《房地产法学》口试参考答案.doc

房地产法学口试参考答案命制40个问题，由学生现场抽取作答。要求：回答流利，思路清晰，正确完整。第五章 房地产交易1、房地产交易包括哪些形式？房地产交易的基本规则有哪些？房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。基本规则有三点：1）房地连动规则，指房地产转让、抵押的，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。实践中表述为“房随地走”或者“地随房走”。2）价格（管理）规则，包括价格指导、价格评估、价格申报。3）登记公示规则，指房地产转让、抵押，当事人应当依法办理权属登记。2、哪些房地产不得转让？依照城市房管法第38条规定，下列房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意转让的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。如土地所有权、违章建筑物等。另外，根据其他法律、法规，进行房地产转让时，还涉及一些限制性条件。3、出让地权房地产的转让条件怎样？依照城市房管法第39、42、43条等规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列四方面要求：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（3）转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。（4）房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。主要涉及两点：一是受让人取得土地使用权的使用年限要算减法；二是出让合同约定的土地用途不得任意改变，若要改变，则应当依法进行。4、划拨地权房地产的转让条件怎样？依照城市房管法第40条和其他相关规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列三方面要求：（1）应当按规定报经政府审批；（2）经批准转让的，按规定对土地使用权的划拨性质作保留或者转化处理。保留处理的，转让方应当按照国务院规定将转让所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理；转化处理的，应当由受让方办理出让手续，并依照国家有关规定缴纳出让金。（3）转让方须持有国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件。5、什么是商品房预售？商品房预售的条件怎样？预售，俗称“卖楼花”，指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。根据城市房管法第45条和其他相关规定，商品房预售应当符合“3+1”个条件：1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。6、预购商品房能否转让？对此结合立法规定说明。预购商品房能否转让，根据城市房管法第46条规定，并不明确，而是授权国务院作出规定。 根据2005年5月11日国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见（被称为“国八条”）第七条规定，“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”，其中就禁止期房转让。具体规定是：根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。7、哪些房地产不得抵押？根据物权法第184条、担保法第37条以及城市房地产抵押管理办法等规定， 不得抵押的房地产有下列情形：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； (4)所有权、使用权不明或者有争议的；(5)依法被查封、扣押、监管的；(6) 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（7）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（8）法律、行政法规规定不得抵押的其他情形。8、哪些房屋不得出租？有下列情形之一的，房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。第四章 房地产开发9、关于房地产开发企业的设立条件和程序，有哪些不同于一般企业的特殊规定？在设立条件上，主要是两点：一是注册资本（最低100万）；二是人员条件（42结构的人员要求）。在设立程序上，主要是工商登记领取执照后须到房地产开发主管部门备案。10、简述房地产开发企业资质管理的基本规定，并简评企业资质管理制度。开发企业资质管理规定的内容主要有：1）关于资质等级及核定条件。按照2000年房地产开发企业资质管理规定，开发企业按注资、经营年限、开发业绩、人员条件、项目质量等方面由主管部门具体核定为四个资质等级。新设立开发企业申请暂定资质证书，其条件不得低于四级资质企业的条件。2）关于资质等级的审批，实行分级管理（一级/二级以下）。3）关于承担业务，作出一些限制要求。规定质资等级与业务相当，不得越级，不得无资质开发。如一级资质的开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，并可在全国范围承揽开发项目。二级及以下资质的开发企业可以承担建面25万平方米以下的开发项目。简评：资质管理的目的应当在于约束或规范企业（市场）行为。而对企业行为的规范，一是政府监管，二是强化民事责任。政府监管应当抓重点、主要环节，不宜直接、细节。对开发企业的监管应当突出在对开发项目进行监管，尤其是项目质量，注重竣工验收。实行资质管理， 如“评职称”一般给企业定资质，依此确定企业的业务范围，并且还要动态监管，结果就是既管不好，也管不了。11、房地产开发的原则有哪些？分为三层面：1）一般原则（第25条），分解三方面，即城乡规划三效益相统一城建“十六字”方针。具体表述就是：房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。2）合法开发原则（第2628条）：做到按期开发；实际开发；规范开发。出让土地的，按出让合同开发，不得闲置。设计、施工符合国家标准和规范，并经验收交付使用。可以依法合资、合作开发。3）鼓励和扶持开发居民住宅：民生原则（第29条）国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。12、房地产开发项目是怎样实行规划管理的？主要是一书两证一册。即房地产开发项目建设条件意见书；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；房地产开发项目手册。13、房地产开发项目是否建立资本金制度？对此有怎样的规定？开发项目应当建立资本金制度。开发条例第13条规定，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。另外，根据银行放贷要求，提高至35%、30%。14、建设工程的法定最低保修期限是怎样规定的？根据建设工程质量管理条例，最低保修期限规定如下：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。第三章 房地产开发建设用地15、土地如何划分？房地产开发用地划分有哪几类？划分的立法意义怎样？土地管理法把土地分为三个大类：建设用地、农用地和未利用地。房地产开发用地区分为五类：居住用地、工业用地、教育科学文化卫生体育用地、商业旅游娱乐用地、综合或其他用地。（1990年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例）划分的意义在于处理农用地与建设用地的关系，同时也处理好不同建设用地的结构。16、我国实行耕地特殊保护的具体制度有哪些？1）实行耕地占补平衡：按照“占多少，垦多少”的原则，占地单位负责等数量质量开垦，无条件开垦的，缴纳开垦费。2）实行耕地总量减少控制（耕地保有制度）：以各省级行政区域范围确保耕地总量不减少。3）实行基本农田保护制度：划定基本农田保护区，实行严格管理；各省级行政区域划定的基本农田应占该区域耕地的80%以上。4）维护现有耕地质量数量水平（耕地现状维护制度）。5）保证耕地充分利用，禁止耕地闲置荒芜。17、土地利用总体规划实行分级审批，请简述具体审批情况。全国规划、省级规划，报国务院批准；省会城市、人口百万以上城市、国务院指定城市的规划，经省级政府审查同意后，报国务院批准；一般城市、县级、乡（镇）的规划，逐级上报省级政府批准（其中，乡镇规划可由省级政府授权的设区的市、自治州政府批准）。18、城市和镇必须依法制定城市规划和镇规划，这一表述是否正确？简述城市规划、镇规划的基本分类。正确。分为总体规划和详细规划，详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。19、简述集体土地征收的审批权限。征收基本农田、35公顷以上的一般耕地、70公顷以上的其他土地，由国务院批准。征收不足35公顷的一般耕地、不足70公顷的其他土地，由省级政府批准，并报国务院备案。20、土地出让的年限怎样？应从何时起算？居住用地70年；工业用地50年；教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。出让年期自（实际）交付土地之日起算。21、土地出让的方式有哪些？在出让方式的确定上具体有怎样的规定？出让方式有拍卖、招标、挂牌、双方协议四种方式。根据物权法第137条和其他相关规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等（包括挂牌）公开竞价的方式出让。22、关于土地出让合同纠纷的法律适用，最高院司法解释确定有哪几条规则？1）出让方须是市、县政府国土部门：开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的出让合同，应当认定无效。2008年示范文本填写说明中，明确要求出让人为市、县人民政府国土资源行政主管部门。2）协议出让的出让金，低于最低价的，认定出让价格条款无效3）出让方因未办理出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。4）受让方经出让方和市、县政府城市规划行政主管部门同意，改变出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的出让金标准调整出让金的，应予支持。5）受让方擅自改变出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。23、土地划拨的法定范围怎样？国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。划拨用地实行目录管理24、认定土地闲置，有哪两个界限标准？1）时间界限。国有土地有偿使用合同或建设用地批准书中，有动工开发建设日期的，超过此期限，未动工开发建设；无动工开发建设日期的，自合同生效或者建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设。2）开发建设程度界限。已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25，且未经批准中止开发建设连续满1年。25、土地闲置的处罚措施是怎样规定的？土地使用者无正当理由，造成土地闲置，立法主要规定有两种行政处罚措施：一是超出出让合同约定的动工开发日期闲置满一年不满两年的，征收闲置费；二是土地闲置在2年以上的，无偿收回土地使用权。26、国有土地收回的情形有哪些？归纳为三种类型5种情形：一是（土地所有者）正常性收回：（1）土地使用期限届满而收回土地（适用于出让等）。有偿用地合同约定期满，未申请续期或续期未获批准的。土地无偿收回。（2）用地单位停止用地而收回土地（适用于划拨用地）。因用地单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的，或者公路、铁路、机场、矿场等经核准报废。土地无偿收回。二是征收性收回：为公共利益需要使用土地的，或者为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，可以收回国有土地使用权。无论是对出让地还是划拨地，从土地权利人来说，都意味着提前收回建设用地使用权。三是管制性收回：主要指土地闲置等原因而收回土地，现行立法规定了行政处罚的收回（无偿）和行政处置的收回（补偿）。27、简述现行立法规定的集体土地征收的补偿项目或内容。对此，有何评价？（3+1费用）1）土地（本身）补偿费。2）安置补助费。耕地的安置补助费；3）地上附着物和青苗的补偿费；4）社会保障费用。评价（从略）：主要是按农业用途（即原用途）补偿定价，补偿标准低。28、简述现行立法规定的国有土地上房屋征收的补偿项目或内容。对此，有何评价？国有土地上房屋征收与补偿条例第17条，补偿内容包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。另外，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。评价（从略）：主要是过于简略，实践中涉及事实房、用途认定、补偿公平透明等问题。29、关于房屋征收的强制执行，有怎样的规定？1）禁止行政（自行）强制执行。条例第35条，政府不得责成有关部门强制拆迁。2）确立申请人民法院强制执行制度。条例第28条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。30、简述集体土地征收和国有土地上房屋征收的基本法律关系。集体土地征收的基本关系涉及三方：征收主体、被征收主体、用地主体。目前关系没有理顺。今后应当是政府与集体、农民的简单、直接关系。具体说：征收主体与被征收主体：国家与集体；国家与农民（征收与被征收关系）征收主体与用地主体：国家与建设单位 （供地与用地关系）用地主体与被征收主体：建设单位与集体、农民 （补偿与被补偿关系）国有土地上房屋征收的基本关系涉及两方即政府（征收主体）与被征收人。现在关系基本理顺，不再有拆迁人。在政府层面又分为征收决定主体和征收组织实施主体。31、简述集体建设用地的法定情形。依土地管理法（第43、6062条）规定，表现为乡（镇）村建设的四种情形：1）兴办乡镇企业，经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；（第60条）2）村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；（第62条）3）乡（镇）村公共设施建设，经依法批准使用农民集体所有的土地；（第61条）4）乡（镇）村公益事业建设，经依法批准使用农民集体所有的土地。32、关于村民宅基地有怎样的规定？1）审批管理：村民建房占用集体土地，经乡（镇）政府审核，由县级政府批准，涉及占用农用地的，依规定办理转用审批手续。2）一户一宅原则：村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省（区、市）规定的标准；村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；尽先使用村民原有的宅基地和村内空闲地。3）交易限制：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。第二章 房地产产权及登记33、简述国有土地的范围城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用（注：征收）的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。34、简述集体土地的范围包括农村和城市郊区的土地（国家所有的除外）以及宅基地、自留地、自留山。35、集体土地所有权的权利主体及权利行使有哪几种法定情形？与集体土地所有权的形成相关，宪法、土地管理法和物权法确定三种情形：1）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权；2）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或村民小组代表集体行使所有权；3）属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)集体经济组织代表集体行使所有权。36、房地产产权登记具有怎样的功能？（1）确权功能：通过登记，确认当事人对于房地产产权的得丧变动。（2）公示功能：通过登记，让房地产与其权利人之间的法律支配关系公开化、透明化，权利人直接意识其不动产权利的存在，同时第三人乃至社会公众也得以知悉不动产权利的享有和变动情况。（3）管理功能：通过登记，实现国家对房地产的管理目标。37、土地登记和房屋登记，按照怎样的单位（标准）进行？简述之。土地登记以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记 。第一章 导论38、简述房与地的关系学理认识上，房与地既相联系，也有区别。联系主要表现在：在物质形态上，房地相互连结；在价值形态上，房地不能截然分开；在权属管理上，房地权利要求并行一致。区别来说，可以有独立的地产，但没有脱离土地的房产。立法处理上，有两种模式：（1）结合主义：将地产与房产结合作为一个不动产，房只是土地的附着物。（2）分别主义：将地产与房产分别作为两个独立的不动产看待，地产与房产可以分离。39、简述房地产法的表现形式1）房地产宪法性规范，如我国宪法第9、10、12、13条的规定。2）房地产中央性法律规范，主要包括三个方面：一是全国人大及其常委会制定的房地产法律，如：城市房地产管理法、土地管理法、物权法、建筑法、城乡规划法等。二是国务院及其所属部委制定的房地产行政法规、规章。这大量存在。三是最高法院有关房地产的司法解释。3）房地产地方性法律规范，包括：享有立法权的地方人大及其常委会制定的房地产地方性法规和地方政府依法制定的房地产地方规章。由于房地产及其经济实践具有较强的区域性，因此各地根据本地实际进行地方性立法和制定行政规章是必要的。40、简述我国房地产行政管理体制。从我国现阶段来看，中央是实行建设、土地两大行政部门主管全国房地产工作；地方是授权省级政府根据本地可实际采取灵活做法。两种地方模式：一是与中央对口设置机构，实行房、地分管；二是根据本地实际和需要，实行房、地在不同程度和范围的合并管理，并设置相应的机构。从房地产业发展的要求和房地产本身的特性来看，现行体制有待进一步的改革和完善，实现房地产的统一管理将是大势所趋。她是大山的女儿，像一支燃烧的蜡烛，闪耀着灿烂的光辉，照亮了深山孩子的梦想，她和千千万万山村教师一道，努力实践着中国山村的教育梦business to organize, guide, assist, participatory pre-loan investigation, provide marketing advice and responsible for marketing advice. Chapter III content and process after accepting the borrowers application for the 14th person, dominated by field investigation and off-site surveys as a supplement, carry out pre-loan investigation work. Main contents are as follows: (a) the borrower surveys 1. Borrower for corporate customers, investigators should interview business, management, finance and other related personnel, field trip place of business and production operations, and according to the information provided by the customer to verify the business management, authenticity of the financial situation, trade, etc. 2. borrowing people for small enterprise of, survey content except reference company class customer outside, also should focus concern actual control people and the main shareholders personal funding letter, and practitioners ex