旅游地产-凤湖仙山前期策划终稿.doc

目 录 1.总论.1 1.1项目概况 .1 1.2研究方法及程序.2 1.3研究结论 .4 2.项目建设背景分析.5 2.1国际旅游业背景分析5 2.1.1.国际旅游业发展现状分析 5 2.1.2.国际旅游业发展前景分析 5 2.2我国旅游业背景分析6 2.2.1.我国旅游业发展现状分析 6 2.2.2.我国旅游业发展前景分析 7 2.3重庆市旅游业背景分析8 2.3.1.重庆市旅游业发展现状分析8 2.3.2.重庆市旅游业发展前景分析8 2.4璧山县旅游业背景分析9 2.4.1.璧山县旅游业发展现状分析9 2.4.2.璧山县旅游业发展前景分析10 3.项目资源条件评价.11 3.1项目区位、交通条件评价11 3.2地质条件评价.13 3.2.1.项目水文条件13 3.2.2.项目地质条件13 3.3项目自然资源评价.13 3.3.1.气候条件13 3.3.2.风光地貌13 3.3.3.天然疗养13 3.3.4.动植物资源13 3.4项目人文历史资源评价14 3.4.1.“凤”文化资源.14 3.4.2.“仙”文化资源.16 3.4.3.其它乡土文化资源.17 3.5项目基础设施条件评价18 3.5.1.供水设施18 3.5.2.供电设施18 3.5.3.天然气供应18 3.5.4.通讯设施18 3.6项目资源条件总体评价19 3.6.1.评价依据与方法.19 3.6.2.本项目资源条件评价.20 3.6.3.旅游资源评价的基本结论 21 4.项目形象定位22 4.1城郊旅游开发六大模式22 4.1.1.森林公园模式22 4.1.2.风景名胜区模式.22 4.1.3.旅游度假区模式.23 4.1.4.主题公园模式23 4.1.5.体育旅游模式24 4.1.6.观光农业模式24 4.2重庆市及周边旅游项目解析26 4.2.1.重庆市旅游项目盘点.26 4.2.2.周边旅游项目盘点.27 4.3项目综合诊断与分析流程28 4.4形象定位结论.29 5.项目产品包装31 5.1主题文化包装.31 5.1.1.主题文化提炼31 5.1.2.主题文化包装策略.33 5.2仙文化包装.36 5.3康体产品包装.37 5.3.1.温泉疗养区37 5.3.2.盐泉疗养区38 5.4素质拓展产品包装.39 6.项目概念规划41 6.1项目总体规划.41 6.1.1.规划原则41 6.1.2.规划期限41 6.1.3.规划目标41 6.2项目功能分区.42 6.2.1.项目功能分区原则.42 6.2.2.项目功能分区方案.42 6.3项目开发建设方案.43 6.3.1.凤凰主题文化休闲区.43 6.3.2.仙道仙都文化区.45 6.3.3.生态农业观光区.45 6.3.4.凤之旅登山区45 6.3.5.五云寨模拟军事野战训练基地46 6.3.6.景区边缘生态保护区.46 6.4项目承载能力.46 6.4.1.面积法46 6.4.2.游线法46 6.4.3.生态容量法47 6.4.4.综合承载力47 6.5游憩模式设计.47 6.5.1.商务会议模式47 6.5.2.观光游览模式47 6.5.3.休闲度假模式48 6.6项目概念规划图.48 7.项目市场分析与预测.54 7.1休闲度假类旅游产品市场状况及发展潜力54 7.1.1.发展现状54 7.1.2.发展潜力54 7.2项目市场竞争力评价55 7.2.1.区位交通优势明显.55 7.2.2.人文资源丰富55 7.2.3.项目主题首创55 7.2.4.区域资源整合潜力大.55 7.3项目客源市场定位.56 7.3.1.目标客源定位56 7.3.2.目标市场定位56 7.4项目客源市场预测.57 7.4.1.预测方法57 7.4.2.预测依据57 7.4.3.预测说明58 8.项目基础配套设施建设方案60 8.1交通与通讯设施建设60 8.1.1.项目交通设施建设.60 8.1.2.项目通讯设施建设.60 8.2供水、供电、供气设施建设61 8.2.1.供水.61 8.2.2.供电.61 8.2.3.供气.61 8.3消防、安全、医疗设施及保障措施.62 8.3.1.消防.62 8.3.2.安全.62 8.3.3.医疗.62 9.项目环境影响评价.63 9.1环境现状63 9.1.1.水环境质量63 9.1.2.大气环境质量63 9.2项目施工与运营对环境的影响.63 9.2.1.项目施工对环境的影响.63 9.2.2.项目运营对环境的影响.63 9.3环境保护与防治措施64 9.3.1.生态环境保护措施.64 9.3.2.旅游环境保护措施.64 9.3.3.环保设施建设65 9.4环境影响评价结论.65 10.项目投资估算与资金筹措.66 10.1投资估算66 10.1.1.投资估算依据.66 10.1.2.投资估算范围.66 10.1.3.估算结果67 10.1.4.有关说明67 10.1.5.投资估算表 .68 10.2项目资金筹措.71 10.2.1.资金来源渠道.71 10.2.2.资金筹措及使用计划 71 11.项目财务预测及评价.72 11.1财务预测72 11.1.1.财务评价基础数据与参数选取 .72 11.1.2.经营收入估算.72 11.1.3.运营成本73 11.1.4.税金73 11.1.5.财务评价报表.74 11.1.6.财务评价指标.74 11.2经济运作分析.80 12.项目社会评价82 12.1项目社会影响分析.82 12.1.1.带动当地市场的繁荣，推动城市经济的发展82 12.1.2.提供就业岗位，保证社会稳定 .82 12.1.3.增加居民收入，提高居民生活水平.82 12.1.4.加快城镇化建设的进程82 12.1.5.项目实施有助于弘扬地区传统文化，提升城市形象.83 12.2项目与所在地互适性分析83 12.2.1.不同利益群体对项目的态度及参与程度 83 12.2.2.各级组织对项目的态度及支持程度.83 12.2.3.地区文化状况对本项目的适应程度.83 12.3社会评价结论.83 13.项目组织管理与人力资源配置84 13.1组织管理架构.84 13.1.1.项目法人组建方案.84 13.1.2.管理机构组织方案.84 13.1.3.管理机构体系图.84 13.2人力资源配置.84 13.2.1.公司定员84 13.2.2.员工来源及招聘方案 85 13.2.3.员工培训计划.85 14.项目风险管理86 14.1项目风险识别.86 14.1.1.政治风险86 14.1.2.市场风险86 14.1.3.社会风险86 14.1.4.生态风险86 14.1.5.财务风险86 14.1.6.突发性风险 .87 14.2项目风险衡量.87 14.3项目风险控制.87 14.3.1.财务风险控制.87 14.3.2.市场风险分散.88 14.3.3.其他风险规避.88 1. 总论 1.1 项目概况 项目名称：项目名称：“凤湖仙山凤湖仙山”旅游区旅游区 项目业主：重庆明瑜旅游发展有限公司项目业主：重庆明瑜旅游发展有限公司 项目法定代表人：肖明瑜项目法定代表人：肖明瑜 建设地址：重庆市璧山县七塘镇建设地址：重庆市璧山县七塘镇 建设性质：新建建设性质：新建 项目建设目标及规模项目建设目标及规模 本项目拟以“凤湖仙山”独特的地貌、广阔的水域和丰富的自然人文资源为背景，将 该旅游区打造成为一个集观光旅游、休闲娱乐、商务会议、保健养生为一体的综合性度假 旅游区。 项目总规划面积为 30 平方公里，包括 10 平方公里的旅游区（含 1 平方公里的核心区） ， 20 平方公里的生态保护区。 项目投资项目投资 （1）项目总建设投资 21414.53 万元。 （2）固定资产投资 18711.07 万元。 （3）建设投资（动态部分）832.35 万元，包括启动建设期贷款利息 532.35 万元，全额 流动资金 300 万元。 投资计划投资计划 资金筹措及使用计划资金筹措及使用计划 资金来源及使用资金来源及使用 单位：万元 项目项目 2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年 主要投资方向主要投资方向 业主自筹业主自筹 2000.002000.001000.001000.001000.001000.00 基础设施建设 银行贷款银行贷款 3000.005000.00616.441020.541020.541424.65 旅游设施建设 借调资金借调资金 500.000.000.000.000.000.00 旅游设施建设 合计合计 5500.007000.001616.442020.542020.542424.65 旅游设施建设 项目建设工期项目建设工期 启动建设期年，拓展建设期年。 1.2 研究方法及程序 本项目采用现场实勘、市场调研、访谈、Delphi 法、理论研究等方法，对项目进行了 战略策划和可行性研究。在项目研究的过程中，项目组多次与业主及相关部门领导进行沟 通，为项目研究的顺利展开奠定了坚实的基础。项目的具体研究思路如下图所示: 与与与与与与 与与与与 与与与与与与与与 与与与与与与与与 与与与与与与与与 与与与与与与与与 与与与与与与与与 与与与与与与 与与与与与与 与与与与与与与与 与与与与与与与与 与与与与 与与与与 与与与与 与与与与与与 与与与与 与与与与 与与与与 与与与与与与 与与与与与与 与与与与与 与与与与 与与与与 与与与与 与与与与 与与与与 与与与与与与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与与与与与与 与与与与与 具体研究步骤为：具体研究步骤为： 1)运用经济学的工具和方法论证旅游业在我国目前经济社会发展中的地位； 2)归纳总结目前重庆市、璧山县旅游发展的现状及特点，研究影响旅游业发展的基 本因素并预测其发展趋势； 3)从区位交通、自然资源、人文地理、基础设施等方面对项目资源条件进行评价， 分析自身的优势与劣势； 4)通过对重庆市及本案周边旅游项目的分析，并结合旅游项目六大开发模式和定位 的理论方法进行形象定位，提炼出本项目的核心竞争力； 5)依据规划理论原则，对项目进行功能分区，并计算其承载能力，设计景区的休憩 模式和线路； 6)对项目的主题文化、竞争性产品和特色产品进行包装，增强其核心竞争力； 7)提出项目基础设施建设方案； 8)进行项目建设环境评价，制定相应的防治和保障措施； 9)提出项目投资估算和资金筹措方案，并进行财务预测及评价； 10) 提出公司的组织管理架构和人力资源配置方案； 11) 进行项目风险识别及风险衡量，并提出规避措施。 1.3 研究结论 本报告在全面考虑社会、经济、环境等因素的条件下，对重庆“凤湖仙山”生态休闲 旅游度假区综合开发的背景、项目资源、建设规模与方案、资金来源、经济效益、社会效 益、环境影响等方面进行了客观的测评分析，并对项目进行形象定位与产品包装，作出项 目的概念性规划，得出如下结论： 社会效益显著。社会效益显著。本项目作为璧山县的又一品牌工程，建成后将成为璧山周边区县及主 城九区居民休闲旅游的热点区域，并将带动当地经济发展，提供充足的就业岗位，增加当 地居民收入，提高居民生活水平。 经济评价可行。经济评价可行。财务预测及评价显示，项目预期财务内部收益率高于基准收益率，具 有经济可行性，但投资回收期较长。 环境影响较小。环境影响较小。项目建设及运营不会对旅游区生态环境造成不可恢复的损失，对于存 在的某些负面环境影响，可以通过合理的防治措施降低甚至消除其影响程度；同时“凤湖 仙山”景区面积大，自然恢复功能较强。 本项目在社会、经济、环境三方面均具有可行性，可顺利启动建设。 2. 项目建设背景分析 2.1 国际旅游业背景分析 2.1.1.国际旅游业发展现状分析 二十一世纪，旅游业开始取代石油工业和汽车工业，成为最大创汇产业。资料显示， 国际旅游年旅游人次超过世界总人口的 10%，年交易额超过 3000 亿美元，成为世界经济的 支柱产业。 2004 年，国际旅游业持续了近年来的高速势头，年国际入境旅游人数增长率为 10%。 其中，亚太地区年增长率高达 29.0%，扭转了 2003 年由于非典型性肺炎的打击造成增长率 下降(2003 年比 2002 年下降 9.13%)的状况，实现了国际入境旅游的快速恢复和振兴。 20042004年世界入境旅游人数和增长率年世界入境旅游人数和增长率 国际入境旅游人数国际入境旅游人数( (万人次万人次) )市场份额市场份额(%)(%) 世界和区域世界和区域 2004年年增长人数增长率(%)2003年2004年增减百分点 全世界全世界 75900690010.0100100- 亚太地区亚太地区017.320.2+2.9 数据来源:WTO:WorldTourismBarometerVolume3，No.1，January2005 2.1.2.国际旅游业发展前景分析 尽管国际旅游需求依然会受到诸如周期性经济衰退、通货膨胀、恐怖主义活动、区域 战争或各种贸易保护主义等因素的制约，但旅游业持续发展的大趋势是不可逆转的，国际 旅游将在各种危机和挑战中产生新的突破，出现新的格局，保持持续发展的动力。 （1 1）国际旅游发展高速化国际旅游发展高速化 据世界旅游组织预测，未来的 15 年里，国际旅游人数年均增长率为 4.35%，国际旅游 消费年均增长率为 6.7%，高于同期世界经济发展预测值；到 2020 年，全球将接待 16 亿人 次国际旅游者，国际旅游消费额将高达 20000 亿美元。这表明在未来很长一段时间里，国 际旅游业将继续保持高速发展态势，对世界经济的支撑作用将越来越明显。 （2 2）国际旅游消费形式多样化国际旅游消费形式多样化 随着经济和社会的发展，消费者未来将集中追求五个目标：时间、质量、健康、环境 及家庭，能同时满足这五个目标的最佳消费领域就是旅游活动。但随着需求的不断升级， 传统的观光和娱乐旅游形式已经越来越不能满足消费的挑剔，在未来旅游业的发展过程中， 商务旅游、保健旅游、生态旅游、会展旅游、体育旅游、乡村旅游等新奇、个性的旅游形 式和旅游产品将被不断创新出来，并将迅速发展成为主流方式，占据市场的主要份额。 （3 3）国际旅游一体化国际旅游一体化 一是同质的方面，主要体现在对旅游接待设施，旅游交通基础设施，城市自然环境的 国际化、现代化和标准化的要求，也表现为对环境的关注日益加强等；二是异质的方面， 主要体现在对文化性的要求越来越突出，要求旅游经营内涵的民族化、历史化、个性化等， 以此来满足旅游消费者更高层次的需求。 2.2 我国旅游业背景分析 2.2.1.我国旅游业发展现状分析 通过 20 多年的努力，我国旅游业取得了长足进步，已跻身于世界旅游国前列，是我国 国民经济发展一个不可或缺的推动力。 （1 1）入境旅游发展现状入境旅游发展现状 近年来，我国的国际旅游取得了突破性的进展，入境旅游人数逐年上升，国际旅游收 入取得突破成就，已成为全球性的旅游强国。 2004 年，我国旅游业克服了“非典”个案及禽流感等不利因素的影响，扭转了 2003 年 的下滑趋势，全年入境人数首次突破 1 亿人次，达 1.09 亿人次，比 2003 年增长 18%；旅游 外汇收入超过 250 亿美元，比 2003 年增长 43.7%，被评选为 2004 年最佳旅游目的地。 全国全国2000-20042000-2004入境旅游统计表入境旅游统计表 年份年份 2000200020012001200220022003200320042004 旅游人数（万人）旅游人数（万人） 8344.398901.299790.839166.2110903.82 旅游收入（亿美元）旅游收入（亿美元） 162.24177.92203.85174.06257.39 全国全国1997-20041997-2004入境旅游动态分析入境旅游动态分析 5758.79 6347.84 7279.56 8344.39 8901.29 9790.83 9166.21 120.74 126.02140.99162.24177.92203.85 257.39 10903.82 174.06 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 19971998199920002001200220032004 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 入境旅游者人数（万人）国际旅游收入（亿美元） 入境旅游人数增长比率国际旅游收入增长比率 数据来源：国家发改委、国家统计局、国家信息中心等 （2 2）国内旅游发展现状国内旅游发展现状 随着我国经济的持续发展，人们的生活水平得到了大幅度改善，旅游业的消费主角开 始从境外人士全面转向国内居民，国内旅游已成为旅游发展的主流，收入逐年扩大，已达 到旅游业总收入的七成左右。 2004 年，国内旅游也摆脱了“非典”的影响，开始全面复苏，无论是旅游人数还是旅 游收入，均创历史新高：全年国内旅游出游人数已达 11 亿人次，比 2003 年增长 26.6%；旅 游总收入 4711 亿元，比 2003 年增长 36.9%。 全国全国2000-20042000-2004国内旅游统计国内旅游统计 总人次（百万人次）总人次（百万人次）总花费（百万元）总花费（百万元）人均花费（元）人均花费（元） 年年 份份 总计总计城镇居民城镇居民农村居民农村居民总计总计城镇居民城镇居民农村居民农村居民总计总计城镇居民城镇居民农村居民农村居民 200074432941531755422352694028426.6678.6226.6 200178437540935223726516887069449.5708.3212.7 2002878385493387836284809103027441.8739.7209.1 2003870351519344230240410103820395.7684.9200 20041102459643471070335900135170427.5731.8210.2 全国全国1998-20041998-2004国内旅游人数总增长趋势分析国内旅游人数总增长趋势分析 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 1998199920002001200220032004 总人次增长趋势城镇居民人次增长趋势农村居民人次增长趋势 全国全国1998-20041998-2004国内旅游花费总增长趋势分析国内旅游花费总增长趋势分析 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 1998199920002001200220032004 总花费增长率城镇居民花费增长率农村居民花费增长率 数据来源：国家发改委、国家统计局、国家信息中心等 2.2.2.我国旅游业发展前景分析 （1 1）入境旅游发展前景分析入境旅游发展前景分析 根据世界旅游组织公布的各国接待外来游客人数的排名,2004 年我国排名第四，接待的 外国游客人数为 4810 万，与排名第三的美国差距仅为 200 万。同时，根据世界旅游组织预 测，到 2020 年我国将成世界第一大旅游目的地。可以预见，在未来几十年里，随着社会的 继续稳定和经济的持续发展，我国丰富旅游资源的优势必定会得到更大的发挥，入境旅游 必定会进入新一轮的增长高潮，将在相当长的一个时期内处于高速发展的黄金期。 （2 2）国内旅游发展前景分析国内旅游发展前景分析 我国是世界上第一位的人口大国，有着无与伦比的最大的国内旅游客源市场。目前我 国公民所能享受的法定休息日的总量是 114 天，随着社会的发展，人们的闲暇时间将会越 来越充足。同时，我国人均国内生产总值在 2003 年已超过 1000 美元，国民的消费结构开 始升级，由温饱型转向小康型，由生存型消费向享受型消费和发展型消费的方向发展，住 房、购车、通讯等消费将逐渐得到满足，旅游需求将会反复产生。根据国家发展战略，到 2020 年，我国将全面建成小康社会，小康社会的建设对旅游度假有着巨大的推动作用，如 按每人每年出游两次计算，届时的国内旅游人数可高达 30 亿人次左右，国内旅游市场潜力 十分巨大。 根据世界旅行与旅游理事会（WTTC）的预测，到 2015 年，我国的旅行与旅游需求将 达到 67823 亿元；2006 年至 2015 年期间，其年均增长率将达 9.2%。 2.3 重庆市旅游业背景分析 2.3.1.重庆市旅游业发展现状分析 直辖七年间（1997-2003） ，重庆市旅游业总收入年均增长 23.0%，到 2003 年旅游总收 入相当于全市 GDP 的 9.06%。旅游业已成为城市发展最快、最具活力的产业和经济增长点 之一。 2004 年是重庆市旅游业在遭受“非典”重创后实现恢复与振兴的一年。全市旅游接待 人数 5279.04 万人次，比上年增长 23.2%；旅游业收入 259.77 亿元，比上年增长 27.4%，占 全市生产总值的 10.3%。入境旅游出现强劲反弹，全年接待入境旅游者 43.44 万人次，比上 年增长 85.3%，国际旅游收入 2.03 亿美元，比上年增长 79.7%；同时，国内旅游也实现了快 速振兴，全年实现国内旅游接待 5235.6 万人次，比上年增长 22.8%；国内旅游收入 242.92 亿元，比上年增长 24.9%。 2004 年末，全市旅游业直接从业人员 17.65 万人，比上年末增长 14%；星级饭店 168 家，增长 13.5%；旅行社 212 家；国家 A 级旅游区 43 个；首批全国工农业旅游示范点 8 个。 全市有 19 个区县（自治县、市）获得“中国优秀旅游城区”称号。 重庆市重庆市2002-20042002-2004国内旅游人次及收入表国内旅游人次及收入表 年份年份国内旅游人次（万人次）国内旅游人次（万人次）国内旅游收入（亿元）国内旅游收入（亿元） 200220024619.69201.53 200320034262.80194.52 200420045235.60242.92 重庆市重庆市1997-20041997-2004国际旅游人次及收入统计表国际旅游人次及收入统计表 年份年份 1997199719981998199919992000200020012001200220022003200320042004 旅游汇收入（亿美元）旅游汇收入（亿美元） 1.050.880.971.381.632.181.132.03 旅游人数（万人次）旅游人数（万人次） 26.1216.3418.4926.6131.3346.1523.4543.44 数据来源：重庆市统计年鉴 2.3.2.重庆市旅游业发展前景分析 在全面建设小康社会的背景下，依托自身强大的旅游资源优势，未来 20 年，重庆市旅 游业必将拥有一个更为广阔的发展空间，发展潜力也必定会得到进一步的释放。 （1 1）丰富的旅游资源为重庆市旅游业持续健康发展提供了有力保证丰富的旅游资源为重庆市旅游业持续健康发展提供了有力保证 重庆市旅游资源异常丰富。目前，全市拥有世界文化遗产 1 处；全国重点风景名胜区 6 个，市级风景名胜区 25 个；国家森林公园 18 个，市级森林公园 34 个；全国重点文物保 护单位 13 处，市级文物保护单位 140 处；国家自然保护区 3 个，市级自然保护区 14 个； 全国历史文化名镇 3 个，市级历史文化名镇 18 个；国家地质公园 3 处，国家级地震遗址保 护区 1 处；国家 A 级AAAA 级旅游区 38 个，区县级主要旅游区(点)104 个；城市公园 25 个；全国重点寺庙 3 个，市级宗教寺庙(院)、教堂 44 个；大、中型水库 34 个；全国重点烈 士纪念建筑物保护单位 4 个，市级重点烈士纪念建筑物保护单位 4 个。 （2 2）经济的持续快速发展为重庆市旅游业再上新台阶奠定了雄厚的物质基础经济的持续快速发展为重庆市旅游业再上新台阶奠定了雄厚的物质基础 直辖 8 年（1997-2004），重庆市综合经济实力得到了显著提高，在现代工业、农业、 交通、通信、商业等方面均取得了长足发展，主要经济指标在西部 12 个省区中均列前 5 位。 2004 年，国内生产总值达 2665.39 亿元，人均 GDP 突破 1000 美元，达 9608 元，城镇居民 人均可支配收入达 9921 元。经济体制改革的深化，产业结构的升级，可支配收入的增加， 都将推动旅游业发展。 （3 3）“全面建设小康社会全面建设小康社会”战略的实施为重庆市旅游业的腾飞带来了新机遇战略的实施为重庆市旅游业的腾飞带来了新机遇 我国目前达到的小康还是低水平的、不全面的、发展很不平衡的小康，但就是在这种 小康水平下，已经形成了全世界规模最大的国内旅游市场和发展最快的出国旅游客源市场。 全面建设小康社会，意味着我国十几亿人民将向更高水平的小康社会阔步迈进。旅游消费 是小康的重要标志和特征之一，伴随小康社会程度的加深，人们的旅游需求自然也随之不 断增长。我们有理由相信，在 2020 年到来之时，我国经济将更加发展，民主将更加健全， 科教将更加进步，文化将更加繁荣，社会将更加和谐，人民将更加富足，这就必定会推动 国内旅游市场的进一步发展。重庆市作为西部经济的中心，有着得天独厚的政治和区位优 势，在全面建设小康社会期间，其丰富的旅游资源必定会得到更大的开发利用，实现旅游 业的腾飞。 2.4 璧山县旅游业背景分析 2.4.1.璧山县旅游业发展现状分析 璧山县的旅游业起步于 90 年代初，经过 10 多年的发展，取得了一定的成绩。旅游产 业在国民经济中的作用和地位开始显现。 璧山县旅游业发展与国民经济对比表璧山县旅游业发展与国民经济对比表 项目项目 1995199519981998199919992002200220042004 旅游总收入（万元）旅游总收入（万元） 1200307547895607.65100 GDPGDP（万元）（万元） 160772265000280347410613581294 旅游总收入相当于旅游总收入相当于 GDPGDP 的比重（的比重（% %） 1.741.161.711.370.88 第三产业产值（万元）第三产业产值（万元） 61930.580515.6132015183847 旅游总收入相当于第三产业的比率（旅游总收入相当于第三产业的比率（% %） 4.975.954.22.8 旅游游客人数（万人次）旅游游客人数（万人次） 30374346.7340.6 资料来源：重庆年鉴、璧山县旅游业发展规划（部分年份资料缺失） 由于起步低，璧山县旅游业曾经在 90 年代中后期经历过一段高速增长，其旅游业总收 入由 1995 的 1200 万元增长到 2002 年的 5607.6 万元，增长幅度达 370%；游客人数由 30 万 增长到 46.73 万，增长 56%。但近年来，由于种种因素的制约，其旅游业发展遭遇瓶颈。 以 2004 年为例，旅游业总收入为 5100 万元，游客人数为 40.6 万人次，较之 2002 年，均呈 明显下降趋势。 从旅游业与国民经济数据的对比分析中可以看出，旅游业占 GDP 的比重却由 1995 的 1.74%下降到 2004 年 0.88%，占第三产业的比重也由 1995 的 4.97%下降到 2004 年 2.8%。同 时期重庆市的旅游业占 GDP 的比重为 10%左右（占第三产业的比重） ，以上数据表明，璧 山县旅游业的发展落后于重庆市平均水平，处于发展瓶颈阶段。 璧山县旅游资源开发的深度和广度还有待进一步提高，从而实现旅游资源优势逐步向 旅游产业优势转变。 2.4.2.璧山县旅游业发展前景分析 （1 1）旅游资源开发程度提供发展潜力旅游资源开发程度提供发展潜力 璧山县旅游资源丰富，但其开发深度和广度还处于初级阶段。璧山县的形象代表“三 山三湖”具备成为市级乃至国家级旅游区的潜质，可发展成为璧山县、重庆市的旅游精品， 但从目前的开发深度和接待游客的现状来看，远远没有达到应有的程度和规模，其经济潜 力尚未充分挖掘；其他的如丁家万亩苗木基地，龙梭艳桃、万亩梨园、珍禽养殖场等高新 农业观光区，基础较好，开发价值高，是今后旅游开发的重点方向。可以预见，在改善各 项配套设施、加大开发力度之后，璧山县的旅游业必将成为重庆市旅游圈的又一增长级， 璧山旅游有着巨大的发展潜力。 （2 2）区位条件分析优越保证发展空间区位条件分析优越保证发展空间 重庆市是一个拥有 3000 多万人口的现代大都市，随着居民生活水平的提高，旅游消费 在居民消费中所占的比率逐年上升。市场调查资料显示，车程 1 小时以内的游憩型休闲旅 游区已成为重庆居民的首选，璧山恰好处于这样的辐射范围内璧山县距重庆市区 40 公 里，经由成渝高速公路和璧青一级公路 40 分钟即可达到。随着重庆市城市建设的继续扩展， 特别是西部新城的建设，璧山县将与重庆主城区融为一体，这将大大推动璧山县休闲度假 旅游的发展。此外，璧山县处于大足石刻艺术旅游区、缙云山钓鱼城古战场旅游区、铜梁 龙乡等知名的旅游区之间，这为璧山县的旅游发展提供了优越的外部环境，有助于旅游资 源的整合，实现区域旅游业的良性、快速互动发展。 3. 项目资源条件评价 3.1 项目区位、交通条件评价 “凤湖仙山”旅游区位于重庆市西郊璧山县七塘镇（原依凤乡）境内，东临铜梁、西 接重庆主城、南依璧山核心区域、北靠合川；距县城仅 27 公里，距重庆市区 64 公里。 项目属白云湖青龙湖西温泉缙云山、北温泉旅游线，南有重庆旅游重点 开发区白云湖，西南有国家森林公园、市级风景名胜区青龙湖和市级风景区铜梁西温泉， 东北面是国家级景区北碚缙云山和北温泉。众多的旅游景区为区域整合开发创造了有利条 件。 项目交通条件优越。从成渝高速公路青杠口经璧山城，沿成渝公路经青木关镇，以及 从北碚经璧山八塘镇均可到达本项目。特别是 2007 年底完工的渝遂高速公路在距景区仅 3 公里路程，届时从重庆主城沙坪坝区到本项目仅需 30 分钟左右车程。 此外，根据重庆 2020 都市区城市总体规划 ，横跨九龙坡区、沙坪坝区和北碚区的 重庆西部新城，将成为重庆主城扩张的又一核心区域，这为本项目的开发提供了难得的发 展机遇。 项目交通区位图 白云湖白云湖 “凤凤湖仙山湖仙山”旅游区旅游区 重重庆庆大学城大学城 合 川 市 大 足 县 渝渝 遂遂 高高 速速 路路 3.2 地质条件评价 3.2.1.项目水文条件 “凤湖仙山”旅游区内飞凤湖（原名：双河水库）占地面积 436 亩，是目前璧山县第 四大水库，璧山县北部地区最大的湖，总库容量 205 万立方米，旅游区内地表水丰富，主 要有灵仙沟（原名：曹家沟） ，百凤沟（原名：韩家沟）等露头无压天然流泉，泉水水质优 良，能确保景区饮用和生活供水。 3.2.2.项目地质条件 “凤湖仙山”旅游区地处川东南弧形构造带，华蓥山脉向南延伸由沥濞峡背斜构成的 低山丘陵区。具有背斜成山，向斜成谷的特点，构成山、槽、岭组合形态，为典型的由须 家河组原砂岩浸蚀剥蚀后形成陡峭的山岭地貌。最高海拔 786 米（朱圈槽） ，最低海拔 350 米，平均坡度 18 度。 受成土母质的差异和发育程度的不同，凤湖仙山土壤有山地黄壤、紫色土、水稻土等 种类，适宜各种植物尤其是花卉生长。 优越的地质条件为项目的基础建设提供了优良的基础条件，并成为发展观光旅游、休 闲旅游、生态农业旅游等特色旅游不可或缺的资源。 3.3 项目自然资源评价 3.3.1.气候条件 “凤湖仙山”旅游区属亚热带湿润气候，具有春早、夏热、冬暖、风小、雨量充沛、 云雾多等特点。 3.3.2.风光地貌 本项目旅游区面积约 1 万多亩，风景区 5 平方公里，飞凤湖居中，五仙峰为座，大茅 峰，五云寨峰分列南北，灵仙沟辅左，百凤沟翼右。森林覆盖率高达 90%以上，水域面积 达 600 余亩。这为旅游景区的开发建设提供了天然的优越条件。 3.3.3.天然疗养 本项目地下泉水是景区具有重要旅游意义和经济价值的水体，除地下饮用泉水外，地 下热水体和盐水体十分丰富。据有关资料记载，热水泉温达 50 摄氏度，内含多种矿化元素， 对神经系统、血液循环系统、消化系统有一定疗效，属泳浴保健上等温泉，单井日流量可 达 3000 多立方；天然地下盐泉水水质丰富，单井日出水可达 2000 多立方，属优质沐浴原 料，具有极高的保健治疗作用，尤其是在防病治病、美容美肤减肥、提神醒脑等方面有神 奇的功效。 3.3.4.动植物资源 （1 1）植物植物 “凤湖仙山”属于亚热带常绿阔叶林区，有高等植物 190 余科属 900 余种。自然植被 以常绿针叶林、常绿阔叶林及竹林为主。森林原生植被少，次生植被发育旺盛。中心景区 森林覆盖率达 90%以上。 旅游区内主要树种有马尾松、杉木、柏木、香樟、黄桷、楠木、枫香、千丈、冬青、 麻栎、皂桷、罗汉松、木荷、木姜子、银杏、水杉、红豆、红椿、玉兰、桂花、梧桐、白 杨、白蜡、黄杨、桷斗栎、蒙梓、丝栗、合欢、樟灰木、桉树、喜树、刺槐、板栗、核桃、 油桐、青杠、棕榈、乌柏、重阳木等。 旅游区灌木树种主要有油茶、多种柃木、黄枝子、黄莲、米饭花、算盘子、野鸦椿、 展尾野牡丹、牛筋条、朱砂根、金樱子、马桑、红紫珠等。 旅游区竹类有慈竹、苦竹、楠竹、鸡爪竹、硬头黄、斑竹、金竹、水竹、平竹、白夹 竹、凤尾竹、观音竹、黑竹、方竹、人面竹、琴丝竹、桃竹、相思竹、麻竹等 30 余个品种。 （2 2）动物动物 据清代乾隆、嘉庆、同治、民国时修撰的璧山县志及新中国建立后的有关资料记 载：1958 年以前，凤湖仙山参天密林中有多种虎、豹、野猪、狐、貉、羚，而今所见有山 羊、獾、黄鼠狼、刺猬、浑子、野兔、松鼠、红尾鸢、黑翅鸢、红隼鹰、鹞子、猫头鹰、 猴面鹰、啄木鸟、白头翁、红腹野鸡、黄腹角雉、白冠长尾雉、长尾雉、凤头竹鸡、五色 寿带竹凤、白鹭、珍珠鸡、灰鹭、野鸭、杜鹃鸟、喜鹊、八哥、各种画眉、秧鸡、朱顶雀、 山斑鸠、点斑鸠、白脸、山雀、点水鹊、红嘴蓝鹊、燕子、蝙蝠、鹌鹑、百灵、鸽子、相 思鸟、黄鹂、兰翠、夜洼、鹦鹉、裙带鸟、棕背伯劳、金翅鹊，各种蛇，其中较多动物都 具有观赏价值。 “凤湖仙山”旅游区内的水生动物主要包括一些底栖动物和鱼类。底栖动物主要有河 蚌、蜗牛、水生昆虫、甲壳动物等；鱼类有红鲤、岩鲤、锦鲤、鲫鱼、草鱼、白鲢、鳙鱼、 青波、青鲤、叉口、鲶巴郎、黄辣丁、白条、花鳜、胡子鲶、母猪壳、菜板鱼、鳝鱼、泥 鳅等，它们是景区观赏、垂钓鱼类。另外，区内飞凤湖等处还有半水栖的水獭、乌龟、团 鱼等动物。 3.4 项目人文历史资源评价 “凤湖仙山”旅游区以广布瑞凤和灵仙神道文化资源而闻名。早在数万年前已有古人 类栖息活动，其历史文化沉淀深厚，最具备重大独特题材的是凤凰文化景观和仙道文化景 观。 3.4.1.“凤”文化资源 凤凰，乃中华神鸟，古人言见则天下大安宁。远古时，凤凰地位高于龙，先民视其为 图腾。凤凰是中国不朽的文化，历史上弄玉引凤、凤凰与飞、鸾凤和鸣、一鸣惊人、凤求 凰、龙凤呈祥、造门题凤等凤凰典故已盛传千秋。古诗人和近代伟人如：李白、韩愈、颜 真卿、李东阳、毛泽东等皆喜咏凤叙凰；李清照凤凰台、陆游钗头凤、郭沫若凤凰涅磐、 徐迟火中凤凰等皆脍炙人口；迎港归，八运会皆用凤凰形象，高歌凤凰永生。从古至今， 凤凰影响并鼓舞着国人蓬勃奋进。 本项目多凤凰文化景观，其湖山、峰岭、沟谷、岩洞、坡滩、井泉、亭台、宅墓、食 物皆与翔腾、舞鸣、老雏、大小、金银、红玄凤凰紧密关联，是实实在在的“中华凤乡” 。 本项目主要的凤凰文化景观有： （1 1）汉洞凤迹汉洞凤迹 位于飞凤湖东岸，大石岩上有东汉岩幕洞，洞内壁原有画像，其中有翘脚展翅玄凤图。 （2 2）栖凤观栖凤观 灵仙沟内，唐末女道士胡仙姑修道处，遗址犹存。 （3 3）九凤洞九凤洞 位于灵仙沟美女坟山腰巨崖半壁，以昔有九头凤鸟栖息而名，至今洞内仍栖住有数只 古称九头鸟的人面猫头鹰。 （4 4）小凤洞小凤洞 与九凤洞相邻，为唐末胡仙姑饲养雏凤鸟的地方，四周景幽。 （5 5）飞凤湖飞凤湖 飞凤湖因湖形酷似一只展翅高飞的祥瑞飞凤而得名，占地 600 亩，湖曲长 2 公里，岸 线环长约 6 公里，水最深处 20 余米，湖畔凤头山嘴处松林常栖息白、灰色鹭鸶，岸边立有 石刻双鹭相望嘴对的“鹭鸶碑” ，上刻“双色翔鹭”大字。 （6 6）洗凤滩洗凤滩 位于飞凤湖头冠处，有清泉从五凤潭经黄黑双色沙滩流入湖中，附近地下有温泉、盐 泉、丽人喜欢在此玩沙戏水似为湖凤梳洗头冠，有碑刻“沙泉洗凤”及简介文，滩侧石岩 上还有“洗凤滩”摩崖题书。 （7 7）状元碑状元碑 立于凤头冠水中小岛上，碑北面刻“群凤生斯” ，系清光绪间，江苏常熟状元翁同和与 璧山依凤翰林胡安铨郊游，谈璧山风物时书赠。碑南面刻清代第一位状元，官大学士兼兵 部尚书的付以渐所书“波光龙游” 。 （8 8）飞凤碑飞凤碑 立于凤湖山嘴湖堤边，上刻一只从天飞降的瑞凤，飞凤图中隐藏“黛湖飞凤”四字。 （9 9）千年凤凰游碑千年凤凰游碑 立于状元碑近处，湖岸边山嘴处，碑上刻有明代祝枝山像和他与璧山大学士江朝宗酬 唱，赠江“千年凤凰游”书及今人题记。记云：“长洲祝允明枝山，五岁能书九岁能诗， 稍长作文思路若涌泉，书名人云明朝第一，性豪爽举止倜傥，厌世俗轻财，与唐伯虎、文 征明、吴宽友善，万历宏治间，与璧山大学士时任广东市舶提举江朝宗酬唱，赠江千年 凤凰游 。今重金征得先生书像，特摹刻立石用以光耀凤湖仙山旅游区也。 ” （1010） 花鸟碑花鸟碑 立于千年凤凰游碑对面湖岸边，上刻凤鸟，书“澄波影里无云动，夹岸花间碟鸟忙。 ” （1111） 鸾凤泉鸾凤泉 地近洗凤滩，以昔有鸾凤舞于栖凤亭山顶，双双饮山前道边井泉而名，该泉为登山游 人喜欢，并壁石碑上书刻“鸾凤和鸣泉” 。 （1212） 凤落坡凤落坡 位于灵仙沟内，有“美女坟”等景点，四周多翠竹青松美人蕉。 （1313） 凤凰舞凤凰舞 系当地民俗舞蹈，展现百态千姿的凤舞。 “凤湖仙山”旅游区还有五凤岭、凤女祠、雏凤桥、凤仙岩、凤凰台、凤凰宅、眺凤 亭、栖凤亭、凤仪亭、鸣凤亭、翔凤亭、凤儿洞等凤凰文化景观以及较多与凤凰紧密关联 的民间故事，神化传说，极大地丰富了凤湖仙山的凤凰文化内涵。 3.4.2.“仙”文化资源 仙道，是中国文化的主干之一，在光辉灿烂的中华文明中，作为国教的道教崇仙修道， 对社会政治制度、学术思想、宗教信仰、文学艺术、医药科技等方面都发生过重要的影响， 在漫长的发展中，仙道文化已传播到朝鲜、日本、越南、柬埔寨、新加坡、马来西亚、菲 律宾等国及欧洲、北美等地区。 古碑记载， “凤湖仙山”古名“西仙源山” ，曾是中国道教第五福地，其历史早于四川 道教发源地青城山。自西汉三茅兄弟栖山修道后，东汉张道陵、三国左慈、西晋陈瑞、十 六国成汉范长生、东晋孙逊、葛洪、南朝齐梁陶弘景、唐末吕洞宾、杜光庭、胡音、五代 宋初陈抟、元明时张三丰等名道均曾游憩于此，留下了道址仙踪。 本项目的主要仙文化景观有： （1 1）茅仙洞茅仙洞 位于大茅寨北门高绝壁上，此处散布大小洞穴 10 余个，主洞为茅仙修炼之所，昔有浮 雕仙像，唐宋时，在此建三茅真君观，主洞下边 10 米长岩上刻神宅仙居茅仙洞记文： “古渝之璧山有大茅山寨，北面绝壁多穴，以茅仙洞为胜迹，公元前 218 年，有咸阳茅蒙 游巴如此洞修道飞升，为秦始皇看重，西汉初，茅盈继高祖志，又到洞修真养性数年，遇 王母授高深道经。盈常施术除妖邪救生，乡人敬重誉称茅仙或大茅真君，其道迹仙踪遍渝 壁，地方史志多有载叙。 ” 茅仙洞边有“茅仙洞” ， “高道仙迹”等摹刻大字，一侧有唐代女皇武则天题字“仙庭” 和北宋大诗人黄庭坚的题书。 （2 2）大茅寨大茅寨 古寨海拔 656 米，四周绝壁，昔为茅仙修炼游娱处，后建道教宫观，多仙道遗迹，历 史上，古寨又常为兵匪盘踞，登寨四眺，景色壮观，大茅峡、大茅坪、中茅坪、小茅坪和 山中 36 秀峰尽收眼底。 （3 3）仙人洞仙人洞 位于飞凤湖西 1 公里，在海波 577 米的仙人峰北面高 3 米的崖壁有两洞穴，汉唐以来 历代有名道修行仙去，故名。该石洞实为东汉末期凿造的崖墓，距今已有 1600 多年历史， 洞周石壁镌刻“仙人洞” 、 “东汉崖墓” 、 “三丰室” 、 “唐明仙迹” 、 “仙踪缈黄鹤” 、 “白日飞 升”等题字，洞顶仙人峰上有“飞仙台” 、 “飞仙亭” 。 （4 4）西山源碑西山源碑 建国初，在大茅寨出土古残碑，篆刻“西山源福地”数字，据此和有关资料参考，该 地曾是中国道教 72 福地中的第五福地。 （5 5）仙饮泉仙饮泉 位于仙人洞下半华里处小涧，一线形似葫芦的石井相传是唐末仙人吕洞宾丢宝葫芦吸 水碰水而成，井泉甘甜可口，人喜在此小憩饮水，数步处有“遇仙亭” ，为樵子饮泉遇八仙 所在。 （6 6）侯仙亭侯仙亭 仙人洞后有秀色可餐的“迎仙峰” ，相传樵童在此迎仙候八仙，后得金丹全家拔宅飞升 成仙。 （7 7）仙姑岩仙姑岩 位于仙人洞南大楠竹林中，面对大茅寨北门，据传十六国时，后赵麻仙姑、唐代中叶 何仙姑、唐末胡仙姑曾游此。长百米高 10 余米得绝壁有“三姑洞” ，为三仙姑栖息处，昔 有“仙姑亭”和“楠林仙迹”碑。 （8 8）壶仙三石壶仙三石 相传为神仙壶公所遗， “壶石”中有楼台重阁，系神仙居所， “药石”为壶仙采药晒处， “弈石”系壶仙用铁棋盘子与樵夫下棋处。 （9 9）张道陵遗迹张道陵遗迹 东汉末年，曾任巴郡江州令得张陵弃官到山中寻访茅仙踪迹，并在此萌发创建道教第 一个教派“五斗米教” ，而后才转隐大邑鹤鸣山修长生之道，大茅寨山中遗有张陵为百姓治 病得“符咒泉” ，著道书得“静思岩” ，思考划分 24 治教区得“画治石”及入教门徒缴纳信 米得“存米洞”等古迹。 （1010） 仙道宫观仙道宫观 凤湖仙山历代建有许多道教宫观祠殿，尤以灵仙沟至大茅寨一带为最多，除茅仙道观 外，主要有三清观，主供道教信奉的三位最高尊神，即玉清元始天尊、上清灵宝天尊和太 清道德天尊（老子） ，天师殿，供张道陵；灵宫殿，供赤面三目、披甲执鞭的镇山门神王灵 宫；四御殿，供玉皇北极、天皇、后土皇（女像）四神：双帝庙、祭关羽和文昌帝君；玄 坛殿，供财神赵公明；九天庙，供九天玄女；碧霞祠，供女神碧霞元君；群仙观，供数十 神仙；吕祖庵、祀八仙之一的吕洞宾。 （1111） 三心潭三心潭 位于大茅寨下灵仙沟入口处，半华里长涧中有三处水潭，清流悬瀑，景色秀丽，附近 昔多道观仙迹，人有此有欲脱凡尘之感。三潭石壁上镌刻“洗心潭” 、 “清心潭” 、 “正心潭” ,还有“二听仙乐” 、 “玄” 、 “正心诚意” 、 “神龙在潭” 、 “入沟多仙气，出山少尘心”等书刻。 风湖仙山还有天门、天梯、聚仙坪、老君岩、北斗谷、七星石、升表台、炼丹处、睡 仙龛、圣母泉、玉女盆、仙女塚、青牛树、仙莲池、镇妖剑、试剑