地产区县联播投放案.ppt

地产行业区县联播网投放策划案,小蜜蜂传媒重庆良甬文化传媒有限公司 2009年9月,第一部分,行业的自身思考,行业背景,金融危机下，商业地产正随着国内经济复苏逐步趋暖，重庆商业地产在2009年上半年表现尤为明显，房价近年来呈现快速上涨趋势。2003年-2007年9月，全国房地产销售价格上涨了30.59%，大城市房地产价格上涨幅度更甚。其中，同期上海房地产价格上涨50.45%，深圳上涨63.70%，北京上涨40.73%。今年以来重庆房价和去年同期的2601元相比，涨了619元，涨幅为23.79。17月，全市商品住宅的涨幅为23.06%，同比涨了597元。可以看出，18月的房价涨幅有所加快。 房价上涨已有从大城市向中小城市蔓延的趋势，过快上涨的房价逐渐成为社会问题。,行业现状,自国六条发布要求重点发展中低档产品，房地产企业的转型要摆脱以往狭窄的高端、高价竞争，用创新产品满足更广大中低收入群，开辟广阔蓝海。 90平方米、70%标准实施，市场竞争将会更加激烈，房地产企业惟一的出路是把户型做精、把项目做出与众不同的特色，才能达到蓝海、实现价值。,国家统计局日前发布的最新数据显示，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，涨幅比上月扩大1.0个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与上月持平。从成交量上看，1至8月，全国商品房销售面积同比增长42.9%，其中，商品住宅销售面积增长44.5%。 尽管中国经济复苏前景良好，但是实体经济运行的基础并不牢固。全国房价如脱缰野马一路狂飙。以北京为例，今年以来北京房价已经上涨了40%左右。主流观点认为，快速反弹甚至创下新高的楼价，不仅不利于房地产市场的长期健康平稳发展，还可能会抑制一部分当期的购房需求。,市场：14月区县居民“大进城”运动持续升温,近日，据市国土房管局数据统计，4月份，市内其他区县居民在主城区购房面积比重达到43.47%，为2008年以来的单月最高。市外居民在主城区购房比重达到10.88%，为今年以来的单月最高。而来自国土局的权威统计数据显示，2005年，主城区商品住房销售面积中，区县居民购房占12.07%；2006年，这个比例飙升到30.16%；而在2007年7月，比例上升到45.84%，首次超过主城市民成为主城商品房的第一购买主力；在2008年，区县居民购房已经达到了48.67%；到了今年前3个月，区县购房的比例已经远远超过主城客户上升至52%。,产品：投资潜力大精装小户受追捧,因为地域接近的缘故，区县购房者对自住的需求不是很强烈，来主城看房的人群大都抱着投资自住两相宜的心态，于是小户型备受青睐。”通过了解，除了投资型客户外，区县人群进城购房，对教育配套完善的小区和景观资源好、配套完善的楼盘依然情有独钟，而且区县购房者喜欢“打堆”，亲朋好友大多选择买在同一个小区。,购房者：城市价值成“进城”主要动力,相关专家分析说，区县居民以及外来人口青睐在重庆安家落户，大多还是看准了重庆本身的巨大发展潜力。“两江新区”规划、各种国家级战略部署等“光环”正越来越强劲地吸引着不少人群，这就看出不管是“投资”抑或“自住”，重庆市场都是不错的选择。经过去年一年的深度调整之后，重庆楼市主城和区县房价的差距越来越小，差价也越来越小，而主城住宅无论配套、环境还是品质，却是区县无可比拟的，价格和品质，是主城商品住房对区县购房者的最大吸引。同时，政策的刺激也必然进一步释放区县购房者的主城置业需求。华宇北城中央销售人员分析。,开发商：区县购买力不容小觑 “开赴区县”是大势所趋,“五一”节三天假期，龙湖、华宇、金科、棕榈泉、富力城、国际社区、隆鑫孔雀湾、同天观云邸、富洲新城、大川壹江城、浦辉海棠晓月等楼盘，让区县购房者“情有独钟”。像金科10年城这样的高端项目，就有32%的客户比例来自区县。郊县市场一直是房地产商垂涎的“香饽饽”。 据了解，2009年的春季房交会之前，各家开发商竞相角逐重庆的几大区县市场：到区县搞巡展，花大成本开郊县市民看房直通车，甚至在区县当地媒体做广告；另一方面，也有重庆主城的媒体联合郊县的报纸在报上刊登购房券等。数据显示，区县的人群也存在很大的购买潜力，区县推介活动是为了满足更多有意向到主城置业人群的需求。针对目前房地产市场，开发商向区县拓展的销售策略也是大势所趋。,第二部分,关于地产行业投放的思考 （为什么要做区县投放）,“区县第一” = “抢占蓝海”,孙子兵法开篇有云：“夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜少算，而况于无算乎！吾以此观之，胜负见矣。” 成功者的企业家总能发现蓝海，最好的竞争是找到没有竞争的市场，区县正式这样一块亟待开发的热土。 塑造区县第一，给人先入为主的概念。便等同于找到新商机。,区县市场的兴起,随着城乡统筹试点区的确定，直辖市的区县进入新一轮增长极，区县市场的经济发展潜力巨大，区县购买力就像一座未被开发的金矿。,区县人群购物心理分析,1. 更加注重知名度，如果购买不知名的，会担心其信誉与质量。 2.单身族或白领，他们虽然收入颇高，但是资金积累有限，更倾向于物美价廉的商品,以最低的价格买高质量的商品。 3.区县有钱一族大多具有强烈的炫富心理，所以会更愿意去选择有一定知名度的，衡量的标准之一是我是否看过该商家的广告。 4.更愿意到主城购买，不惜花费更多时间，主城意味着更多的选择和品质保证。,区县人群在主城的消费形式,1.团购消费 2.投资消费 3.常规商业消费,团购消费,1.区县的高端消费者，在节假日到主城的消费越来越强，并呈现了一定的盲目性； 2.团购活动有发展的趋势。XX区县购物团、XX区县购房团联盟等比比皆是，所以对区县市场消费者的引导工作十分重要。,投资消费,重庆是最年轻的直辖市，近三年，旧城改造力度很大，福利性政府公房的逐步退出；招商引资的力度加大，外来人口逐步增多，而且增速很快。这些因素，构成了重庆房地产市场的巨大刚性需求，居民收入水平会大幅度提高，改善性住房需求的市场巨大，因此，目前别墅、花园洋房和江景豪宅市场供销两旺。 货币政策预计会紧缩，上半年的信贷规模释放过大，激发了投资激情。重庆地产供应大幅度上升，并且价格相对可观，从而引发地产火爆，所以对地产进行投资是个不错的选择。,常规商业消费,1、生活需要，有一定经济实力的消费人群。在主城生活有必要拥有一套属于自己商品房。 2、为子女，区县人群为了子女能有更好的教育环境、生活环境以及以后能更上一层楼，所以会选择在主城购房。,消费人群分类,1.区县人群主城安家（新市民） 2.主城人群，区县工作（5+2人群） 3.区县结婚，主城购房者 4.区县商人、新兴企业家,区县人群主城安家（新市民）,1.在主城的工作人群收入逐渐提高，成为重庆的“新市民”，他们对品牌的认识相对缺乏，可以率先植入； 2.调查显示现在越来越多的区县人群选择在主城安家，从而推动地产市场。,主城人群，区县工作（5+2人群）,伴随重庆工业产业布局的调整，很多主城的大型厂矿前往区县（如重钢迁入长寿），工业迁徙从来是一股很强的消费流。五天区县工作，两天主城休息。休息对于他们是奢侈，家的温馨、舒适、便捷、品质显得尤为重要，如果人群如果能在区县感到主城品牌的关怀，情感传播的效果是不言而喻的。,区县结婚，主城购房者,结婚是人一生的大事，区县人群结婚更注重排场，在主城置业有套房产是一种荣耀。再放眼未来，主城有良好的教育坏境和条件，能让子女有能好的发展。,区县商人、新兴企业家,该类人群工作在主城与区县之间，主城作为他们暂时的休憩地，一个家是必不可少的。另一方面主城繁荣的房地产投资市场无比强烈的吸引着他们，而投资带来的购买力与居家产生的消费力是不可同日而语的，在区县接受有效的传播。并再回到主城形成最终的消费；,第三部分 投放的价值（媒体的优势）,第二主城时代,从直辖市、3200万人口，到新特区、1小时经济圈，重庆成为了中国大城市发展的一面旗帜； 从“一圈两翼”的战略资源配置，到渝城镇产业聚集带、长江城镇产业聚集带，重庆形成了开放的网络体系和城市空间体系； 第二主城的时代已经来临！,大重庆区县传播第一媒,围绕生活轨迹，交叉覆盖,现代营销越来越注重沟通，以品牌营销为主，决胜终端日益成为营销人员日常频繁用语； 企业在品牌建设的同时，特别强调在消费者接触终端对消费者的传播，力求生动有力； 从生活轨迹出发，寻找与消费者的交点，成为最有效的传播策略。,五大特色，造就完美新媒体,运筹帷幄，布局大重庆 精准打击，交叉覆盖中高端人群 强悍视听，超越传统媒体 顶尖设备，精彩瞬间完美演绎 精确投放，个性选择投放区域,八大优势缔造传播极限价值,终端覆盖优势 细分受众优势 主动收视优势 千人成本优势,规律引导优势 广告预算优势 消费认知优势 媒体组合优势,直接打击区县购房消费人群,组成购房联盟,组成购房联盟,高端小区,居住在高端小区的人群，势必都是区县有钱人。楼宇视频广告可以日以继夜的对他们进行视觉冲击，从而产生购买。,高端商务写字楼,在各个区县的高端商务写字楼主要是由区县一些成功人士及收入相对较高的群体出入。 这个群体的消费能力不容忽视。,政府机关,如果能在他们的办公区域形成长时间的强制传播能形成心理上的率先接受形象。,长途汽车站,各个区县的长途汽车站是每个区县连通主城以及全国各个城市的纽带，这些地方往往聚集着大量的流动人群，是和主城商务、旅游人群沟通的桥头堡。是商城人群要重点传播的地方。,重点商场及超市,各个区县的商场和超市是每个区县人气最旺，人口最密集的区域，受到这一区域商业氛围的影响。 区县的重点超市往往集中在该地区的核心地段，同时也是商务人士最聚集的地方。,医院,医院以向人提供医疗护理服务为主要目的的医疗机构。其任务不仅包括防