试谈旅馆筹备作业计划

旅馆筹备作业计划旅馆的筹备工作，是整体旅馆事业开发过程中，从规划期进入实现期的一个最重要的执行方法和手段。无论旅馆的整体开发计划如何完美、市场定位如何正确、建筑硬件规划设计如何完善、工程施工品质如何优秀，但如果旅馆的筹备工作不够专业或作业程序不正确、或作业方式太低等等因素，都会造成后续经营管理的严重错误。旅馆筹备作业者团队背景经验大约可分为：- 旅馆开发筹备专业；- 旅馆经营管理专业；旅馆开发筹备专业一般而言，就是从无到有的原创性开发专业，撰写或制作开发计划（Master Plan）或依据开发计划来执行旅馆筹备作业工作，制作筹备作业进度计划、制作各项专业部门的总体作业大纲及程序、筹备作业的工作预算及财务计划、推展及督导各项业务计划的执行、旅馆开幕计划得协调和推行等,工作压力繁重但具有高度得成就感。而且在旅馆顺利开幕后约在执行一至二年的市场与经营调整作业，即撤开原来的工作岗位，转移阵地再为下一个旅馆的项目执行开发工作，通常国际性的旅馆经营管理公司或连锁性的旅馆集团都具备有这样的一组专业开发人才和团队，专门执行旅馆开发及筹备工作。兹就旅馆开发筹备专业项目介绍如下：- 土地开发可行性分析与规划- 土地变更事务（都市计划区、非都市计划区）- 休闲周边产业规划、经营管理、推广- 景观规划设计- 业务行销与市场推广- 旅馆精品店之规划与管理- 形象塑造与公共关系建立- 订房作业与流程管理- 餐饮服务与成本分析控制- 工程部门之维护维修准则订定- 安全管理规划- 人事部门之管理与制度- 客房部之管理与制度- 财务部之管理与制度- 商务及国际会议中心之规划与服务- 人力资源开发、训练- 各型态休闲俱乐部之规划与管理旅馆筹建过程,基本上可分为四个阶段,其服务内容分别为：(一) 市场规划可行性评估阶段（FEASIBILITY STAGE）1. 对基地位置、区位条件及环境等事项做调查分析。如：区域关系、土地使用现况、交通运输、公共设施与设备现况、邻近土地权属、相关上位计划（区域计划及都市计划）,邻近重大建设等。2. 基地附近旅馆、渡假村或游憩休闲设施之市场调查分析。如：邻近游乐区、风景区之设施内如、游客调查等；邻近旅馆、渡假村之设施内容、住宿率、价格等数据调查分析。3. 当地有关土地开发法令、建筑法规、土地使用管制规定等之分析。4. 界定旅馆、休闲渡假村等之功能与定位。5. 整体土地使用规划构想。包括：基地内土地使用分区、动线系统、公共设备、公共设施、景观规划等。6. 初步经营管理计划分析与建议。如：经营型态分析建议、管理组织初步建议等。7. 市场研究（市场定位）：产品概念（产品概况及规划、规模规格建议）；设备规划建议（硬件调整协调及建议）。8. 初步财务计划拟定与建议。9. 整体可行性方向之建议。10. 协助业主提出土地使用变更所需数据。（视业主需要）11. 国外知名度连锁顾客技术引进、提案与签约服务。(二) 规划阶段（DEVELOPMENT STAGE）依据旅馆之功能与定位,于硬件归划设计中提出分析与建议：1. 协助业主配合室内设计师提出室内装潢之主题,并对客房、公共场所、餐厅、酒吧、会议室、宴会厅、俱乐部、周边休闲游憩设施等之设计布置与色彩调度方案提出构想建议。2. 协助评估或建议建筑师所提出之空间配置计划、动线计划。3. 评估或建议旅馆、渡假村或俱乐部之硬件规划或软件活动设计。4. 评估或建议设计师选定之家具、地毯、布料、窗布等规格。5. 评估与建议软件设备在安全上之规划。6. 提供或评估活动相关之硬设备规格之标准。7. 评估有关客房与公共场所照明要求之基本数据、调光装置与规格。8. 评估餐饮营业内容及功能规划。(三) 筹备营运阶段（PRE-OPENING）1. 提出完整之营运企划书与行销计划。2. 提出营运期之财务预算、分析报告与制度、流程之设定。3. 研拟广告企划与宣传造势等活动。4. 拟定广告企划与宣传造势等活动。5. 建立旅馆及俱乐部之组织架构与人力分配控制。6. 提出业主与管理顾问公司之沟通报告管道与各项报表之设立与流程。7. 筹备处之设立与规划。如：人力资源之提供与培训、财务预算与执行、进度控制与预估完成时间表。8. 管理组织系统建立、制定服务标准与员工手册。9. 评估相关设备之采购清单与验收。如：房务部设备、用具；餐厅、厨房用具与设备；活动器材设备；娱乐休闲性配备；工程部维修设备及工具；办公设备等。10. 器材设备之验收、规划与操作训练。11. 企业识别系统（CIS）设计、餐旅服务、客房消费产品及行销推广制作物之设计。(四) 营运阶段（FULL OPERATION）1. 行政、人事、财务执行与管理。2. 预算控制、损益评估与完善之财务报表与控制系统之执行。3. 行销推广与业务执行。4. 媒体宣传与公共关系之建立。5. 人力资源与能力之训练与提升。6. 服务品质之控制与管理。7. 依据相关法令、规章、拟定灾害防范措施。8. 采开源与节流齐头并进式之管理,以提高经营管理效率与效益。9. 提供业主有关营运报告、报表,与作业流程之运作（营运财务）。10. 全程提供技术咨询、监督与兼负营运成效之相对责任。兴建旅馆可行性研究报告要目 兴建旅馆可行性研究报告 旅馆或餐饮经营管理设备之规划及协助执行 制订旅馆各部门作业程序及工作准则 旅馆或餐厅兴建，筹备，开业，经营管理统计及核算之协助 旅馆或餐厅建筑设计师之推荐及协助 旅馆或餐饮之设备，生财器具之技术指导 营运亏损之分析及协助改进营收 营运管理计算机系统规划企业策略新思维 公司规模与市场占有率的迷思 企业经营的终极目标创造利润 营收、利润与公司价值间的连动影响 驱动企业迈向成功的引擎营运模式营运模式总览 营运模式的策略性构面 -客户区隔与选择 -利润来源 -相对竞争力 -业务范围 营运模式的重要性及深层意义 利润导向营运模式的类型、特性及成功关键营运模式的财务观点 营运模式反映在财务报表上的焦点 增加收入的营运模式 精简成本的营运模式 创造利润的营运模式 如何促使营运模式发挥最大贡献营运模式的业务观点 各种营运模式对客户的意义 以营运模式之优势发展销售策略 从对手的营运模式中寻找机会点用数字管理好的财务管理对经营管理之效益 了解营运活动与财务间的关系 如何运用财务管理改善经营管理效益 财务管理的功能及重要性数字会说话消除语言障碍，进入财务领域 认识一般公认会计原则 熟悉常用的会计及财务名词 赚钱也会破产黑色倒闭 提高与财务人员的沟通效率透过数字判高下解读企业营运的综合报告 财务报表之种类及意义 -资产负债表 -损益表 -现金流量表 了解企业活动如何影响财务报表 运用三大财务报表分析、检查经营绩效用数字来经营运用财务信息发挥营运价值 分析营运结果的方法 - 获利性 - 衡量企业偿债体质 - 纵向面分析 - 时间序列分析 - 分析企业或事业单位的偿债能力 - 联合分析 营运分析的利用以找出经营或管理上的可能问题所在 - 收入分析 - 报酬分析 - 支出分析 - 人事费收益 获利倍数分析 用数字来表达计划及控制运用财务数字规划预算并控制预算 预算规划与预算管理的意义 企业体内预算规划的架构 营运预算规划以达成内部对收入及费用的有效控制 规划财务预算以健全控制公司或事业单位的投资及筹规划数字断未来分析损益及分析投资成败 成本数量利润分析之假设及分析方法 -方程式法 -单位边际贡献法 -边际贡献率法 计算损益平衡点 边际贡献及其对损益表的影响 利润规划的考虑因素 利用有限要素关系表分析产品的利润 利用成本数量利润分析以协助经营决策 成本数量利润分析的应用 计算营运现金流量表旅馆投资资金预估以客房收入为主之旅馆旅馆投资总额概估土地款（房间数每间客房装潢及设备平均分摊造价）每间客房分摊造价： 国际观光旅馆平均约新台币300400万元 一般观光旅馆平均约新台币250350万元一、 原计划总投资成本分析参考一般旅馆总投资金额的内容与资金分配：1. 土 地10202. 整 地 费11.53. 建 筑 费40504. 装修工程155. 设 计 费56. 财 政 税107. 生财器具1.528. 开 办 费49. 存 货1.510. 周 转 金1.5（财政税：证照许可、营业规费、税捐）而其中建筑费用内容及所占比例分配为：1. 建筑工程502. 空调工程163. 给水排水卫生工程94. 电器工程85. 家具窗帘地毯86. 电梯工程47. 厨房洗衣房设备38. 其它杂项工程2餐饮及客房并重之旅馆总投资概算 范例：土地NT3.0亿（30）建筑成本NT6.5亿（65）开办费用（旅馆开业前费用）NT0.5亿（ 5） 10.0亿（100）其中土地取得成本愈来愈高，其所占总投资比率约1030之间，因此由取得之土地成本中，即可反算出总投资概算。建筑成本概算 百分比仅供参考（二）项 目百分比平均比率金 额1. 整地及杂项工程2. 建筑工程3. 电机工程4. 给、排水、卫生、消防工程5. 空调工程6. 室内装潢工程7. 家俱、窗帘、地毯等备品8. 电梯工程9. 厨房、洗衣设备10. 工程管理（含建筑设计、监造）1-342-525-96-108-1210-145-82-42-81-32477810126.532.526.5亿26.5亿476.5亿76.5亿86.5亿106.5亿126.5亿6.56.5亿36.5亿2.56.5亿2建筑成本总额1006.5亿利用反算法来求投资金额之概估根据统计显示，一间客房的造价之千分之一为客房出租之房价，由此一观念，我们可以从市场调查中，先求得旅馆预定地点附近之旅馆房价（根据数家旅馆定价与设备规模之比较后取得一个合理房价），并加以分析，从房价中反算其相对造价，可以做为自己投资的参考。例若要求客房出租房价可以达新台币3,000元，要建200间客房的旅馆，试估算其客房部分之总造价及投资总额。NT$ 3,0001,000倍NT$ 3,000,000（平均客房造价为新台币300万元）300万元200间客房6亿元（客房部分总造价）（客房部分总造价土地款）1.15旅馆投资总额概估其中15可解释为一个安全系数值，当然，在投资之初，对于资金来源以比较保守的态度来评估可减少日后投资不足时的困扰。切记，各项设备之采购以前，应有一定比例的预算，实际上价格买得多了，要想办法在其它部分减扣，否则对业主较为不利。房租计算：早期以消极得实际开支为基础，有下列几种计算方式：(1) 以损益分歧点求出房租：将旅馆营运预估总成本，分为固定及变动两种，依照损益分歧点（Break Even Point）计算方法，求出平衡作为客房租金之参考。(2) 千分之一原则法【The $1 per $1,000 Rule】：以一间客房建筑费之千分之一为一天的房租的计算方法。(3) 总支出加利润求房租：为美国旅馆专家Mr. Ray Huffart所提倡，以一年总经费加目标利润求出房租。 一年总经费（E） 一年目标利润（P）R 客房数（R） 平均住房率（O）% 客房租金（EP）（RO365）(4) 总成本与预估可收房租之关系求出房租：依据市场调查或参考邻近旅馆的租金，来决定客房租金 预估一日房租（N） 一年总成本（E）365一日成本（DE） 一日必要之住房率DE（RN） 则必要之住房率为收支平衡点来推算(5) 实际客房成本：以实际开支为基准，依照会计原则求出每一间客房成本，再参考其它因素决定房租价格。(6) 以市场供需情况加上旅馆开发计划设定之市场定位计算。从市场供需及市场行销情况，以比较法的方式配合原来设定之市场定位积极寻找出自己的房价。旅馆筹备标准作业一. 制订决策计划的格式（与管理功能指引）本表是在旅馆筹备（pre-opening）期间被用来作为所有规划系统中，后续系统的基础。正确地使用本表可使总经理与所有相关部门顺畅而有效率地筹备旅馆开幕。再者，此系统也被设计成为所有权人监督与追踪总经理全面性策划能力的方法。它能使所有权人更明暸进行中之旅馆筹备任务。1. 首先，辨识出要被分帕特定任务的部门或人员。2. 任务应纳入各部门之下。3. 部门和执行者的名称可归纳如下：总经理驻店经理或执行协理(Executive Assistant Mgr.) 客房经理餐饮经理西餐主厨中餐主厨备餐器皿饮务各不同之餐厅房务洗衣客务工程安全业务公共关系人事, 或人力资源发展4. 一旦确认每个部门的相关任务后，这些任务即应列入 行动计划说明书当中。所有的行动或任务应设定连续性的号码。5. 以上所提及的任务应于何时开始与完成，一矣设定日期之后, 即按本表追踪。6. 同时，负责达成任务者的名字应记载于执行者栏内。7. 追踪方法： 开始日期以 表示 完成日期以 表示 进行中之活动以 绿色线表示 延期之活动以 红色线表示 以绿色记号标示完全被执行的活动，红色标示延期。下列决策计划报告书中的项目, 是需要格式化和追踪的例子。8. 一矣任务分派，且表格完全格式化之后，被指定负责达成任务的人要在期限内完成其所负责的任务。9. 每个特定部门的决策计划必需每周检讨是本系统中必要的措施之一。检讨的方法是以筹备进度会报的方式来完成。1.9.1 各主管皆上台报告所被分配的任务。1.9.2 每次会议皆作记录。1.9.3 不论延期或完成，所有任务的进度皆需被监督和登记。1.9.4 所有参与本过程的主管皆需听取所有的会议复习(MEETING REVIEW)，此法能使主管对于与各部门相关的问题有更广泛的暸解。1.9.5 总经理的决策计划应让集团总部批阅。这是确保总经理表现的最好，也是唯一的方