉管理处各种设备、设施的日常维护，持有深圳市电工进网许可证。1管理处准备增加1人。4余文超15姜仁兵综合维修员综合维修员：初中文化，2年以上作经验，熟悉小区各种设备设施的日常维修、维护，持有相关上岗证。泥水工：初中文化，2年以上作经验，熟悉楼宇结构、各种建筑材料的性能与用途。弱电工：大专文化相关专业毕业，2年以上作经验，熟悉弱电系统各种设备设施的日常维护。1泥水工6罗武帮17周光松18麻俊亚19毛龙110钟正乾1泥水工11温尤鹏1弱电工四、监督程序:监督检查程序管理处采用三级监督检查管理直线机制，对维修工程实行有效的监控与管理，在监督检查过程发现问题及时改进，有效保证工程管理工作的有效性与及时性。序号监督检查人监督内容及频次检查内容1主任1、主任对工程每月的工程计划进行审核.2、对工程的重大维修进行组织及监督.3、对工程外包项目进行审定及监督.4、应每月二次对各类设备房、公共设施进行20%抽查并在相关的记录签名，是否有按相关的作业指导书进行操作。5、对有偿便民服务价格的审定及监督。6、对物料采购的审定及用料的抽查。1、 值班人员、工程主管巡视检查情况及巡视记录；保养记录。2、 标识及操作工具、灭火器是否齐全、机房是否干净无杂物。3、 机房照明、通风是否良好，机身地面、各开关器件、柜体是否干净；电梯轿箱、风扇、各指示灯是否正常。4、 喷泉、水/游泳池、休闲桌椅、公共照明、儿童游乐设施、电表箱、水表、区内标识是否正常。5、 道路、路牙、道闸、卫生设施、燃气管道及阀门是否正常；雨水井、污水井是否畅通，无杂物。6、 装修有无违章作业现象。7、 对上门维修的服务态度是否良好。是否有按规定进行收费。2工程主管1、 工程主管应对维修物料的监控。2、 对外包项目合同的审核。3、 对各项维修项目的质量的监督检查。4、 对维修人员的日常工作的检查。5、 对各设备房及公共设施应每星期至少两次的进行检查。并在相关的记录签名。1、 值班人员巡视检查情况及巡视记录；保养记录。2、 识及操作工具、灭火器是否齐全、机房是否干净无杂物。3、 机房照明、通风是否良好，机 身地面、各开关器件、柜体是否干净；电梯轿箱、风扇、各指示灯是否正常。4、 喷泉、水/游泳池、休闲桌椅、公共照明、儿童游乐设施、电表箱、水表、区内标识是否正常。5、 道路、路牙、道闸、卫生设施、燃气管道及阀门是否正常；雨水井、污水井是否畅通，无杂物。6、 装修有无违章作业现象。7、对上门维修的服务态度是否良好。是否有按规定进行收费。维修质量的检查。8、对维修人员上班是时的仪容仪表进行检查。3班长1、 对维修人员日常的行为规范进行检查监督。2、 对维修工的维修质量进行监控。3、 对维修人员的领料进行监督及控制。4、 对各设备房及公共设施进行实时巡视及检查。5、 对外包项目进行实时的跟进与监督。1、 班人员巡视检查情况及巡视记录；保养记录。2、 及操作工具、灭火器是否齐全、机房是否干净无杂物。3、 机房照明、通风是否良好，机 身地面、各开关器件、柜体是否干净；电梯轿箱、风扇、各指示灯是否正常。4、 喷泉、水/游泳池、休闲桌椅、公共照明、儿童游乐设施、电表箱、水表、区内标识是否正常。5、 道路、路牙、道闸、卫生设施、燃气管道及阀门是否正常；雨水井、污水井是否畅通，无杂物。6、 装修有无违章作业现象。7、对上门维修的服务态度是否良好。是否有按规定进行收费。维修质量的检查。8、对维修人员上班是时的仪容仪表进行检查。4工程人员工程人员至少每天两次对以下的设备进行检查并在相应的记录表上签名。变电房的检查内容：1、高压环网柜运行指示灯是否正常、有无异常响声、气味、刀锁及标识牌是否齐全。2、变压器温度是否正常、器身及高低压接线端有无异常响声和气味。3、配电柜电源指示灯是否正常，开关、断路器接触是否良好，接线端子有无发热现象。4、电压是否正常，电流是否在正常范围，计量仪表是否正常运转，转换开关是否处于正确位置，标识是否齐全。房内、柜内外无器件是否清洁，通讯照明是否良好。发电机房的检查内容：1、 机油、燃料是否充足、是否良好。2、 蓄电池电压电解液是否充足，外观有无锈蚀、积水。冷却水是否充足。3、 油箱、水箱机身有无漏，能动皮带是否正常。4、 控制面板指示灯是否正常，有无报警信号，处于正确位置。5、 配电柜输出开关是否处于正常状态，接线端有无发热迹象。6、 机房照明、通风是否良好，机身、地面及各开关器件、柜体是否清洁。电梯机房的检查内容：1、 电梯轿箱、风扇、各指示灯（按钮）照明是否正常。2、 电机有无过热运行时响声是否正常，曳引机是否漏油。3、 标识及操作工具、灭火器是否齐全、机房有无堆放杂物。4、 电源柜指示灯开关、接触器是否良好，有无异常响声。5、 各接线端子有无发热变色迹象。6、 机照明、通风是否良好、设备、设施及地面是否整洁无积尘，蜘蛛网。水泵房检查内容：1、 水泵运行时温度是否正常，有无异常声音。2、 泵体、闸阀管道有无渗漏、闸阀是否处于正确位置。3、 电源柜及控制柜指示灯是否良好，功能开关是否处于正确位置。4、 接触器能否正常吸合，有无异常响声，接线端子有无发热迹象。5、 机房照明通风、消防设施是否良好地面有无积水。机房设施设备是否清洁。7、 。配电房检查内容：1、 运行电源指示灯是否完好。2、 开关断路器接触器是否良好，有无异常响声。3、 一次、二次回路接线端有无发热迹象。4、 计量电表、电压电流表是否正常。5、 标示是否齐全。6、 房内通风照明是否良好。7、 地面、柜体外及元器件是否清洁。弱电系统检查内容：1、消防分区报警箱、系统主机、消防联动控制单元、水泵控制柜、泡沫罐、消防对讲广播系统。2、AB主机、画面分割器、监控器及画面、摄影头、录像机、红外线对射。3、车场出入口控制机、出入口道闸、出入口车辆检测器、出入口监控系统、收费系统。4、门禁系统玻璃门及门夹、闭门器/地弹簧、电锁、密码开锁、磁卡开锁。6、 二氧化碳房贮存器铝封、保险带是否完好、控制器面板电路显示器是否正常、贮存器压力符合规定、系统各部件抹灰除尘。房屋检查内容：1、 楼宇外墙磁片是否有脱落、破损。2、 空调架、防盗网、风雨连廊是否有锈迹、破损。3、 业户装修是否有违反装修管理规定，影响外观、破坏建筑结构、违章建筑乱搭现象。4、 给排水管道、煤气管道是否有渗漏现象。5、 车道路面是否平坦、积水现象，井盖是否齐全。五、工作计划:K地格林小镇花园2004年维护保养计划及预算序号维护保养项目维护保养原因预计进行日期预算费用（元）费用来源责任人备注1发电机组保养正常保养3月、9月1000 管理费方晓斌2水泵保养正常保养每季度1000管理费方晓斌3配电柜保养正常保养10月份2000管理费方晓斌4干式变压器保养正常保养9月份1000管理费方晓斌5空调保养正常保养每季度1500管理费方晓斌6电梯保养正常保养每月管理费方晓斌外包7车辆道闸保养正常保养每月1500管理费方晓斌8防盗监控、对讲、广播音响系统保养正常保养每季度1000管理费方晓斌9火灾自动报警系统保养正常保养每季度1000管理费方晓斌10消防系统保养正常保养每季度管理费方晓斌外包11架空层及大堂玻璃的更换破损更换6月份本体维修基金方晓斌外包12电梯及大堂空调维护加雪种，更换破坏零件12月份管理费方晓斌无法确定13楼层防火门及管道井的维护更换破损的玻璃及损坏的闭门器，门锁等10月份管理费方晓斌无法确定14小区照明系统光源更换11月份1200管理费方晓斌15增建公共娱乐康体设施应业委会要求在会所前临时停车场1月2月深圳地产方晓斌无法确定16小区其它设旆的即时维修 2004年工程维修物资采购计划序号物资/服务名称规格型号物资类别数量估算金额（元）采购期限用途说明1节能灯5W/7W/220V维修400支48002004-1-15工程维修2节能灯3W/220V维修400支48002004-1-15工程维修3日光灯40W维修500支40002004-1-15工程维修4日光灯20W维修100支8002004-1-15工程维修5日光灯震流器40W维修50个5502004-1-15工程维修6日光灯震流器20W维修30个4152004-1-15工程维修7启辉器2080W维修200个3002004-1-15工程维修8白炽灯（罗口）60W维修300只2402004-1-15工程维修9白炽灯（罗口）40W维修400只3202004-1-15工程维修10球砂泡25W维修400只4802004-1-15工程维修11吸顶灯罩（半圆）关圆玻璃维修20个1602004-1-15工程维修12防潮灯罩玻璃维修10个3002004-1-15工程维修13声光控开关普通型维修50个6502004-1-15工程维修14面板开关单位维修50个1252004-1-15工程维修15面板开关双位维修50外1752004-1-15工程维修16指示灯灯泡卡口，红绿维修各1002002004-1-15工程维修17高压钠灯70W/220V维修50个16502004-1-15工程维修18高压钠灯震流器70W/220V维修2013202004-1-15工程维修19钠灯触发器70-400W维修203202004-1-15工程维修20超光灯100W维修5010002004-1-15工程维修21石英灯杯35W/12V维修1002602004-1-15工程维修22石英灯整流器35W/123V维修10012002004-1-15工程维修23电工绝缘胶布普通维修4004002004-1-15工程维修24水胶布普通维修4006002004-1-15工程维修25验电笔220V工具20支2002004-1-15工程维修26水笼头4分/6分维修各50只5752004-1-15工程维修27铜球阀4分/6分维修各30只4802004-1-15工程维修28铜闸阀4分/6分维修各10只3002004-1-15工程维修29水管堵头4分/6分维修各30602004-1-15工程维修30水管内接弯头三通4分/6分维修各202402004-1-15工程维修31尼龙扎带200/300MM维修各100802004-1-15工程维修32膨胀螺丝6/8/10MM维修各1001002004-1-15工程维修33麻花钻头3/4/5/6/8/10MM维修各204802004-1-15工程维修34冲击钻6/8/10/12维修各10条6002004-1-15工程维修35砂轮片直径40CM维修20张2002004-1-15工程维修36电焊条直径4MM维修4包802004-1-15工程维修37信报箱普通型维修100把5002004-1-15工程维修38不锈钢球型锁普通型维修20把5002004-1-15工程维修39防火门锁普通型维修30把24002004-1-15工程维修40弹力锁普通型维修50把5002004-1-15工程维修41毛刷4寸/6寸维修各30把1502004-1-15工程维修42玻璃胶普通型维修200瓶16002004-1-15工程维修43闭门器普通型维修50个5000元2004-1-15工程维修44防火门玻璃380*420*5MM维修50块44002004-1-15工程维修45容气开关C45-2PC10-63A维修2013002004-1-15工程维修46车道砖大连砖维修1000块20002004-1-15工程维修47水泥400号维修10包1502004-1-15工程维修48沙子细河沙维修10立方4002004-1-15工程维修49天拿水宝马维修5桶3252004-1-15工程维修50油漆红、黄、白、黑/14公斤维修各5桶18002004-1-15工程维修51油漆银粉、蓝、灰/14公斤维修各3桶10002004-1-15工程维修52乳胶漆南港牌维修10桶6502004-1-15工程维修53马路漆海虹维修4桶4502004-1-15工程维修54电池补充液普通型维修30瓶1502004-1-15工程维修55黄油普通维修1桶302004-1-15工程维修56密封填料普通维修30M302004-1-15工程维修57维修2004年K地格林小镇花园管理处工程维修人员培训计划表序号主题内56 容对象方式地点主讲人课时时间安排01礼仪维修人员上门维修服务礼仪规范全体集中讲座会议室方晓斌41月02创优创国优标准全体讲座会议室方晓斌22月03安排创国优工作安排全体讲座会议室方晓斌13月04规程水池水箱清洗规程全体讲座会议室方晓斌24月05规程水泵保养维护规程全体讲座会议室方晓斌45月06技能如何提高维修工作水平全体讲座会议室方晓斌26月07创优创国优标准全体讲座会议室方晓斌17月08安排创国优工作安排全体讲座会议室方晓斌18月09规程发电机保养维护规程全体讲座会议室方晓斌19月10规程干式变压器及低压配电柜保养规程全体讲座会议室方晓斌110月11规程关于抄表计量工作注意事项全体讲座会议室方晓斌111月12计量如何提高与住户沟通的技巧全体讲座会议室方晓斌412月13规范设备设施巡视检查规范全体讲座会议室方晓斌42月12月六、各岗位职责概述：工程主管主要职责与权限：1 负责小区内各类设施设备维修保养及计量管理等工作，建立完整的设备技术档案和维修记录。2 制定和完善各类设备的操作规程及维修保养制度。3 负责小区各项整改工程的设计预算结算，并进行施工监理等。4 负责小区装修审批、监理及验收。5 制定小区各类设施设备的维护保养计划，并组织实施。6 负责对分管承包合同条款的审核。7 处理分管范围内的突发事件和客户投诉。8 制定部门内部培训计划，并交行政品质部备案、定期对相关 人员进行基本素质、业务技能、服务意识的培训与考核。9 负责工程维修人员的工作监督和指导。10 完成上级领导临时交办的其它工作任务。工程助理的主要工作职责：1 协助工程主管处理工程方面的日常管理事务。2 负责对有偿维修服务的统计及维修人员的调配工作。3 负责对工程设备设施的检修及零修工作。4 协助工程主管对维修项目收费进行审核，采购必要的维修材料及材料的验收工作。5 对工具和设备进行经常性检查，对需要维修的器具及时向主管汇报。6 负责对有偿维修服务的回访工作。7 工程主管外出，负责工程部门的日常管理事务。8 完成领导临时交给的其它事务。综合维修员工作职责：a)负责小区设备、设施的日常维修工作。b)负责小区客户报修的维修工作。c)每日定时对责任辖区设施进行巡视，发现问题及时处理。d)提高技术业务知识，熟悉掌握维修技能及应急处理方法。运行值班员职责：1)负责水电表的抄计工作。2)负责相关设施、设备的日常巡视和维护管理。3)协助工程部做好测量和监控装置（水、电部分）的检定工作。4)协助工程部做好设备维护保养工作。5) 提高技术业务知识，熟悉并掌握设备的性能、操作程序及应急处理方法。七、应急方案突发性停水的应急1 突发性停水的主要原因有： 小区水管爆裂停水. 供水设备故障停水. 市政供水停水.2 应急处理措施 对停水的原因进行核查并及时通知业户及前台。 如若小区内水管爆裂而停水，应视管道爆裂的情况大小（主管、支管爆裂），采取不同方法进行抢修，在抢修同时应通知上级领导，以便组织抢修工作。 设备故障停水，有备用设备则投用到备用设备，并评估修复时间，在抢修过程应通知上级领导，组织抢修工作。 市政供水停水，应拨打电话到水务局询问停水原因及供水时间，并通知前台及住户，以便业户了解。停电应急方案一、突发性停电的类型.1、 因不可抗拒的自然力（如雷击、台风等）或客户用电不当造成的供电中断。2、 因设备故障停电（小区内设备及供电部门设备故障等）二、应急方案1、 出现突发性停电首先要与供电部门联系，了解停电原因及供电时间，以便于向业主解释。2、 如小区内设备故障发生突发性停电，值班人员应立即到达现场进行检查，如有备用设备则应先使用备用设备，再进行检修。3、 没有备用设备则需评估维修时间。评估四十分钟内能恢复用电，值班人员应立即通知工程主管到达现场组织抢修工作。4、 如评估四十分钟内不能恢复供电，则应在抢修的同时通知管理处主任到现场组织抢修工作。三、最后确定恢复供电时间，应立即反馈至管理处，便于向住户解释。电梯困人应急方案1、当发生电梯困人事故时，电梯机电维修员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必时期保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的救援；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯机电维修员应设法将轿厢门完全关闭。 2、根据指层灯、PC显示、选曾启恒干活打开厅门观察判断轿厢所在位置。 3、轿厢厅于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援。 (1)拉下电梯电源开关。 (2)用专用厅门钥匙开启厅门。 (3)在轿顶用人力开器轿厢门。 (4)协助乘客离开轿厢。 (5)重新关好厅门。 4、轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。 (1)进入机房切断电梯电源。 (2)拆除电动机尾轴罩盖，安上旋座及旋柄。 (3)救援人员之一把旋柄，另一救援人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作适应一撬一放时轿厢逐步移动，直至最接近厅门（0.5米左右）为止。 (4)当轿厢厅于距厅门0.5米元左右位置时，其救援方法按第3条进行。 5、遇有其他复杂情况，应请救电梯公司帮助救援。 6、困人救援工作完毕后，电梯机电维修员应将情况完整、规范地记录在电梯运行日记内。八、设备管理改进计划K地格林小镇2004年度设备管理改进计划设备管理以设备的使用,保养,维修三方面为核心；将设备技术资料,有关的信息,日常设备管理活动,进行有效地分门别类记录,反映,统计,分析,实时掌握设备的动态,延长设备的使用寿命.针对K地格林小镇花园建筑设备的特点及现状,要完善对设备电器技术资料、设备日常保养维修、设备使用、设备配件、能源消耗等几方面设备管理规章制度，做为2004年度K地格林小镇设备管理改进的基础。1.完善设备技术资料管理： 全面收集设备,辅助装置,轴承,传动机构;技术档案等技术资料档案,进行分类,排序,存储.做到设备编号和技术标牌齐全,设备资产帐,物,卡相符.对设备实行全过程的管理,从选型、安装、调试、使用、维修、改造,直至报废更新等都管理起来。2. 完善设备日常修理管理(包括设备故障管理),减少设备故障率. 对设备电器的小修和大修、技术改造、设备故障、能源消耗、设备运转时间等信息进行详细记录。便于设备管理人员根据记录制定最佳维修方案，并指导维修人员按照设备运转部位的性能，技术要求，运转情况，而采取正确地维修方法，缩短因设备修理而停机的时间。使设备管理工作深入细致，实现维修工作量的考核数量化.设备故障管理：主要记录了设备故障发生的日期、故障维修方式、故障类型，并掌握设备运转状态磨损情况。设备管理人员根据对历次设备故障记录的分析，故障类型的统计可得出：易损另配件，在正常条件下的磨损和使用期限，有计划地进行更换维修；对非正常的设备故障，设备管理人员就可采取相应的措施，进行改进性维修，降低故障率。3. 完善配件管理,使配件的库存处于一个合理的水平. 对配件的管理从以下几个方面入手：从设备管理的角度说：编制;记录各台设备所需要更换的主要易损件的编号、名称、规格型号、使用数量、计划库存量和实际库存量。通过对主要配件的管理，基本上就掌握了设备的配件需求量， 4. 减少能源消耗 确认各设备的能耗状况,提出确实可行的节能方案,在K地格林小镇花园中,中央空调的耗能占总能耗的55%,在2004年度,要对会所中央空调,各栋大堂空调进行多管齐下的维护保养,包括冷冻水管,冷却水管的清洗等,减少电能的消耗。随着K地格林小镇入住率的提高,原来申请的水指标已不能满足业主的需要,水指标的更改申请的前期准备工作进行中,估计2004年初可完成.5.加强对工程维修人员的管理,是改善设备管理的前提.其中包括对工程维修人员的培训, 工程维修人员的考核. 培训包括三方面:上门维修服务的规范,专业技术的培训,安全方面的培训 加大对专业知识的培训深度,如变频技术,弱电方面的技术. 在工程人员考核方面2004年度设备管理改进计划将围绕以上五个方面开展序号内 容估计完成时间责任人01用水指标的更改申请2004年初方晓斌02大堂空调的维护保养单位的确定2004 14月方晓斌03规范及专业技术的培训(详见2004年度的培训计划)2004 112月方晓斌04安全规范的培训2004 1,4,7月方晓斌维修人员违规处罚制度1.目的加强维修人员管理，确保各项规章制度正常执行，使维护维修工作正常开展。2.适用范围适用于各管理处对维修人员的管理。3.内容3.1有下列情形之一的，第一次口头警告；第二次书面警告；第三次罚款50元：3.1.1上班迟到、早退、不参加培训或不参加例会的；3.1.2衣着不整、不注意个人形象、上班无精打采的；3.1.3遇到同事或上级领导或小区业户不主动让路，不主动打招呼的。3.2有下列情形之一，每次罚款50元：3.2.1因维修人员主观故意造成维修工作迟滞，影响业主/住户正常生活引起业户投诉的。3.2.2因维修人员玩忽职守、对维修任务敷衍了事造成维修质量低劣引起业户不满的。3.2.3上门维修服务不专心维修而与业户聊与工作无关的私人话题，引起业户投诉的。3.3有下列情形之一，即时开除处理：3.3.1利用职务之便敲诈勒索、吃拿卡要、肆意刁难业主/住户的。3.3.2利用职务之便向业户索取小费或偷拿业户/公司财物的。3.3.3因工作失误造成业户或公司重大损失的。4.记录无5.附件无机电设备管理人员工作规定1.目的规范机电设备管理各类人员的工作规范，确保机电设备管理的有序和有效。2.适用范围适用于管理处、工程部对机电设备管理各类人员的管理。3.内容3.1维修员岗位规定。3.1.1值班维修员必须全权负责设备运行期间的全面工作。3.1.2值班维修员必须坚守岗位,不得擅自离岗，工作去向必须向工程主管（工程主任）报告。3.1.3水、电维修员必须按规定时间巡视设备的运行情况，及时调整设备运行中的偏差，处理设备隐患。3.1.4设备运行中遇设备故障，而值班有员无法处理时，应及时报告工程主管（工程主任），以便组织抢修。重大设备故障时，工程主管（工程主任）应立即报告公司工程部经理，工程部经理安排专业工程师协助处理。3.1.5值班维修员必须做好本班工作记录，发现问题未记录，一切责任由当班人员负责。3.1.6接班人员必须提前十五分钟到达岗位，做好接班准备工作。确认交接设备运行良好，使用设备齐全，值班场地清洁，值班记录准确完整后进行交接班工作。3.1.7除紧急事故外，任何承包出去的工程项目均须按供方管理规定和统一采购管理规定执行；因工作需要的加班必须事先向工程主任（工程主管）同意方可。3.2维修员工作规范3.2.1严格遵守各项规章制度，确保管辖范围内一切设施、设备的正常运行。3.2.2每日进行维修工作时，发现问题及时检查、处理。3.2.3在巡视或进行维修工作时，严禁大声喧哗，打闹嬉笑或工作时吸烟。3.2.4在巡视或维修过程中，除在维修单上做好记录外，必须在巡视检查记录表上的记事栏进行详细记录，以便主管随时进行检查。3.2.5除非紧急情况（如断电、漏水、电器或电路短路等）维修员不得接受其他部门或业户的邀请私自进行维修，凡属业户委托维修项目，须由管理处统一安排方可进行，进行业户室内维修时，必须有业户陪同或业户代表在场方可进入室内维修。3.3维修员工作安全措施。3.3.1维修员在断开自动开关或隔离刀闸工作时，必须把“禁止合闸”的标示牌挂在手柄上。3.3.2带电工作时必须使用绝缘柄的工具，戴好手套穿长袖和长裤的工作服。3.3.3电气试验时必须穿绝缘鞋。3.3.4工作完毕后，应检查工具有无遗忘，并须将拆动部分恢复原状。3.3.5雷电时禁止进行任何电气设备的维修工作。3.3.6带电高空作业时必须二人进行。3.3.7在易燃易爆场所必须使用防爆灯，调换灯泡时须停电作业。3.3.8在炽热高温场所作业时，必须做好通风降温措施，禁用易燃油类或挥发性液体。3.3.9禁止在潮湿场所进行带电工作，要保持工作服干燥,养成穿绝缘鞋、戴绝缘手套的良好习惯。3.3.10消防设施必须摆放在显眼处，便于取用的地方，且保持消防设施的良好使用状态。4.记录无5.附件无机电设备巡视检查规程1.目的规范机电设备检查管理，确保系统正常运行。2.适用范围各管理处的机电设备检查管理。3.职责3.1管理处主任负责督导下属做好机电设备的管理工作。3.2工程主任（工程主管）负责机电设备的管理。3.3运行管理员负责各自责任范围内的日常巡视检查。4.内容4.1各管理处主任组织相关人员根据辖区不同设备性能、作用和运行要求对设备采取运行检查、维修检查、巡视检查、停机检查等不同形式的检查方式，以确保设备完好。4.2机电设备的日常运行巡视检查由运行管理员负责，每天按规定对所管辖设备的运行（包括温度、电流、电压、压力、水位、阀门声响、振动情况等）进行全面检查。每次检查情况记录在相关设备机房巡视检查记录表上，检查中发现的异常或事故隐患必须及时排除，并记录在设备事故记录表。4.3对需要大修或中修的维修项目由维修员根据设备维修情况填写公共设施（设备）大、中修工作记录表。4.4分包维修、保养项目如电梯、消防系统等项目的维修、保养由分承包方维修人员负责。分包维修方每次的维修、保养工作必须先到管理处办理手续后方可进行。4.5对分包维修项目的检查包括但不限于以下内容：设备的性能、设备运行状况、故障部位、故障原因等。维修中修理的部位、更换的零部件，修理后的运行效果由分包方作好记录并由管理签字认可。4.6对分包方保养项目的检查按双方签定的协议进行，由分包方作好有关的保养记录并由管理处签字认可。4.7 管理处工程主任（工程主管）每周至少两次对较重要的机电部位及设备进行巡视检查，巡视结果记录在相关设备机房巡视检查记录表上，并督促维修员维护好重要设备，确保设备正常运行。检查中发现的异常或事故隐患必须及时排除，并记录在设备事故记录表4.8工程主任（工程主管）必须保证设备安全使用，并每周至少二次对设备的安全状况、线路、零部件等进行检查，发现故障隐患及时排除，确保安全，并向管理处主任汇报每周工作。4.9工程主任（工程主管）每月对机电设备管理检查情况进行总结，并向管理处主任提交月度工作报告，月度报告复印件提交公司工程部经理审阅。4.10工程主任（工程主管）每月统计水电用量、价格等资料填写水、电经营月报，报管理处主任认可后提交工程部经理审阅。5.记录5.1设备事故记录表、公共设施（设备）大、中修记录表由部门兼职资料管理员保存至设施（设备）报废。5.2发电机房巡视记录、变配电房巡视记录、电梯和电梯机房巡视记录、配电房巡视记录、水泵房巡视记录由由部门兼职资料管理员保存一年。6、附件6.1设备事故记录表6.2公共设施（设备）大、中修工作记录表6.3发电机房巡视记录6.4变配电房巡视记录6.5电梯和电梯机房巡视记录6.6配电房巡视记录6.7水泵房巡视记录供配电设备房的管理规定1.目的规范供配电设备房的管理，确保供配电系统的正常运行。2.适用范围各管理处供配电设备房的管理。3.职责3.1管理处主任负责督导下属做好辖区供电配电设备房管理工作。3.2工程主任（工程主管）负责供配电设备房日常管理工作。3.3运行管理员负责供配电设备房的日常巡视检查工作。4.内容4.1运行管理员对供配电设备负有运行、监视和维护保养责任，应严格执行有关规章制度。4.2运行管理员应熟悉设备作用，了解系统运行方式，掌握设备性能和维护方法，正确处理事故和异常运行情况。4.3供配电房值班人员应严格执行管理处的供配电调度命令，做好现场安全措施，并做好安装和维修后的验收工作。4.4运行管理员应定期对安全用具、消防设备进行检查、并做好相关记录。4.5运行管理员应按规定巡视检查供配电设备房，确保以下设施设备齐全、运行正常：4.5.1高压室内无杂声，门窗完整，照明、通风良好，温湿度正常，配电设备电压电流表指示正常。4.5.2低压配电室门窗完整，照明、通风良好，变压器声音正常，温湿度正常，无异常响声及发热、积水现象。雨天应注意是否有漏雨、积水现象。热天应检查冷却装置和设备通风良好情况。注意堵塞洞孔，防止小动物串入室内，造成设备短路，影响供电。4.5.3发电机系统门窗完整，通风良好，充电系统工作正常，蓄电池电压、电解液比重正常，信号指示和各控制开关状态正常。4.5.4运行