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2012年度企业所得税汇算清缴 （房地产开发企业）,主办：池州市地方税务局 主讲：姜 用 忠 池州金桥税务师事务所 手机:2012年度企业所得税汇算清缴,房地产企业开发各环节中常见的涉及企业所得税方面的问题 国税发200931号 是房地产开发企业所得税汇算清缴的指南,一、房地产拿地环节 房地产企业取得政府土地返还款的不同形式及所得税处理 1.政府主导拆迁，土地出让金返还由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，这属于销售回迁房行为。,2012年度企业所得税汇算清缴,案例分析1 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为1亿元，企业已缴纳1亿元。协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目1万平米回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。请分析这3000万元的税务处理。 该款项是开发企业销售回迁房1万平米取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。,2012年度企业所得税汇算清缴,2.如果土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）以及开发小区外的基础设施建设。 应作为专项应付款，扣除代理拆迁、拆迁补偿或用于基础设施建设的实际支出及相关税费后的差额，计入应纳税所得额。,2012年度企业所得税汇算清缴,3.如果在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。 企业取得返还款3000万元，应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。,2012年度企业所得税汇算清缴,根据：房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第十八条规定： “ 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。,2012年度企业所得税汇算清缴,4.如果土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助 如：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定资金专项用途 。 由于土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税201170号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。应在企业取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。,2012年度企业所得税汇算清缴,二、拆迁还房或以房换地的账务与税务处理 1、房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋；房地产企业以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以支付“拆迁补偿费”的形式，确认开发成本的土地取得成本。,2012年度企业所得税汇算清缴,在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本拆迁补偿费 贷：应付账款拆迁补偿费 借：应付账款拆迁补偿费 贷：主营业务收入,2012年度企业所得税汇算清缴,确认收入（或利润）的方法和顺序为： （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。 （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。 （3）按开发产品的成本利润率确定。 开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。,2012年度企业所得税汇算清缴,2、企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本： 企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理。 1）换取的开发产品如在该项土地上开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,2012年度企业所得税汇算清缴,2）换取的开发产品如在该项其他土地上开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,2012年度企业所得税汇算清缴,3、房地产企业支付农户青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的税收风险应采用以下控制方法。 第一、企业必须与获得青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的农户或相关的企业签定补偿合同，在合同中必须按照国家相关补偿规定，明确载明补偿标准。 第二、如果青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的获得者是个人必须要收集个人身份证复印件，接受补偿的个人必须在其身份证复印件上签字。 第三、获得青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款者必须向支付人提供收据。 第四、如果涉及到政府拆迁的，则需要收集当地政府的政府拆迁公告或文件。,2012年度企业所得税汇算清缴,三、房地产融资环节 1、房地产企业向金融机构融资所发生利息费用的处理 由于房地产开发企业向金融机构进行贷款所发生的利息费用，是有金融机构开具利息票据的，据实扣除。 金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。 符合条件利息支出的利率水平提高了很多。,2012年度企业所得税汇算清缴,2、房地产企业向非金融机构融资所发生利息的处理 （1）公司之间或个人与公司之间发生的资金往来（无偿借款），若没有取得货币、货物或者其他经济利益，不缴纳营业税。由于无偿借款无收入体现，因此也不涉及企业所得税问题。 纳税人需要关注的是，企业将闲置资金借给另一家企业使用，约定企业不收利息，但另一家企业以低于市场价格向其提供其他劳务或商品的行为，不能视为无偿。 说明有其他利得，应按公允价值确认所得。,2012年度企业所得税汇算清缴,（2）非关联企业间无偿借款的涉税风险 企业将银行借款无偿转借他人，实质上是将企业获得的利益转赠他人的一种行为，因此税务部门有权按银行同期借款利率核定其转借收入。 同时，企业将银行借款无偿让渡给另一家企业使用，所支付的利息与取得收入无关，应调增应税所得额。 即一方面企业要确认利息收入，另一方面不得扣除贷款利息支出。,2012年度企业所得税汇算清缴,（3）民间高利贷融资的涉税风险 由于民间高利贷融资付出的利息高，没有利息票据，在企业所得税前无法扣除，被税务部门查出还要代扣20%的个人所得税，房地产企业不可以作为开发成本在计算土地增值税时进行扣除。 个人融资的利息扣除还要符合下面两个条件： （A）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为； （B）企业与个人之间签订了借款合同。 依据税源控制的原则，估计各地税务局会从严掌握，没有利息发票是不能税前扣除。,2012年度企业所得税汇算清缴,（4）企业向银行借款再分配给下属关联企业使用的涉税风险及控制策略 “企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。” 但是 财税20007号文件规定：“统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。”,2012年度企业所得税汇算清缴,四、房地产工程建设环节 1、“甲供材”的营业税和企业所得税风险控制,2012年度企业所得税汇算清缴,针对“甲供材”中的税收风险问题，甲方与建筑施工企业（装修企业除外）签定的“甲供材”合同,施工企业必须给予甲方开具包含甲供材营业额的建安发票进行工程结算。 房地产开发企业是否能按购买的建安材料发票直接列开发成本，将由主管机关确定； 但不能在与施工方结算时漏缴“甲供材”应缴的建安营业税及附加。,2012年度企业所得税汇算清缴,2、设备安装和装修中的涉税处理 安装企业和装修企业的涉税风险是包工包料的情况下，设备价款和装修材料费用必须要缴纳营业税，特别是安装企业和装修企业是一般纳税人时，设备和材料款在缴纳增值税的情况下还得缴纳营业税，存在重复纳税的风险。,2012年度企业所得税汇算清缴,根据营业税暂行条例实施细则 “纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。” 基于以上规定，房地产企业自己采购安装设备和装修材料，委托安装企业和装修企业进行施工，则房地产企业可以凭设备和装修材料的销售发票进入开发成本，不需要施工企业开具建安发票，只需要施工企业就安装和装修劳务部分开具建安发票即可。 如果安装和装修企业对设备和装修材料实行包工包料，则施工方必须向房地产企业就设备和装修材料以及安装和装修劳务开具建安发票。,2012年度企业所得税汇算清缴,3、土地闲置费是否可以在企业所得税税前扣除 国税发200931号文第27条明确规定，土地闲置费可以税前扣除；而从2012年7月1日开始实施的闲置土地处置办法（国土资源部）第14条明确规定，土地闲置费不得列入生产成本。,2012年度企业所得税汇算清缴,企业税前扣除应遵循合法性原则。闲置土地处置办法（国土资源部令第53号）规定：“土地闲置费不得列入生产成本”，该部门规章自2012年7月1日起执行。自2012年7月1日起，企业缴纳的土地闲置费不得在税前扣除。 注意：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）规定，房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。,2012年度企业所得税汇算清缴,五、房地产销售环节 1、代垫首付 （本地是否涉及）针对二套房按揭贷款须首付50%以上的政策，某房地产开发企业推出了代业主垫付两成首付款的补贴办法。 比如，市民购买一套价值100万元的房产，属其第二套房，该市民按照政策规定至少首付5成，即50万元。可不少人拿不出如此多的首付款，于是房地产企业仅收取3成首付款即30万元，然后自行垫付20万元，帮助客户成功贷款购房。双方约定，对房地产企业垫付的钱，在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息。,2012年度企业所得税汇算清缴,按照相关税收政策规定，销售不动产收取的预收款要缴纳营业税、企业所得税、印花税、预征土地增值税等。 自行垫付的首付款需要与业主缴纳的首付款一起开具收款收据，财务处理上相当于企业取得了房贷按揭合同约定的全部首付款预售收入，应当全额计入营业额，计算缴纳营业税及其他税金。 房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订资金垫付协议，房地产企业收取的垫付资金利息和客户不按期还款的违约金，按照营业税相关法规规定，将资金贷于他人使用同样要缴纳营业税。,2012年度企业所得税汇算清缴,2、房地产企业与业主间违约金的处理 （一）房地产企业收取业主的违约金应作为价外费用并入营业额中征收营业税和企业所得税。 (二) 房地产企业支付给业主的违约金计入营业外支出，可税前扣除。,2012年度企业所得税汇算清缴,3、（保证金、诚意金、VIP卡）的税务处理 订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，在合同签订日之前，此时企业所得税、营业税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收销售不动产营业税和企业所得税 。订金暂时可以记在“其他应付款”。 但是，一签合同，订金（保证金、诚意金、VIP卡）马上要从其他应付款转到预收账款缴企业所得税和营业税。,2012年度企业所得税汇算清缴,4、地下停车库的涉税处理 房地产企业出售的地上、地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售，视同销售建筑物。 对取得销售收入按开具发票的性质，确定是否应缴纳不动产营业税、土地增值税、企业所得税。 如果开具的是租赁发票，则按租赁收入缴纳相关税费。,2012年度企业所得税汇算清缴,六 、房地产开发间接费用与期间费用的区分 1、对于样板间支出应分不同情况处理： 第一，对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售费用，不能在土地增值税前扣除。 第二，对于开发商品装修为样板间，并在以后年度销售，其装修费支出应作为“建安费”科目核算，与销售精装修商品房核算一致。 第三，对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不销售作为固定资产入账，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能在土地增值税前扣除。,2012年度企业所得税汇算清缴,2.周转房摊销的处理：可以在土地增值税前扣除 周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。,2012年度企业所得税汇算清缴,3.管理人员工资及福利费：可以在土地增值税前扣除 管理人员工资是支付给直接组织、管理项目的人员的工资及福利费，这类费用需要提供项目管理人员名单及劳务合同，可以在土地增值税前扣除。 应区别于：期间费用中的管理费用。 4.模型制作费：不可以在土地增值税前扣除 一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能计入开发间接费。,2012年度企业所得税汇算清缴,5.利息支出 利息支出在土增税清算和企业所得税汇算时有不同的扣除方式，所以，计入开发间接费的利息支出应按会税政策差异调整。 6.职工教育经费和业务招待费：不可以在土地增值税前扣除 按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费，不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费用核算，其原理与印花税税收处理一致，按会税会计科目适用错误调整。,2012年度企业所得税汇算清缴,七、注销中的土地增值税和企业所得税的处理 自2010年1月1日起，国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告（国家税务总局公告2010年第29号）就房地产开发企业注销前的企业所得税处理问题，进行了以下规定：,2012年度企业所得税汇算清缴,1、房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税。 将整个清算期作为一个独立的纳税年度进行汇算清缴，由税务机关认可的亏损，并且此亏损是由于土地增值税清算税款导致的。,2012年度企业所得税汇算清缴,2、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。,2012年度企业所得税汇算清缴,3、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。,2012年度企业所得税汇算清缴,安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复 皖地税函2012583号 如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。 纳税人在清算报告中未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。,2012年度企业所得税汇算清缴,八、关于房地产开发项目的确认问题 1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。” 上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的建设工程规划许可证中确认的项目。,2012年度企业所得税汇算清缴,2、完工项目要及时核算计税成本 开发产品完工前，依据预计计税毛利率确定应纳税所得额，收入是重点，成本税务检查关注力度小。开发产品完工后，依据实际成本确定应纳税所得额，成本为重点。 国税发200931号第九条规定：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,2012年度企业所得税汇算清缴,项目完工后，对于房地产企业来说，难以确定的不再是收入额，而是计税成本的确定，开发项目有其既定的周期，工程完工开发商也要留一定比例的质保金，2008年地方政府为促进房地产业的发展也有一些配套资金的缓缴政策，还有物业配套、基础设施的有待进一步开发完善等，在业主入住时，这些成本、费用并没有实际发生或属于会计核算预提入账。这部分费用在年终汇算清缴时也要特别注意纳税调整。,2012年度企业所得税汇算清缴,国税发200931号第三十五条规定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。可以归纳为以下几点： 1.开发产品当年度完工必须结算计税成本（完工指税法视同完工条件）。 2.根据计税成本结算额，对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。 3.计税成本核算有终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前。,2012年度企业所得税汇算清缴,核算终止日的规定遵从了企业所得税法实施条例第九条的规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。这样就给了房地产企业充分的核算申报时间，即企业可以在年度结束后的5个月汇算清缴期内，尽快地完成出包工程结算，索取发票，完整确定完工项目的计税成本。补计需要在当年度税前扣除的应计未计、应提未提项目。,2012年度企业所得税汇算清缴,3、可以预提的三种计税成本 ： （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%； （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；,2012年度企业所得税汇算清缴,（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。 房地产企业年终汇算清缴预提成本还要注意主管税务机关的具体规定。,2012年度企业所得税汇算清缴,九、房地产开发企业所得税汇算的税务申报处理 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第六条规定，“企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。 而会计上，房地产企业预收款在“预收账款”科目上反映，没有确认收入，只有等到开发产品完工后，才从“预收账款”结转到“主营业务收入”会计科目。这就产生了会计与税务差异。,2012年度企业所得税汇算清缴,1、房地产企业销售未完工产品收取预收账款确认收入的时间是以房地产企业与业主正式签订房地产销售合同或房地产预售合同的当天。 2、预售收入可以作为业务招待费和广告宣传费的扣除基数。 3、预售收入所预缴的营业税金及附加准予当期税前扣除 。,2012年度企业所得税汇算清缴,（国税发200931号）对于除土地开发之外的其他开发产品完工条件规定如下：开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； （二）开发产品已开始投入使用； （三）开发产品已取得了初始产权证明。 以上三个条件如果同时满足，遵循时点界定孰先原则，以最早的一个时点确定开发产品完工时点，这与会计核算不同。,2012年度企业所得税汇算清缴,为此，我们建议房地产开发企业在进行开发项目成本归集时，应严格按规划部门确定的项目核算开发成本。对分期开发项目的共同成本，按合理的方法在分期开发产品中进行分配。保证在计算企业所得税和土地增值税时，不会因开发成本划分不清而造成纳税风险。 本地国税的处理：在不能明确划分分期开发成本时，以规划总建筑面积进行分摊，这样势必摊薄了已完工产品的开发成本，造成前期多缴企业所得税的现象。,2012年度企业所得税汇算清缴,下面就安徽省企业所得税汇算清缴软件填报中经常出错的事项做些提醒： 1、新开业企业，应按税务登记证上的发证时间填列基本信息。否则可能导致无法导入软件数据。 2、正常生产经营企业，职工工资、职工福利费、职教经费、业务招待费等项必然不为零。 3、附表五中的优惠明细表中，填列职工人数、资产总额、企业性质是认定是否小型微利企业的标准，填列错误可能导致不能享受所得税优惠。 4、附表四中的以前年度亏损不容忽视，本年度盈亏数要等于主表中的“纳税调整后所得”。 5、申报表填写完成后，要进行数据审核，如果勾稽关系不正确，就会出现提示。大家按提示进行改正，审核无误后，才能导出申报表。建议大家在导出的申报表中打印，这张表是通过审核的，防止差错。,2