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文档简介

二0 0 六年十月 阿特金斯顾问有限公司 都江堰天府水云间置业有限公司 都江堰天府水云间总体规划 工作方案 更多精彩内容请进入更多精彩内容请进入 房行东方房行东方 // 核心诉求 在区域条件日益成熟、土地价值逐渐提升的背景下,重新认识项目 发展的机会点,对项目进行更高起点、更深入的定位研究与产品策 划,最大程度实现土地价值及地上物业的经济价值。 ?对日渐成熟的区域环境和房地产市场形成深入的认识,寻求、剖析项目的 发展机遇; ?突破原有规划的不足,提出项目的准确定位,形成明确的主题并构建合理 的产品组合,最大化实现物业价值; ?制定开发实施策略,指导销售与营销,实现项目基地与周边土地经济价值 的互动与提升。 关键问题 1 项目潜在的目标顾客在哪里?规模多大,偏好如何?如何针对目标顾客的需 求进行产品类型构建与设计,满足并激发消费需求? 2 项目拥有良好的自然环境,山水包容。而对于都江堰市“ 临水已是平常事” 的 特殊市场情况,如何形成独特而准确的项目定位?如何通过公建设施的投入 与建设、物业产品的遴选与组合、空间的合理布局以及项目主体策略化运作 等系统工作,构筑精品居住环境,打造“ 一样的山水,不一样的居住体验”? 5 如何将区域价值与物业价值有效地传达给消费者与投资者?还需要通过项目 包装、识别系统的建立,进行市场推广与营销,吸引消费客群与潜在投资者 4 如何结合企业资金计划及市场开发目标,安排各期产品组合与规模,既保证 各期资金平衡,又能够使各期推出的产品自成体系? 如何协调公建设施与物业产品的风格、平衡两者之间的规模比例与建设时序, 实现区域环境的改善、经济价值的逐步提升? 3 发展机遇一 天时 都江堰旅游发展地位提升 ? 项目临近世界文化遗产 都江堰旅游区,都江 堰旅游区为国家四A级旅游景区、国家级风景名 胜区,已名扬海内外 ? 现今,都江堰旅游区正积极的筹备申请五A级旅 游景区资质,景区自身水平不断提升,同时加 大各种渠道的宣传与推广力度 ? 如何借都江堰名胜之势,形成项目特色;同时 抓住都江堰景区能级提升这一“ 天时” ,进行自身 的营销与推广,成为项目难得的发展机遇 ? 地块被蒲阳河一分为二,蒲阳河水流量 较大,河水清澈、水质较好,且在地块 内大部分河段宽达30余米 ? 同时,在毗邻水电站的区域,形成了覆 盖原生植被的岛状区域,为项目的策划 与规划提供不可多得的“ 地利” 要素 发展机遇二 地利 基地内部水资源丰富 ? “ 拜水都江堰,问道青城山” ,项目 周边区域文化底蕴深厚,为项目定 位、特色挖掘、营销宣传等都提供 了众多素材与切入点 ? 同时,享誉四方的名胜、浓厚的人 文氛围,有利于吸引眼球、形成人 气的聚集,构筑项目发展的“ 人和” 基础 发展机遇三 人和 区域文化元素丰厚 工作技术路线(一) 市场背景梳理与用地资源 条件分析 项目整体开发定位与产品 策划研究 概念性总体规划 ?研究区域经济发展、空 间发展、产业经济活动 特征、居民消费特征等 宏观经济背景 ?研究并把握房地产市场 现状与未来发展趋势, 明确消费市场特征偏好 ?对项目地块客观资源条 件、资源利用度等进行 研究 步骤一步骤二步骤三 ?探寻市场空白点及潜在 机会,寻找潜在目标客 群,对项目主题、能级、 功能、形象进行定位 ?针对潜在目标客户的需 求偏好特征,并结合地 块资源条件,对产品定 位、产品组合、公建设 施与物业产品配比方案 等进行研究 ?结合地块特征与规划控 制条件的分析,对各类 型产品在空间上的布局 进行规划研究 ?包括功能区块空间结构、 各类型产品的空间布局、 道路系统与交通组织、 绿化与景观系统布局、 公共开放空间系统布局 等 营销推广策略建议 ?进行开发分期模拟,通 过分期、分区开发,逐 步实现土地价值的升值 ?分期开发策略 ?首期开发策略 ?针对产品组合方案及开 发策略方案,运用财务 模型进行动态财务分析 ?通过初步经济效益评估, 调整开发方案和开发计 划 工作技术路线(二) 开发策略方案研究 初步经济效益评价及方案 调整 步骤四步骤五步骤六 ?对项目包装、识别系统 的建立、市场推广与营 销,提出策略建议 工作内容(1 ) 步骤一:市场背景梳理与用地资源条件分析 区域发展背景研究 都江堰市房地产 市场研究 ?城市发展背景及趋 势研究(经济、旅 游、文化) ?空间发展背景及趋 势研究 ?居民消费特征与偏 好研究 ?都江堰市房地产市 场总体发展状况及 趋势研究 ?都江堰市房地产市 场消费特征与供给 特征 ?重点区域房价及典 型物业特征研究 ?基地内部资源条件 分析 ?基地周边资源条件 分析 ?基地开发与发展的 SWOT分析 用地资源条件分析 工作内容(2 ) 步骤二:项目整体开发定位与产品策划研究 ?依据整体定位及空 间资源条件特征对 项目功能进行遴选 ?进而给出功能配比 初步建议和功能分 区初步建议 产品定位与策划 ?公建产品与住宅产品 组合方案(规模、风 格、配比) ?公建产品中盈利性产 品与非盈利性产品的 配比 ?各类型住宅产品组合 项目功能定位项目整体定位 ?在市场背景梳理的 基础上,确定目标 客群定位 ?明确项目开发的主 题定位 ?项目发展愿景/形象 定位 工作内容(3 ) 步骤三:概念性总体规划 ?规划概念 ?规划结构图 ?功能分区规划图 ?土地利用规划图 ?道路系统与交通规划图 ?绿化与景观系统分析图 ?公共空间系统规划图 ?容积率、开发强度建议 本部分工作内容将以四川省院为主,ATKINS 配合完成 工作内容(4 ) 步骤四:开发策略方案研究 启动区开发策略研究 ?启动区选址分析 ?启动区项目选择项目选 择与规模厘定 ?启动模式与启动策略研 究 分期开发策略研究 ?开发进度与开发时序分析 ?各期产品类型、规模的 确定 ?各期子主题演绎 ?各期产品关联与互动研究 工作内容(5 ) 步骤五:初步经济效益评价及方案调整 项目整体经济 效益分析 各期财务效果分析方案调整 ?建立财务模型进行 动态财务分析 ?研究静态财务指标 与动态财务指标, 分析项目整体财务 效益 ?研究各期财务的流 出与流入状况,评 价各期财务效果 ?根据对市场风险的判 断,选择敏感因子 ?进行敏感性分析,获 取最为敏感的因子并 求取盈亏平衡点 ?根据经济效益分析 对方案的产品组合、 配比等进行调整 敏感性分析 工作内容(6 ) 步骤六:项目营销策略建议 ?项目整体形象策划与案名设计建议 ?项目整体包装与营销推广宣传册制作建议 工作进度 ?在市场背景梳理与用地资源条件分析的基础上,完成项目整体开发定位及产品策划研究,进行定位成 果汇报:第六周 ?根据与甲方沟通交流结果修改中期成果,完成项目的概念性总体规划,与甲方进行沟通:第十周 ?进行初步经济效益评价,并依据评价结果对方案进行调整、提出营销策略建议,完成总体报告,进行 整体成果汇报并提交最终成果:第十二周 完成以上工作共需12个工作周 工作报价与付款进度 ? 完成以上工作内容的服务收费为 贰拾贰万美金(USD$220,000); ? 本费用包括顾问组的人员成本、交通、成果制作费用和应缴税费。如 顾问组需要向第三方购买关键基础资料,则由业主支付费用; ? 付费进度如下: ?合同签订后五个工作日内支付定金,为全部费用的40; ?乙方完成中期成果并进行中期汇报后五个工作日内,支付全部费 用的30; ?乙方完成并向甲方提交终期成果后十个工作日内,支付剩余30 费用。 工作团队架构 业 主:都江堰天府水云间置业有限公司 项目董事 刘继周 项目经理 王燕 负责与业主进行高 层次沟通、交流,就项 目进行过程中的重大问 题与业主及项目经理共 同商讨解决办法。在公 司范围调配所需各专业 人员,予以项目经理在 人力物力上支持。 负责日常项目管理 及日常与业主的协调和 沟通,保证该项目按合 同进度和成果要求及公 司ISO9001质量管理体 系来完成,同时参与相 关专业的规划工作。 市场背景梳理与用地 资源条件分析 专业负责人 范飞龙 王钏 严琪 财务测算与营销建议 专业负责人 洪维 黄蕙 开发策略方案研究 专业负责人 王燕 王钏 技术总监:余新海 项目整体开发定位与 产品策划研究 专业负责人 王燕 韩乾 概念性总体规划 严琪 宋波 利宇 阿特金斯 ? 欧洲最大的技术服务及管理咨询公司 ? 1938年在伦敦成立,于1996年伦敦上市 ? 1 4 , 0 0 0 多名员专业人员 ? 业务遍及全世界6 0 个国家和地区 Total Solutions 全方位服务 专业经验完美 A T K I N S 为城市各领域提供全方位服务 A T K I N S 实力 ?品牌优势 ?专业优势 ?团队优势 ?经验优势 2 0 0 5 年欧洲工程顾问公司综合实力排名第一 EUROPE Belgium Czech Republic Denmark Greece Hungary Poland Portugal Republic of Ireland Romania Spain United States of America ASIA PACIFIC Brunei China China- Hong Kong India Malaysia Singapore Sri Lanka Thailand AFRICA & MIDDLE EAST Kuwait South Africa Sultanate of Oman UAE- Abu Dhabi UAE- Dubai UAE- Sharjah A T K I N S 全球网络 Project Locations Office Locations Total people: 750+ Master Planners Architects Property Consultants Landscaping Architects Building & Civil Engineers Transportation Planners Traffic Engineers Project / Construction Managers Quantity Surveyors Environment Specialists Rail / Metro Engineers Health & Safety Specialists SHANGHAI Opened in 2002 SHENZEN Opened in 1997 TAIPEI Opened in 1986 WUHAN Opening in mid 2003 BEIJING Opened in 1999 HONG KONG Opened in 1994 SHENYAN Opening in 2004 CHENGDU Opened in 2005 GUANGZHOU Opening in 2005 A T K I N S 在中国 Total integrated solutions 投资项目全过程全方位服务 ATKINS 在房地产开发定位与规划设计方面 积累了丰富的项目经验 上海松江新城 英式风貌小镇 基地面积基地面积1 1 kmkm2 2 总建筑面积总建筑面积2525万万mm2 2 容积率容积率0.250.25 上海松江新城 英式风貌小镇 项目规模项目规模: 131: 131万万M2 M2 (基地基地: 70.8: 70.8公顷)公顷) 昆山世茂新城规划设计 武汉世茂新城规划设计 规划基地面积规划基地面积 1.61.6KM2KM2 本项目规划用地面积为91.32公顷,规划总建筑面积145.05万平方米,规划内容涉及规划设计研究、 总体布局研究、概念性详细规划设计、空间规划设计及建筑意向建议,并对沿海武汉黄狮海项目提 出实施策略建议、项目开发定位研究及产品组合方案、投资效益分析的工作 阿特金斯受邀请参加这一项目的规划设计国际方案竞赛活动,并成为中标方案,获得后续的规划设 计深化调整的工作 武汉黄狮海项目前期研究与概念性总体规划设计 武汉黄狮海项目前期研究与概念性总体规划设计 基地面积:基地面积: 132.42132.42公顷公顷 居住用地面积:居住用地面积:120 120 万万m2 m2 容积率:容积率:0.90.9 成都中海国际社区概念性规划方案 本方案成功地表达 了发展商关于国际社 区的主题和要求,通 过对社区街道生活空 间、中央公共空间、 建筑特色风格的规划 布局,营造良好的国 际社区意向,强化人 文、和谐、多元和生 态特征,塑造可识别 的居住社区 成都中海国际社区概念性规划方案 寻求城市商业、居住社区和生态休闲生活的和谐统一,以及规范 成都中海国际社区的开发建设,并借此营造怡人的居住、工作和 休闲的环境,使其成为真正意义的国际社区典范 成都中海国际社区概念性规划方案 规划基地面积规划基地面积 3.63.6公顷公顷 总建筑面积总建筑面积 容积率容积率 高尔夫地产深圳中信

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