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房地产相关税收政策,增城地方税务局 税政科 2014.4,房地产相关税收政策,房地产业涉及的税种： 营业税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、房产税、契税、印花税、城市维护建设税等。,房地产相关税收政策,房地产开发过程： 1.受让土地 2.开发设计 3.建造商品房 4.预售 5.交付使用,受让土地,通过转让或出让方式取得土地 印花税 对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。（财税2006162号） 应纳税额=合同金额0.05%,契税 应纳税额=计税依据3% 以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。（财税201282号）,受让土地,计税依据： 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。,受让土地,以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 （财税2004134号）,受让土地,通过投资入股取得土地 印花税 应纳税额=合同金额0.05% 契税 中华人民共和国契税暂行条例细则第八条 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股。 应纳税额=计税依据3% 土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。,受让土地,土地变更用途 印花税 应纳税额=合同金额0.05% 契税 根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。（国税函2008662号） 应纳税额=计税依据3%,受让土地,土地使用税 应纳税额=占用土地面积 每平方米年税额 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 （财税2006186号）,受让土地,税纳税义务截止时间 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。(财税2008152号),受让土地,企业投资的建设项目规划中包含免征城镇土地使用税项目（如企业内部的图书馆、体育馆等建设项目），这些项目用地免征城镇土地使用税的起始时间为该项目施工许可证核发时间的次月，核发施工许可证之前仍需缴纳城镇土地使用税。,受让土地,房地产开发项目中免征城镇土地使用税的项目范围，按印发广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定的通知（穗府办201015号）中无偿移交的配套公共服务设施范围执行，如有关政策调整，则另行明确。（穗地税税一函20109号）,受让土地,房地产开发企业从事商品房开发，其开发用地城镇土地使用税纳税义务截至时间为预售（销售）许可证的核发时间的当月末。对于取得多个预售（销售）许可证的开发项目，以预售（销售）许可证记载的可销售面积作为计算扣除应税土地面积的依据，,受让土地,预售（销售）许可证可扣除应税土地面积开发项目总应税土地面积（预售（销售）许可证可销售面积项目总可销售面积）。,受让土地,受让土地,税收优惠 对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。 (财税201088号 ),受让土地,税收优惠 对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。(财税200824号 ),受让土地,税收优惠 对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。 在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。 (财税201042号 ),开发设计,印花税 加工承揽合同 :包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告、测绘测试等合同 应纳税额=合同金额0.05% 建设工程勘察设计合同 ：包括勘察、设计合同 应纳税额=合同金额0.05% 借款合同 应纳税额=合同金额0.005% 自2011年11月1日起至2014年10月31日止，对金融机构与小型、微型企业签订的借款合同免征印花税（财税2011105号 ）,建造商品房,印花税 建筑安装工程承包合同 ：包括建筑、安装工程承包合同 应纳税额=合同金额0.03% 企业所得税 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 （国税发200931号 ）,预售,营业税 应纳税额=计税依据5% 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,预售,土地增值税 预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。 除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。 (国税发201053号 ),预售,土地增值税计算 预征土地增值税税额=出售商品房所取得的收入预征比例,预售,我市土地增值税预征率 （一）住宅类 普通住宅2，别墅4%，其他非普通住宅3%。 （二）生产经营类 写字楼（办公用房）3，商业营业用房和车位4。 （三）对符合市政府“经济适用住房（含解困房）”和“限价商品住宅”规定的房地产开发项目，不实行预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。 执行时间自2013年7月1日起至2014年6月30日止（税款所属时期） （广州市地方税务局公告2013年第9号）,预售,房地产开发项目分类的界定 （广州市地方税务局公告2010年第1号） “普通住宅”按省政府转发国务院办公厅转发建设部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（粤府办200556号）中明确普通住房的标准执行。即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房内建筑面积120平方米或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。,预售,“非普通住宅”指除普通住宅、别墅、“经济适用住房（含解困房）”和“限价商品住宅”以外的住宅项目。 “别墅”指独户独院的住宅项目。 “写字楼（办公用房）”指该项目“广东省广州市商品房预售许可证”上载明其类别为“办公”的房地产开发项目。 “商业经营用房”指该项目“广东省广州市商品房预售许可证”上载明其类别为“商业”的房地产开发项目。,预售,“车位”指该项目“广东省广州市商品房预售许可证”上载明其类别为“车位”的房地产开发项目。 “经济适用住房（含解困房）”按广州市人民政府广州市经济适用住房制度实施办法（穗府200748号）的有关规定执行。 “限价商品住宅”按广州市人民政府关于限价商品住宅销售管理办法（穗府20081号）的有关规定执行。,预售,印花税 加工承揽合同： 广告合同 应纳税额=合同金额0.05% 对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。（财税2006162号） 应纳税额=合同金额0.05%,预售,税收优惠 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。 （财税200824号 ）,预售,企业所得税 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。(国税发200931号 ),预售,企业所得税 预计毛利额=未完工收入毛利率 应纳税所得额=会计利润+预计毛利额+完工产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,预售,企业所得税 我市销售未完工开发产品的计税毛利率： 一、属于经济适用房、限价房和危改房开发项目的，自2008年1月1日（税款所属期）起，计税毛利率暂按3%确定。 二、除经济适用房、限价房和危改房项目以外的其他开发项目，自2009年1月1日（税款所属期）起，计税毛利率暂按15%确定；2008年度（税款所属期）的计税毛利率按20%确定。,预售,房产税、城镇土地使用税 售楼部 须按规定申报房产税、城镇土地使用税,同自用。,交付使用,企业所得税 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 （国税发200931号 ）,交付使用,企业所得税 开发产品完工界定： 开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二） 开发产品已开始投入使用。 （三） 开发产品已取得了初始产权证明。 （国税发200931号 ）,交付使用,开发产品完工界定 房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 （国税函2010201号）,交付使用,开发产品用于自用 房产税,地下建筑房产税（财税2005181号） 一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。,自用地下建筑的房屋原价折算为应税房产原值的具体比例为：工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的70%作为应税房产原值。,交付使用,开发产品用于自用 土地使用税 对于房地产开发企业取得预售（销售）许可证之后，将商品房转为自用、出租或出借的房屋，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。（穗地税税一函20109号）,多层建筑房屋应按房屋建筑面积占大楼总建筑面积的比例分摊应税土地面积，即： 多层房屋应税土地面积大楼总应税土地面积（房屋建筑面积/大楼总建筑面积） 如果纳税人未能提供大楼总建筑面积资料，按房屋建筑面积除以总楼层数确定应税 土地面积。 （穗地税税一函20109号）,关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题(财税2009128号) 对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。 对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。,交付使用,开发产品用于出租 营业税 土地使用税 房产税,交付使用,开发产品用于出租 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。(财税2009128号) 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 (财税2010121号),交付使用,土地增值税 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。(国税发2006187号 ),交付使用,开发产品用于出租 企业所得税 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。,交付使用,企业所得税 根据实施条例第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。,交付使用,开发产品用于对外投资 营业税 财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）第一条规定,“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”,交付使用,开发产品用于对外投资 土地增值税 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。(财税字199548号),交付使用,开发产品用于对外投资 土地增值税 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 (财税200621号),交付使用,开发产品用于对外投资 土地增值税 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（国税发2006187号 ）,交付使用,土地增值税 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,交付使用,开发产品用于对外投资 土地增值税要按规定清算,交付使用,开发产品用于对外投资 企业所得税 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。,交付使用,开发产品用于对外投资 企业所得税 确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。,交付使用,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为 营业税,土地增值税,一、关于清算单位确认问题 （一）对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。 （二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目： 1同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。 2同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。,（三）对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。,二、房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已竣工验收： （一）开发产品竣工证明材料已报政府有关部门备案。 （二）开发产品已取得初始产权登记证明。,三、关于转让房地产行为发生时间的确认问题 (一）房地产开发企业销售房地产的，以签订房地产销售合同之日确认为转让房地产行为发生时间。 （二）法院等有权部门对房地产开发企业的房地产实施强制拍卖、变卖的，以拍卖、变卖成交之日确认为转让房地产行为发生时间。,四、关于土地增值税计税收入确认问题 （一）房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同，房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金，不得确认收入；房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金，确认为收入。,（二）房地产开发企业折扣转让房地产的，按以下情形确认土地增值税计税收入： 1房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款一致的，以此价款确认收入。 2房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款不一致，已全额开具转让房地产发票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以房地产销售合同所载的转让房地产价款及其他收益确认收入。,（三）房地产开发企业作为委托方以支付代销费、包销费等费用方式委托其他单位或个人作为受托方代销、包销房地产，委托方与受托方之间没有发生房地产产权转移的，房地产开发企业在确认收入时不得扣除相应的代销费、包销费等费用。 （四）房地产开发企业在转让房地产时代收的税款，不确认为收入。,五、关于预征土地增值税问题 （一）房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的，应按规定预征土地增值税。 （二）办理清算手续前用建造的本项目房地产安置回迁户的，应按规定预征土地增值税。 （三）办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审核结果的，应继续按规定预征土地增值税。取得清算书面审核结果后，应按187号文第八条规定处理。,六、关于土地增值税清算时合法有效凭证确认问题 （一）由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，房地产开发企业向主管税务机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可准予扣除： 1能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料； 2按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。 2002年12月1日以后取得土地使用权的，根据187号文第四条第一项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。,（二）房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，应取得相应的发票。2002年12月1日以前房地产开发企业支付土地价款取得农村集体经济组织、乡镇企业和村委会的土地使用权、没有取得合法有效凭证的，房地产开发企业向主管税务机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可准给予扣除： 1提供相关的土地使用权转让协议； 2. 收款方盖有公章的收款凭据。,三）房地产开发企业支付被拆迁单位拆迁补偿费，应按规定取得被拆迁单位提供的合法有效凭证。 （四）房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单。,七、关于土地增值税清算时，扣除项目金额支付的截止时间问题 符合187号文第二条清算条件的，原则上以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内，为计算扣除项目金额支付的截止时间。 对于在上述期限内有关扣除项目仍未支付完毕的，房地产开发企业可向主管税务机关递交申请报告，经清算小组合议确定后可延长扣除项目金额支付的截止时间，但不得以此影响清算审核进度，清算审核结束前仍未支付的，不予扣除。,关于房地产开发企业公共配套设施费计算扣除的问题 （一）房地产开发企业预提的公共配套设施费不予扣除。 （二）房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，应作为房地产开发成本的公共配套设施费计算扣除。 （三）对于按照规定应移交而未移交的公共配套按照以下原则处理： 1.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，经接收单位或者政府部门出具证明，由清算小组合议确定后，其成本、费用可以扣除； 2.未移交的公共配套转为企业自用或用于出租等商业用途时，不得扣除相应的成本、费用。,关于房地产开发企业开发间接费用计算扣除的问题 （一）开发间接费用应是房地产开发企业直接组织、管理各开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用不得列入。 （二）开发间接费用与开发费用中的管理费用应按照有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。如划分不清的，全部作为房地产开发费用，按规定的比例计算扣除。 （三）房地产开发企业同时开发不同房地产项目时，根据受益的项目扣除的开发间接费用应是各房地产项目直接发生的实际支出并取得合法有效凭证的费用。,关于房地产开发企业的管理费用和销售费用计算扣除问题 （一）房地产开发企业将样板房独立于转让房地产以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在转让房地产内既作样板房又作为开发产品对外转让的，其样板房装修费用作为房地产开发成本的建筑安装工程费计算扣除。 （二）房地产开发企业发生的下列费用，应作为管理费用计算扣除： 1委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用（工程监理费除外）； 2向