房地产开发可行性研究.ppt

第二章 房地产开发项目 可行性研究,主要内容,项目选择 项目可行性研究概述 市场分析 经济评价 建设项目投资估算 产品成本测算 财务评价 国民经济评价 备选方案的选择 不确定性分析,项目选择,概念 对房地产项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定的过程。 作用 是房地产投资成败的关键。 房地产开发全过程包括项目选择、土地开发、规划设计、施工建设等具体内容，但最关键、能最大限度地创造经济效益的是项目选择和规划设计两个方面。 项目选择是从全局、宏观上决定项目的定位；而规划设计是从微观上进一步创造和提高项目开发的价值。,项目选择,程序 广泛寻找投资项目 在管理部门寻找待出让、批租的土地 从媒体广告寻找合作、转让土地 从咨询、中介机构寻找 直接寻找拥有土地使用权的单位 精心筛选投资项目 组织内部专家，初选几个具有初步可研价值的项目 对重点项目进行初步可行性研究 由各职能部门逐个分析 是在规划参数未获政府批准的前提下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场的一般条件以及常规性规划指标和项目特点，就投资效果和可能出现的技术、经济问题进行研究。,项目选择,程序 项目投资谈判 就若干有开发价值的项目与土地提供方或合作方，就出转让面积、金额、税费、合作方式、资金构成相应条件和价值进行谈判。 批租土地、合作开发、征地拆迁等 详细可行性研究 委托有专业资格的专业研究或评估咨询机构完成，要求比较严格，对报告承担相应的法律责任。 公司总体决策 即使可行，也未必一定执行。因为科研是立足项目本身角度进行的，而公司必须从其总体投资组合、资本结构及发展战略等角度考虑。,房地产项目可行性研究概述,概念 对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。 最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用的一种技术经济研究方法，因为它为其经济开发和资源综合利用起了重要作用，得以逐步推广、流行，发展到各个流域，充实完善，形成系统。 涉及市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。,房地产项目可行性研究概述,作用 投资决策的依据 筹集资金的依据 签订合同的依据 规划设计的依据 目的 实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高经济、社会、环境效益。 特点 前期性 预测性 不确定性,房地产项目可行性研究概述,专业机构 前期的投资机会分析和初步可行性分析，主要解决投资方向和把握机会，一般有1、2个房地产经济专家即可。 而详细可行性研究是全面的经济技术研究，需要专门的机构或研究小组。一般应由专业的评估咨询机构完成，我国目前大多由各开发公司自己编制，然后报政府计划部门审查立项。 人员构成 注册房地产估价师 造价工程师 市场调查和分析人员 经济分析专家 制作人员 社会学、环境科学专家,房地产项目可行性研究概述,质量 体现在研究的最终成果（报告）中，对于项目损益分析的准确程度取决于研究者的知识、经验和掌握的基础资料和情报量。 针对不同的研究深度，其结果的质量要求也不同，国际上通用的为： 投资机会研究：误差范围30 初步可行性研究：20 可行性研究：10,房地产项目可行性研究概述,时间 与研究深度和建设规模有关，同时也影响到质量。 一般小型项目12个月，甚至23个星期，中型项目89个月，大型项目1.52年或更长。 从整个建设工程看，前期可行性研究占1/3，工程规划设计准备占1/3，施工建设占1/3。 费用 与规模、研究深度成正比，一般以占投资总额的比例计算。 投资机会研究：0.21.0% 初步可行性研究：0.251.5% 可行性研究：大型项目0.21.0%；小型项目1.03.0%。,房地产项目可行性研究概述,程序、步骤 讨论可行性研究的范围，确定研究目标。 市场实地调查，收集情报和资料。 市场分析、预测 技术研究：项目实施全过程所有环节的衔接处理，环保措施，项目工程施工工艺和物资投入等。 经济研究：项目的资金筹措、成本开支、效益预测、投资风险、国民经济宏观考察、社会环境效益等。 方案设计与选择：根据研究内容设计可供选择方案，或将各个方案的代表性组合，或集中优点重点修订设计最佳方案。 制定实施计划：对选定方案，确定所有具体的技术指标范围，估算投资、成本支出及收益幅度等财务状况，说明成本、价格、进度等变化对项目效果影响及其应变能力。 编制报告。,房地产项目可行性研究概述,内容 项目背景与概况 项目用地的现状调查及动迁安置 市场分析与建设规模的确定 规划设计方案选择 资源供给 环境影响和环境保护 项目开发组织机构、管理费用的研究 开发建设计划 项目经济与社会效益分析（财务评价、国民经济评价、风险分析等） 结论及建议,房地产市场分析（市场调查与预测）,目的 了解市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向； 了解市场上各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位； 了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划设计。 市场分析要紧紧围绕特定的开发地点和类型进行，尤其在以下四种情况下： 开发商对拟开发项目没有或很少有相关经验； 拟开发项目要持续几年的时间，在这段时间里，市场的变化是不可避免的； 市场不确定因素较多； 开发商拟进入一个特殊的市场，没有经验可资借鉴。,房地产市场分析（市场调查与预测）,市场调查的步骤 确定分析目的 确定分析目标（对象）：范围与主要问题 选择分析方法：确定数据类型、收集方法、处理方法等 （估算分析过程所需时间与费用及分析结果的预期价值） 数据收集、处理与分析 评价初步结果，进行修正 结论和建议,房地产市场分析（市场调查与预测）,市场调查的作用 提高对市场机会的分辩能力，发现和捕捉市场机会； 提高对市场状况的把握，增强竞争力； 有利于对项目进展的控制，适时调整策略。 市场调查的类型 探测性：对市场情况和面临的问题比较模糊，不知如何入手时，发现和提出问题，确定调查重点； 描述性：对找到的问题进行如实的反映和具体的回答，说明问题； 因果性：进一步分析问题的前因后果，找出影响问题的各个因素及其与问题之间的关系，分析问题原因； 预测性：估计问题发展的趋势。 另外可以分为：普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等。,房地产市场分析（市场调查与预测）,市场调查的一般内容 宏观因素： 政治、经济、科技、人文地理、宗教信仰、习俗、法律法规等； 区域市场因素（与房地产市场运作相关的信息）： 区域经济发展水平、地区产业结构与产业政策、人口因素、城市发展方向与城市规划、环境因素等； 微观市场因素（与投资项目相关的信息）： 市场的总体趋势：房地产指数； 供给：同类物业的供给量、替代物业的供给量、增量与存量、市场成交量、土地批租数量和用途分布； 需求：潜在需求量（有效需求量）、空置率、市场吸纳能力、人口、收入、销售趋势；,房地产市场分析（市场调查与预测）,价格：销售价格或租金水平、地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其它成本费用、相关税费、投资收益率、开发利润率等； 竞争：市场占有量、同类物业供需情况、竞争企业数量、竞争企业能力等； 中间商：信誉、能力等； 其它：金融、物业管理等。 特定类型项目的市场调查内容 住宅项目： 与房地产代理机构、物业管理人员特别是用户的沟通，了解项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望。,房地产市场分析（市场调查与预测）,工业或仓储项目： 考察开发所必备的条件，如劳动力、交通运输、原材料和专业人员的来源；考虑未来入住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔音、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。 商业购物中心项目： 考虑所在地区的流动人口与常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊要求，考虑购物中心的服务半径及附近其它购物中心、中小型店铺的分布情况。 写字楼项目： 研究所在地段的交通通达程度，拟建地点的周围环境及与周围商业设施的关系，还要考虑内外设备的平面布局、特色与格调、装修标准、提供公共服务的内容，满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。,房地产市场分析（市场调查与预测）,市场资料收集方法 访问法：根据调查目的，拟定调查提纲或设计调查问卷，以提问或填写问卷的形式请被调查者回答。 速度较快且成本不是太高。 有时信息资料缺乏客观性。 面谈调查： 有较大的灵活性，可以集体面谈或针对重点调查对象进行深入调查，气氛好，资料是第一手的，也比较真实。 成本相对较高，资料处理较为繁琐，受调查人员业务水平的影响较大。 电话调查： 收集资料快，成本也比较低，便于信息处理。 不易取得被调查者的合作，调查不够深入。,房地产市场分析（市场调查与预测）,通讯调查： 范围较为广泛，能充分表达个人意见，资料较为客观、真实。 问卷的回收率较低，拖延时间往往较长。 观察法：通过观察被调查者行为或收集其行为痕迹。 可以获得被调查者不愿意以及言语无法提供的信息；并能客观地获得准确性较高的第一手资料。 调查对象的面比较窄，花费的时间较长，有时仅能观察一些表象，需与其它方法进行结合。 实验法：将调查范围缩小到一定范围进行试验，再对整个市场进行预测。 数据的加工分析方法 列表分析 数理统计方法分析 频率分布、均值与百分比、相关分析、多变量分析、假设检验分析等； 图形分析 直方图、饼图、折线或曲线图等。,房地产市场分析（市场调查与预测）,【案例】南京市房地产市场分析,房地产市场分析（市场调查与预测）,房地产市场预测的内容 供给状况变化 预测房地产开发企业数量以及投入开发物业的数量（增量）（注意开发周期长、利用土地供给总量的预测进行）； 预测房地产存量的供应量（三级市场）； 预测拟开发物业类型及可替代物业类型的供给； 预测宏观决策对房地产供给的影响。 需求状况变化 购买力预测（社会集团购买力、城乡居民购买力等）； 投资价值预测； 市场潜在需求预测。 价格变动及其影响预测 市场竞争能力发展趋势预测（本企业及竞争企业）,房地产市场分析（市场调查与预测）,房地产市场预测的步骤 确定预测对象：拟投资物业类型在合理开发建设期后的市场需求、供给等状况； 收集、分析资料； 选定预测方法和预测模型进行预测； 评价、修正初步预测结果； 预测,房地产市场分析（市场调查与预测）,市场预测的方法 定性方法 特尔斐法（专家意见法）： 充分发挥各方面专家的知识、经验和判断能力； 独立性和往复性； 时间、资金花费少并可得到多种有价值的观点和意见； 但意见难免有主观片面性； 要注意专家的代表性、广泛性、数量以及意见反馈时间。 意见集中法 市场因素变动激烈时，能考虑多种非定量因素； 简单易行，缺乏历史资料也能进行； 但易受市场形式的影响。,房地产市场分析（市场调查与预测）,定量方法 时间序列法： 假定影响市场的各种因素大体相似，需求形态具有一定规律；而且必须具备完备的时间序列资料 简单平均法 加权平均法 算术移动平均法 加权移动平均法 指数平滑法 因果分析法（回归分析法） 一元回归法 多元回归法,房地产市场分析（市场调查与预测）,算术移动平均法 确定各期的期距； 求相邻期距各期的简单平均数； 将各期平均值进行比较，求出变动趋势值； 求预测值。其计算公式为：预测值=最后期简单平均数+预测期与最后期简单平均数的期距最后期变动趋势数 加权移动平均法 以加权形式求得移动平均值； 指数平滑法 利用前后两期实际与预测数据，并考虑其比重进行预测； t期预测值平滑指数t前期实际值（1平滑指数）t前期预测值 平滑指数根据预测值与实际值的差异大小而定，差异大通常为0.70.8。,房地产市场分析（市场调查与预测）,算术移动平均法,房地产市场分析（市场调查与预测）,加权移动平均法,房地产开发项目经济评价,经济评价是可行性研究的核心，贯穿于可行性研究的全过程。 它的最终目的是根据国民经济发展战略和城市发展规划的要求，在做好产品市场需求预测和工程技术研究的基础上，计算开发项目投入的费用和产出的效益，通过方案比较，对拟开发项目经济可行性和合理性进行分析论证，作出全面的经济评价，为投资决策提供依据。 可行性研究中的开发项目经济评价有两种： 选择优化方案中的评价，用以比较和筛选方案，以寻求最佳或满意方案； 确定推荐方案后，对开发项目进行的最终的全面预测评价。,房地产开发项目经济评价,项目财务数据测算,投资来源与支出测算,销售收入与税金测算,产品成本测算,利润测算,财务分析、经济效益评价,现金流量表,静态分析,动态分析,不确定性分析,国民经济分析,评价结果,项目经济评价的步骤,项目投资估算,投资：为了保证项目投产和生产经营活动的正常进行而投入的活劳动和物化劳动价值的总和。 固定资产投资：用于建设或购置固定资产所投入的资金。 固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。 由工程费用、其他费用、预备费用等组成。 流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后生产经营过程中周转使用的资金。 流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产。 由现金、应收及预付款项、存货等项组成。,项目投资估算,构成： 固定资产投资 静态投资 土地费用 前期工程 基础设施建设费 公共配套设施建设费 建筑工程费用 安装工程费用 设备及工器具的购置费用 其他工程费用 基本预备费,项目投资估算,动态投资 建设期利息 固定资产投资方向调节税 涨价预备费 汇率变动预备费 流动资产投资：应收及预付款、存货、现金 勘查设计费 管理费 销售费用,建设项目投资估算,固定资产投资估算： 估算是在投资项目可行性研究阶段，采用模拟已建成的同类项目或参照经验指标或采用编制概算等方法来估算项目所需的全部投资费用。 概算是在初步设计阶段根据设计图样、概算定额、费用定额、设备和材料的预算价格、工资标准等资料编制的比估算更详细、精确的全部建设费用。 预算是在施工图设计阶段根据施工图样、预算定额、费用定额、设备和材料预算价格、工资标准等资料编制的更为详细、精确的技术经济文件，用以确定项目所需的全部投资费用。 决算是反映项目实际造价的文件，是办理交付使用新增资产的依据。,建设项目投资估算,常用的固定资产估算方法 类比估算法：根据已建成的与拟建项目工艺技术路线相同的同类产品项目来估算。 单位生产能力法 规模指数法 系数估算法 概算指标估算法：按概算定额分部分项估算。 常用的流动资产投资估算方法 类比估算法 分项估算法：按流动资产的构成分项估算。,产品成本测算,会计成本：是会计记录在帐册上的客观有形的支出。 生产成本：生产单位为生产产品或提供劳务而发生的各项生产费用，包括各项直接支出和制造费用。 直接支出 直接材料（原材料、辅助材料、备品备件、燃料及动力等） 直接工资（生产人员的工资、补贴） 其他直接支出（如福利费）； 制造费用 企业内的分厂、车间为组织和管理生产所发生的各项费用 包括分厂、车间管理人员工资、折旧费、维修费、修理费及其他制造费用（办公费、差旅费、劳保费等）。,产品成本测算,管理费用：企业行政管理部门为管理和组织经营而发生的各项费用。 管理人员工资和福利费、公司一级折旧费、修理费、技术转让费、无形资产和资产摊销费及其他管理费用（办公费、差旅费、劳保费、土地使用税等）。 财务费用：为筹集资金而发生的各项费用。 生产经营期间发生的利息净支出及其财务费用（汇兑净损失、银行手续费等）。 销售费用：为销售产品和提供劳务而发生的各项费用。 包括销售部门人员工资、职工福利费、运输费及其他销售费用（广告费、办公费、差旅费）。,产品成本测算,经营成本 经营成本是从投资方案本身考察的，是在一定期间（通常为一年）内由于生产和销售产品及提供劳务而实际发生的现金支出。 它不包括虽计入产品成本费用中，但实际没发生现金支出的费用项目。 在技术方案财务分析时： 经营成本总成本费用折旧费维检费摊销费财务费用 维检费指矿山项目的维检费；摊销费指无形资产的摊销费。,产品成本测算,机会成本 由于将有限资源使用于某种特定的用途而放弃的其他各种用途的最高收益。 经济成本 除实际成本一显性成本外，还存在着隐性成本。它是指企业自有的资源，实际上已经投入，但在形式上没有支付报酬的那部分成本。经济成本是显性成本和隐性成本之和。 沉没成本 过去巳经支出而现在已无法得到补偿的成本。 边际成本 企业多生产一单位产量所产生的总成本增加。 变动成本和固定成本,税收与税金,我国目前的工商税制分为流转税、资源税、收益税、财产税、特定行为税等几类。其中与项目经济评价有关的主要税种是： 从销售收入中扣除的增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加； 计入总成本费用的房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等； 计入固定资产总投资的固定资产投资方向调节税； 从利润中扣除的所得税等。,税收与税金,营业税： 应纳营业税税额营业额适用税率。销售不动产的税率均为5。 城乡维护建设税： 以纳税人实际缴纳的营业税税额为附征依据。税率为7（市区）。 教育费附加： 以纳税人实际缴纳的营业税税额为附征依据。教育费附加率为3。 企业所得税： 应交所得税=应纳税所得额所得税税率。应纳税所得额：利润总额税收调整项目金额。房地产企业所得税率一般为33。 土地使用税： 每年0.210元/平方米，按城市规模分四级按年计税。（税前列支）,税收与税金,房产税： 出租房屋租金的12，出售房屋现值的1.2。（税前列支） 固定资产投资方向调节税： 计税依据为固定资产投资项目实际完成的投资额。 差别比例税率： 对于国家急需发展的基建或技改项目投资，适用零税率； 对国家鼓励发展但受能源、交通等制约的基建项目，实行5的轻税政策； 对楼堂馆所以及国家严格限制发展的基建项目，实行30的重税政策； 对职工住宅的建设投资实行5的税率； 对不属于上述四种的其他项目投资，实行中等税负政策（10、15）。,经济评价中的经济效果评价指标,我们把“成果与消耗之比”、“产出与投人之比”称为经济效果，而将经济活动中所取得的有效劳动成果与劳动耗费的比较称为经济效益。 成果与耗费进行比较通常有三种表达方式： 差额表示法 比值表示法 差额一比值表示法 经济效果的分类 企业经济效果和国民经济效果 直接经济效果和间接经济效果 有形经济效果和无形经济效果,经济评价中的经济效果评价指标,投资回收与投资回报 投资回收是指投资者对其所投入资本的回收； 投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。 两者的关系可以从资金回收公式中反映。,前者可以理解为投资回报，投资回报率为i，后者就是投资回收，是投资者提取折旧的一种方法，若以它作为年金，其折算的终值正好为P，反映了简单再生产的过程,经济评价中的经济效果评价指标,收益率：是一种投资回报率，通常表示为一个复合年百分率的形式，表明项目在一定周期内的连续收益能力。通常包括： 利息率：针对信贷资金而言，因此是借贷资本而不是权益资本的收益率； 折现率：将未来收益或收入转化为现值的收益率； 内部收益率：某投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率； 全部资本收益率：反映全部已投入资本的收益水平，它不考虑还本付息的影响，假设全部投资都是投资者的自有资金； 权益资本收益率：反映投资者投入自有资金的收益水平。,经济评价中的经济效果评价指标,其它经济效果评价指标 投资回收期：反映收回全部投资的时间长短； 现金回报率：反映初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系； 还本付息比率：投资所获得的年净经营收入除以年还本付息额。,财务评价的基本数据计算表,建设投资估算表：估算项目从筹建到竣工验收中全过程的全部费用。,财务评价的基本数据计算表,总成本费用测算表：按开发经营顺序及成本测算方法，测算从开发建设到销售经营总费用的。,财务评价的基本数据计算表,投资项目损益测算表：反映开发经营过程中的收入、费用、利税、所得税等情况，用以计算经济指标。,财务评价的基本数据计算表,现金流量表：一系列财务基础数据报表的汇总。,资金的时间价值及其等值计算,不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值 资金增值（投资者） 牺牲即期消费（消费者） 资金时间价值得大小取决于 投资利润率 通货膨胀率 风险 （投资利润率资金时间价值通货膨胀率风险） 利息：占用资金所付的代价 单利：FP（1+in） 复利： FP（1+i）n,资金的时间价值及其等值计算,利率与计息周期 名义利率 实际利率 资金等值 考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。 贴现与贴现率 现值、终值、年金 现金流量图,资金的时间价值及其等值计算,年金：每年发生一次的款项，现推广为定期发生的款项。分为 普通年金（定期、定额） 期初年金 期末年金 特殊年金（定期、不定额） 等比年金 等差年金 延期年金：第一次款项发生距“现在”有很长时间，即投资若干年后才有稳定收益。 永久年金：只有起始时间，没有终了时间。,资金等值计算,资金等值计算,财务评价的主要指标与方法,单位面积投资额：开发项目投资总额与总建筑面积的比例 简单投资收益率：开发建设完成后正常年度的年净收入总额（或预计回收期内的平均年净收入额）与项目总投资额的比率 投资利税率：正常年度的年利税总额（或预计回收期内或全部售完的几年内的年均利税）与项目总投资的比率 静态投资回收期：以项目的净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需要的时间 。,财务评价的主要指标与方法,空置率空房损失/总计划收入 运行费率总运行费用/总计划收入 债务偿还覆盖率净收入/年债务偿还数 总开支费用率（总运行费用+债务偿还数）/总计划收入 贷款资金率贷款额/总投资 ,财务评价的主要指标与方法,财务净现值（FNPV）:项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 FNPV0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可行的。 与FNPV相关的一个评价指标是财务净年值(FNAV)，即将项目净现值分摊到投资期各年的等额年值。 财务净现值率（NPVR）:,财务评价的主要指标与方法,年折现率12 FNPV-4000/(1+12%)-3600/(1+12%)2+3000 /(1+12%)3 +7000 /(1+12%)4+600 /(1+12%)5+300 /(1+12%)5.5 =643.68 0,财务评价的主要指标与方法,财务内部收益率（FIRR）：在项目投资有效期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 对房地产开发项目而言，投资有效期是指从购买土地使用权开始到项目全部售出为止的时间。 FIRR可以通过逐步测试法（内插法）求得，即先用目标收益率或基准收益率求得项目净现值，若为正，则用更高的折现率使净现值为零的正值和负值各一个，然后通过内查计算FIRR。,财务评价的主要指标与方法,r1:当项目净现值为接近于零的正值时的折现率； r2:当项目净现值为接近于零的负值时的折现率; NPV(r1):采用低折现率时净现值的正值； NPV(r2):采用高折现率时净现值的负值。 r1与r2之间的差距应在2之内，否则两者之间不一定呈线性关系。 FIRR可以反映项目投资所能支付的最高贷款利率，也可以与部门或行业的基准收益率或目标收益率ic进行比较，当FIRRic时，则认为项目财务上可行。,财务评价的主要指标与方法,取年折现率12时 FNPV-4000/(1+12%)-3600/(1+12%)2+3000 /(1+12%)3+7000 /(1+12%)4 +600 /(1+12%)5+300 /(1+12%)5.5 =643.68 0 取年折现率18时 FNPV-4000/(1+18%)-3600/(1+18%)2+3000 /(1+18%)3+7000 /(1+18%)4 +600 /(1+18%)5+300 /(1+18%)5.5 =-156.140 FIRR=16%+82.56（18-16）（82.56+-156.14）16.69,财务评价的主要指标与方法,FIRR是项目投资的盈利率，由项目的现金流量决定，是内生决定的，但其反映的是项目生命期内没有回收的投资的盈利率，而不是初始投资在整个生命期的盈利率。 比如，某方案初期投资1000万元，FIRR为10，第一年净收入350万元，第二年300万元。由于初期投资在第一年末的等值为1100万元，所以第一年末未回收的资金为750元，根据FIRR的经济含义，10是未回收资金的收益率，那么第一年末未回收的资金到第二年末的等值为825万元，减去第二年的净收入300万元，第二年末未回收资金为525万元，依此类推，到生命期末，未回收资金为零。这里假定了已回收资金用于再投资的收益率等于FIRR。,关于财务内部收益率的评价,再投资假设（reinvestment assumption） 投资方案 A B 初始投资 10694 10694 第一年的净现金流量 7000 0 第二年的净现金流量 7000 14890 内部收益率 20 18 用20的再投资利率计算 10 第一年 8400 7700 第二年 7000 7000 累计终值 15400 14700 20折现 10694 10208 资金等值的贴现率 20 17.24,关于财务内部收益率的评价,投资方案 A B 初始投资 22832 33522 前3年的年现金流量 10000 10000 第4和第5年的净现金流量 0 10000 内部收益率 15 15 用10的再投资利率计算 第1年（再投资4年） A B 第2年（再投资3年） 14641 14641 第3年（再投资2年） 13310 13310 第4年（再投资1年） 0 11000 第5年（再投资0年） 0 10000 所有现金流量的终值 40051 61051 资金等值的贴现率 11.9 12.7,财务评价的主要指标与方法,但通常情况下，再投资的收益率往往小于初期投资的收益率，因为回收的资金总是比初期投资的少，而且使用时间短。为了反映出两者的差别，给出一个回收资金再投资的收益率（通常取基准收益率ic），产生了财务外部收益率（FERR）的概念。 一般icFIRR，所以一般ic FERR FIRR。,财务评价的主要指标与方法,通常情况下，FIRR计算只适用于常规投资方案的评价，非常规投资方案往往会出现多解。 常规投资方案是指在生命期内除建设期或投产初期的净现金流量为负值之外，其余年份均为正值，净现金流量符号只从负到正变化一次，且所有负值均出现在正值之前。 当用于两个方案比较时，通常采用增量财务内部收益率（FIRR ），它是指增量净现值等于零时(或净现值相等时)的折现率，增量净现值根据根据两个方案的增量现金流量计算。 若FIRR ic，则增量投资部分达到了规定要求，增加投资有利，投资大的方案有利。,净现值与内部收益率的比较,决策原则 FIRR最小收益率 FNPV0 规模不同 投资方案 A B 初始投资 100000 1500000 第一年后回收 150000 2000000 FIRR 50 33 FNPV（12） 33928 285714,净现值与内部收益率的比较,现金流量时间不同 投资方案 C D 初始投资 10000 10000 第1年现金流量 2000 4000 第2年现金流量 3000 4000 第3年现金流量 5000 4000 第4年现金流量 6000 4500 第5年现金流量 7000 5000 FIRR 28.2 30.9 FNPV（12） 5521 5304,财务评价的主要指标与方法,动态回收期（DPP）：考虑折现因素时，拟投资项目的所有投入回收所需要的时间，一般从建设开始年算起，以年为单位。 可以根据现金流量表计算DPP。,财务评价的主要指标与方法,年折现率12 1、计算各年现金流量的净现值 第1年-4000/（1+12）-3571.6 第2年-3600/（1+12）2-2869.92 第3年-2135.4；第4年4448.5；第5年340.44；第5.5年160.86 2、计算累计现金流量的净现值 第1年末-3571.6；第2年末-6441.52；第3年末-4306.12； 第4年末142.38 3、求DPP DPP 4-1+-4306.12/4448.53.97,财务评价的主要指标与方法,开发商成本利润率：是开发商初步判断项目财务可行性的指标： 计算项目总开发价值，如果项目全部销售，则等于扣除销售税金后的净销售收入；如果全部出租，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。 总开发成本一般包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、管理费、财务费用、销售费用和其他费用。 成本收益率：项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比，常用于租赁物业财务分析。,财务评价的主要指标与方法,以上收益率都没有考虑通货膨胀的影响，称为表面收益率，如果考虑通货膨胀的影响，则实际收益率（Rr）、表面收益率（Ra）与通货膨胀率（Rd）之间的关系为：,国民经济评价,国民经济评价是从国家整体或全社会的角度，考察项目能否做到最优利用，是否取得最佳的社会经济效益。 为什么要进行国民经济评价？ 财务评价使用的是现行市场价格，由于诸如政府控制等原因，使价格脱离产品价值（如政府对生活必需品如粮食、食油、棉布和住房等实行低价供应；为了扶持出口工业以较高的收购价格进行补贴等），因此“失真”的价格不能反映项目的真正效益。 投资项目存在外部性（外部收益、外部成本）。外部收益是指落在投资经营主体之外的收益，由其他人免费获取；外部成本是指落在投资经营主体之外的社会成本，由其他人无偿承担。前者如技术扩散、闲置资源的利用等，后者如环境污染。,国民经济评价,国民经济评价与财务评价的不同： 评价的角度不同； 前者是从国民经济和社会需求的角度来考察项目需要社会付出的代价和对社会的贡献 ； 后者是在企业的角度考察项目的盈利能力和借款偿还能力。 采用的参数不同。 财务评价采用的是现行市场价格，国民经济评价采用的是根据机会成本和供求关系确定的影子价格； 财务评价采用的是基准收益率，国民经济评价采用的是社会折现率； 财务评价采用的是国家统一的官方汇率，国民经济评价采用的是影子汇率。,国民经济评价,效益与费用的构成和范围不同； 有些在财务评价中属于支出的，在国民经济评价中不属于支出（如税金、国内贷款利息），而在财务分析中不属于支出的，在国民经济评价中属于支出（如污染、出口补贴）； 另外财务评价中只考虑直接收益和直接成本，国民经济评价不仅包括这些，而且包括间接收益和间接成本，即包括可计量的货币效果，也包括不可计量的政治、环境、国防等效果。,国民经济评价,国民经济评价的费用计算 税收和补贴 某房地产开发项目根据设计预测，需从市场购买钢材500吨，水泥800吨。钢材的市场价格是2000元/吨，其中有20的间接税；水泥的市场价格是120元/吨，包括10的国家补贴。如果进行国民经济评价，它们的经济代价是多少？ 费用、利息及其它 凡是能提供一定的劳务服务等费用都应记入经济成本，如养路费、城市维护费、排污费等； 利息属于转帐性质，支出不算成本，收入不算收益； 折旧在国民经济分析中也不考虑； 一般性的通货膨胀在国民经济分析中也不考虑。,国民经济评价,国民经济评价的价格计算 影子价格 是相对于市场交换价格的计算价格，又称“经济价格”。 它是基于市场交换价格决定的，对货品进行分析计算后确定 。 外贸货品：以货品的口岸价减去捐税后乘以影子汇率。 非外贸货品：比较复杂，通常计算其影子成本，即计算生产这些货品所消耗的原材料成本以及与此有关的因素，一般只进行粗略的计算。 影子工资率 进行财务分析，人工属于成本，工资是成本支出，但对国民经济，工资是净产值的一部分，属于效益。 为了不改变收支项目的构成，又符合经济评价的宗旨，采用影子工资率代替实际支付的工资。 影子工资率是劳动力的实际经济代价，或劳力的机会成本。 如果所以工人从完全失业状态中招来，影子工资率为0；但实际不可能是完全的失业者，而且技术人员和熟练工人属于稀缺的人力资源，影子工资率一般大于0而小于实际支付工资，发展中国家通常采用50。,国民经济评价,国民经济评价的价格计算 影子汇率 在一般的发展中国家，由于外汇缺乏，法定汇率一般低估了外汇的经济价值。而影子汇率是外汇与本国货币经济价值相当时的比价，按其计算的外汇成本即外汇的经济成本，或称机会成本。 影子汇率一般由政府有关部门统计计算，简单计算可以采用： 另外可以参考外汇的币场价格，即黑市价格。,国民经济评价,某开发项目的两种投资方案： A B 土地取得费 1000 1000 建安工程费 3800 4200 其中：钢材 400 400 木材 100 120 水泥 300 340 人工 1000 1500 进口材料设备 1400 700 间接费 100 100 上缴税款 300 280 利息支出 200 240 合计 5400 5820 钢材中含20的间接税，木材中含15的间接税，水泥中含有10的国家补贴，影子工资率为50，法定汇率为1：5，影子汇率为1：7。,备选方案的选择,实际分析中，除了用上述指标进行评价是否达到标准要求外，往往需要进行多个备选方案的选择。 备选方案类型： 独立型：各个方案的现金流量是独立的，不具有相关性，任何一方案的采用与否都不影响其它方案是否采用的决策。独立方案的特点是具有“可加性”； 互斥型：各方案之间具有排他性，只能选择一个。 混合型：独立方案与互斥方案混合的情况，比如有限资源限制条件下有几个独立的投资方案，这些方案中又分别包含若干互斥方案。,备选方案的选择,互斥方案的经济评价方法 要求选择方案组中的最优方案，且达到基准收益率。 比选方案应该有可比性，主要是时间、收益费用的范围、口径一致，价格一致。 基本方法是增量分析法 例如，投资量不等的两个互斥方案如下 NPV、IRR、DPP都可以进行增量分析，实际上是经济学边际理论的应用，即边际收入等于边际成本时利润最大。,备选方案的选择,例如，三个互斥方案， i010，如下 单个方案均可行，采用增量分析 A优于0，B优于A，B优于C,备选方案的选择,采用NPV（NAV）比选互斥方案的判别准则：NPV （NAV）最大且大于零的方案为最优方案。 采用IRR比选互斥方案的判别准则：IRR大于基准收益率，则投资大的方案为优，反之投资小的方案为优。方案投资额相等，判别准则失效。 互斥方案多于两个，采用IRR比选的步骤如下： 按投资额排序，计算第一个方案（投资额最小）的IRR，若大于i0，保留，反之淘汰，计算下一个。 保留的方案与下一个方案进行比较，计算IRR，若大于i0，保留下一个方案，反之继续保留原有方案。 重复步骤2，直到最后一个方案被比较，最终保留的方案为最优方案。,备选方案的选择,当比选方案时间不等时，应合理选择评价指标或计算期，使之时间上可比。 A与B方案时间不等，要使时间上可比，常用2种方法： 以寿命的最小公倍数18年作为计算期，采用方案重复型假设。A方案重复实施3次，B方案2次，以NPV为评价指标。 NPVA（10，3）7.37； NPVB（10，2）12.65 以年值法进行比选，以NAV为评价指标。 NAVA（10）0.9； NAVB（10）1.54,备选方案的选择,独立方案的经济评价方法 在无其它制约条件的情况下，多个独立方案的比选与单一方案的评价方法相同。 独立方案的比选，最常见的是受到资源限制的情况。 例如，独立方案如下（i012） 若无其它制约条件，除F外都可接受，如果资金预算不超过400万，不可能全部接受，如何选择？,备选方案的选择,按IRR排序，如图 当投资额不超过400万时，可接受C、A、B方案，合计投资320万元。 如果减少预算80万，仍可接受C、A、B方案； 如果增加融资100万，只要融资成本不大于20.1，可增加E方案。,备选方案的选择,如果进一步分析，上述的分析过程没有保证制约资金的最佳利用，当存在资源制约的情况下，各个独立方案的选择不能简单地用一个准则，这是由于一个方案不可分，这能作为一个整体发挥效益。 例如，独立方案A、B、C投资为IA、IB、IC，且IA +IC IB ，净现值NPVA NPVB NPVC ，如果资金预算不能超过IB ，那只能在IA +IC和IB两个互斥方案中选择，而不能按照NPV的大小，先接受A，再接受B，因为B不可分。 从中可以得到启发，存在资源制约情况下，独立方案的比选，可以通过方案组合，每个方案组合作为制约情况下的互斥方案，从而转化为互斥方案的选择。,备选方案的选择,例如，独立方案A、B、C，各自投资100万、70万和120万，各方案的NAV为30万、27万和32万，资金预算不超过250万元。 转化为238种方案组合,备选方案的选择,独立方案的比选除考虑资源限制外，往往还要区分方案固有效率和资本效率的评价，选择标准一般从自有资金出发。 例如，独立方案A、B、C，投资额均为500万元，寿命均为20年，年净收益A为80万、B为70万、C为60万。A为商住项目，无优惠，B为经济适用房，可得250万无息贷款，C为集资项目，可得400万低息贷款（年利率4），如何选择（i013） 以IRR计算方案的固有效率（方案IRR） -500+80（P/A，IRRA，20）0 IRRA15 可接受 -500+70（P/A，IRRB，20）0 IRRB12.7 不可接受 -500+60（P/A，IRRC，20）0 IRRC10.3 不可接受 以IRR计算自有资金的资金效率（资本IRR） -500+80（P/A，IRRA，20）0 IRRA15 -250 -250（P/F，IRRB，20）+ 70（P/A，IRRB，20）0， IRRB27.6 -100+60-400 （A/P，4，20） （P/A，IRRC，20）0， IRRC30.4,备选方案的选择,混合方案的比选 在多部门、多种经营、多种投资方向的情况下会出现。 例如，某公司下属三个房地产开发企业A、B、C，提出若干方案，三企业之间相互独立，企业内部投资方案互斥，寿命均为10年，i010。现金流量如表（万元）,资金无限制，如何选择？ 资金限制500万，如何选择？ 筹资渠道不同，甲方式资金成本10，最多300万，乙方式资金成本12，最多300万，丙方式资金成本15，最多300万，如何选择？ 资金供应同上，但B企业必须优先投资，如何选择？,备选方案的选择,资金无限制，如何选择？ 即各企业内部互斥方案的比选 A：-100+27.2(P/A，IRRA1，10)0， IRRA1 2410% -100+(51.1-27.2)(P/A，IRRA2-A1，10)0， IRRA2-A1 20 10% B： IRRB1 3.510% IRRB3-B2 9.110% IRRC2-C1 510% 所以，应该选择A2B2C3,备选方案的选择,资金限制500万，如何选择？ 考虑各增量投资方案 所以，选择A2C3,备选方案的选择,筹资渠道不同，甲方式资金成本10，最多300万，乙方式资金成本12，最多300万，丙方式资金成本15，最多300万，如何选择？ 把资金成本低的优先投资于效率高的方案。当小于资金成本时，方案不可接受。,备选方案的选择,筹资渠道不同，甲方式资金成本10，最多300万，乙方式资金成本12，最多300万，丙方式资金成本15，最多300万，且B企业必须优先投资，如何选择？,不确定性分析,房地产行业是高回报与高风险相伴的行业。 开发周期长 投入资金量大 产品固定 风险至今没有精确的定义，一般认为是人们对未来行为的决策和客观条件的不确定性而可能引起的后果与预定目标发生的多种偏离的综合，包括方向、大小和程度，又常被称为不确定性。 不确定性分析是对影响房地产投资效益的各个因素变化，致使投资效益不稳定，或者对房地产项目的评价结果的可靠性进行检验，从而测定风险。 避免或减少不确定性的对策 牺牲部分利润 进行不确定性分析,不确定性分析,主要的不确定性（风险）分析方法 敏感性分析：主要通过分别考察各相关因素发生变动时，导致项目盈利能力的变化范围与幅度。 概率分析法：运用概率方法依次确定项目可能出现情况的概率分布的期望、标准偏差、变差系数等。 模拟法（仿真实验法）：利用均匀随机数，对项目因不确定因素影响所出现的各种可能结果进行逐一考察。,盈亏平衡分析,盈亏平衡分析又称为保本分析或损善临界分析，是通过分析产品产量、盈利和成本之间的关系，找出盈亏在产量、单价、成本等方面的临界点，以判断不确定性因素对方案经济效果的影响程度，这个临界点称为盈亏平衡点（BEP）。 产品销售利润=产品销售收入产品销售成本产品销售税金 销售税金产品销售收入税率 产品销售收入=产品销售量产品单位价格 产品销售成本=单位变动成本产品销售量+固定成本 收入f（销售量）；成本 f（销售量） 当收入成本时的销售量，称之为（以销售量表示的）盈亏平衡点，BEP。,盈亏平衡分析,当它们间呈线性函数关系时则认为它们间的盈亏平衡属线性盈亏平衡关系，反之为非线性盈亏平衡关系。,盈亏平衡分析,实际中更一般的是非线性的。 市场竞争激烈，产品增加但销售减少； 为了消化积压而降价、打折等； 因大宗采购而得到优惠价格； 支付工人加班工资； 利用新技术、新管理手段等 ,盈亏平衡分析,盈亏平衡分析,为了简化分析步骤，设定一定的假定条件 销售收入和生产总成本费用是房地产开发面积（产品产量）的线性函数； 产品销售量和生产量相等； 产品固定成本和单位销售价格在产品租售期保持不变； 同时开发几种不同类型房地产产品时，应将之组合折算成一种产品； 计算所用的各种数据应是正常生产年度的数据； 产品的结构类型不变。,盈亏平衡分析,线性方法 如能达到盈亏平衡，则：y1=y2 即有： 所以： 所以用房地产产量表示的盈亏平衡点计算公式是：,盈亏平衡分析,单方边际收益（PVt）：单位产品售价扣除单位产品销售税金和可变成本的余额。它表示每产销一平方米建筑面积所获的可用来补偿固定费用的数额。 盈亏平衡模型的实质就是开发项目产销建筑面积多大时，总边际收益（单方边际收益建筑面积）能低消固定费用总额。如能抵消，说明这个开发建筑面积是开发项目的保本量，企业不盈不亏。 单方平均利润（ PVtF ） 固定费用若含当年应付利息，则保本概念还包含利息偿还； 若开发项目处于还贷期，则盈亏平衡方程右边应增加一