房地产工程管理体系瓶颈破解及质量缺陷的系统解决方案.ppt

工程管理体系瓶颈破解 及质量缺陷的系统解决方案,2009年12月 沈阳,工程管理体系破解及质量缺陷解决,第一部分、房地产企业工程管理出现的主要问题,第二部分、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈,第三部分、如何建立适合企业需求的工程管理体系,第四部分、工程质量缺陷及技术措施的具体应用,第一部分,一、房地产企业工程管理出现问题的分类,三、房地产企业工程管理存在的十大短板,五、房地产企业工程质量问题为何屡禁不绝,二、房地产企业工程质量问题产生的影响,四、新形势下房地产企业对工程管理的要求,房地产企业工程管理出现的问题,1、项目工程质量管理问题,4、工程合约规划管理问题,2、项目工程进度管理问题,3、项目工程成本管理问题, 房地产企业工程管理出现问题的分类：,5、项目业务运营流程问题,房地产工程质量管理出现的问题,1、安全性质量问题,4、适用性质量问题,2、功能性质量问题,3、观感性质量问题, 工程质量管理出现的主要问题分类：,从业主投诉的角度看待工程质量管理问题,安全性质量问题, 安全性质量问题的主要体现：,1、桩基工程质量问题,2、钢筋、混凝土工程质量问题,3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题,4、基坑、边坡支护工程质量问题,6、,5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题,功能性质量问题, 功能性质量问题的主要体现：,1、铝合金门窗渗漏工程问题,2、外墙渗漏工程质量问题,3、屋面渗漏工程质量问题,4、卫生间渗漏工程质量问题,5、,观感性质量问题, 观感性质量问题的主要体现：,1、内墙空鼓、开裂工程质量问题,2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等,3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题,4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题,5、,房地产工程进度管理出现的问题,1、目标计划与实施计划脱节,3、工程保障计划脱节问题,4、工程施工计划组织问题, 工程进度管理出现的主要问题分类：,5、,从企业经营进度的角度看待工程进度管理问题,2、工程总控计划管理问题,房地产工程成本管理出现的问题,1、目标成本体系缺陷问题,2、设计变更责任成本问题,3、施工措施成本管理问题, 工程成本管理出现的主要问题分类：,5、,4、工程动态成本协调问题,从企业经营成本的角度看待工程成本管理问题,房地产工程合约管理出现的问题, 工程合约管理出现的主要问题：,从企业风险控制的角度看待工程合约问题,1、合约管理体系缺陷问题,2、合约规划风险控制问题,3、合约范围深度要求问题,5、,4、合约标准明确问题,房地产项目运营管理出现的问题, 项目运营管理出现的主要问题：,从企业长期发展的角度看待流程管理问题,1、目标管理与业务流程管理脱节,2、业务流程管理体系不健全,3、业务流程衔接标准缺失,5、,4、业务流程管理不完善,房地产工程管理存在的十大短板, 工程管理短板一：,一些房地产企业的工程管理定位存在误区,一些房地产企业的工程管理，相当一部分是充当传统施工管理的角色，履行施工计划、组织、协调、监控等职能。对于工程质量，要么采取亲历亲为的监督，要么依赖于总承包单位的管理，没有充分发挥房地产工程管理“系统协调”的职能,房地产工程管理存在的十大短板, 工程管理定位的误区：,一些房地产企业的工程管理过多的将精力集中在施工阶段的审核上（工程检验），即忽视了质量预防的重要性，也忽视了充分利用监理单位和施工单位质保体系的重要性。完全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本无法解决工程质量问题,房地产工程管理存在的十大短板,房地产工程管理存在的十大短板, 工程管理定位的误区：,即使是一个非常简单的多层住宅，直接影响到存在功能性质量缺陷隐患的工序检验批，如按中海的主体工程工序检验要求计算，多达5200余项批次,单纯依靠国内房地产行业目前通行的工程管理人员配备，根本无法全面监控工程质量,房地产工程管理存在的十大短板, 工程管理短板二：,大多数房地产企业只有偏重于管理的工程 管理程序，没有建立与之配套的工程管理 标准和施工技术标准,仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理 中，依然无法解决针对具体某专项工程的 质量管控重点,缺乏企业工程管理标准和施工技术标准, 某上市地产公司的项目工程管理程序：,程序的优点：,项目工程管理程序能够解决工程管理过程中应该做什么？什么时间做？由谁来做？,程序的缺点：,工程管理程序无法解决如何做的问题！不能提供具体做的管理方法！,缺乏工程管理标准和施工技术标准,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 某上市地产公司的项目工程管理程序：, 某知名地产公司的工程质量管理作业指引：,作业指引的优点：,项目工程质量管理作业指引能够解决采取哪些具体的管理方法做的问题,作业指引的缺点：,项目工程质量作业指引无法解决如何做好的问题！不能提供具体的技术标准和管理标准！,缺乏工程管理标准和施工技术标准,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 某上市地产公司的项目工程管理作业指引：, 厕浴间渗漏可以通过工程管理程序解决吗？,监理单位通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求：, 整体结构闭水试验, 防水涂层闭水试验, 防水保护层闭水试验, 饰面层闭水试验, 厕浴间整体移交闭水试验,缺乏工程管理标准和施工技术标准,缺乏工程管理标准和施工技术标准,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？,相当一部分国家标准图集或地方标准图集，在实际施工过程中不具备可操作性，往往造成严重的工程质量隐患,地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？,钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患,割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力,不放箍筋，违反柱子箍筋加密要求,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？,大量新技术、新工艺、新材料的应用，依照传统的施工工艺规程施工，往往遗留严重的工程质量隐患,厕浴间大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开防水层造成管根处的渗漏,缺乏工程管理标准和施工技术标准, UPVC管道穿楼板防渗漏应如何处理？,水泥砂浆与管道外壁结合能力差,预留洞口直上直下。施工人员堵洞很难操作,管根处涂膜附加防水层延展性差,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？,随着强制性节能标准的推广，工程上很多传统习惯的工艺做法并不与之匹配，很多工程质量问题由此产生,外墙外保温技术的应用，增加了铝合金门窗框与墙体至饰面层之间的渗水通道，节点处理不当，极易造成铝合金门窗渗漏,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 铝合金门窗的三种安装形式？, 副框安装：,抹灰前先安副框，副框采用砂浆填实，铝框与副框采用螺丝连接, 毛口安装：,先进行抹灰，门窗洞口处留出100150间歇暂不抹灰（或防水砂浆底糙），安装门窗框框边缝隙填缝后，再抹门窗框,缺乏工程管理标准和施工技术标准,抹灰面层与发泡胶之间的缝隙, 铝合金门窗安装门窗框处可能的渗水通道：,发泡胶与窗框之间的缝隙,窗框与外保温苯板之间缝隙,窗框与聚合物抗裂砂浆之间缝隙,窗框与外墙砖粘接层之间缝隙,窗框与外墙砖之间缝隙,固定点与窗框之间的缝隙,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 总包和门窗单位为什么愿意采用净口安装：,施工交叉少、施工速度快、施工工艺简单, 甲方一些工程人员也愿意采用净口安装：,无需考虑门窗到货影响总包方的抹灰进度、有 利于成品保护,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 净口安装的缺点：,采用净口安装，门窗框固定往往无法使用固定片，只能采用膨胀螺栓固定，增加门窗的渗漏隐患。即使采用剔凿安装固定片，进行后修补抹灰。因前后抹灰层不同收缩率问题，极易产生空鼓开裂。且后修补的观感性较差,缺乏工程管理标准和施工技术标准,抹灰洞口偏差误差不易控制，门窗加工前往往需要实测实量，总包单位施工省事，但对门窗的工期保障不利,采用窗户四边先正糙（不收光），往往因为前后抹灰间隔时间过长，极易产生空鼓开裂，存在门窗渗漏隐患,采用防水水泥砂浆塞缝，其防渗漏效果远大于仅具备少许防水能力的PU发泡胶,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 国家相关验收规范无法满足企业需要：,铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求,对检验项目没有约定明确的检验方法,缺乏工程管理标准和施工技术标准,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 铝合金门窗安装企业技术标准（示例）：,房地产工程管理存在的十大短板, 工程管理短板三：,大多数房地产企业缺乏针对“企业工程质量通病”的工程质量保证体系。过于强调施工质量通病防治，忽视“企业工程质量通病” 设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防等全过程质保体系的管理，忽视为一线工程管理人员提供有效的工程质量管理工具,缺乏全过程质量控制的企业工程质量保证体系,房地产工程管理存在的十大短板, 全过程质量控制的管理：,工程施工是产品实现的最终环节，设计、成本、招标采购、合约等任何一个环节出现的问题，最终都会在工程施工过程中暴露，以工程质量问题、进度问题、成本问题等形式得以显现,工程质量管理的理念及方法,一级“检验”,二级 “质量保证”,三级“预防”,四级“完美”,特点：通过工程检验保证质量 缺乏质量意识和专业知识 方法：低效率错误的使用质量保证方法,特点: 改进工程质量管理过程 一线人员积极介入 方法：SPC、评估、质量圈等工具,特点: 开发设计、工艺能力和生产管理能力 与供应一体化 方法：设计评估、质量问题模式分析评估,特点: 以最终客户为服务目标和超一流产品 质量文化 方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估,质量管理的提高,工程质量管理的理念及方法, 房地产企业工程质量管理水平的等级：,第一级：施工质量检验,企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段检查，发现工程质量问题并予以。,设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，缺乏质量管理知识,工程质量管理的理念及方法,第二级：工程质量保证,企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现，企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参加质量管理,设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、合约规划等还未介入工程质量保障,工程质量管理的理念及方法,第三级：工程质量预防,设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量,施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成,工程质量管理的理念及方法,第四级：零缺陷管理（理想状态）,企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现“零缺陷原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准,缺乏企业工程质量保证体系, 一个属于“工程质量”问题的案例：,某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后，只要一下暴雨，80以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔,缺乏企业工程质量保证体系, 又一个属于“工程质量”问题的案例：,某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料施工单位使用水泥腻子严格按工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏,缺乏企业工程质量保证体系, 工程质量事故原因分析：,外墙涂料面层出现龟裂、裂缝、泛碱等现象与涂料本身的施工质量关系不大，可以肯定是基层出现问题,错误使用水泥腻子做涂料的基层，忽视了外墙外保温体系“柔性渐变”的构造要求,缺乏输出质保体系的有效管理, 卫生间防渗漏质保体系检查要求：,施工单位厕浴间防水常见的施工方案：,缺乏输出质保体系的有效管理, 企业标准的卫生间防水工艺流程要求：,缺乏输出质保体系的有效管理, 企业工序控制标准和施工工序控制的区别：,缺乏输出质保体系的有效管理, 铝合金门窗防渗漏质保体系检查要求：,监理单位审查的铝合金门窗检验批质量验收记录：,缺乏输出质保体系的有效管理, 企业标准对铝合金门窗检验批验收的要求：,房地产工程管理存在的十大短板, 工程管理短板五：,过度强调现场工程师的质量意识和执行力管理，忽视加强技术管理的重要性。通过采取有效的技术措施和技术手段，可以预防绝大多数工程质量问题的出现,一些房地产企业忽视通过加强技术管理可以对工程质量实现有效的保障,忽视技术管理的重要性, 技术管理解决“工程质量”问题的案例：,某小高层项目首层设有私家小院，传统做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再开始挖土、做围墙基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工期长、影响到市政环境工程进场施工。同时小院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业主投诉,忽视技术管理的重要性, 施工图中设计小院围墙的常见形式,忽视技术管理的重要性, 技术原因分析：,原因一：施工场地、市政、景观插入,小院围墙特别是基础的施工，垫层、地梁 砼施工养护周期较长。导致小院围墙施工 跨度大，周期长，难以短时间完成。因占 用施工场地，影响到后期室外专业管道与 环境工程的开工,忽视技术管理的重要性,原因二：不均匀沉降,小院围墙坐落在回填土层上，回填土层不 均匀沉降导致围墙下沉开裂。即使将围墙 地梁、圈梁钢筋与主体结构连接，也无法 防止开裂,忽视技术管理的重要性, 技术缺陷分析：,虽然回填土工艺标准要求回填土应分层铺摊，分层夯实，分层密实度检验。但现实的施工当中，几乎没有一个施工单位能够严格按规范执行。当地基为回填土，且回填土层较厚时，很难达到设计密实度要求，导致围墙下沉,忽视技术管理的重要性, 技术缺陷分析：,即使将围墙地梁、圈梁钢筋与主体结构连接，建筑物与回填土之间沉降值不可能正好相同，依然会产生开裂,采取局部换填或加深围墙基础等措施，都会造成工程成本的上升,忽视技术管理的重要性, 管理缺陷分析：,因土方回填较为简单，甲方传统的工程管理重点过多放在强调施工现场的质量管理，忽视了施工行业内部普遍的操作惯例,土方运输、回填往往在夜间进行。加上现场作业面较大，甲方及监理工程师很难全面监控,忽视技术管理的重要性,施工单位编写出任何规范完善的施工方案，在缺乏有效监督和管理的前提下，往往很 难落实,简单讨论：,如何解决这一工程质量与工期的矛盾？,忽视技术管理的重要性, 技术解决措施：,措施一：改变传统的施工方法,提前施工小院围墙0.00以下部分：在工程 主体结构基础施工时，随同主体基础一道开挖小院围墙基础土方、并浇筑其垫层、地梁砼、砌筑围墙至0.00标高或当时场地标高,忽视技术管理的重要性,后期拆外架、井架后，直接在其上砌筑 0.00以上的墙体即可,工序提前插入可使小院围墙避免地基为回填土层，防止因回填土质量问题引起的不均匀沉降，避免换填对成本的增加,将小院围墙施工到0.00或当时的地坪高度 对主体正常施工没有影响。但缩短了小院围墙工期，为后期室外工程开工创造条件,忽视技术管理的重要性, 技术解决措施：,措施二：设计应考虑避免小院围墙基础不均匀沉降的技术措施,当小院围墙地基为较厚的回填土层时，设计应将将围墙与主体直接断开形成沉降缝比刚性效果连接更好。现场只需做到围墙下地基土质同一，保证均匀沉降，待其稳定后再补沉降缝则可。减小现场管理难度，提高现场管理质量,忽视技术管理的重要性, 技术解决措施：,措施三：采取适当的小院围墙基础加固措施,当地基为很厚的回填土层时，仅靠人工夯实达不到设计密实度，将导致围墙的下沉。采取换填成本又较高，不利于成本控制。实际施工过程中，可以在夯压同时，打入23m长间距300左右的钢管或木方,忽视技术管理的重要性, 技术管理解决“工程质量”问题的案例：,某地产项目为制造卖点、追求建筑立面效果，大量采用外飘窗设计。项目一期交付后，外飘窗90以上发生渗漏，引起业主投诉和索赔。工程部强烈建议项目后期设计取消飘窗，为此与设计部展开争论,忽视技术管理的重要性, 技术原因分析：,飘窗什么部位最容易发生渗漏？,针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？,飘窗为什么容易发生渗漏？,忽视技术管理的重要性, 技术缺陷分析：,飘窗的上下飘板大多采用植筋后做，由于采用二次浇注，其根部往往存在因前后浇注引起的施工缝,飘窗的钢筋规格一般比较小，施工时浇注混凝土不注意保护，上部钢筋被踩下沉，顶板根部容易产生开裂,忽视技术管理的重要性,拆模过早或拆模时野蛮作业，飘窗顶板受到挠动，尤其是两个角部往往挠动最大，易引起混凝土开裂,飘窗上下飘板因构件尺寸较小，施工操作极不方便，振捣不充分造成飘板混凝土不密实,房地产工程管理存在的十大短板, 工程管理短板六：,工程质量管理过程中如不了解设计单位、施工单位、监理单位常见的管理错误，对一些关键的质量细节进行重点管控，往往一个小的隐患，就能产生重大的工程质量隐患,部分甲方工程管理人员忽视关键质量细节的控制，对工程质量细节需要关注的重点不清,对质量细节的关注度不足, 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：,1、穿墙螺杆孔洞应填塞密实：,施工单位为穿墙螺杆的回收利用，往往套上塑料管,施工单位堵洞时，往往不进行扩孔或带着塑料管进行堵洞，无法保证填塞密实。极易产生外墙渗漏,对质量细节的关注度不足, 正确解决穿墙螺杆孔洞渗漏隐患的方法：,结构施工时，穿墙螺杆应设置成里高外低,穿墙的PVC套管应用电钻剔除,堵洞前应清理管孔并适当湿润,采用1：3水泥砂浆掺微膨胀剂，分两次间隔一天封堵塞实,JS防水涂料以洞口中为半径100均匀涂刷两道,对质量细节的关注度不足, 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：,2、脚手眼、脚手架拉接铅丝洞：,3、脚手架的工字钢挑梁洞口：,同穿墙螺杆孔洞处理方法,同穿墙螺杆孔洞处理方法,对质量细节的关注度不足, 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：,4、出外墙孔洞：,一些出外墙孔洞如空调孔洞等，宜在抹灰前先进行开洞以免后开洞对外墙抹灰层，外保温层等造成破坏，产生渗漏隐患,出外墙孔洞应注意坡度要求内高外低，高差20,空调洞套管应在抹灰前安置,对质量细节的关注度不足, 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：,5、外墙固定件锚固脚检查：,外墙雨落水管固定件、外墙外保温托架固定件、外保温固定锚栓、阳光房披水固定件等外墙固定件，如在外粉完成后进行，在打墙洞时会破坏粉刷的整体性和外粉各层之间的粘接牢度，产生空隙起壳和裂缝，存在外墙渗漏隐患，应在抹灰前完成,对质量细节的关注度不足, 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：,6、填充墙垂直灰缝、水平灰缝的饱满度检查：,每检验批应进行不少于15处的钻孔检验，重点检查框架梁底，填充墙砖最上一皮砖的上部等部位（传统的肉眼检测根本无效）,7、填充墙砌体的瞎眼头缝：,以砌体工程过程检查为主,对质量细节的关注度不足, 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：,8、抗裂钢丝网检查：,砌体与混凝土构件交界处,有网现浇混凝土外保温体系与其它保温体系交界处,抗裂钢丝网在外墙分格缝处应断开,对质量细节的关注度不足, 门窗洞口修补不规范极易造成外墙渗漏：,门窗框洞口尺寸预留过大，处理不当，通过抹灰找补，易造成开裂渗水,当偏差修补厚度超过50时，应按图示要求加筋支模浇C20细石砼进行修补,对质量细节的关注度不足, 外墙抹灰控制渗漏的要点往往被人忽视：,抹灰止息点往往是造成外墙渗漏的隐患：,由于工程搭设外粉刷脚手架，造成分层外粉刷的停息点基本留置在砌体与混凝土交界部位，极易由此引起渗漏，分层抹灰的错缝往往也被忽视,对质量细节的关注度不足, 防治铝合金门窗渗漏对塞缝处理的要求：,外墙贴面砖在门窗的侧口处雨水极易顺砖缝的毛细缝隙产生渗水通道,增加一道防水涂料一边超出窗洞与外墙面搭接不小于150，一边上翻至铝框，可以有效的解决门窗渗漏隐患,对质量细节的关注度不足, 外保温施工中一些容易忽视的检查细节：,规范要求：门窗洞口处，聚苯板应整块裁割，拼缝错开,施工现场：施工单位为节省材料碎板拼接，不按要求错缝,对质量细节的关注度不足, 外保温施工中一些容易忽视的检查细节：,规范要求：铺贴聚苯板的起始点和收头处，网格布应翻包,施工现场：施工单位往往图省事，未按要求翻包现象极其普遍,对质量细节的关注度不足, 外保温施工中一些容易忽视的检查细节：,规范要求：网格布应翻包，加强网布应对接,施工现场：施工单位为节省材料碎板拼接，不按要求翻包及加强网布搭接,对质量细节的关注度不足, 外墙面砖防渗漏容易忽视的一些细节：,外墙贴砖时，部分监理工程师往往关注粘贴牢固、勾缝严密，通过工艺检查防止外墙渗漏。很少有监理工程师关注外墙排砖,外墙面砖排砖不当引起的外墙渗漏不在少数大多数施工单位和建立工程师往往忽视这一细节的控制,对质量细节的关注度不足, 一些明显的工程质量隐患往往不被关注：,设计往往不对卫生间降板高差进行构造厚度核对,相当一部分监理工程师忽视卫生间降板构造厚度核对，施工中往往留下严重的渗漏隐患,对质量细节的关注度不足, 常见的卫生间降板构造要求：,一般设计卫生间结构降板610，卫生间地面应低于其它房间地面2，卫生间门槛处高差一般为610,对质量细节的关注度不足, 一个简单的“涂料补货”的案例：,某项目外墙采用外墙涂料，涂料施工临近结束时，施工单位发现甲供的外墙涂料裕量不足，向甲方工程部提出补货要求。施工单位施工完库存涂料，等待6d后甲方涂料补货到场，施工单位严格按工艺要求继续施工。结果，外墙涂料出现光泽不匀及色差,对质量细节的关注度不足,不能正确看待质量和成本的关系, 框架填充墙预防开裂的技术措施：,轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以28d强度为标准设计强度。在龄期达到28d之前，其含水量过高，自身收缩较快，28d后收缩趋缓，一般45d后能够完成自身收缩的95以上,门窗安装的固定连接，尤其是门窗框边长期开关产生的动荷载作用，极易导致砌体开裂,不能正确看待质量和成本的关系, 地下室防水成本应该如何计算的案例：,某地产项目地下车库防水，原设计选用SBS 型改性沥青聚酯胎卷材防水。开发商成本部门为节约成本，要求设计改用JS复合防水涂料，并因节约成本50万元受到公司嘉奖。后期该项目地下室发生大面积渗漏，维修成本高达280万元,不能正确看待质量和成本的关系, 技术原因分析：,单纯技术分析的角度：JS防水涂料具备可在潮湿基层上施工；不受基层形状限制，可做成连续无缝整体防水层；与基层具有良好的粘接性，与基层无走水层，可适当补偿刚性防水；施工便利等优点。从材料表面的特性分析，完全可以用作地下室防水,不能正确看待质量和成本的关系, 技术原因分析：,JS防水涂料的防水质量，不止和防水厚度和涂布遍数有关，还和涂料拌和分相的质量有关。即使多涂刷12遍防水涂料，防水质量不一定能够得到保证,JS防水涂料存在拌和后的使用时限要求，施工现场很难进行监管,不能正确看待质量和成本的关系, 技术原因分析：,JS防水涂料每遍涂刷均需要一定的养护期，养护期间无法上人操作,地下室防水因需要大面积涂刷，现场防水涂层的厚度、均匀度等质量难以监管，现场检测难度较高，质量检查可控性极差,不能正确看待质量和成本的关系, 技术缺陷分析：,JS防水涂料虽然属于合格材料，但其防水质量通过施工管理很难控制，质量检测可控性极低，并不适用于地下室这种大面积涂刷，对涂层厚度、均匀度要求极高的场所,不能正确看待质量和成本的关系, 管理缺陷分析：,成本部往往只关注材料的合格性，关注采购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要求，往往存在理论合格但实际施工存在隐患的错误判断,成本节约的考核指标应采用价值综合评定，不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标,不能正确看待质量和成本的关系, 工程质量成本极易被地产公司忽视：,工程质量成本的概念：,为了确保和保证取得满意的工程质量而发生的费用，以及没有达到满意的质量所造成的损失,相当一部分房地产企业只关注建造成本，忽视了建造成本中应考虑必要的质量措施成本，由此产生的业主索赔同样属于成本,不能正确看待质量和成本的关系,工程质量 成本项目 的构成,房地产工程管理存在的十大短板, 工程管理短板九：,部分房地产企业未建立统一协调的计划管理体系。忽视三级工程计划管理逐级分解、逐级深化、有效输出、动态管控的计划管理要求，往往造成工程进度延期,对模板、脚手架等周转料应如何约定？,对铝合金门窗甲供货进场应如何要求？,房地产工程管理存在的十大短板, 工程管理短板十：,部分房地产企业过于关注施工阶段成本控制，对过程成本控制缺乏有效的管理手段。部分工程人员对工程成本控制要点认识不足，往往造成工程成本突破,成本管理体系不完善,成本管理体系不完善, 设计“唯一性”成本控制的案例：,某商业项目首层所有主要出入口选择自动感应玻璃门。前期设计时，外方设计师主要从建筑学立面尺度的美观整体考虑，确定尺寸双开门高为3.35m，宽为4.8m。后 期甲方订货时，超出目标成本5倍以上,成本管理体系不完善, 不属于设计变更的“设计变更”案例：,某商业项目地下车库施工单位安装完通风系统后，在安装消防喷淋系统时，发现其与通风系统冲突，需要调整风口及部分风机的位置。甲方工程部与设计联系办理设计变更后，施工单位进行调整,新形势下企业对工程质量管理的要求, 传统意义上工程质量标准的定义：,强调按图施工，符合施工质量验收标准,强调工序、工艺质量控制的实体质量效果,强调施工方案、技术措施、施工工法的管理,新形势下企业对工程质量管理的要求, 传统意义上甲方工程质量管理的重点：,检查施工单位和监理单位的质保体系,参与材料验收和分部分项工程验收,施工工艺过程监督及抽检,传统的甲方工程质量管理主要是施工现场管理,新形势下企业对工程质量管理的要求, 新形势下工程质量标准的定义发生变化：,以客户质量标准作为施工质量的验收标准,新形势下企业对工程质量管理的要求,新形势下企业对工程质量管理的要求,大多数房地产企业在受困于厨卫渗漏、外墙渗漏、门窗渗漏，内墙空鼓开裂的困扰时，有多少企业针对这些问题提出系统的解决方案,新形势下企业对工程质量管理的要求, 新形势下工程质量管控的重点发生变化,从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准,新形势下企业对工程质量管理的要求, 规范检验行为的示例：,新形势下企业对工程质量管理的要求, 规范检验行为的示例：,新形势下企业对工程质量管理的要求, 新形势下工程质量管控的重点发生变化,从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系,管理深度不断向精细化发展，甲方工程管理传统中不需要甲方关注的交底、工艺措施、检验批验收等逐步成为甲方关注的重点,新形势下企业对工程质量管理的要求, 甲方应根据项目的具体要求、对可能的发生 质量问题的质量控制点等向供方明确提出：,大家所管的项目甲方都管理哪些交底？,大家所管的项目甲方参与哪些检验批验收？,新形势下企业对工程质量管理的要求, 中海工程管理要求中甲方应组织并负责的交底,设计交底,施工节点及细部交底,技术标准交底,施工工艺交底,施工组织与配合交底,质量控制点交底,施工样板交底,新形势下企业对工程质量管理的要求, 新形势下工程质量管控的重点发生变化,从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变。通过设计完善的动态管理工具，对施工工艺和施工工序进行对位管理,新形势下企业对工程进度管理的要求, 传统意义上工程进度管理的定义：,强调施工现场的施工组织、施工工序、工艺进度控制的施工进度管理,强调总、分包专项工程协作、专项工序合理穿插的施工组织管理,新形势下企业对工程进度管理的要求, 传统意义上工程进度管控的重点：,施工组织设计,专项施工方案,劳动力保证,材料保证,机械设备保证,新形势下企业对工程进度管理的要求, 新形势下工程进度标准的定义发生变化：,以经营进度控制作为施工进度管理的重点,新形势下企业对工程进度管理的要求, 新形势下工程进度管控的主体发生变化,房地产开发经营进度的管理，往往并不是工程部门能够决定的。工程进度管理受内外部多方面因素制约的影响极大。单纯的施工进度保障不代表工程进度能够得到保证，工程进度已经无法由工程部门完全掌控,新形势下企业对工程质量管理的要求,设计计划保障：施工图、二次设计、设计封样等,招标采购计划保障：定标、生产运输施工准备期,合约计划保障：合约签订、进度管理条款的细化,报批报建计划保障：开工手续、市政报装,与工程进度的有关保障性计划应有统一管理,市政计划保障：市政进场、能源开通,新形势下企业对工程进度管理的要求,概念设计研究 概念设计方案评审及确认 规划方案设计 规划设计评审及确认 单体方案评审及确认 扩初方案完成 扩初方案评审及确认 土建施工图完成 景观设计评审及确认 销售包装设计,开工时间 开盘时间 详规报建 方案报建 初步设计报建 施工图报建 售楼处报建,设计控制点,相关重要节点,新形势下企业对工程进度管理的要求, 新形势下工程进度管控的任务发生变化,销售开盘、工地开放、业主预验等结合销售经营方面的进度管理打乱了传统的工序搭接对工程进度管理和工程组织提出了更高的要求,新形势下企业对工程进度管理的要求,新形势下企业对工程进度管理的要求,新形势下企业对工程进度管理的要求,新形势下企业对工程进度管理的要求, 新形势下工程进度管控的对象发生变化,施工单位大多采取项目承包制，对人、机、料的投入、工序穿插的组织更多是从经济上进行考虑。加之操作工人的技术水平下降，施工进度管理的难度远远高于项目法实施之前,新形势下企业对工程成本管理的要求, 传统意义上工程成本控制的定义：,传统的工程成本控制是施工阶段的合约成 本控制,传统工程成本控制的责任主体是工程管理 领导下的成本管理部门,新形势下企业对工程管理的要求, 传统意义上工程成本管控的重点：,招标管理和合约管理是降低施工成本的主要手段,通过施工组织和施工工艺控制施工成本,对主要材料设备价格进行控制和管理,控制现场签证,审查工程结算,新形势下企业对工程成本管理的要求, 新形势下工程成本控制的定义发生变化：,由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制,由传统的施工阶段控制转为向为投资分析、 产品定位、设计研发、招标采购、工程建造运营维护的全过程成本控制,施工成本与经营成本不再是完全对立关系，资金成本、质量成本需要综合评定,新形势下企业对工程成本管理的要求, 新形势下工程成本控制的主体发生变化：,传统隶属于工程的成本管理部门，逐步转向隶属于企业财务系统,由传统的统一协调、综合评价，向强化监督的监管职能进行转变,新形势下企业对工程质量管理的要求,供应商谋求最大利润属于商业本能，无可厚非，这才是需要成本部门的主要原因之一,对于与工程进度关键线路控制有关的价格审定，成本部门应建立提前预警机制，提供能够解决工程进度困扰的应急预案, 与工程进度的有关成本审定应有主动预警：,新形势下企业对工程管理的要求,新形势下企业对工程成本管理的要求, 新形势下工程成本控制的重点发生变化：,传统意义上造成施工合约成本上升的因素极具增多：目标成本不合理、目标成本丢漏项 设计选材市场竞争性、设计变更、顾客及业主变更、销售承诺、现场签证、开发节奏调整等一系列环节和因素，都会造成工程成本突破,新形势下企业对工程成本管理的要求, 新形势下工程成本控制的重点发生变化：,传统意义上造成施工合约成本上升的因素极具增多：目标成本不合理、目标成本丢漏项 设计选材市场竞争性、设计变更、顾客及业主变更、销售承诺、现场签证、开发节奏调整等一系列环节和因素，都会造成工程成本突破,房地产工程质量问题为何屡禁不止, 外部资源、内部架构和国家现行规范的影响：,设计单位对工程质量的影响,监理单位对工程质量的影响,施工单位对工程质量的影响,国家现行规范对工程质量的影响,工程管理架构对工程质量的影响,外部资源对房地产工程管理的影响, 设计单位对工程质量的影响：,施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或不满足施工需要,设计施工图“错、漏、碰、缺”严重，违反强制性设计规范要求现象普遍,设计对工程质量的影响, 设计对工程质量的影响：,部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设 计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节,设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防开裂的重点认识不足,设计对工程质量的影响, 设计对工程质量的影响：,建设部2007年对全国设计单位做的强制性设计规范执行情况的普查，全中国没有一家设计单位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计规范的情况。最少的2条/套，最多420条/套,设计对工程质量的影响, 设计对工程质量的影响：,某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业交圈、设计标注等“错、漏、碰、缺”，仅存在严重渗漏隐患的设计错误，平均37处/套,设计对工程质量的影响, 设计对工程质量的影响：,部分房地产企业对施工图的设计审查往往流于程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题，实际工作中不具备操作性,施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审核。无法对防渗漏、防开裂等关键功能性设计进行有效审查,设计对工程质量的影响, 设计对工程质量的影响：,设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不 足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当前施工单位、监理单位的质量能力水平下，很难避免不出现工程质量问题,外部资源对房地产工程管理的影响, 监理单位对工程质量的影响：,市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不规范,监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站和旁站记录往往走过场,监理对工程质量的影响, 监理单位对工程质量的影响：,尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用,监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展,外部资源对房地产工程管理的影响, 施工单位对工程质量的影响：,建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系,劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提,施工单位对工程质量的影响, 施工单位对工程质量的影响：,建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系,劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提,施工单位对工程质量的影响, EPS薄抹灰外保温应遵循的施工工艺流程：,内部架构对房地产工程管理的影响,工程管理部：,成本管理部：,负责工程技术管理，供货商、承建商管理，（工程及材料）招投标管理，工程质量、进度监督；但在实际运作中，工程部大部分的工作是工程招标和材料采购，技术管理及质量、进度监督的职能往往发挥得较少,负责项目成本目标的制定、实施及监控，项目预结算管理，经济标评定，工程进度款审算等,内部架构对房地产工程管理的影响,项目经理部：,全面负责质量、进度控制，参与图纸和施工方案的会审、招标文件的评审，负责甲供材料的验收和现场管理，小额工程的招标及委托，协调现场的各种配合关系，协助进行承建商和供货商的评定，配合销售,外聘香港测量师行：（隶属于集团）,定期检查和不定期抽检项目经理部工作质量，提出项目工程管理改进建议。供集团工程管理体系考评,内部架构对房地产工程管理的影响, 一些常见的工程管理组织架构：,内部架构对房地产工程管理的影响,质量管理部：,物资部：,工程技术管理中心，负责工程技术、质量、安全、报建和档案的管理，参与图纸会审、承建商和供货商的考察、技术标的评审，定期巡检和不定期抽检地盘工作质量,物资供应和管理中心，负责工程材料设备的采购、管理及供货商管理、建材信息网维护、新材料推广，对所有项目的物资成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估，并配合合约管理部对建安成本进行动态监控和报警,内部架构对房地产工程管理的影响,合约管理部：,地盘：,工程成本管理中心，负责工程成本管理及其相关工作，包括招投标、合同管理以及承建商管理，对所有项目的工程成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估,项目施工控制中心，负责施工质量、进度、成本控制，负责甲供材料的验收和现场管理，协调现场的各种配合关系,内部架构对房地产工程管理的影响, 工程管理层面组织架构的对比：,中海的组织架构体现了设计、工程、销售三大专业系统的平衡发展；万科从组织架构上看，三大专业系统发展不是很均衡，在营销、设计与工程的进度、质量发生冲突时，大量的内部协调对企业管理的要求和人员素质的要求均很高,万科的组织架构更加注重强调三权分立，对全面性异地扩张的风险控制管理更加严格。通过完整系统的流程管理和大量的企业技术、管理标准保证业务体系顺畅,内部架构对房地产工程管理的影响, 工程管理层面组织架构的对比：,在多项目开发模式下，企业总部工程管理部的技术管理、质量监督职能是工程质量保证体系的重要组成部分；而在万科工程系统中，工程管理部较多的时间在做工程招标、材料采购工作，其技术管理、质量监督职能相对较弱。容易出现许多信息和资源得不到共享，一些错误也容易在不同的项目重复发生,国内现行规范不完善的影响, 为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈 屡禁不止的工程质量问题？, 为什么五六十年代的传统建筑时至今日 也未发生外墙渗漏开裂？,国内现行规范不完善的影响, 原因分析：,国家工艺规程规定：聚苯板可以采用点粘和条粘的施工工艺，造成聚苯板与墙体形成空腔夹层。保温层如有裂缝，雨水不能及时排出，雨水会从缝隙中渗入，沿空腔串水，在墙体薄弱环节处，并渗入内墙面,国内现行规范不完善的影响, 原因分析：,用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料，随着时间的推移将产生老化变脆，耐久年限有限（国家规定：不低于25年）,保温空腔导致高层建筑保温层的抗风压，尤其是抵抗负风压的能力不足,国内现行规范不完善的影响, 原因分析：,采用满粘工艺，不利于结构墙体和室内的潮气向外扩散，极易产生结露。且满粘工艺如不采用挤胶的粘贴工法，因施工现场作业面较大，单纯依靠现场监管，很难保证工程质量,国内现行规范不完善的影响, 很多外墙外保温的地方标准都是错误的：,包括北京市、上海市在内的一些外墙外保温地方标准，都认为现浇混凝土的外墙可以不用抹灰，直接粘贴保温板。忽视了外保温空腔效应易导致外墙渗漏的隐患,外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道刚性防水。即使发生保温层发生渗漏，也较易查清渗漏点，且便于维修,国内现行规范不完善的影响, 对外保温体系的设计考虑不周造成大量 的外墙渗漏：,外墙外保温体系选择的随意性,没有系统考虑外墙防渗漏设计,缺少详细节点处的防渗漏设计,外墙外保温贴面砖安全性考虑不足,国内现行规范不完善的影响, 对外保温体系的设计考虑不周造成大量 的外墙渗漏：,没有结合结构特点和外墙装饰的特点，选择 适应的外保温体系,没有考虑外墙外保温的完整性，外墙构件随 意与墙体连接,国内现行规范不完善的影响, 国内目前常用的外墙外保温体系,聚苯板薄抹灰外墙外保温体系,机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系,现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,国内现行规范不完善的影响, 现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,与主体结构粘接牢固，无保温层空腔隐患,抗负风压能力强，寿命期较长,施工不受冬季环境温度影响,国内现行规范不完善的影响,保温板的外侧设置了与保温层结合良好、有一定厚度、有较高渗度的配筋水泥砂浆。加强层由强度为M10的抗裂砂浆，内配4040低碳冷拔钢丝网，并与穿过保温板的2.5镀锌钢丝相点焊。砂浆加强层通过斜丝和附加锚固筋与主体结构（钢筋混凝土墙）相连结，面砖的重量由加强层来承担，保温层不参与受力工作,国内现行规范不完善的影响, 现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,浇筑混凝土时产生的侧压力，会造成聚苯板变形，易导致上下层聚苯板错台（凹槽板）,无填充墙部分无法使用该体系,主体施工阶段增加一道工序，管理难度加大,外保温厚抹灰易产生开裂,国内现行规范不完善的影响, 现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系：,与主体结构粘接较牢固，无保温层空腔隐患,抗负风压能力强，寿命期较长,施工不受冬季环境温度影响,保温层采取薄抹灰，抗裂性相对较好,国内现行规范不完善的影响,外墙粘贴面砖时，面砖的重量通过抗裂砂浆薄抹灰层作用在保温层上，保温层参与受力。不适宜粘贴面砖, 现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系：,国内现行规范不完善的影响, 外墙外保温材料的选择：,EPS模塑聚苯板平整度不如XPS挤塑聚苯板，密度相对较小，尺寸稳定性相对较弱，但可粘性高于XPS挤塑板,XPS挤塑板隔气性能好，平整度好，吸水性低，抗蒸汽渗透性高于EPS聚苯板,国内现行规范不完善的影响,北京市： 外墙贴砖高度超过6m的，其外保温在每个楼层间应安装金属托架。15层以上的高楼，外墙装修禁止使用外墙砖,上海市： 除建筑底层和裙房外，限制设计、使用外墙砖和马赛克等外墙瓷质贴面材料, 外墙外保温外墙面砖技术上是否成熟？,国内现行规范不完善的影响, 外墙外保温粘贴面砖为何多个城市禁止？,重庆市： 楼层超过20层或者高度超过 60 m 的民用建筑外墙及临街或行人通行的建筑外墙不得使用外墙面砖,江苏省： 建筑外墙饰面禁止使用马赛克，住宅建筑外墙限制使用陶瓷面砖,国内现行