员工手册_某房地产投资咨询有限公司员工手册

员工手册天津纵横房地产投资咨询有限公司二00六年4月版目 录第一部分 企业介绍一、公司发展篇1、 纵横公司简介2、 公司组织架构3、 部门职能简介4、 代理及策划类项目5、 相关制度及规定二、行为礼仪篇1、 个人礼仪2、 接待礼仪第二部分 基本知识三、 业务知识篇1、 常用名词基本解释2、 签订商品房买卖合同的说明3、 办理贷款公积金的相关手续4、 商品房销售的有关法律政策5、 物业管理相关说明6、 法务知识公司发展篇一、 纵横公司简介纵横是一家新兴的房地产专业服务机构，现有专业人员100余名，具备房地产销售代理资质。由具有丰富实操经验的行业精英发起并组成核心团队，纵横人创造性地提出“全程运营服务”的理念，聚焦于房地产项目开发的“黄金价值链”，以追求发掘项目专案最大价值价格比为己任。 公司自成立以来，先后成功策划代理了天津方正山海天、泰丰津海大厦、紫云国际、伴景湾、易买得秀谷商业街；重庆奥林匹克花园、北京林溪别墅、呼市松江项目等多个大型房地产项目。目前公司操作的各地标志性项目主要有：被誉为“建立全国最大都市自然生态圈”的天津梅江湾，被誉为“地产营销旗舰”的成都蓝谷地，以及曾获亚太水环境示范区奖、中国住宅产业创新夺标奖、2004年荣获中国建筑工程“詹天佑大奖”的天津蓝水假期等。纵横专业精深的服务，富于智慧的创新和勇于承担的责任感为我们赢得了广泛的市场赞誉。纵横充分利用公司的优势资源，以团队的力量赢取服务对象的高度满意，不断追求超越客户期待的专业服务。努力成为行业领域内，服务区域内，客户心目中最佳合作伙伴及具优势品牌影响力的房地产全程运营服务企业。纵横地产呼市分公司综合管理部运营部项目部市场部综合管理部销售部）企划部）天津分公司滨海分公司项目部市场部拓展部综合管理部紫云国际喜达港国臣项目承德项目市场部项目部山海天静海金诺综合管理部二、组织架构三、 部门职能简介1、 市场部：作为产品研发的基础，直接支持产品的前期策划。策划组: 产品：最大化的提高土地的利用价值，提高产品的核心竞争力，实现利润的最大化.营销: 从市场竞争的需要出发，制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。2、拓展部：主要负责公司战略布局、土地资源储备、房地产市场分析、项目可行性研究、土地获取等工作，并统筹各公司拓展部。3、运营部：负责公司各项经济性指标的统筹管理、人力资源管理。支持公司专业化、信息化、标准化、规范化能力的提高。工作宗旨：统筹、管理、支持统筹：统筹平衡公司各项经济指标和人力资源管理：通过建立各种制度、流程规范人员操作支持：通过经验共享和内外部培训组织，支持人员能力提升 目标管理：公司考核指标的统筹、平衡，考核结果的汇总分析人力资源管理：人力资源指标的平衡；绩效管理，建立考核激励制度；培训管理标准化管理：完善健全公司管理制度，梳理业务流程；档案管理；企业内外网的建立与维护；信息化工具的开发与维护与改进4、综合管理部：行政管理：主要负责公司的文件、制度的统一管理；公司内勤、外勤管理；公司大宗采购、物品保管，协调维护外部相关政府部门。销售管理工作：主要对销售的进度和销售数据进行统计分析；对业务把控，进行交流共享。财务体系：负责公司的财务决算、现金流的收支以及报税等工作。四、代理及策划类项目策划类项目：易买得秀谷商业广场、贻信园、广厦富城、方正山海天、梅江湾、老城厢商业规划、亿城山水颐园、仁爱团泊湖、塘沽解放路商业街、永久里河滨里土地规划、君谊大厦代理类项目：金诺地产项目、紫云国际、喜达港、伴景湾（一期）、阳光诺卡（呼市松江项目）五、相关制度及规定（一）、人事制度1、新员工报到手续：*交验学历证书、身份证及其岗位要求的其他证件的正本（如会计证等），并收存上述相关证件复印件各一份及一寸彩色免冠近照；*交付人力资源部指定的其它资料；2、员工异动员工发生职务异动或试用转正，需填写员工异动审批表及工作交接单，并由部门经理签字同意。3、员工离职员工离职包括：辞退（含开除）、辞职、劳动合同期满不再续签员工申请辞职，由员工本人提前一个月填写员工辞职申请表及离职审批表；公司辞退（开除）员工，由用人部门经理提前一个月填写离职审批表；员工合同到期不续签,由不续签的一方填写离职审批表。离职审批表需经部门经理审核后报人力资源部会签、总经理批准。人力资源部应安排与离职员工进行离职面谈，了解辞职具体情形及原因，征询其对公司的意见。离职审批表完成审批程序后，离职员工应按“离职员工工作交接单”内容办理工作交接手续，并及时报送人力资源部，由人力资源部存档并办理档案调转手续。手续不齐者不予核发工资。员工的离职未经批准，不得擅自离岗，否则以旷工论。（二）、财务制度1、 费用种类及额度、 员工补助：员工补助额度明细表： 单位：元/月/人类别工作地点一般补助特殊补助员工本市250郊县550异地550待定经理本市350郊县750异地750待定说明： A、 “工作地点”的说明1) “本市”指： 在公司总部或天津市区工作的员工在分公司所在地招聘的本地（附近地区）员工。2) “郊县”、“异地”指： “本市”类员工，被公司长期派到郊县（静海、汉沽、蓟县等）或异地（呼市、承德）工作的。B、 “经理”： 是指“担任经理职务”的人员，非“经理级待遇”的人员。C、 员工入司（离职）时间与当月补助的关系：每月15日（不含15日）前正式入司的员工，享受半月的补助金额每月15日（含15日）后正式入司的员工，从次月的1日起享受补助金额。每月15日（含15日）前离职的员工，当月不再享受补助。每月15日（不含15日）后离职的员工，当月享受半月的补助。D、 补助的种类1) “一般补助”为：交通费、电话费的补助及住宿补助（郊县、异地的人员享受） 等2) “特殊补助”为：异地工作的生活补助。根据异地的具体情况，由总经理确定 具体的金额。E、 补助金额的发放方法：1) 员工自行提供发票，以“费用报销”形式发放。2) 对发票的要求： 可以使用的发票：“交通费”票；“办公用品、日用品、文具”类的发票、“汽 油费、高速费、汽车修理费”的发票；“电话费”的发票等。其中：空白出租车票、非复写的出租车票不予报销。电话费发票需是员工本人的姓名、每月的票据金额不超过200元。 禁止使用的发票：餐费票、“礼品”票（含烟酒类）、娱乐场所出具的发票等F、 执行本费用管理办法后：1) 公司长期派到郊县或异地工作的人员的生活用房的所有费用，员工自理。2) 公司长期派到郊县或异地工作的人员，因私发生的交通费用，例如：定期休假回津的交通费，员工自理。、 现场项目的管理办法：A、对进入到销售现场的项目，实行“备用金管理办法”。B、备用金金额为： 15人（含）以上的项目，4500元10人（含）以下的项目，3000元C、 备用金的借款人（责任人）为项目经理，在项目经理发生人事变动或项目清盘后，应办理备用金移交清算手续。D、 备用金主要用于项目的下列费用：员工的误餐费、员工因公发生的交通费等误餐费标准： 公司内： 5元/人/餐调研、项目现场、加班： 8元/人/餐E、 报销的票据要求：a) 误餐费：有效的餐费票或“办公用品”、“日用品”发票等可以用。“礼品”票（含烟酒类）、娱乐场所出具的发票禁用。提供“用餐人员明细表”为附件。b) 交通费：在车票背面注明行程的日期、起止地点、事由。需主管经理签字。F、 各业务中心、各项目（部门）费用的管理原则 各业务中心的主管经理管理、协调中心内的总体费用。各项目（部门）的主管经理管理、协调项目（部门）内的总体费用。、 业务招待费：A、此类费用使用时，须事先报总经理批准。B、 费用报销时，单笔支出小于200元，副总经理签批。单笔金额大于200元或月累计金额在500元以上的必须经总理审批。C、 票据要求1) 报销时，业务招待费的票据与其他票据分开，单独粘贴（单独填写报销单）。2) 单据后需附“业务招待费明细单”（见附表2），发票的顺序需与“业务招待费明细单”上列示的招待事项的顺序一致。3) 每笔招待费的发票必须是同一单位出具。D、办公用房的费用：房租及物业费、水电煤费、采暖费、修理费、办公话费等据实报销。E、办公费：公司因办公需要发生的各项费用，包括购买的办公用品、公司年检、发票收据费用、业务报刊费、刻章费及邮费等。据实报销，由各业务中心的综合管理部人员统一负责。购买“办公用品”、“日用品”的票据，须提供明细清单、有验收人签字确认。2、报销的时间、流程为：A. 每月的第一周和第三周（如当月有5个星期，则为第二周、第四周）的周四为交报销单的时间。移交报销单据时，请将填写完整的“单据交接清单”（一式两份）， 一同移交至财务。B. 各业务中心的综合管理部人员，应对票据初审，审核票据的有效性、费用是否在报销范围内等。C. 员工补贴，请单独填写报销单，在每月的第1周的周四，交到财务部门。D. 每次报销时，注明本次费用对应的时间段。所有报销单，经项目（部门）经理、主管副总、财务经理签字后，方可办理付款手续。E. 主管副总对本业务中心、项目（部门）经理对本项目（部门）当期的费用情况予以整体的控制、协调、管理。F. 每月的20日前，财务将票据审核的结果反馈到各业务中心的负责人。G. 每月的25日前，员工补助及项目备用金对应的报销款项发放到位。（三）、考勤制度 按时到岗,不迟到、不早退。9：00准时进入工作状态，不允许有吃早点、换服装、打扫卫生等现象，特殊情况需事先报备。 午休时间为12：00-13：00，员工可以就餐和休息，但此时间段内如有客户接待工作，仍要照常进行，不得影响工作。 请假必须严格按公司工作时间管理制度履行，经批准后方可休假。休假期间和休息日必须留下联系方式，手机保持开机状态，以便联系。如果因没电等特殊原因，开机后发现有公司电话应立即回复。（四）、 请假制度1. 请假规程员工请假均应填写休假申请审批表说明理由并严格执行审批手续。根据员工请假期限，需各上级主管批准生效，同时报人力资源部备案。具体如下:经理以上（含经理）人员请假，须报上管领导批准；请假超过3天，应呈请总经理批准；其余人员请假须按以下要求批准： 请假一天的，需报请直接主管批准； 请假二三天的，需报请主管经理批准； 请假三天以上需报请公司副总经理批准；2. 各请假情况时间规定A、 病假 - 因病须治疗或休养者可请病假。每月不得超过七天（超过七天绩效工资按比例扣除），每年累计不得超过三十天。B、 事假 - 因私事待办理者，可请事假，每月不得超过七天（超过七天绩效工资按比例扣除），每年累计不得超过三十天。C、 婚假 - 本人结婚可请婚假七天。D、 丧假 - 父母或配偶丧亡，可请丧假七天；其他直系亲属丧亡，E、 可请丧假三天。F、 产假 - 女性员工分娩可请产假九十天，其中含产前休假15天。怀孕三个月至七个月而流产者，可请假四周；七个月以上流产者，可请假六周；未满三个月流产者，可请假一周。产假期间，公司将补其职位，假期结束后，公司内如有同等职位存在，将优先考虑；否则，将另行安排其他工作。（注：产假系指已婚女性员工，未婚女性员工分娩或流产按病假规定办理。）注：以上假期均含正常休息日，不含法定假日。3. 请假期内薪金规定A、 事假及病假：1) 七天以内（含七天）：不扣除工资和绩效。2) 七天以上：不扣除基本工资，绩效工资按比例扣除。3) 经理以上人员请假超过七天，每月保留2000元生活费，其余工资按比例扣除； B、 婚假、丧假、产假： 婚假、丧假在规定期限内不扣基本工资和绩效工资；产假不扣除基本工资，绩效工资按比例扣除。4. 请假时注意事项A、 凡未经准假而擅离职守或未经批准续假而缺勤者，除有特殊事件发生（如意外伤害、突发急病等事件），并于事后三天内依规定办理请假手续，其他一律以旷工处理。B、 员工请假如发现有弄虚作假，除以旷工论处外，并依情节轻重予以惩处。C、 请假理由不充分或有碍工作时，其主管可视情况不予准假，或缩短假期或延期请假。D、 员工请假时应由部门主管和本人安排好其负责工作，因请假而耽误工作时，请假人接手人和其主管均负有责任，公司将视情况予以追究。E、 事假须提前一天申请，病假需于请假当天8：30之前申请方为有效，工伤假及病假超过一天者，应附医师证明。F、 请假逾期处理规定G、 患重病非短期内所能恢复经医师证明属实者，可视其病况，报请总经理批准延长其病假，最多三个月。H、 逾期系因特别或意外事故经提出有力证明者可请总经理批准，最多十五天。5. 凡属旷工者按下列规定处罚：A、 旷工半天,扣发当月全部绩效，若当月出现同样情况，予以辞退。B、 旷工一天,扣发当月全部绩效，并转为试用期或延长试用期一个月，若当月出现同样情况，予以辞退。C、 旷工一天以上,直接予以辞退。行为礼仪篇一、 个人礼仪 工作时间内所有员工必须着职业装。 男员工着衬衫、西装、深色皮鞋（深色短袜）、系领带。 女员工着有袖衬衫、西装裙或西装裤、有袖套裙，着皮鞋，不准着无带、无跟凉鞋、皮拖等。（穿裙装时，需着肉色长筒丝袜） 新员工上岗后如未配发公司统一工服的，需穿与工服颜色、款式相近的衬衫、西装。 身体、面部、手部应保证清洁，讲究良好的个人卫生，（养成良好的卫生习惯）。上班前不允许饮酒及吃带异味食物以保证口腔清洁。 工作时间员工必须保持饱满的精神状态，不得松垮懈怠。 男员工发型发式统一的标准要求为干净整洁，头发不应过长。 女员工发型要求文雅、庄重，梳理齐整，染发不得颜色夸张，长发可用发卡等梳扎在头后或盘在头上，不许散发、遮眼盖腮。 男员工要刮净胡须，不准蓄须。 女员工宜保持淡雅轻妆，打扮适度，不得浓妆艳抹，避免使用味浓的化妆品。 员工在岗工作期间，除结婚、订婚戒指之外，不得佩戴其它任何饰物。 保持指甲整齐、清洁，短于指端；不得涂有色指甲油。 直接面对客户时，员工应严格按员工行为礼仪规范进行接待。 工作时间，身体不得东倒西歪、前倾后仰，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手。（保持规范的举止，体现高雅的气质，树立良好的形象） 站姿：不宜歪斜站立、腿脚晃动，双手不宜叉腰，交叉胸前、插入衣裤或随意乱放，会见客户或出席仪式的站立场合，在长辈和上级面前不得把手交叉抱在胸前。 坐姿：端正，不宜翘二郎腿，不允许将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得脱鞋。 工作场合不宜二人勾肩搭背，挽手而行，与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行或抢行。与客人同时进、出电梯应让客户后进，先出电梯，并协助操作电梯门开关。二、 接待礼仪（一） 办公环境1 正式工作前，各部门及销售现场要组织做好室内外卫生，保持地面的整洁，保持室内空气清新、窗明几净，各种办公设备和办公物品准备到位。2 不准乱丢乱放物品，随时清理废弃物品，做到办公区域每日清洁不堆积。及时清理、整理账簿、文件，保持工作台清洁整齐。销售现场接待台上不允许摆放水杯、手机等个人用品，凡客户看得见的地方都应保持整洁。3 正确使用和保管办公设备与公司物品，使用中做到爱惜、节约。公司电脑不得储存与工作无关的文件（如：游戏等），上班时间不得利用电脑从事与工作无关的活动（如：上网聊天等）。4 销售现场于任何时间一律严禁吸烟；不得在客户接待区用餐；总部工作人员不得在办公区就餐，加班除外。工作开始后，如需放背景音乐，不得干扰其他人员谈话。5 出席会议，必须按指定时间和顺序入场，按指定的位置就位，不迟到、早退。散会时，依次退场。开会时，手机、传呼机等通讯工具要关闭或处于静音状态。按时出席会议遇特殊情况须提前请假。（二） 客户接待要求1 顾客来时要问好。迎接和面对客户时始终保持笑容可掬，必须使用文明礼貌用语。规范接待用语，要讲普通话。 2 来访的客人很多时，应按顺序接待，不要冷落每一位客户，做到“接一，问二，照顾三”。应谨记客户的姓名，以示尊重。未知姓氏之前，要称呼“先生”“女士”。解答业务时候不准讲 “不知道”，可将“不知道”改为“我先问一下”。3 和顾客交谈时应该眼望对方，用心倾听，不要随意打断客户的谈话，做到百听不厌，百问不烦。不得东张西望，心不在焉。不得流露出厌烦、冷淡等表情。说话声调要自然、清晰、柔和、亲切，声量不要过高，亦不要过低，以免顾客听不清楚。不要急功近利，要给顾客一种“置业顾问”的形象。4 暂时离开面对的客人，一律讲“请稍候”，如果离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等啦”。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。5 向顾客介绍产品或看资料时应手掌心向上，如果指出细小之处应用食指同时手掌仍然向上。不宜用手指或笔杆指客人。为顾客拿物品一定要双手递上。6 当为顾客完成一项服务后应主动询问是否还有其他事要帮助。用礼貌互换的方式留存客户联系方式，并注意积极回访。7 业务中如出现纠纷，应耐心解释，任何情况下决不允许与客户发生口角。不准讲粗言、使用蔑视和侮辱性的语言。不讲过分的玩笑。不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。谈及他人或客户时，千万不要诋毁别人，尤其当着客户。8 工作时间不允许在接待现场或者客户面前吸烟、吃东西、读无关业务的报刊杂志，不允许办私事，不准用公司电话聊天。（保持办公区域的安静）工作期间员工之间不得闲聊、谈笑；在公司总部上班的员工，自进入办公室内不得大声喧哗，以免影响他人工作。（在指定区域接待来访）（三） 其他素质要求1 打、接电话（1） 所有来电，务必在三声响之内接答。（2） 接电话先问好、必要时报单位名称或项目名称，如“你好”或“你好、纵横”不得在开始时使用“喂”、“哎”等语气词。对于自己不能处理的电话，应及时将电话转交给能处理的人，或记录电话内容，待处理后回复。（3） 对方讲话应认真听，必要时要作好记录，通话要点要问清楚，然后向对方复述一遍。（4） 结束时待对方挂断之后，方可挂线，不可先于对方挂线。（5） 通话时要简明扼要，不要在电话中长时间聊天。（必要时应提前打腹稿）（6） 给对方打手机时，请先询问对方现在接电话是否方便，并且征询是否可以有座机转接，不宜长时间占用对方电话。2 介绍和被介绍的礼仪（1） 直接见面介绍时，应先把级别低者介绍给级别高者，把年轻的介绍给年长的，把本公司的人介绍给别公司的人。（2） 把一人介绍给多人时，应先介绍给其中地位最高的。（3） 男女间的介绍，应先把男性介绍给女性。当年龄、级别差别大时，也可先把年轻女性介绍给男性。3 握手的礼仪握手的时机：（1） 当你被介绍给某人以及跟别人道别时，特别是当你与你的客户道别时。（2） 当客户或其他来访者进入你的办公室时。（3） 走进某个会场并被介绍给与会者时。（4） 会议结束后相互道别以及重申已达成的协议。（5） 你觉得有必要握手时，你会慢慢培养起这种感觉的。握手的技巧：（1） 自报姓名并伸出你的手，在多数场合，职位高的人应该先伸出手，若他（她）没有这样做，你就应先伸手。（2） 伸出手时稍带角度，且拇指向上，双方虎口应相互接触。（3） 握手要坚定有力，但绝非要捏断别人的手。停留3-5秒即可，然后松开。 （握手时应注意出手的先后顺序及表情。）4 名片的接受与保管（1） 名片应先递给长辈或上级。（2） 递出自己的名片时。应把文字向着对方，双手递出，一边递交一边说出自己的姓名。（3） 接对方名片时，双手接过，并马上浏览，正确记住对方的姓名和职务，将名片收好，如遇对方姓名中有难认文字，应马上询问清楚。（4） 你的名片外观应保持完好，不要破损或折叠。对收到的名片要妥善保管，以便检索，不得随意丢弃。一、常用名词基本解释（一）名词解释1、 建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。2、 建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。3、 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。4、 楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.73。5、 建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。6、 人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。*7、 人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。*8、 进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。（横墙间的距离）9、 开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。（纵墙间的距离）10、 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； （2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。11、 共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。12、 公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积13、 公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。14、 销售面积：销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。15、 阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。*16、 平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。*17、 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。*18、 地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。19、 半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者。20、 居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。21、 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。22、 公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 23、 道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。24、 公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。25、 建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。26、 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。27、 隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.28、 过道：指住宅套内使用的水平交通空间。29、 钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。30、 钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。31、 钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。32、 混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。33、 框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。34、 砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。35、 框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。36、 墙：墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给基础。作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用。37、 横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙，横向外墙一般称山墙；而沿建筑物长轴方向布置的墙称纵墙，纵墙有内纵墙与外纵墙之分；在一片墙上，窗与窗或门与窗之间的墙称窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。38、 楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。楼板层承受着家具、设备和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。39、 地坪：地坪是底层房间与土层相接触地部分，它承受底层房间内地荷载。40、 楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘的作用。41、 商品房维修基金：是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。42、 确权:是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。43、 土地使用权:是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。44、 房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。45、 房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到七通一平的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。46、 房地产二级市场:是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。47、 房地产三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为（二）房地产“五证一计划”包括： 建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证及建设工程投资计划 （三）现行的土地获取方式（来源）：1、划拨2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种根据2003年6月1日颁布的天津市国有土地有偿使用办法，对于经济性用地必须采用土地出让的方式获得。（四）房屋建筑分类1、从构成房屋建筑结构的材料分：木结构（老楼，一般为12层建筑）砖木结构（老楼，一般为13层建筑）砖混结构（一般为6或7层建筑）钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）钢结构（纽约市贸大厦）2、从房屋层数高度分：低层 13层（木结构、砖木结构）多层 46层（砖混结构）中高层 79层（钢筋混凝土结构）高层 1030层（钢筋混凝土结构）超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）二级 50100年以上(砖混)三级 2550年（平房）4、房屋建筑用途分：生产性建筑；居住建筑；公共建筑（五）房屋建筑结构1、房屋建筑构件一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。2、房屋承重结构的基本构件类型（1） 钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）：承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。（2） 砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造 。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 （3） 砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。（4） 其他结构（简易结构）：承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。3、地基与基础地基：地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。基础：基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。基础的类型：按基础的材料及受力特点分类：（1） 刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。（2） 柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。基础按构造形式分：（1） 条形基础：（2） 独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之一。（3） 筏板基础：又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。（4） 箱型基础：用于高层建筑。（5） 桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩基础的应用：（1） 多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。（2） 中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。（3） 高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合。4、墙体分类：（1） 按平面位置：外墙和内墙；（2） 按墙的方向：纵墙和横墙；（3） 通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；（4） 按墙的受力分：承重墙、非承重墙。5、楼层、地面：（1） 楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层 、木楼层。（2） 按施工方法：现浇、预制。6、楼梯：（1） 楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。（2） 楼梯形式：直跑式、双跑式等。（3） 楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯。7、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。屋顶类型：平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%-2%。坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。（六）裂缝产生的原因裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。（七）关于室内采光有何要求？1、每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。2、采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。3、 高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。（八）梁的种类：1、梁的种类按受力状态分为：（1）简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。（2）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。2、以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。（九）不同建筑结构的优缺点比较？砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。（十）请简述商品房开发流程答：商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、拆迁、建设到销售等一系列营业行为。通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售。投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，作出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。 土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由计委对房地产项目进行立项审批，规划局对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。项目施工建设阶段：开发商委托建筑公司进行项目施工。施工过程中开发商要密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，与派驻工地的监理工程师会晤，了解建设过程全貌，确保工程按预先进度计划实施。销售阶段：开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理客户资源、项目企划宣传、现场销售及售后服务四部分。通常存在两种销售形式：预售和现房销售，预售即开发商在建设工程竣工之前进行销售，可以提前回收资金；现房销售即在取得竣工验收合格文件后进行销售。二、签定商品房买卖合同说明合同是保障当事人合法权益的重要依据。目前，本市商品房买卖所使用的是统一的格式化合同天津市商品房买卖合同，签好合同对日后减少交易纠纷有重要作用。签定正式买卖合同需要注意的问题：1、 经常忽略的问题、 合同条款中的可选择项问题、 合同条款中不选择项空白部分、 合同条款手写部分的第一裁决依据、 签订合同的漏项检查、 样本合同以外附加条款的约定a) 对签订合同的人员要求专业水平、业务知识 、法律知识具备b) 不懂就问、法律咨询、不许随意承诺，否则承担法律后果c) 谈判技巧尽量按样本合同走 加强签订合同的严谨性，确定合同责任人。 合同状态调退房手续要严谨完全，应有相应的法律依据。 合同归档应有严谨管理，如有丢失或错误无法弥补2、 合同条款的逐项解释、 结合“商品房销售管理办法”扩大范围予以解释、 具体结合天津市买卖合同样本（一）、填写说明共4个条款，主要起提示性作用，包括：1、合同签订。签订前，当事人应仔细阅读合同各项条款，合同一经签字或盖章即 生效，任何条款的变更须经双方协商一致后，签字或盖章确认2、合同填写。可用钢笔、毛笔、签字笔填写，空白部分应用“/”划掉；3、合同备案。合同应自订立之日起30日内办理合同登记备案；要求必须备案4、合同不得翻印。（二）、合同主体出卖人填写名称、法定代表人、注册地址、联系电话、邮政编码、营业执照号码、开户行、帐号；委托房地产经纪机构售房的，还应填写经纪机构的相关情况及资格证书编号。买受人填写名称或姓名、地址、邮政编码、联系电话，当事人为个人的，填写国籍、身份证号/护照号，当事人是单位的，填写法定代表人、营业执照号码；委托他人购房的，还应填写委托代理人相关情况。 一旦有合同纠纷与中介无关，责任双方一定是出卖人与买售人 强调一下联系方式（一定使客户知道这个联系方式的重要性，几年内不会有重大变化，如有请立即与有关人员取得联系并作相关修改） 合同编号：（房管局网上售房系统编号一致）（三）、合同内容 第一条 商品房情况首先，填写商品房销售许可证号，应注意，该证号必须填写准确。（现为一楼一号，不能错）然后，填写房屋情况，包括商品房坐落、设计用途、建筑结构、建筑层数、建筑面积（包括套内建筑面积和公共部位分摊建筑面积）等内容。名称经地名办批复，有时项目推广命名以前与地名办不符，容易给后期诸如公积金贷款操作带来不便。 房号：严格合同销控，一旦出现一房多售，不仅按合同约定出卖方承担违约责任，另外房地产主管部门有相关法规及严厉的处罚措施。住宅：住宅与商住在契税收费及有关产权收费不同商住：砖混：与建筑设计有关框架：与建筑设计有关 用途 结构 该商品房阳台是 高层全封闭阳台按全面积计 多层不封闭阳台按半面积计 套内面积为独立产权，公共分摊为公有产权最后，填写土地来源情况，是划拨方式还是出让方式。以出让方式取得土地使用权的，还应填写土地出让年限和起止日期。出让：开发商需支付土地出证金 有使用年限的限制，用途与使用年限的联系：一般住宅为70年，非住宅类少于70年（4050年不等）划拨：缴纳补修、安置费用、属政府行为，关于使用年限限制没有明确法规规定。另外，合同附件一“商品房屋平面图”，应附商品房方位图和分门分层平面图（1：100或1：200），方位图标出商品房具体朝向，分门分层平面图标明商品房的房型、布局等，并在图上圈红销售的商品房，加盖出卖人骑缝章。 合同附件二“商品房抵押、租赁等情况”，主要为杜绝商品房重复抵押的现象，并适应商品房“以租代售”等新的销售形式。抵押情况应填写：商品房是正在抵押，还是尚未抵押，正在抵押的应注明抵押权人、抵押期限等情况；租赁情况应注明：商品房是正在租赁（以租代售），还是尚未租赁，正在租赁的还应注明承租人、租赁期限等情况。第二条 商品房价款本条款为商品房单价和价款，单价为每平方米的价格，价款是扣除优惠部分的实际成交价格，币种可以是人民币或双方约定的外币。 按建筑面积计价，每平米单价 总价 大写 注意部分单价与所交纳契税相关3000以下1% 30004999 1.5% 5000以上 3%第三条 商品房交付日期填写商品房交付日期，遇不可抗力、不能履行合同的，双方可采取变更合同、解除合同或另行约定。第四条 乙方付款形式及时间买受人付款可采取：一次性付款、分期付款或其他方式，并由双方约定付款时间。严格在合同中约定付款时间（含贷款部分）第五条 甲方逾期交付商品房的处理出卖人逾期交付商品房的违约责任，分为两种：第一种，逾期交付商品房的期限在双方约定期限内的，应支付已付款利息，合同继续履行。第二种，逾期期限超过约定期限的，可选择：（1）合同继续履行，出卖人应支付已付款利息、违约金；（2）解除合同，出卖人应退还已付款，支付已付款利息、违约金；（3）双方另行约定。 违约责任与乙方逾期交款违约责任对等 卖售人具备准许使用批文，尤其是现房办理公积金或组合贷款需由开发单位提供每个对应楼的准许使用证。 不可抗力：指不能预见、不能避免并不能克服的客