中原优秀户型探究及评析83页N.ppt

中原代理的是什么？,房子？,准确来讲是“商品房”！,什么才算是好的商品房？,卖的快！ 卖的价格高！,理由： 绝版中央 品质大盘 高档、尊贵，皇家风情 国际园林景观设计大师 金钥匙管理、英式管家 ,这就是坑爹！,这些全部是外在的包装， 扒开之后都是浮云！ 好房子的本质是什么？ 户型！,如何赢在骨子里？ 优秀户型探究及评析,惠州中原 事业一部 张英华 2012年04月,怎样才算是好的户型？,能够最大化满足业主的居住需求的住宅商品！,通常满足以下几个条件：,优秀户型之完善的功能,Part 1,住宅居住功能的划分,玄关 客厅 餐厅 卧室 厨房 洗手间 阳台 多功能室 工人房,客厅 餐厅 卧室 厨房 洗手间 阳台,卧室 洗手间,基本配置,普通配置,豪华配置,smart,奔驰E级,奔驰S级,居住功能玄关,玄关是区分户外和户内的区域，有一定的阻隔性，保障内部空间的私密性。 是主人感受家庭氛围和宾客入门的第一区域，因此要有个性化的特征。 作为换鞋的场所。 要有一定程度的宽敞。,建筑物正面入口处称为玄关。,又称为起居室，是家人团聚、休息、娱乐、接待客人的活动场所，他是户内空间的重要组成部分，也是主人经济、社会地位、和个性的表露与象征。,居住功能客厅,客厅宜设阳台并应有良好的景观视野，无阳台的厅宜设置大面积低窗台的观景凸窗。 客厅的开间不宜小于3.6米，深宽比不宜大于2。 提高空间开放感，应减少开向客厅的门洞，增加连续墙面。 客厅尽量朝南，特殊景观或建筑限制调整朝向。,一般有独立餐厅，与客厅合并的餐厅、与厨房合并的餐厅。 餐厅的位置应尽可能的靠近厨房，以缩小食物移动距离。,居住功能餐厅,家人用餐的区域。,要有较好的朝向及自然采光（主卧应朝南，不应有黑房）； 应保证私密性，房间之间无对望； 应离活动区间较远，避免噪音； 应没有棱角、房间要方正； 室内不应有台阶、地面不应太滑； 应靠近洗手间（主人房应带洗手间）。,居住功能卧室,家人休息的区域，通常需要相对私密，并且安静的空间。,次卧室,主卧室,洗手间,居住功能厨房,厨房随着人们生活观念的变化，已经由原来的独立型派生出敞开型。,应靠近户门且与餐厅有便捷的联系。 厨房应设置在临近外墙且具有良好采光通风的位置。 厨房如采用自然排烟，一般应设置在北面，以降低其对卧式的影响。如自然排烟有困难,需设共用烟道将油烟集中排放出屋顶。 单排、双排、L型、U型布置 厨房面积约为套面积的6%-8% 所有竖向管道应集中在墙角,居住功能洗手间,卫生间是用水较多的地方，除在选材上、结构上要注意防水防潮外，要避免气味和流水的声音对卧式的影响。 合理户型应尽可能将厨房、洗手间紧靠布置，使管道尽可能的集中。 通常来说，舒适型户型设有2个或以上洗手间。,主要为洗漱及沐浴的功能。,居住功能阳台,一般用于观景或晾晒衣物。 通常设置双阳台，客厅景观阳台及厨房的生活阳台。 部分舒适型户型在卧室或餐厅也会设置阳台，便于观景或休闲。,主要作为居住舒适度的提升功能。,居住功能多功能室,大户型套房宜考虑多功能房，多在别墅户型中采纳 体现主人个性及爱好 注意对其他空间的干扰和影响， 位置一般可考虑靠近户外的地方,一般作为休闲娱乐，如视听室、健身房、麻将房、书房等。,居住功能工人房,一般在三房以上的户型中考虑，多用于别墅及大户豪宅。 位置一般紧靠厨房、生活阳台等地方。 大面积房可设独立的入户门，与主入户门分开。 活动区域相对独立，与主人活动区域不相交。 可以设置独立洗手间。,功能完善的案例-星河湾,厨房,厨房,工人房,次卧,次卧,主卧,客厅,洗手间,洗手间,多功能室,玄关,餐厅,宴会厅,阳台,功能不完善的案例惠阳中信新城,89平米四房两厅一卫（改后）,四房户型，实用居家而言，只有一个洗手间一定不够用。,优秀户型之合理的布局,Part 2,影响布局合理性的相关因素,二,一、通风采光,三、功能分区,四、实用空间,户型设计首先保证良好的通风采光、全明设计是标配。,各功能间尺度是否合适，是否实用； 开间进深比例控制。,保障功能区间的实用性，不被其他区域所占据。,影响布局的四大因素,二、空间尺度,各区域承载着不同的居住功能，需要进行合理划分。,通风采光是居家必备条件，也是客户最为看重的一个环节。 影响通风采光的因素很多，如户型的朝向、建筑之间的间距、户与户之间的视野是否对视等。 客厅及主卧室的通风采光（朝向）最为重要。,合理布局通风采光,暗厨,暗卧,合理布局空间尺度,客厅：最小面宽3.6米，宽深比应为1：1至1：1.5；并且应有两面完整的墙。 主卧：开间应不小于3米 餐厅：与客厅既相对独立，又有联系；并且至少要有两面墙夹一个角 卫生间：面宽不小于1.8米，净宽应不小于1.6米 阳台：一定要保证厅出阳台（不管户型的大小）,客厅进深太长,“通道型”餐厅,合理布局功能分区,在功能分区上主要是为了提供更好的居住环境，做到各区间的功能互不干扰或者干扰性小。 一般分为动静分区及干湿分区，也有部分区隔为娱乐区域及休息区域。 动区一般位于入口处，如客厅、餐厅、厨房等；静区一般比较深入，如卧室及洗手间，强调私密性。 干湿分区则区隔整体大块区域，如餐厅、厨房及洗手间相对集中，避免影响卧室，也有洗手间内部干湿分区之分。,湿区,湿区,干区,动区,静区,餐厅、客厅、厨房、阳台,卧室、洗手间,负一层语音室、酒窖等为娱乐区域,一层客厅、餐厅、厨房等,二层卧室休息区域,动静分区，娱乐休息分区,餐厅虽然与客厅形成了明显的分区，但是餐厅不占一角，周边开口过多，使得餐厅几乎成为过道，不方便使用。,餐厅独立，又能通风采光；其优点不言而喻。,合理布局实用空间：餐厅,应靠近餐厅，离大门不要太远。 直接对外通风采光；尽量应做到有一个生活阳台 水火不同线、水火不相邻（洗、切、烧的顺序或者L型）。 厨厕不相邻。,厨房,生活阳台,入户门,餐厅,合理布局实用空间：厨房,面宽不小于1.8米，净宽应不小于1.6米 公共卫生间应厕浴分离，干湿分离 如果仅有一个卫生间，则应靠近主卧室，避免实用时的穿堂越室 如果有两个卫生间，则公共卫生间应靠近客厅,两个卫生间，公共卫生间临客厅,厕浴分离 ，只有一个卫生间，靠近主卧室,合理布局实用空间：卫生间,三房两厅一卫：90平米 通风采光：所有功能间全明设计，南北通透形成空气对流； 空间尺度：各功能间尺度搭配合理； 功能分区：厨房连接餐厅、生活阳台，客厅餐厅与卧室合理分隔，互不干扰； 实用空间：在保证功能分区基础上，纯粹过道相对较少，浪费较少。,合理布局案例-江南豪苑,不合理布局案例-江南豪苑,两房两厅一卫：90平米 通风采光：阳台内凹，影响客厅采光； 空间尺度：大两房客厅开间仅3.3米，餐厅空间过大； 功能分区：主卧入口正对客厅； 实用空间：餐厅及卧室空间过于浪费，客厅使用受限。,优秀户型之创新/高附加值,Part 3,高附加值：溢价的关键，是近年来推高房价的黑手。,室内赠送,室外赠送,特点： 常规需要计算一半建筑面积； 赠送率相对会偏低一些。 形式： 阳台 入户花园 内庭院/空中花园 凸窗/落地凸窗 地下室/架空层 隔层,如何打造高附加值户型？,特点： 一般不需要计入建筑面积； 赠送相对较高，价格拉升明显； 多在别墅中体现。 形式： 露台 花园 天井/中庭 预留构建 商业平台,飘窗比平窗更能够让房间接受更多的阳光，又延展了室内空间； 飘窗窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，增加实用率；落地飘窗增加步出空间； 层高小于2.2米，进深小于0.6米赠送全部面积。,室内赠送：转角凸窗，延展室内空间及增加户外景观摄取，全赠送空间。,入户花园可设置为室内园林空间,入户花园可改成小阳光书房或餐厅,室内赠送：入户花园，装饰的绿化空间，可改造功能间，半赠送空间。,可改成餐厅,可改成书房或卧室,室内赠送：内庭院，改书房或卧室，半赠送空间,通过内庭院赠送，达到2房变3房的高附加值。,室内赠送：赠送从地下室或架空层，多在别墅中应用。,地下室，采光通风差,架空层，类似地上一层,三错层大户型设计，通过隔层赠送提升产品实用价值，同时产品形成特色，为高端大户产品。,室内赠送：隔层赠送，全赠送空间。,南北双向公寓：客厅在南面，则主卧室在北侧，客厅上空可自行隔出房间，成为两房户型。,室外赠送：顶层坡屋顶预留天窗，形成阳光室全赠送空间；露台赠送多在别墅、情景洋房及复式中应用。,类双拼赠送侧花园,联排之间连接的隔墙，预留少量地块作为花园赠送 联排享有三面花园赠送，营销时以双拼享受做卖点,室外赠送：联排变双拼，送侧花园,室外赠送：赠送中庭，二楼、三楼可以隔成功能间,室外赠送：预留构件，交楼后统一进行搭建，作为全赠送空间。,通过奇偶层的露台的合理摆放，或通过廊与楼体中的空隔，预留L型承重梁，在验收后，开发商统一将户外建筑构件及空隔部分楼板建造好，从而可以改造成一个功能房。,室外赠送：商业裙楼屋面利用，增加单层步出空间，提升价值，为全赠送空间。,一楼为底商，二层户型平面与一层底商屋顶齐平，在二楼入户花园或阳台设置合理步出设计，增加底商屋顶平面利用，可作为私家花园。,优秀户型之符合风水习惯,Part 4,原则： 户外、户内的任何2个门都不能直接相对（犯冲） 大门口正对长走廊是冲煞 大门不能正对厕所门 大门不能正对客厅落地门窗，俗称穿堂煞 洗手间的门不能与厨房的门相对 洗手间的门不要对着通道、卧室的床头 房间进门的时候，不能直接从床尾直视床头 进屋子的时候不能直接看到洗手间,门：不可犯门冲,门直对电梯间、消防通道,门冲反面案例,入户门对着走廊，形成门煞,门冲反面案例,床尾直视床头,床头不能靠门,床头不能靠窗,床头上吊顶的话不能有横梁压床而过 厨厕最好不要相邻 床尾不能朝北（需注意户型设计时卧室门的位置）,厨厕最好不相邻，实在避免不了，则应设置不同向/不相邻的门以规避,卧室及厨房：,水火相邻；中间应加一切菜台的位置规避,门灶相对，犯冲,厨房：,水火不同线（最好是L型），不可避免的话（小户型），则水火不相邻 门不对灶（犯冲煞）,洗手间,洗手间的门不正对大门 不与大门相邻 不与厨相邻,优秀户型之符合市场需求,Part 5,符合市场需求：要与区域居住习惯、客户需求相吻合，对项目定位户型定位做充分考量，符合市场的就是最合适的。,二,一、区域居住习惯,三、竞争市场考量,四、发展趋势预判,各区域居住习惯不同，对产品需求差异较大； 香港、深圳小户型，内地多为大户型； 成都区域考虑麻将房设置。,目标客户群体定位明确，是首置、改善还是享受型，不同户型需求面积及功能差异较大。,要考虑到区域客户、市场的走势，产品要有一定的前瞻性，待销售时才不被市场所淘汰。,符合市场需求 户型定位,二、目标客户需求,商品房销售必然存在竞争，需要多进行竞争楼盘对比、从而优化产品。,符合市场需求案例：三远大爱城,89平米两房两厅一卫,区域习惯：紧凑型户型，南向设计。 客户需求：首置居多，并且对于居住功能需求为三房，本项目两房通过赠送空中花园变三房，符合客户的功能性需求。 竞争考量：单价较高，但面积控制得当，在总价上并不会给客户购买造成非常大的障碍。 发展趋势：考虑到自住及投资兼顾的需求，紧凑型单位具有竞争力。,不符合市场需求案例：新华联广场,88平米两房两厅一卫,区域习惯：本户型朝北，只有一个阳台并且实用性不大；同时本区域对于近90平米两房接受度低，发展商对区域情况不了解。 客户需求：此为大两房户型，入户花园无法调整为卧室，在功能上不能满足三房居住需求。 竞争考量：户型在布局上较乱，虽然为大两房，但没有很高的舒适度，总价没有得到控制。 发展趋势：对自住客而言，居住舒适度不够，对投资客性价比不高，因此长期滞销。,优秀户型案例鉴赏,Part 6,优秀户型案例：DADA的草地,目标客户：投资客、投资兼远期自住客。 产品关键：控制面积、控制总价。 产品组合：,49.40平米赠送14.77平米； 可改两房两厅一卫双阳台； 户户双阳台，L型全赠送阳台令N+1轻松实现； 罕见半赠送厨房； 阳台空调位可做飘窗，更多使用空间； 阳台可改造一个卧室，实用性强。,DADA的草地-1房2厅1卫-49.4平米,DADA的草地-2室2厅1卫-76.28,76.28平米 赠送27.21； 可改三房两厅一卫双阳台； 百变N+1户型，阔气全赠送大阳台、玄关； 户型紧凑，罕见76平米三房可变四房神奇设计； 动静分区明显，舒适居家天地。,95.07平米 赠送48.53平米； 可改四房两厅两卫三阳台； 6.8米超级景观大阳台，双阳台设计； 4.1米宽U型厨房，舒适实用； 主卧开间4米百平米户型实属罕见。,DADA的草地-3室2厅2卫-95.07,优秀户型案例：万科金域华府,目标客户：本地刚需自住客户。 产品关键：满足功能性需求为主，控制总价。 产品组合： 两房为主，改后为三房、四房单位，满足家庭刚性需求客户。,万科金域华府-732房2厅1卫变3房2厅1卫,万科金域华府-882房2厅1卫变4房2厅2卫,常规户型的尺度,附件：,实用型、舒适型、尊贵型住房的面积划分,紧凑型,舒适型,尊贵型,一般标准户型空间尺度参考,两房产品设计考虑因素,客群：投资型、首次置业客户为主，婚房为辅。,常规产品尺度：60-85平米，紧凑型及舒适型,紧凑型两房的市场竞争力： 户型面积控制、总价控制满足投资客户底总价投资门槛，面积紧凑集约，严格控制总价。,灿邦国际广场66两房户型，属于紧凑型两房,户型点评： 户型方正实用，通风采光极佳，左右动静分区，构筑优雅生活； 尊享双阳台全明设计，卧室超大落地凸窗，朗阔空间享受； 270度景观视野，山景，公园尽收眼底； 主要尺寸： 客厅开间3400m 主卧开间3025m 次卧开间3025m,户型分析,可乐项目，面积为80.7 82.82 ，属于舒适型两房,户型点评： 户型规划设计双阳台1700及1200进深设计，舒适度较高，房房带有700的落地凸窗，一切美景景观尽收眼底，3900的客厅，公共活动空间较大； 主要尺寸： 客厅开间3900m 主卧开间3300m 次卧开间2800m,户型分析,户型点评： 户型赠送面积较多，入户花园约11平米，可改成书房，实用性较高； 1米8宽阳台设计，通风采风性良好； 动静分区，户型实用率较高； 主要尺寸： 客厅开间4200m 主卧开间3300m 次卧开间2900m,户型分析,翠堤尚园76平米两房，属于高附加值两房，可改成三房,两房户型功能空间尺度参考,客群：惠城区首次置业客户， 2-3口小家庭结构，即将进入生子阶段，惠阳大亚湾88-120平米以投资及首置为主，120平米以上以改善型居住为主。,常规产品尺度：88-160平米实用型三房、尊贵型三房,功能型三房的市场竞争力： 1、功能空间保证：目前惠阳大亚湾三房客户大多考虑前期投资，后期有可能居住，对房间功能需求不是很高； 2、户型面积控制：惠阳大亚湾客户购买三房以紧凑型为主，以控制总价为主要要求。,三房产品设计考虑因素,江南豪苑3室2厅1卫88.00，属于紧凑型三房,户型点评： 大客厅空间，南北通透 私家花园，凸窗全赠送 L型凸窗视野无边，看园林景观 主要尺寸： 客厅开间3600m 主卧开间3000m 次卧开间2600m,户型分析,东部蔚蓝海岸3室2厅2卫110，属于实用型三房,户型点评： 客厅开间4.5米，主卧、客厅均为南向设计，卧室全部凸窗设计增加实用空间；次卧床位摆放不便，风水不佳。 主要尺寸： 客厅开间4600m 主卧开间3600m 次卧开间2800m,户型分析,龙林上观C2户型3室2厅2卫133.23，属于舒适型三房,户型点评： 约16平米入户花园，构筑优雅生活； 2200宽景阳台设计，尽享生活乐趣； 270度景观视野，山景，公园尽收眼底； 主要尺寸： 客厅开间4600m 主卧开间3600m 次卧开间2800m,户型分析,方直珑湖湾188三房，属于尊贵型三房,户型点评： 2700进深阳台，将江景尽收眼底； 5400客厅开间，生活如此尊享； 270度L型阳台设计，让生活充满景色； 600的凸窗设计，让房间更加舒适宜人； 主要尺寸： 客厅开间5400m 主卧开间4200m 次卧开间3600m,户型分析,三房户型功能空间尺度参考,客群：多次置业客户，改善型置业需求， 三代同堂家庭。,常规产品尺度：130-180平米四房，实用型、舒适型、尊贵型,四房的市场竞争力： 1、空间舒适度明显提升：满足改善型换房客户对厅房尺度的较高要求，所有房间尺度均达到舒适，功能空间齐备，考虑周到合理； 2、房间数量终极足用：四房两厅两卫标配，满足大多数家庭终极房间数量需求，在休闲空间设计上需满足客户需求。,四房产品设计考虑因素,DADA的草地97 4室2厅1卫，属于实用型四房,户型点评： 超大赠送是此户型的核心竞争力，