创业指南_科技创业园项目申请报告

无锡市北创科技创业园项 目 申 请 报 告 无锡北创科技创业园有限公司无锡市交通规划设计研究院2009年04月努力了的才叫梦想，不努力的就是空想！如果你一直空想的话，无论看多少正能量语录，也赶不走满满的负能量！你还是原地踏步的你，一直在看别人进步。无锡市北创科技创业园项 目 申 请 报 告项 目 负 责 人专业副总工程师专业项目负责人总 工 程 师分 院 院 长总 经 理编制单位无锡市交通规划设计研究院证书编号工咨甲编制日期2009.04目录一、申报单位概况1二、项目概况2三、发展规划、产业政策及行业准入6四、工程建设方案、建设用地、征地拆迁及移民安置20五、生态和环境影响分析30六、节能方案分析35七、项目实施进度计划37八、项目投资估算和资金筹措41九、财务分析和社会效益评价43附件：1、地块规划图，无锡市规划局无锡市北创科技创业园项目申请报告一、申报单位概况本项目的申报单位是北创科技创业园有限公司。该公司位于无锡市兴源北路401号，成立于2002年10月。主要经营自有房屋的租赁、计算机软硬件及配套设施、机电一体化、热处理、电子产品的技术开发、转让、咨询和技术服务；经济信息咨询服务等业务。企业注册资金为17800万元。北创科技园是科技产业园办公、高新技术项目研制开发、咨询服务中心，是无锡市重点规划建设的组成部分。作为高新科技项目和企业的孵化器，主要致力于为中小型科技企业的发展提供必要的扶持和服务，为推动北塘经济的腾飞起到积极而重要的作用。37无锡北创科技创业园有限公司 二、项目概况2.1项目建设背景北创科技园是以促进科技成果转化、培养具有高成长性的高新技术企业和企业家为宗旨的专业科技创业服务机构。“十一五”期间，是无锡市建设“科学发展先导区，和谐发展示范区”和率先基本实现现代化的关键时期。科技创新是区域发展实现产业升级、结构调整、优化资源配置的重要途径，是实现经济增长方式根本性转变的有效途径。构筑区域科技创新体系，重视中小企业的孵化、辅导、扶持与培育，在其创业、成长阶段给予充分有效的共性技术服务和配套条件支撑，是推动区域经济再上新台阶的关键之举，对促进区域经济和社会的可持续发展都具有十分重要的意义。近年来，北塘区在无锡市科技局的支持下，按照走新型工业化道路，把推进高新技术产业化和运用高新技术改造提升传统产业结合起来，狠抓北塘区科技创业服务中心建设。为了进一步建立科技创业新机制，发展高层次创业孵化基地，加速都市型工业高速倍增，加快形成区域高新技术发展平台。北创科技园地块按照两期开发。一期工程用地是一块近正方形的地块，占地11,073 平方米。目前一期项目正处于建设之中，截至2009 年3月底，地基部分已经完成，大楼主体部分正在建设。二期工程用地是一块不规则形状的土地，占地约5.07万平方米。二期地块尚未平整，地上仍有一些建筑物和旧厂房。因此，在北创科技创业园一期工程建设的基础上，加快建设本次工程即二期工程项目，有利于更好发挥创业园的整体功能和优势。2.2主要建设方案及工程规模本次申请的项目为北创科技创业园二期工程，占地5.07万平方米，建筑面积约为43.5万平方米，本工程主体由一幢200m和100m的高层建筑组成，科技创业基地塔楼部高51层，裙房8层，地下3层。其余四幢高层建筑规划为科技孵化器A、B、C、D,一幢规划为科技创意大楼。二期用地二期用地一期用地图2-1 用地范围图表2-1 项目基本指标（二期）主要指标二期土地面积50739平方米总建筑面积平方米包含: 科技创业基地平方米科技创意大楼A32186平方米科技孵化器B51979平方米科技孵化器C科技孵化器D63598平方米科技孵化器E地上停车库14327平方米地下室82822平方米建筑密度30.1%容积率6.94绿化率36.5%车位数量9040个（包含地上2140个，地下6900个）2.3投资估算及资金筹措经估算，本项目总投资.27万元，其中建安费用的单位指标为4111.7元/平方米，项目投资估算表见表2-2：表2-2 项目投资估算表项目费用（万元）比例1建安费用.4172.27%2工程建设其他费用58345.423.39%3基本预备费用10816.464.34%合计.27100.00%2.4项目优势分析1、行政优势无锡市政府及有关部门和北塘区区委、区政府对科技创业园高度重视，支持有关的配套政策；同时，北创科技用房的管理班子拥有多年丰富的管理服务科技孵化器的经验和知识。2、硬环境优势无锡作为改革开放的先行区已经越来越重视科技在城市发展中所起的作用，而北塘区又是中心城区，地理位置优越，经过二十多年的迅猛发展，形成了完善的基础设施和创业生活配套设施，具有浓厚的创业氛围，具备了引进高科技人才的良好环境。3、自身优势北创科技创业园除有一套团结奋斗的班子外，基础建设也日益完善，服务功能齐全，作为无锡市吸引高层次人才创新创业的有效载体，立足“以人为本，引智创新”，以环境吸引人、以事业激励人、以感性留住人，大力支持创业人员创业。三、发展规划、产业政策及行业准入3.1相关发展规划本项目与无锡市城市总体规划，与社会经济发展、区域发展以及土地发展规划相协调。1、无锡市城市总体规划根据无锡市城市总体规划，无锡市整体空间布局初步形成“七片一带、一主三次”的总体布局结构。“七片”指以老城为主的城中片、城东的东亭片、东南的新区片、城南的滨湖新城、城西的蠡溪片、城西北包括山北、钱桥的山北片和城北包括西漳、堰桥的锡北片。“一带”是指“Z”字型的环梅梁湖、南太湖的山水旅游风光带，自然山水是中心城功能的重要组成部分。“一主”是指一个城市中心区；“三次”是规划中的东亭、蠡溪、滨湖三个次级中心。l 城市性质城市功能定位：高新技术产业基地，现代制造业基地，发挥重要区域中心城市功能；是重要的交通枢纽、物流中心、商贸中心和信息中心；重点发展旅游业，发挥国家重要旅游基地的作用，成为现代服务业发达的城市。l 城市规模人口规模2010年182万人，2020年200万人。用地规模2010年190km2，人均105m2左右；2020年220km2左右，人均110m2左右。l 城市发展方向无锡中心城市空间未来的最优主导方向是向南，它顺应了城市空间拓展的惯性方向，可与中心城路网、现有的中心区、无锡新区良好的衔接，受到它们有力的支撑和带动。l 城市空间格局采用“放射组团状的开敞型都市区”组合模式。l 都市区空间组织方案以太湖这一巨大的自然生态空间为核心。由巨型生态核域、都市核心区、都市延伸区和都市外围区四个地域圈层构成。l 城镇体系规划根据无锡市城镇体系规划，在做强中心城的同时，市域城镇发展规划思路也随着争创“两个率先”先导区、示范区的新目标而相应突破，即改变原先四级城镇体系形成一个特大城市、两个大城市、十二个卫星城镇的三级城镇等级规模结构。并规划构建“多心、多层、多组团”的城镇网络结构和“一市多城、众星拱月”的空间结构，形成“两横一纵”的“干”字型城镇发展轴。“两横”，分别是沿长江城镇发展轴和沿沪宁交通走廊城镇发展轴；“一纵”，是沿澄锡宜交通走廊城镇发展轴。以上述三条城镇发展轴为主干，各级城镇间形成纵横交织的联系网络，最终形成主导城镇发展轴线明显的网络型城镇体系。2、北创科技创业园区规划全面贯彻国家中长期科学和技术发展规划纲要，按照无锡市十一五科技发展规划纲要的要求，大力推进北创科技园的建设，重点发展电子产业、信息产业、科技服务业、节能产业，把北创科技园建成无锡创新创业的主要载体之一。根据科技创业服务中心的现有实际，采取“改造与新建”并举的策略，分步实施建设。2008年，北创科技园在无锡“530计划”项目中，努力引进海外留学人员，为提升园区的层次添砖加瓦；引入无锡市创业投资有限责任公司，为园区中小企业的发展提供资金的保障；做好招商引资工作，引进中小科技企业进行孵化；做好园区及企业的项目申报服务，为园区及企业的发展申请资金支持；完善北创科技园的服务体系，拓展技术产权交易平台，形成科技综合服务平台、建立“产、学、研”服务平台、创建海外留学人员平台，把北创科技园建设成为科技成果众多、创新人才辈出、产业优势明显，独具特色的科技创新创业基地。3.2产业政策我国对外开放20多年来的经验表明，引入外资企业虽然有一定的数量和质量的生产能力、技术和管理，但对增强我国自主技术开发能力不是很显著，只有不断引进国际上先进科学技术，才能有足够的能力应对知识创新时代的挑战。特别在“十一五”期间提出：实施科教兴国战略和人才强国战略，把科技进步和创新作为经济社会发展的重要推动力，把发展教育和培养德才兼备的高素质人才摆在更加突出的战略位置，努力建设创新型国家和人力资本强国。近年来，无锡市政府十分重视科技人才的政策环境建设，先后制定了一系列人才政策文件，构筑了较为完善的政策引才平台。例如：关于进一步吸引和用好优秀人才的试行规定、市政府关于引进领军型海外留学归国创业人才计划的实施意见等。同时，在政策支持的条件下还制定了相关的针对引进人才的优惠措施，使得人才引进变得更为顺利。无锡作为改革开放的先行区已经越来越重视科技在城市发展中所起的作用，而北塘区又是中心城区，经过二十多年的迅猛发展，形成了完善的基础设施和创业生活配套设施，具有浓厚的创业氛围，具备了引进高科技人才的良好环境。无锡市政府及有关部门和北塘区区委、区政府对科技创业园高度重视，支持有关的配套政策。为了创造良好的科技工作环境，区委、区政府先后出台了北塘区科技三项费用开支及管理的有关规定、鼓励和促进科技创新和创业若干规定、北塘区科技创新和人才发展资金使用管理办法、北塘区科技创业园鼓励科技创新优惠政策等系列政策性文件。通过区政府的争取，市财政局出台关于促进城区财税建设工作的意见，扶持和促进城区财政收入的持续稳定增长，并对北创科技园企业产生税收进行财税结算，用于扶持科技创业企业的研发。3.3行业准入条件本次项目申报单位为无锡北创科技创业园有限公司，于2002年10月经无锡市人民政府批准成立。2007年9月，为加快发展，促进创新，放大效应，形成示范，无锡产业资产经营有限公司、无锡市创业投资有限责任公司、无锡市北塘区资产经营有限公司共同增资无锡市北创科技创业园有限公司，注册资本增加至1.78亿元。北创科技园以促进科技成果转化、培养具有高成长性的高新技术企业和企业家为宗旨，是无锡建设创新型城市的重要载体，是推动“无锡制造”向“无锡创造”跃升的前沿阵地。北创科技园集聚了一大批科技创新型企业和高端科技人才，促进了无锡产业层次的提升，加快了城市现代化的步伐。北创科技园科技孵化器的建设，推进了产学研结合，为吸收“7+1”高校院所和江南大学的成果转化营造了良好的孵化环境，为无锡开展引进领军型留学人员创业（530计划）活动提供了优质的创业平台。北创科技园成为无锡技术创新的辐射源、成果转化的主阵地和人才集聚的新高地。团队北创科技园经过五年的建设，形成了工作能力强，学历层次高的工作班子，培养锻炼了一批业务知识丰富具有“孵化器”从业经验的科技服务人员。服务北创科技园通过引入专业化服务机构实行市场化运作与延伸政府服务职能相结合，为创业者、创业企业实施科技成果转化，提供商务、资金、信息、咨询、市场、培训、技术开发与交流、国际合作等专业服务，建立“产、学、研”紧密结合的技术支撑体系。投资无锡市创业投资有限责任公司对园区建设投入1780万元，扶持园区的软硬件建设，充分保障孵化器的孵化用房，并及时为中小企业进行投融资服务；无锡市北创科技创新投资有限公司在运行4年时间里，主要对中小科技企业进行投资和短期融资服务，对8家企业进行投资和先后对9家企业进行短期融资，重点投资培育了一批电子信息、新能源、新材料、生物技术及现代服务业等领域中的具有自主研发创新能力的创业企业，引领北塘创业投资走向成熟。在运营模式上，充分发挥政府资金的引导和放大作用，并按国有资本市场化运作的要求，强调“专家理财、职业投资、精英治企”的管理特色，建立规范高效的决策程序，形成具有行业特点的内部激励和约束机制。无锡市北创科技创新投资有限公司针对2006年无锡市“530计划”项目，为发展壮大无锡市的软件产业，和市风投各投资150万元支持廉仁淳组建“无锡引速得信息科技有限公司”；针对2007年无锡市“530计划”项目，为发展集成电路设计产业，和市风投各投资150万元支持龙伟组建“无锡铭芯微电子有限公司”。通过公司对张雄博士蓝光LED技术的考察和专家评审，投资350万元和张雄等共同成立无锡蓝星电子有限公司；公司通过对俄罗斯马彪博士“超声波无磨料精加工设备”项目的考察和论证，根据项目可行性和支持留学人员创业的原则，投资70万元支持发展无锡市的国际科技合作和发展先进装备制造业。目前，四个项目都已初见规模，为以后公司的投资打下了良好的基础。3.4无锡市相关产业发展情况1、无锡市写字楼市场分析目前，在无锡办公楼市场上，企业除了租赁写字楼物业办公外，利用酒店和住宅作为办公场所也较为普遍。住宅办公的成本较低，一些小公司倾向于该类办公场所；而酒店式公寓办公楼在中高端办公市场上占据一定份额，该类型办公场所具有良好的物业管理水平，太湖广场区域、河埒口区域、蠡湖科技创业园、解放路中央商务中心、新区等酒店楼宇的气派形象满足了一些公司对外宣传的需要。目前，由于无锡写字楼的客户群逐渐由小型制造业公司、小型商贸公司过渡到大、中型网络科技公司、金融公司以及房地产开发公司等，写字楼市场正处在由商住类型为主的楼宇过渡到纯写字楼的阶段，租户对写字楼质量要求提高，对租金的承受能力也提高。通过对位置、写字楼的品质以及其他特殊因素的考虑，目前无锡的甲级和乙级写字楼主要分布在如下四个区域：崇安区解放环路以内的核心商圈，滨湖区蠡湖科技园区周边，南长区太湖广场以及新区长江路两侧。这些区域多位于无锡的传统商业中心、工业园区或未来重点规划的区域。在经营模式上，无锡写字楼仍以分散业权为主。分散业权的写字楼没有统一的规划安排，由小业主自行招租。尽管大部分写字楼出租率较高，但由于项目间的竞争较为激烈，小业主提高租金的意愿较低。另外，许多小业主租赁物业时不开具发票，也不报税，所以他们可以给租本项目的客户提供较低的价格，一定程度上隐藏了整个物业市场租金上涨的情况。总的来说，无锡市场上现存的写字楼标准并不高，主要体现在如下几个方面：写字楼硬件设施标准较低；市场上缺乏专业的物业公司提供写字楼管理服务；传统区域写字楼周边环境杂乱，缺少成熟的商务氛围。写字楼供需分析截至 2008 年 10 月 31 日，无锡甲级写字楼有两栋：东方广场 B 座和金陵大饭店写字楼，均建成于 2007 年，分布在崇安区。甲级写字楼的市场存量为 57,000 平方米。根据相关资料显示，未来五年，全市将有约 10 栋甲级写字楼出现，新增供应量达 36.6 万平方米，占甲、乙级供应总量的 45.1%，南长区的太湖广场区域和崇安区商务中心将成为甲级写字楼供应最多的区域。至 2013 年末，南长区总供应量将达到 16.3 万平方米，随后是崇安区，该区域将新增 10.5万平方米规模的写字楼，2013 年总供应量将达到约 16.2 万平方米。此外，尽管北塘区不属于写字楼主要供应区，但随着区域的不断发展和重点项目的带动，该区域也将出现甲级写字楼项目。2009 至 2013 年，无锡甲级写字楼市场将快速发展，每年平均约有 6 万平米的项目入市。写字楼设施和标准的不断提高，给予企业更多更好的选择，并满足企业提升形象的需求。2005-2008 年，无锡乙级写字楼供应大幅增长，主要集中在滨湖区和崇安区。截至 2008年 10 月 31 日，无锡乙级写字楼存量共有 41.9 万平方米。写字楼需求分析根据无锡市统计局的统计数据，2000-2007 年，无锡市写字楼销售面积达 36.4 万平方米，与同期竣工面积35.3平方米基本持平。同时销售价格也从2005年的5,392元/平米增长至2007年的 11,115 元/平米。近年来，无锡民营经济发展迅速，企业和个人投资写字楼的意愿增强，写字楼售价的涨幅远高于租金的涨幅，而售价的上涨使得无锡写字楼的毛收益率仅为 6%左右，甚至低于北京和上海等一线城市的收益水平。预计未来几年，无锡写字楼市场的投资活动将放缓。未来无锡写字楼发展会有如下几个趋势：l 分散产权仍将是无锡写字楼市场的主流；l 太湖广场区域将成为甲级写字楼集中的区域；l 未来主要商务区的甲级写字楼市场发展较好，但由于竞争项目增多，入住率会有所降低；l 乙级写字楼发展与目前状况相似，价格竞争将成为未来乙级写字楼竞争的重点。2、无锡高星级酒店市场分析截至 2008 年 10 月末，无锡市共有高星级酒店 20 家，客房总数 5005 个，其中五星级酒店 7 家，占高星级酒店客房供应数量的 36%，五星级酒店的平均规模（客房数）略高于四星级酒店规模（客房数），总体客房数量偏少。无锡高星级酒店多分布在滨湖区、崇安区、北塘区和南长区。滨湖区：紧邻美丽的太湖，风景优美，该区的环蠡湖区域成为高星级酒店最为集中的区域，满足会议和旅游度假的需求。截至 2008 年 10 月，共有 7 家高星级酒店坐落于此，其中 6 家在2000-2006 年重新进行装修。2000-2006 年该区未有新增供应，2007 年出现了一家香港酒店集团管理的酒店1881 半岛酒店。崇安区：无锡的传统商业中心，人口密度最大，拥有无锡最发达的酒店市场。该区酒店多分布在中山路沿线，定位为商务会议型，该区仅有 1 家高星级酒店开业。南长区：未来城市发展的副中心，近几年发展迅速。2007 年，该区的太湖广场出现了首家五星级酒店-凯宾斯基饭店，拥有 400 间客房，该饭店也是目前无锡五星级酒店中设施最好的酒店。其他区：新区、锡山区和惠山区各有一家高星级酒店。高星级酒店需求分析旅游业是无锡高星级酒店市场发展最早的推动因素。作为全国著名的旅游城市，无锡近年来旅游人数的持续增加同样促进了高星级酒店市场。国内外游客数量 2002-2007 年的复合增长率达 12%，国际旅游收入复合增长率则达到 23%。2007 年无锡共接待旅游人数 3,427 万人，国内游客占 97.8%。一般而言，国际游客是高星级酒店的主要客源，但是随着国内人均可支配收入的提高以及消费意识的提升，高星级酒店也吸引越来越多的国内旅游者入住。受到世界金融危机的影响，世界银行预测 2009 年中国经济将保持 7.5%的增长，达到近年来的较低水平。无锡的经济发展和外商投资也会受到一定程度的冲击，预计未来商务和旅游需求增长放缓，甚至在未来 2-3 年内有下降的可能。未来无锡酒店市场将呈现如下趋势：l 滨湖区、崇安区和新区将成为高星级酒店的聚集区；l 国际著名酒店管理公司几乎全部落户无锡，酒店管理水平大幅提升，同时竞争也更激烈。；l 高星级酒店数目剧增，平均入住率预计略微下降；l 未来北塘区高星级酒店供应量不大，由于该区域邻近中央商务区，酒店市场将发展迅速；l 采取较低的房价策略吸引商务客源将提高其竞争能力。3、无锡市商业物业市场分析目前，无锡的商业设施主要集中在 5 个城区内。随着无锡城市建设的发展，逐步形成了包含 1 个市级商业中心和 4 个区级商业中心。无锡的市级商业中心位于崇安区的解放环路内及其周边聚集了各种商业业态，在无锡享有盛誉。由于商业类型多、并汇集了从低档到高档的各类产品，商业人流量很大。区级商业中心主要位于其他主要区域内，如新区的长江路、南长区的太湖广场、滨湖区的中桥和河埒口，以及北塘区的青石路等。这些区域的商业业态主要为超市、百货公司和餐饮设施，主要服务于区域附近的居民。商业物业供给分析截止到 2008 年 10 月，无锡主要商业设施的存量达到 102 万平方米左右。崇安区作为市级商业中心区，其商业存量达到 57.5 万平方米，占到总存量的 56%。滨湖区和南长区的区级商业中心分别位列第二和第三，其存量面积分别占到总存量的 22%和 16%。未来 5 年，无锡主要商业设施供应较大。购物中心和百货公司将成为未来供给的主要业态，同时，愈来愈多的高档商业项目将会出现在无锡的商业市场。未来展望根据无锡市统计局统计，商业物业的销售量在 2006 年达到顶峰，大概在 62 万平方米左右；截止到 2008 年 10 月底，无锡总的商业物业供给量达到约 220 万平方米。依据无锡的市场发展和人口数量，目前无锡的商业市场已经存在供给过剩的风险。未来，购物中心的经营模式将越来越受欢迎，但是无锡城市不大，每个区域顶多承受 1-2 家购物中心。另外，由于经营方式的不同和竞争的加剧，不同区域商业物业的租金和出租率将进一步分化。四、工程建设方案、建设用地、征地拆迁及移民安置4.1工程建设方案无锡市正在加快城市化建设，力创创新型城区，实现城市的产业转型，大力培育高新技术产业和现代服务业。该项目位于无锡城区北大门，项目的建设不仅能够促进老城区产业结构的调整，同时对于改善城市形象，展示北塘区新城建设的品质具有重要的战略意义。4.1.1定位与目标无锡市北创科技创业园的建设是以促进科技成果转换，培养具有高成长性的高新技术企业和企业家为宗旨，是无锡在建设创新型城市中实施科技创新的重要“三创”载体。功能目标：基地西南侧主题建筑功能为科技创业基地（主要为园区内国内外知名公司及研发机构提供舒适的顶级办公环境及5星级商务配套服务）。科技园区建筑在园区中心围绕着大型休闲绿化广场，可供本园区创业者、科技研发者在工作和休闲时处处可欣赏到不同的景观。空间目标：通过无锡北创科技创业园的建设整合地块周边建筑，在提升城市建筑形象的同时，应实现城市形象的统一和谐，充分体现城市风貌，达到提升城市环境景观品质的目标，形成无锡独具特色的科技生态建筑群。经济性目标：方案设计应结合无锡市科技园区及写字楼情况，注重建筑的实用性和经济性。本项目地理条件极为优越，整个建筑群坐落在城市重要区域，通过方案优化设计，使该建筑成为无锡市的一个新的标志性生态景观建筑，同时在设计中充分考虑了基地的限制条件，对多幢大楼和谐有机的进行设计，使原本分离的两个地块得到了强有力的链接，在考虑到周边城市设计的各种情况之下，设计着手城市空间节点营造，标志性建筑形象以及合理的日照条件等几方面进行深入的思考研究，最终就是要达到“都市起点”，“城市门户”的形象塑造目的。4.1.2建筑平面形式和总体布局根据周边现有建筑与本项目在建筑内外界的视线分析，最大限度的利用基地周边的有利因素。在进行了系统的综合分析之后，将高层建筑平面形式确定为扇形。无锡北创科技园区的科技创业基地采用大开间与小开间结合的形式设置，功能合理，环境优美、舒适。另外，科技创业基地采用高低双大堂的设计，增设有一个空中大堂，增加了建筑的趣味性，突出了项目的档次。无锡北创科技创业园区上部主楼房间功能为大空间办公和自由划分的小空间办公相结合，景观可视面非常现代，同时，在裙房入口处考虑了架空，使入口处有单独的“舞台”，同时使用双车道设计做到了相对的人车分离。图41 无锡北创科技创业园区效果图4.1.3 结构设计本工程主体由一幢200m和100m的高层建筑组成，科技创业基地塔楼部高51层，裙房8层，地下3层。裙房8层，地下3层。科技创业基地塔楼部分为钢筋混凝土筒中筒结构形式（基础部分为桩加箱形基础），标准层层高为3.8m，裙房为钢筋混凝土框架结构，底层层高为6m，二层层高为5.4m，三、四层高为4.2m，五层以上为3.8m；地下室层高为3.8m。主楼在东部开口处设有连廊，在今后设计中连廊部分将根据建筑功能及结构受力的情况，适当设计连廊。其余四幢高层建筑规划为科技孵化器A、B、C、D,一幢规划为科技创意大楼。商业裙楼作为办公的配套，吸引一些咖啡吧、茶座、餐饮、俱乐部等业态进驻。4.1.4 电气设计（1）设计范围变配电系统；EPS应急电源系统；动力设备配电及控制系统；照明配电及控制系统；防雷及接地系统。（2）负荷等级与供电电源本工程属于一类高层建筑，应按一级符合要求供电；独立电源供电，以电缆埋地方式进入建筑物地下变电所；设置EPS作为消防设备的应急电源，保证供电可靠性。（3）变配电系统： 变配电所：在地下层设变配电所； 主接线形式：高压侧采取单母线分段，中间不设联络，低压侧单母线分段，中间设联络开关； 继保方式：开关柜采用微电脑多功能继电保护器来进行继电保护； 计量方式：高供高量； 功率因数补偿方式：在低压侧设无触点电容补偿柜； 应急电源：EPS应急电源分散布置在消防设备电控箱柜处；（4）低压配电系统照明、动力配电直线采用无卤低烟铜芯线穿管敷设；至重要设备的低压配电线路的配电方式采用放射式，至一般设备的配电方式采用放射与树干混合方式配电或链式配电；每层设置电气竖井，竖井内设楼层配电箱及安装垂直桥架和母线槽；消防设备及重要设备的供电均采用双电源供电，且末端自动切换。（5）保安及接地措施本工程接地形式采用TN-S系统；联合接地方式，利用大楼基础桩基及承台内主钢筋做接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。（6）防雷系统接二类防雷设计，要求设防直击雷、侧击雷、感应雷及防雷电波倾入措施。4.1.5 给排水设计（1）设计范围生活给水系统设计；消防系统设计；排水系统设计；雨水系统设计。（2）给水设计从市政给水管道网上引给水管进入基地，并在基地内与市政管网成环。地下车库地面冲洗用水由市政水直接供给。（3）消防设计 消防水源：从市政给水管网上各引给水管进入基地，并在基地内与市政管网成环，从环管上设置适量室外消火栓。 室内消火栓系统：火灾时，通过消火栓内按钮启动设在地下层水泵房内的消防泵，直接从室外基地环网吸水加压灭火。消火栓系统在室外设水泵结合器。 自动喷淋系统：地下车库、商业、办公等公共部位。（4）排水设计室内排水采用污废合流、屋面雨水、空调冷凝水有组织收集排放；室外排水采用雨污分流、污水经带格栅的专用检测井预处理后排入市政污水管网。排出管径2De315。雨水经有组织收集后排入市政雨水管网，排出管管径2De400；地下室水泵房，汽车库，消防电梯处均设置集水坑，收集的废水由潜污泵排至室外，潜污泵启停由液位自动控制；汽车库含油废水在室外经隔油沉沙池隔油后排至污水管网，隔油池内含油废水停留时间10min，废水流速3.5mm/s。4.1.6 暖通设计（1）设计范围科技创业基地内商务中心部分空调、通风的设计；裙房层以上办公及商务中心部分空调、通风的配合设计；地下车库、地下设备用房、电梯机房的通风设计；地下车库、商业部分的防排烟设计。（2）空调设计裙房商业部分空调设计1）空调系统：商业部分设大型集中空调系统，空调冷凝水排至卫生间；2）空调冷热源：商用空调主机选用风冷热泵机组，空调冷负荷：1860kw，热符合：1395kw；3）新风系统：采用全热交换式换气机，向室内提供新鲜空气，排出室内污浊空气，以保证新风的摄取；4）科技创业基地部分空调设计，按集中空调系统设计。（3）通风设计地下车库设机械排风系统，以排出汽车尾气。地下一层补风由车道入口自然补充，地下二、三层设机械补风。通风标准为6次/小时换气次数；地下自行车库、地下设备用房均设机械排风系统；电梯机房设机械排风，通风标准为15次/小时换气次数；卫生间设机械排风，通风标准为10次/小时换气次数，同时由电气专业预留卫生间通风器电源插座。（4）防排烟设计防烟楼梯间，前后及合用前室均设机械加压送风系统进行机械防烟；地下汽车库设机械排烟系统，机械排烟系统尤其机械排风系统兼顾，排烟量为6次/小时换气次数；长度大于20m的内走廊均是机械排烟；商业部分均利用外窗开启进行自然排烟，其外窗可开启的有效面积均符合消防规范的有关面积规定。（5）消声减振及环保空调及通风系统均采用先进的低噪声设备，并设置消声器以控制噪声对室内环境的影响，使之符合国家的噪声控制标准；各空调及通风设备的安装均采用减振、隔振措施；商业部分的排风采用能量收回，以达到减少空调主机负荷，节约电量的节能目的。表41 北创科技园二期建筑面积指标序号指标名称单位项目技术指标备注1总用地面积Ha二期总用地5.07392总建筑面积m2.93其中地上建筑面积科技创业基地.34.97科技创意大楼32186.32科技孵化器A51979.19科技孵化器B科技孵化器C63597.84科技孵化器D地上停车库14327.28地下室建筑面积82821.963建筑占地面积m215277.94其中地上建筑面积科技创业基地6536.0515277.94科技创意大楼1729.09科技孵化器A3236.72科技孵化器B科技孵化器C3776.08科技孵化器D地上停车库4绿地面积m218528.655集中绿地面积m26750.96容积率6.947建筑密度30.1%8绿地率36.5%9集中绿地率13.3%10汽车停车位个地面停车位1832665地上停车位414地下一层停车位995地下二层停车位107311自行车停车位个地面停车位21409040地下一层地下停车位6900附注图42 北创科技创业基地项目方案总平面图4.2建设用地北创科技创业园位于无锡市北塘区，地处无锡市城市中心，位于无锡市第三人民医院西侧，南依兴源路、西靠凤宾路、北至沪宁铁路，地理位置十分优越。本项目为北创科技园的二期项目，建设用地总面积为5.07万平方米。 二期用地二期用地一期用地图43 无锡北创科技创业园建设用地图4.3征地拆迁及移民安置二期地块尚未平整，地上仍有一些建筑物和旧厂房。根据公司的介绍，这些建筑物由该公司的关联方所有，未来开发该地块不需要为其支付额外的拆迁补偿费，无移民安置。五、生态和环境影响分析5.1 生态与环境现状（1）环境保护的法律法规 中华人民共和国环境保护法，1989年中华人民共和国主席令发布； 建设项目环境保护管理条例，1998年国务院发布实施； 关于建设项目环境影响评价制度有关问题的通知，1999年国家环境保护总局； 中华人民共和国环境影响评价法，2002年中华人民共和国主席令发布。（2）大气及声环境根据检测站的监测资料,SO2、TSP、NO2的日均浓度分别为0.05mg/Nm3、0.20 mg/Nm3、0.20 mg/Nm3，三项指标日均值均符合环境空气质量指标GB3095-1996的二级标准。项目所在地环境噪声符合城市区域环境噪声标准（GB3096-93）二类标准的要求。（3）水环境本项目的地表水环境中，京杭运河的水环境质量较差，主要是受上游来水的浓度较高的缘故（河两岸农村的面源污染）。5.2拟建项目对生态和环境的影响（1）施工期环境问题土建项目施工期间的污染主要为土方开挖，即运输产生的扬尘污染局部大气环境；施工机械和运输车辆产生的噪声对周边附近区域及现场工作人员会产生一定影响；工程用水会对部分水体产生不良影响；施工期间的运输车辆及挖土、取土等作业对生态环境产生一定影响。（2）运营期环境问题由于本项目为科技创业基地和创意大楼等，项目在运营期产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响较小，主要为生活污水和生活垃圾的影响。5.3生态和环境保护措施（1）施工噪声为了减轻施工噪声对周围环境的影响，建议采取以下措施： 加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行，严禁夜间进行高噪声施工作业； 尽量采用低噪声的施工工具，如以液压工具代替气压工具，同时尽可能采用施工噪声低的施工方法； 施工机械应尽可能放置于对周围敏感点造成影响最小的地点； 在高噪声设备周围设置掩蔽物；除上述施工机械产生的噪声外，施工过程中各种运输车辆的运行，还将会引起敏感点噪声级的增加。因此，应加强对运输车辆的管理，尽量压缩汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛。（2）施工粉尘施工期间产生的粉尘（扬尘）污染主要取决于施工作业方式，材料的堆放及风力因素，其中受风力因素的影响最大。随着风速的增大，施工扬尘产生的污染程度和超标范围也将随之增强和扩大。因本工程施工期较长，伴随着土方的挖掘、装卸和运输等施工活动，其扬尘将给附近的大气环境带来不利影响。因此必须采取合理可行的控制措施，尽量减轻其污染程度，缩小其影响范围。其主要对策有： 对施工现场实行合理化管理，使砂石料统一堆放，水泥应设专门库房堆放，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂； 开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量。而且开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，以防长期堆放表面干燥而起尘或被雨水冲刷； 运输车辆应完好，不应装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在地面上的泥土和建筑材料，冲洗轮胎，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘； 应首先选择使用商品混凝土，因需要必须进行现场搅拌砂浆、混凝土时，应尽量做到不洒、不漏、不剩不倒；混凝土搅拌应设置在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施； 施工现场要设围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围； 当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施； 对排烟大的施工机械安装消烟装置，以减轻对大气环境的污染。（3）施工污水施工污水水量不大，但如果不经处理或处理不当，同样会危害环境。所以，施工期肥水不能随意直排。其防治措施主要有： 加强施工期管理，针对施工期污水产生过程不连续、废水种类较单一等特点，可采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量； 施工现场因地制宜，建造化粪池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其它施工废水需经处理后方可排放，砂浆、石灰等废液宜集中处理，干燥后与固体废物一起处置； 水泥、黄砂、石灰类的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防水措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。（4）施工垃圾施工期间将涉及到房屋拆除、土地开挖、管道敷设、材料运输等工程内容，在此期间将有一定数量的废气建筑材料如砂石、石灰、混凝土、废砖、土石方凳。因此对施工现场要及时进行清理，建筑垃圾及时清运，按城管要求定时运送到指定地点或加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。（5）运营期防止污染和减缓影响的措施生活污水达接管要求，排入芦村污水处理厂集中处理；本项目垃圾出路采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员收集清扫。（6）绿化良好的绿化不仅能够创造舒适的办公环境，而且在防止污染、保护环境方面也有特殊作用。本项目坚持点、线、面结合的原则，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，确保办公环境优美整洁。六、节能方案分析为了深入贯彻科学发展观，我国“十一五”规划纲要明确提出，要把节约资源作为基本国策，调动全社会各方面力量进一步加强节能工作，加快建设节约型社会，在此背景下，对本项目的节能方案进行分析。6.1主要采用的节能标准和规范1、公共建筑节能设计标准 GB 50189-20052、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JCJ134-20013、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-954、绿色建筑评价标准 GB/T50378-20065、民用建筑节能管理规定（建设部部长令第76号）6.2 项目主要能源消耗本项目主要为建筑使用能耗，包括采暖、空调、热水供应、照明、炊事、家用电器等方面的能耗，其中采暖、空调能耗占有很大比例。根据2005年统计资料，建筑使用能耗最多的是建筑采暖空调（65），其次为热水供应（15），电气（14）、炊事（6）等能耗。6.3 主要节能措施本项目将以生态、节能、环保以人为本为目标，不再是按照常规建设一个封闭的、消耗更多能源和资源，同时给周围环境与城市交通带来压力，给人员心理和生理造成负面影响的纯粹的钢筋水泥空间。而是定位于打造一个资源高度集约化、能源高度节约化的超级城市空间。北创科技园以中国“绿色建筑评估标准”和美国LEEDCS认证要求，以体现最直接的有深度的人文关怀，强化节资高效，保障智能便捷为技术特色，通过可持续场地规划、综合节能和新能源利用，节水和雨污水回用，节材与材料利用和最低室内空气污染控制等绿色建筑系统解决方案的实施，实现建筑在全寿期中的高效运行。实现人、建筑、城市与自然和谐共存的绿色超级城市空间。七、项目实施进度计划该项目整个建设期计划从2009年上半年至2011年底。该项目科技创业基地各阶段实施内容及进度安排见表71（其余建筑设施实施进度按照快于科技创业基地的时间进度控制）：无锡市北创科技创业园项目申请报告表71 无锡市北创科技创业园有限公司二期科技创业基地进度计划装修阶段表71 无锡市北创科技创业园有限公司二期科技创业基地进度计划（续）装修阶段表71 无锡市北创科技创业园有限公司二期科技创业基地进度计划（续）41无锡北创科技创业园有限公司 无锡市北创科技创业园项目申请报告八、项目投资估算和资金筹措8.1 投资资金估算投资估算主要由建安费用、工程建设其他费用和基本预备费用三块组成。（1）建安费用主要包括地上建筑、地下建筑相关的土建、水卫、电气、暖通工程以及附属工程所需的建筑工程费用、设备及工具器购置费用、安装工程费用；（2）工程建设其他费用主要有土地使用费、建设单位管理费、勘查设计费、研究试验费、工程建设监理费、建设单位临时设施费、工程建设监理费、工程保险费、施工机构迁移费等；（3）基本预备费是指在研究阶段难以预计的费用，又称工程建设不可预见费，主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用，按合理的基本预备费律计算，取建安费的6计算。经估算，本项目总投资.27万元，其中建安费用的单位指标为4111.7元/平方米，项目投资估算表见表81：表81 项目投资估算表项目费用（万元）比例1建安费用.4172.27%2工程建设其他费用58345.423.39%3基本预备费用10816.464.34%合计.27100.00%8.2 资金筹措本项目30为贷款，其余70为企业自筹。47无锡北创科技创业园有限公司 九、财务分析和社会效益评价9.1财务分析9.1.1评价依据和方法参照国家发改委与建设部2006年颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和我国现行财务制度、价格体系,通过分析计算项目直接产生的财务效益和费用，编制相关报表及计算评价指标,以考察项目的盈利能力、贷款偿还能力以及抗风险能力等财务状况，判别本项目的财务可行性。9.1.2评价期的确定本项目二期工程建设期3年，为20092011年，收入运营期暂取20年，即20122031年进行评价。评价基年取2008年。9.1.3财务评价指标1.财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。2.财务净现值（FNPV），是指未来各期支出和收入的现在价值。3.投资回收期（Pt），是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。它是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态指标。9.1.4财务费用1、建设总投资本项目建设投资总估算为.27万元。本次财务评价按20092011年三年建设期分期投入计算。2、经营费用与物业经营有关的主要费用列示如下：营业税及附加：营业收入的 5.55%；物业税：办公和商铺为租金收入的 12%；土地使用税：根据无锡