某地产项目规划设计方案

楼盘开发资料，专业人士耐心看！ 嘉兴金都景苑 小区实景 广场与会馆 游泳池 金都景苑规划图 建设康居示范工程 打响中小城市住宅品牌 作为一家普通的房地产开发企业，在短短二年的时间，我们开发建设的国家康居示范工程-金都景苑受到了社会各界的广泛关注。全国人大常委会秘书长何春霖、省长柴松岳，以及建设部、省、市许多领导和开发企业同行曾先后参观考察了金都景苑。这样广泛的关注和重视，使金都景苑在某种程度上超越了作为住宅小区本身的意义。在国家倡导住宅产业化的时候，金都景苑能在嘉兴、全省积极探索住宅产业发展过程中成为一个亮点，使我们深切体会到了强烈的社会责任感。 对国家康居示范工程在嘉兴的建设，嘉兴市的领导们极为重视，对国家康居示范工程建设给予了大力的支持和关心。从开工到交付使用，仅仅12个月，从开始申报国家康居示范工程到今天通过验收达标也只是二年左右时间。作为一家外地进嘉兴的企业，我们金都房产经历了磨练和也加深了对住宅产业化的认识。在金都景苑的开发建设过程中，许多方面值得我们反思和总结 一、我们的目标是国家康居示范工程 2000年初，嘉兴市领导表示欢迎金都房产到嘉兴开发住宅小区时，我们第一句话就是到嘉兴开发，我们的目标是超过在杭州开发的新金都城市花园，在嘉兴开发全省第一个国家康居示范工程。正是这样的诺言开始了我们建设康居示范工程的历程，也让领导对金都房产极为重视。 金都房产与嘉兴市结缘，追根逆源，与我们金都房产在杭州成功开发了新金都城市花园有关。于1999年交付使用的新金都城市花园，不仅是荣获建设部金奖的试点小区，也是杭州被评为全国文明城市后唯一定点的住宅小区参观示范点。 2000年5月，金都房产在与嘉兴经济开发区洽谈金都景苑开发地块的同时，金都的领导层已上北京，向建设部领导和有关专家汇报，开始了国家康居示范工程的申报工作。 全面提高住宅的质量，走住宅产业化之路，这是非常明确的大方向。按照建设部的有关规定，在今后3-5年内，国家康居示范工程对选地、选开发企业都有较高的要求，特别是对规划设计和产业化技术的应用更有一整套严格的指标，需要付出比建设一般住宅小区更大的努力。金都房产是怀着坚定的信念，顺利完成申报过程中的各项工作。在此，我们简单回顾一下金都景苑申报国家康居示范工程的历程： 2000年6月，嘉兴市人民政府下发(2000)93号文件，批准同意金都景苑向国家建设部申报国家康居示范工程。 随后，嘉兴省、市有关部门与建设部住宅产业化促进中心的领导与各位专家学者做了大量的前期工作。 2000年8月8日，省建设厅召开第一次住宅产业化专家委员会会议，金都景苑规划方案和产业化技术可行性研究报告在同一个会议上通过评审。 2000年9月9日，在青岛召开的第七次国家康居示范工程评审会上，金都景苑规划设计方案和产业化技术可行性研究报告双双通过建设部专家评审，标志着金都景苑正式列入国家康居示范工程建设。 从5月到9月，短短四个多月时间，金都景苑完成了全部的申报工作。这与建设部、省建设厅和嘉兴市有关部门的大力支持分不开。作为开发企业我们更要全力以赴，毫不犹豫，从一开始就组建了强有力的班子，在投资资金上予以了充分的保障。 2000年10月28日，金都房产把通过评审的规划设计方案向嘉兴市民展示，同时向消费者详细介绍实施国家康居示范工程的意义和国家康居示范住宅与众不同的特点，许多消费者为嘉兴也有与国际住宅接轨的小区感动，当天就预订商品房20多套。 2000年12月28日，全省第一家康居示范工程，位于嘉兴市中山西路，占地153亩，总建筑面积18万平方米的金都景苑工程正式动工。 二、经久耐用 功能不落后 这是住宅的基本要求，金都景苑住宅的目标是能使用100年 康居工程说白了是走产业化的途径实现住宅的更新换代，这其中除了规划设计的更趋合理，配套更加完善外，更重要的是将成熟的新技术、新工艺、新材料、新设备进行技术集成，建立住宅建筑体系和部品体系概念，实现标准化，工业化推动住宅产业化发展，引导住宅设计理念的进步，改变传统结构体系，提高住宅空间可改造性和可持续发展性，提高住宅的科技含量，从而提高住宅的舒适性、安全性，增加住宅的附加值，实现住宅质量的全方位提高，延长住宅使用寿命，使主体结构，包括主要的部品、部件能使用100年以上，同时，在功能上同步做到百年不落后。金都房产之所以对康居工程情有独钟，其根本点也就在这里。 为了建设好金都景苑这一国家康居示范工程，我们首先在公司内部进行住宅产业化知识和国家康居示范工程知识的培训。虽然一开始，公司员工有实施国家康居示范工程，住宅建设成本要增加、嘉兴房价很低等顾虑，但通过学习，了解了住宅产业化技术的功效后，每个人对住宅耐久性以及价格性能比有了较深的认识。因为只能使用30年的住宅与能使用100年的住宅，这存在着很大的差距，也说明国家康居示范工程有了根本的进步意义。 当然，一个住宅小区并非一列入国家康居示范工程，就是能使用100年的住宅。要实现这一点，金都景苑做了四个方面的保障： 首先是住宅产业化技术的保障。金都景苑运用住宅产业化成套技术共十个方面计80多项，这其中有异型柱框架结构体系、沉管灌注桩及预应力管桩、厨卫整体标准化设计、住宅管网成套技术、太阳能成套设计、设备管理成套技术、小区现代化管理成套技术等。别的不说，金都景苑单是全框架、全现浇的结构和施工技术，就比目前住宅普遍采用砖混结构要先进得多。所有这些技术的实施，都有建设部的专家把关和指导。 其次是用材用料上的保障。为了提高住宅的耐久性，做到了由内而外的品质保证，金都景苑在材料选择上有许多与众不同的特点，这些特点包括：普通住宅屋顶一般为-道或二道防水，防水效果不佳，金都景苑则采用现浇钢筋混凝土作结构层，并采用改性聚合物水泥防水涂料，再加改性防水材料进行多道防水处理，使得屋面防水效果好；普通住宅采用单层玻璃，金都景苑采用双层中空玻璃门窗，保温、隔热、隔音效果提高50%以上；普通住宅楼梯踏步为水泥磨面，金都景苑楼梯踏步为花岗岩铺面，且嵌有防滑铜条，扶手为进口柳胶木；普通住宅外墙为普通涂料，金都景苑则全采用华强高级瓷质面砖，使用几十年后品质不变；一份价值一分货，在用材用料上的讲究，这本身是金都景苑的一大卖点。 第三是施工管理、工程质量，材料设备设施上的保障。我们提出金都景苑工程质量要达到百分之百的优良，这样的目标正是工程管理保障的先决条件。为了实现这一目标，首先从挑选施工单位开始，金都景苑严格按国家规定采用招投标制，参加项目一期工程招投标的施工单位达20多家，经过层层筛选，最后按6个标段，选择了施工技术力量强、业绩好、重质量、守信誉的6家施工单位承担施工任务。在材料和设备方面，经过严格地挑选，大部分选用了入选国家康居住宅示范工程部品与产品选用指南的产品。建造金都景苑采用全过程监理，全过程监督，采取招投标的方式引进两家监理公司，两家监理公司分片监理，互相竞争，有利于提高监理质量。其次从规章制度着手，金都房产为了把金都景苑的项目建设好，专门在嘉兴成立全资子公司嘉兴市金都房地产开发有限公司，全面负责施工管理，并制定了各类规章制度20多项，始终把工程质量和工程进度放在头等位置来抓，严格按程序管理，按图纸施工，并定期进行抽查。建设部、省建设厅和嘉兴市建设局对金都景苑的施工质量及管理非常重视，除了按规定程序验收和检查以外，还经常不定期进行抽查指导工作。特别是建设部住宅产业化促进中心的专家们一到嘉兴就直扑施工现场，他们兴致勃勃地带领参建施工单位对各标段进行现场检查和讲评，对每一层板、每一根柱、每一个细小部位都仔细查看，对施工中存在的问题从施工工艺、施工方法、施工要点等方面进行现场点评和指导。 第四是规划设计超前，健康生活品质的保证。金都景苑不仅在居住形式，更在居住的每一个细节都力求精益求精，以专业的水准为每一位业主提供品位生活的服务与设施。 三、充分享受住的品牌 金都景苑在规划中将园区分为四大组团，做到户户朝南，家家有景。同时还在2700平方米的中心会所前建造了一个拥有旱地喷泉、曲桥流水、法国戴思乐游泳池、网球中心、羽毛球场的中心主题花园，供业主进行交流。小区中心住宅设计了架空层，便于居民休息和娱乐、锻炼，同时也体现了江南民居的特点。 金都景苑的楼宇间距宽达1：1.3，比普通公寓1：1.1提高18.1%，宽敞的空间使社区通透流畅，日照充分。金都景苑住宅园区绿化率高达40%以上。在整个小区，多种高大乔木林、亚乔木林、灌木绿篱与花卉草坪成为院落的自然隔断，整个社区的环境极具人性化。金都景苑所有住宅与公建屋顶覆盖绿草，用地面、层面、平台和屋顶的垂直绿化方式，增大绿化覆盖面，起到清洁空气、降低噪声、调节气候的作用。正是这些生活细微处的细致和用心，使金都景苑的业主拥有了更多的生活乐趣，真正生活在品位之中。 用讲品牌，穿讲品牌，不如生活在国家康居示范小区享受住的品牌。 开发金都景苑，金都房产最主要的目的就是要在嘉兴树立一个房产品牌。随着人们生活水平的提高，用讲品牌，穿讲品牌，这已不是时尚，而住讲品牌，则越来越成为人们追求的目标。 在嘉兴，虽然这几年住宅建设成绩不小，市民的居住标准也得以较大提高。以品牌公司来促进嘉兴品牌房产的产生，这是嘉兴有关领导的愿望，也是金都房产自己对自己的要求。2000年初，在嘉兴开发区一带，楼盘售价在1100一1600元/平方米之间，超过2000元的只有市中心很少一些小楼盘。但2000年10月金都景苑正式开盘销售时人们对金都景苑2000元/平方米的价格普遍认同，这本身说明品牌公司和品牌房产在起作用。到了今年，金都景苑已涨到2300元/平方米，最高的售价已达2850元/平方米，并且销售形势良好，到目前，金都景苑已完成了50%的销售率，这表示金都景苑作为嘉兴的品牌房产已经确立。 事实上，通过对金都景苑业主分析，绝大部分是年轻而有文化的人，这些消费群体是最注重生活品质的人，他们对品牌房产的认同也最明显。 嘉兴有了品牌房产，除了消费者的认同外，另一方面则表现在对同行的激励和对整个房地产市场的推动。目前金都的产品，金都的作风，金都的工程都受到嘉兴几十家房地产公司的关注。自去年以来，外地不少开发商纷纷进驻嘉兴，在很大程度上也是受金都房产的影响。进入8月，当金都景苑一期工程容颜初现后，嘉兴几乎每一家开发商都要到金都景苑现场参观，金都景苑的外墙面砖以及外立面多飘窗、落地窗的产品特点为许多同行认同，同时，更多的开发商表示，在今后的开发中，他们的目标是要赶超金都景苑，虽然不一定申报国家康居示范工程，但也要成为嘉兴的优秀小区。 金都，建设了金都景苑，也有了住宅建设上一个新台阶的希望，更使品牌消费成为现实可能。康居示范工程的建设，凝聚着建设部、省建设厅、市政府及市政府有关部门诸多领导的期望和支持；得到了社会各界的大力帮助。 金都景苑的建设，仅仅是我们在住宅产业化发展之路上的起步和探索，项目中存在诸多不足和遗憾，需要我们认真总结，不断完善，在今后的项目建设中更加努力。成绩属于过去，明天仍然是新的起点，这就是我们金都房产发展的动力。 （浙江金都房地产开发有限公司 总经理 吴忠泉） 金都景苑-成套技术体系总结报告 嘉兴金都景苑国家康居示范工程依靠科技进步，把先进适用的成套技术加以集成，应用于实际工程中。项目建设单位根据嘉兴地区的地理、气候特征以及社会经济发展水平，地方材料供应的状况，选择成套技术进行科技创新，促进科技成果向现实生产力转化，有效地提高了劳动生产率，实现了住宅质量的全面提高。在嘉兴乃至浙江地区产生了深远的影响，带动了浙江地区住宅技术转向成套技术的优化、集成、推广和应用。金都景苑项目由嘉兴市金都房地产开发有限公司按照建设部建住房9998号国家康居示范工程实施大纲，建住房1999114号商品房住宅性能认定管理办法(试行)及国家康居示范工程建设技术要点，国家康居示范工程成套技术量化评价指标等要求进行设计建设的。根据国家康居示范工程建设技术要点，结合当地地理、气候特征和地方社会经济发展水平及材料部品的供应状况，本着有利于新技术、新工艺、新材料、新部品的推广应用，提高工业化水平和带动相关产业发展的宗旨，金都景苑项目结合应用了住宅成套技术体系8大系列60余项内容，具体是： 一、建筑与结构技术体系 1.1承重结构 1.1.1 多层住宅中应用现浇钢筋混凝土异形柱框架结构。 金都景苑在结构体系的选型中，严格按照国家康居工程要求实施，在多层住宅中采用异型柱框架结构体系，形成了大空间，便于空间分隔，改变了传统的凸柱给住户家具布置带来困难的毛病，提高了住宅的使用面积，改变了传统结构体系带来的内部空间狭小，分隔不灵活的弊端，又避免了住户因装修而带来的损坏承重结构的问题，增加了安全性和舒适度。 1.1.2 小高层中采用现浇钢筋混凝土短肢剪力墙结构。 在小高层住宅中采用短肢剪力墙结构体系，克服了传统结构体系中凸柱给装修布置带来的不便，形成大开间、大跨度，完全做到主卧、主厅不露梁，从而增加住宅的使用面积，在结构上也弥补了传统纯框架结构抗侧力不足的要求。 这两种结构体系的成功选用，在嘉兴地区起到了一个示范带头作用。 1.2围护结构 1.2.1金都景苑采用KPl多孔砖进行围护墙体，该砖传热系数小(1.313w/m2K)，符合夏热冬冷或温和地区的舒适性能认定要求。 1.2.2住宅屋面采用1：10散装膨胀珍珠岩，SBS改性沥青防水卷材外加40mm细石砼，保温层上加SBS，加细石砼做成多道防水保温隔热层。另外在屋顶上还进行了大面积绿化工程，有效减少热应力对屋顶结构的损伤。 1.3隔断结构 金都景苑采用KPl多孔砖进行隔断处理，该砌体具有性能稳定，隔声、隔热效果好，强度高、抗冻抗裂性好等优点。产品外观尺寸标准、规格大、重量轻，施工不砍砖，可任意组合，且墙体内敷设电线管、水管等，装修中敷设电线、水管等较方便。为了体现康居工程的超前性，金都景苑在内隔墙中还部分采用240x240x115的烧结粘土大三孔砖做内隔墙隔声、隔热效果好，抗冲击强，重量比KPI多孔砖还轻，装修效果好，装修固定方便。 二、节能及新能源利用技术 2.1围护结构节能 2.1.1门窗节能 金都景苑所有住宅均采用中空玻璃塑钢门窗，具有抗雨水渗漏，抗风压，抗空气渗透和保温隔热等特性，有效达到门窗的节能效果，冬季室温提高5-8。型材不自燃、不助燃、能自熄、不导电、安全系数高，是优良的绝缘体，各项指标达到国家GB/T8814-1998标准和AAMA-93标准(美国建筑制造协会标准)。气密性达到一级，水密性达到二级，抗风压可达到一级或二级。采用有机锡稳定剂的独特配方，区别于传统的铅、钡配方，对人体无毒害作用，是一种绿色环保节能产品。成窗隔音效果超过40dB(达到康居三A要求) 2.1.2住宅进户门采用防盗、隔声、防火的钢板门。 2.1.3屋面节能。 金都景苑在屋面保温上采用1：10散装膨胀珍珠岩，该保温层技术运用成熟，施工简便，质量轻，保温隔热效果好，质量易保证。屋面采用SBS改性沥青卷材作防水材料，抗老化、延伸率高、扯断强度高、抗透水性强，在加一层40厚细石砼(内配郑矗溃玻埃八蚋纸睿蝗嵋桓中纬啥嗖惴浪岣叻浪浪柿俊送乒愫陀眯虏罚颐窃诨峁菸菝娌捎媒璨客萍鲎龇_-倒置式防水保温方案，防水层在保温层之下，使防水层免受温差、外界和人为撞击的破坏，有利于防水层的使用寿命，保温材料我们选用欧文斯科宁挤塑泡沫保温隔热板，该保温板具有恒定的低导热和高抗压性能，而且同时可有效减少水汽的渗透，施工简单方便，不受天气影响。并在所有住宅屋顶还采取屋顶绿化技术，有效保护屋顶防水层，降低屋顶温度，减少热应力对结构的破坏，又增加了绿化面积。佛甲草耐旱性好，在夏季70高温下仍能保持一片绿色。夏季顶层室内温度比没有屋顶绿化的要低3-5，屋顶外表温度可降低5-7。 2.1.4墙体节能采用KPl多孔砖，因其导热系数1.313W/m2K，达到了国家康居1A的要求。 2.2电器设备节能 2.2.1金都景苑公共照明大部分采用节能灯具，在住宅的公共通道，自行车库，走廊，地下车库均采用延时开关，减少无用电耗。 2.2.2小高层加压供水设备、电梯采用变频调速电机，与普遍不变频电机相比，有效节约电能30%以上。 2.3新能源的利用 金都景苑积极探索新能源的开发应用，并努力做到大规模应用。经调查研究我国在太阳能利用上比较成熟的是光、热转换技术，在民用上太阳能热水器技术是最为成熟可行。 （1）金都景苑整个小区住宅统一配套设置太阳能热水器，配数字式水温、水位仪，并配有电辅加热装置，满足全天候使用要求。 （2）太阳能热水系统与主体工程同步设计、同步施工，集热水器与建筑物屋面有机结合，协调美观。 （3）小高层太阳能热水系统全部采用无缝铜水管并外加保温材料，铜管采用上海中鑫铜管(产品达到国家标准和欧共体标准)，铜管连接件采用德国原装进口的Viega连接件，确保铜管七十年不渗漏。 三、住宅厨、卫成套技术 3.1菜单式装修到位的设计及部品的配套选用 树立了厨卫整体设计和标准设计观念，在完善与提高厨卫功能的基础上，推行厨卫系列化、多档次的造型设计。达到康居住宅性能认定套内面积与空间定量指标。菜单式装修首先是由几家专业装修设计公司提供多个基本户型的设计菜单，客户可以接受设计师较为成型的思路，再根据自己的需要和兴趣进行修改，按照模数协调原则，优化设计参数系列，以高、中、低三种档次配备厨房设备，作为菜单式供住户选择，装修一次到位。统一考虑厨房电器设备的配置和插座位置。解决了在厨房装修上配置不全或不合理的问题，使平面布局，管线接口更趋合理。推动厨房设备、管线的成套工业化生产，产品的标准化和配件的通用化，在嘉兴地区起示范作用。 3.2厨房、卫生间设竖向通风道，ZRF通风道具有防止串烟、串味的功能。配置电器插座满足厨房电器设备需要。 3.3厨卫管线采用集中设置，隐蔽暗设。设置管道夹墙或管道束来方便检修。 3.4设置洗衣机合理位置及专用水嘴及地漏、插座。 四、住宅管线成套技术 4.1电器多回路配线技术 综合设计、综合布置主要居住空间电源插座2组；每户回路数6个；电器管线集中、隐蔽；空调、冰箱等设有专用插座，位置恰当，符合使用要求，主要居住空间至少一套电视、电讯、电脑网络系统的定型接口；卫生间设有电源专用插座，位置合理。 4.2管道集中暗设系统技术 电器管线、上下水管、纯净水，电讯、电视、煤气、太阳能管线均集中设置，隐蔽暗辅。设置管道夹墙和管道束，方便检修和后期改造。 4.3 空调室外机统一就位安装技术 空调室外机位标准化设计，整齐划一，管线隐蔽安装。空调固定位置处理得当，设有空调系统冷凝水、冷媒管孔管线化处理。室外统一布置空调机位，美化了整个小区环境，美化了房屋立面，提升了小区整体档次，设置统一冷凝水立管解决了空调冷凝水乱滴的问题。 4.4纯净水管道供应系统技术 金都景苑采用新一代饮用水处理系统-德安城乡楼宇(小区)生态健康直饮水集中式供应系统。该系统技术由净水系统、供水系统，自动控制系统组成，并形成一个封闭的循环系统。 净水系统包括：微米级处理；高浓度臭氧混合；独特臭氧氧化；活性材料吸附；生物降解；精滤；消毒；储水；杀菌：电子活化处理。 供水系统包括：变频供水设备；供水管路系统；优质水输出终端；抄表计量系统。 自动控制系统包括：水位自动控制；定期循环处理：缺水保护；故障报警。 金都景苑采用的德安管道生态健康直饮系统通过上述三大系统技术应用来保障饮用水质量，其水质通过卫生防疫部门的检测，达到国家饮用水标准。 4.5煤气管线输送技术 金都景苑燃气采用小区支线(0.07MPA)，经过楼栋调压箱至300MM伽水柱减压，然后输送至用户总阀，小区室内采用镀锌钢管，室外采用专用PE(聚乙稀)燃气管。目前使用的液化气中心气化后经管线调压输送至楼栋用户技术，也为今后使用天然气创造了技术条件。 4.6优化型小高层住宅电梯成套技术 金都景苑采用OTIS公司进入中国18年来首次与全球同步推出的GeN2无机房电梯，GeN2作为0TIS电梯的第二代产品，凝结了OTIS电梯公司年的技术精华，具有环保、节能、寿命更长，安全可靠，故障率低，维护方便，运行费用低，土建施工与电梯配置在土建设计中结合起来，符合住宅的交通计算和运行模式。 4.7金都景苑为智能化小区，实行综合布线，每户集中设置智能弱电配置箱，每户布置两对电话线，两对网络线及有线电视网络线，合理设置接口或插头位置，若需要也可重新从弱电箱引出，使用灵活、方便、安全、稳定。 4.8新型管材应用金都景苑在各类管网体系成套技术中应用了大量新型管材。 4.8.l供电线路室外均采用埋地电缆；室内电器布线采用UPVC塑料电工套管。 4.8.2智能网络线采用UTP-5类线，视频系统采用同轴电缆。 4.8.3给水管线，住宅内立管采用塑钢管，室内采用PP-R管，室外采用球磨铸铁管，有效减少水质污染。 4.8.4排水采用UPVC排水管。 4.8.5燃气室内采用镀锌钢管，室外采用PE(聚乙稀)燃气管。 4.8.6饮用水管均采用PP-R管循环供水。 4.8.7太阳能热水系统多层住宅采用PP-R热水管，小高层住宅全部采用德国进口连接件的铜管外加保温材料。 五、住宅智能化成套技术 5.1安全防范系统技术 5.1.1周界防范报警系统 将金都景苑的周界划分为15个防区，采用日本ALEPH周界对射式主动红外探测器，四束红外线对射，高精确度防止误报，现场安装无死角。联动报警，警情发生区域，报警信号传输给闭路电视监控系统，警情发生区域图像自动在中心监视器上弹出，同时对报警状态、时间、位置进行记录并打印出信息，并且现场警笛，防区探照灯启动，对非法翻越者有威慑作用，并提示保安迅速赶到现场处理。 5.1.2闭路电视监控系统 在金都景苑小区周界及重要公建，如小区入口处，地下车库，幼儿园活动场所，会所等处设置监控点，所有电梯轿箱内设置监控点，进行观察并实时记录，方便对发生事件的有效处理。并通过中心主控系统完成对前端摄像点的显示，控制与周界报警系统的联动。摄像机选用分辨高，灵敏度高，信噪比高的日夜两用摄像机。小区入口采用电动变焦镜头，其他采用自动光圈镜头。 5.1.3保安巡更管理系统 通过设置不同的巡更路线及巡更时间，加强对小区保安巡更工作的管理力度，提高管理质量；设置合理的巡更路线，提高整个小区的防范能力，有机地将人防、技防相结合。 保安人员携带数据采集器，每到一个站点读一次信息纽扣，巡更完毕，将数据采集器送回中控室，将存储信息输入管理微机中，管理者从微机或打印出来的信息可全面准确及时地掌握保安人员巡更情况。 5.1.4联网型可视对讲系统及门禁管理系统 (1)出入口设置人行道和车道，进行人车分流。 (2)分系统管理：住户进入小区入口由门禁管理系统进行管理，访客由可视对讲系统进行管理。 (3)分层次防范 入口处-大门入口处可视对讲，确认访客身份。 住宅单元口-可视对讲，再次确认访客身份。 住户室内紧急求救按钮。-可实现对住宅偷盗、火灾、有害气体泄漏等紧急情况的呼叫求救。 5.2设备管理系统 5.2.1耗能表远传自动抄收系统 金都景苑小区内自来水表、煤气表均在户外安装，并经综合布线，拟采用RS485总线制通讯及供电，可通过采集器完成对小区能耗表的数据采集，通过网络由管理中心完成对数据的抄收管理。 目前嘉兴市采用一户一表制，因此电力、水厂、煤气公司负责实施整个远传自动抄表系统，我方负责综合布线，远传抄表运行管理由上述专业部门实施，房产公司无权处理。金都景苑已具备远程抄表的实施条件。待有关管理职能部门认可就可实施。 5.2.2智能一卡通系统 金都景苑采用非接触IC卡技术，很好实现小区内部统一化、安全化、科学化管理。 住宅每户有三张IC卡可使用于门禁管理系统，每张卡片在出厂时都写有不可更改的唯一编号，卡和读写设备均无法复制，确保系统的安全、可靠性。 读卡设备自动读入IC卡资料，经由电脑处理，自动确定是否开启门禁系统。也可通过IC卡数据储存功能实行会馆会员制管理。 5.2.3紧急广播及背景音响系统 金都景苑背景音乐系统具有服务性广播(播送音乐等)和业务性广播(紧急情况下疏散广播等)功能。 平时可播放高品质音乐，紧急情况下可播出紧急通知或重要广播，各分区设有独立音量调节器，可根据情况需求分别调整切断音量。 5.2.4小区灯光控制系统 采用分布式模块化智能照明控制系统，对灯具(包括白炽灯、日光灯、金卤灯、节能灯)进行调光，并根据自然光照自动对各种灯具进行调光及开关控制，减少能耗。如傍晚开启草坪灯，深夜自动关闭草坪灯。 5.3信息网络系统 5.3.1宽带网络系统 金都景苑设置中国电信和有线电视的两组宽带网络布线，用户可根据两家的服务、收费等，选择其中一组宽带网络系统上网，给用户带来便利。(中国电信采用FTTB十LAN网络格式，实现单模光纤10兆到户，有线电视亦是单模光纤到户)。 5.3.2集成管理系统 (1)各子系统的(联动)集成 安防系统的集成 利用多媒体闭路电视监控系统，与周界防越报警系统集成，可视对讲与紧急按钮系统集成，求救与对讲管理结合。 一卡通系统的集成： 利用现代射频技术和通讯技术，将访客对讲系统的门禁管理与物业管理收费等系统集成管理。 (2)管理系统的集成 小区物管，包括计算机和网络操作系统，应用临时监控软件，公共数据库、系统模块等。 信息化综合物业管理系统将完成小区物业管理公司的事务管理(包括住户查询、报修、员工管理等)，小区公用设备管理监测，小区安防体系的综合管理监测。 六、居住环境及保障技术 6.1居住区水压水质保障技术 6.1.1水压保障技术 整个小区采用KLD型低噪音变频稳压供水系统供水，取消屋顶生活水箱，保证供水水质。变频调速的水泵加压设备，保证用户用水压力稳定合理、节能，取消屋顶生活水箱，小区生活用水由市政中山西路引入，设变频加压装置。小区雨、污水实行分流，每幢住宅污水经化粪池初步处理后，与废水一起排入城市污水管网，排向嘉兴集中污水处理站处理后排放。 6.1.2水质保障技术 整个小区取消屋顶水箱，饮用水、生活用采取分质供水，饮用水系统单独处理，完全达到并超过国家生活饮用水标准。 6.2生活污水处理技术 小区实行雨水、污水分流排放。每幢住宅污水经化粪池初步处理后，排入市政城市污水管网。 6.3居住区生活垃圾的收运及处理方式 小区内垃圾袋装，定时收集，由环卫所统一运送至市垃圾集中处理站处理。小区设置袋装垃圾中转站，及时清运，保障小区整洁、卫生和优美的环境。 6.4居住区绿化环境保障技术 6.4.1优质绿化草坪技术 金都景苑选用适应本地区气候的马尼拉草皮，草、灌、乔木种植比例合适，绿化率达到40%。采用适合当地气候与土壤的种植技术和防止病虫害技术，植物的成活率达到90%。金都景苑采用屋顶草坪绿化技术使所有住宅与公建屋顶覆盖绿草，用地面、层面、平台和屋顶的垂直绿化方式，增大绿化覆盖面，起到清洁空气，降低噪声，调节气候的作用。 6.4.2透气、透水性铺装材料和施工技术 金都景苑小区内道路采用彩色混凝土路面砖，用于小区道路的铺装，有较好的透水、透气性能，雨水可直接渗透至地下，即保护地下水资源，又保证了植物根系吸收水份。透气性好，能调节小区的湿度与温度，改善居住区生态环境。 6.4.3绿化自动喷灌技术 采用自动喷灌又节约用水，易于大面积绿化管理，喷灌均匀。 6.5新型配电设备的选用 小区内设置一间10KV的开闭所，进线电源为二路10KV独立电源向本小区内各变电所各专变供给10KV电源，小区内设置500KV箱式变十三台、两台630KV油净变。选用箱式变和油净变清洁卫生、低噪音，占地面积小，设置在绿地中，不影响整体环境的美观和协调。 七、住宅施工建造技术 7.1防水技术 7.1.1防水卷材成套技术 金都景苑采用高分子SBS改性沥青卷材作为防水卷材。抗老化，延伸率高，扯断强度高，抗透水性强。加上-层40mm厚的细石砼(内配双向钢筋)形成多层防水，提高防水效果。 7.1.2防水涂料成套技术 采用聚胺脂防水涂料。延伸率高，抗进水性强。 7.1.3防水密封成套技术 采用硅酮密封膏，强性好，密封性好，施工方便。 7.2室内装修成套技术 尝试整套住房一次装修到位，完成厨、卫、地面、墙面、顶棚、门套、内外门的安装，住户可直接入住，实现交钥匙工程。 7.3施工成套技术 7.3.1基础的特殊处理技术。 住宅的地基处理与基础根据该地地质特点和上部框架结构及异形柱的特点，多层选用振动沉管灌注桩，小高层住宅选用静压预应力管桩，基础采用独立式承台为主加地梁。振动沉管灌注桩适用于一般粘性土、淤泥质土、人工填土及不产生液化的粉土和中密粉细砂土地基；是以磨擦力承载为主的桩。它具有工程造价低，施工速度快，经济效益显著的优点。静压预应力管桩具有单桩承载力大，施工质量好，施工速度快的特点，并能在打桩完成后，可马上进行基坑开挖。 7.3.2商品砼泵送技术 商品砼泵送施工具有工效高、劳动强度低、质量能保证、施工现场文明等特点，并且它能一次连续完成砼的水平运输和垂直运输，配以布料秆还可以进行砼的浇筑，在城市建设中被广泛采用。 金都景苑项目一期工程中，各标段均有地下车库和地下室，由于一期工程工期紧，各标段的地下车库施工前各单体工程都已开工，个别单体工程主体已上到五、六层，且车库离外墙较近，有的地段只有500mm。为了不影响整个一期工程的施工进度，确保地下车库的工程质量，根据国家康居示范工程可性研究报告中，