房地产全程精细化管理(4).ppt

房地产项目精细化管理,开发管理的新主张“五图一书”,企业管理关联因素分析图 设计管理关联因素分析图 管理施工关联因素分析图 设计与成本管理因果分析图 成本管理与管理成本分析图 房地产项目全程运作指导书,状,景,现,愿,管,做,大,难 点,业 绩,资 源,机 制,基 础,方 法,途 径,规范化运作,关联业务,多项目运作,资本市场,稳健发展,互利互惠,复制/创新,资金运作,获利能力,运作模式,组织构架,决策机制,预警机制,淘汰机制,描 述,政府关系,融资渠道,土地储备,管理团队,控制能力,员工素质,激励机制,多元化运作,品牌输出,异地管理,资源管理,塑造品牌,机 构,企业管理关联因素分析图,理,做,强,标准化运作,企业规模,成本管理,技术管理,开发速度,开发规模,职 能,平 衡,研 究,评 审,知 识,专 题,防 范,技术研发,技术配合,功能缺陷,交叉出错,新技术应用,生态住宅,节能设计,报建/验收,设计进度,设计深度,原则性,符合性,完整性,基地环境,政策环境,市场环境,赢利模式,设计限额,功能性,感观缺陷,交楼索赔,技术管理,营销/策划,菜单式装修,控 制,设计管理关联因素分析图,设计工期,技术服务,设计质量,施工管理,成本管理,设计费用,设计合同,设计顾问,I,进,质,量,过 程,难 点,界 面,协 调,造 价,方 法,投 入,通病防治,样板制,生产设备,质量监督体系,开工验收,封杀变更,杠杆调节,结算管理,变更频繁,图纸问题,自然因素,例外事件,关键线路,样板间展示,要 素,管理依据,管理目标,管理重点,管理工具,资金短缺,甲方变更,交叉作业面,建筑材料,质量控制体系,预审制,造价管理,管理交底,干 扰,施工管理关联因素分析图,度,合,同,手续不全,索赔防范,行政许可,支付管理,计价模式,选择失误,管 理,成 本,管,建 筑,准 入,成 果,方便验收,材料选择,结构选型,荷载取值,空调/通风,消防工程,电梯选型,建筑平面,设计服务,专业接口,设计深度,图 纸,指 标,计算书,设 计,设计作品,设计资质,设计取费,合作精神,设计限额,功能缺陷,电子文件,地基处理,结构布置,截面取值,建筑风格,水电工程,质 量,设计与成本管理因果分析图,理,设计质量,构造设计,错漏碰缺,建筑立面,建筑材料,结 构,设 备,建 筑,取 费,设计进度,成本,管理,管理,成本,隐,模式,运作,事,前,措 施,企业,建设,项目,竞争,环境,平 衡,工 具,目 标,指标分解,淘汰机制,建设费用,业务费用,资源库,工作模板,管理软件,资金流,产品研发,诚信经营,集权/分权,过失成本,决策成本,区域差异,显 性,资源整合,团队建设,规范化管理,信息化管理,品牌推广,守法经营,国企民企,营销费用,管理费用,奖罚机制,性价比,数据库,理念,成本管理与管理成本分析图,性,事,中,文化建设,成本分摊,独立/合作,运营成本,时间成本,企业战略,房地产项目全程运作指导书,内 容,机会选择,启动项目,开工与建设,营销与策化,验收与交楼,财税管理,选地要点：宗地资料、土地成本、 产权状况、开发价值,可行性研究：技术比选、经济比选,经营管理：合作方式比选、融资方式比选、 管理模式比选,企业外部：立项、报建、报批,企业内部：组建项目公司、筹措启动资金、 选择合作伙伴,外部：接受政府监督与指导,内部：质量、进度、投资、 安全生产与文明施工管理,外部：进行单项和综合验收，办理产权登记,内部：加强核算，保障资金供给,交楼：验收后交楼，进行售后服务和物业管理,外部：接受政府的财、税监督与检查； 接受股东或银行的监督,外部：办理预售证,内部：在售价与销售速度之间寻求平衡,准备,实施,企业管理的新主张“五图一书”,管理组织参考图 管理需求分析图 管理目标控制图 管理水平测试图 管理文化剖析图 绩效考核白皮书,管理组织规划图,内 容,依据,选择,管理跨度,空间跨度,单项目管理,多项目管理,行业跨度,多元化经营,品牌连锁,品牌建设,企业战略,发展愿景,专业化 -1,市场化,专业外判：设计/施工/监理/营销/物管,专业顾问,项目托管,当地运作,异地运作,管理需求分析图,人才,人才难求,资源,内 容,工作环境,中小企业,工作待遇,合作资源,管理工具,中小城市,企业承受能力,新老员工矛盾,适应环境,融入文化,传播先进理念,促进管理提升,改造环境,人才难留,技术服务,设计公司,营销策划,管理咨询,技术咨询,顾问公司,技术类,管理类 -2,工作模板,信息平台 -3,消除隔阂,质量,管理目标控制图,计划,决策,赢利,选择,面积最大化,利润最大化,盘活现金流,操盘手,组织架构,运作模式,变化,外部,内部,报批/报建,施工环节,重大技术变更,材料/设备定板,干扰,人为,非人为,推卸责任,谋取利益,机制,素质,合伙人,合作人,价格,品牌,服务,（资金/进度）,摩擦,（利润）,市场,整体水平提升,开发成本上升,产品,管控,土地,材料,政策,土地,信贷,销售,舆论,管理水平测试图,观察,旁听,了解,访谈,技术管理,成本管理,已建项目实物,拟建项目图纸,文件库/信息库,技术软件/管理软件,沟通水平,专业水平,内部例会,外部专题会,评标会,评审会,控制能力,赢利能力,成本指标,资金平衡,销售均价,销售速度,管理制度,较适用,管理文化,员工价值观,员工忠诚度,内容,不适用,管理文化剖析图,文化内涵,经营哲学,管理导向,文化特点,文化功效,内 容,企业发展：成长速度/成长管理,价值分配：股东/员工/合作者/ 客户利益分配,重结果/重过程,对员工的基本假设,老板文化团队文化 -4,团队文化老板文化,导向作用：引导员工看什么?怎么看?,凝聚作用：告诉员工想什么?怎么想?,规范作用：规范员工做什么?怎么做?,绩效管理白皮书,考核方式,目标经营（无免责条件）,目标管理（有免责条件）,不可抗力：拆迁/报建/政策/资金,配合责任：主办与协办部门,计划管理,显性成本：工程成本、期间成本,隐性成本：过失成本、决策成本,成本管理,考核指标,考核效果,考核管理体系,考核管理目的,内 容,设计管理技术“五图一书”,外部管理合作关系图 内部管理任务分配图 设计文件评审控制图 设计市场现状分析图 设计质量管理分析图 设计发包操作建议书,外部管理合作关系图,开发商,概念设计,地质勘察,设计监理,建筑设计,施工图审查,专项设计,总图、建筑,结构,水、电、暖通,消防,人防,土建工程：深基坑支护、幕墙、钢结构、 预应力结构、网架、地基处理,装修与景观：园林、绿化、室内外装修、 标识、景观照明,公用工程：供水、供电、供热、通讯、煤气、 智能化、市政道路与管网、发电机 及环保、停车交通系统、中水系统等,综合：厨房设备及环保、体育设施 （泳池、运动场地等）,表示合同关系 表示协作关系 表示协调关系,内部管理任务分配图,内容,技术管理,技术配合,研究设计产品,评审设计成果,报建配合（熟悉报建、报批工作程序）,招标配合（提供技术参数与质量标准）,销售配合（楼书与模型制作把关、编制使用说明书）,施工配合（审核技术联系单、填写工地处理卡）,验收配合（编制竣工图）,总结设计经验,新技术新材料信息库,设计资源信息库,成本控制数据库,装修、园林,消防、人防,水电、通风,建筑、结构,成本控制,缺陷控制,技术创新,设计文件评审控制图,原则性 评审,符合宗地规划指标,符合强制性规范,有效性,满足设计任务指标,满足设计深度要求,满足设计技术措施要求,符合性 评审,完整体,图纸,蓝图,电子文件,计算书,预留专业间的信息接口,投资控制,限额设计指标,投入与产出比选,缺陷防范,功能缺陷,风格不协调,专业交叉出错,综合性 评审,防灾(消防、人防、抗震、防风、防 洪、防滑坡、避开高压走廊）,节能、环保,内容,设计市场现状分析图,方案创新能力强,企业分类,施工图实施能力偏弱,设计质量较高,经营理念,以创新作为核心竞争力,以品牌和市场份额保持领先地位,以服务赢得客户,以低价获得任务,内部管理,管理的差异 -5,设计师的职业操守,知名设计事务所,创新能力一般,复制能力强,质量参差不齐,甲、乙级设计院,炒更一族,内容,设计质量管理分析图,过程管理,内 容,管理冲突,完整性,装修标准与施工发包的矛盾,装修标准与施工图审查的矛盾,广义质量,设计浪费、保守,风格不协调,管理依据,法律,合同,中间成果,控制经济技术指标 -6,满足功能外观要求,技术规范,技术措施,开发商：施工图作业指导书,设计院：设计要求调查问卷,功能缺陷、感观缺陷,设计发包操作建议书,发包模式,内 容,平行发包,分段发包,概念设计,施工图设计,专项设计,深基坑支护,二次深化设计：外立面、幕墙、门窗,合同组成,合同文本,合同附件,设计任务书,设计承诺书,设计人员更换,限额设计承诺,施工配合承诺,控制要素,质量控制,关键控制点,设计深度,用户变更：初期/中期/晚期变更,技术配合,概念设计与施工图设计,平行发包专业交叉配合,设计技术管理“五图一书”,项目基地环境分析图 概念设计任务书模板 景观设计任务书模板 住宅规划设计指标图 住宅节能设计控制图 项目赢利模式建议书,项目基地环境分析图,内容,约束条件,区位条件,中心区,城郊结合部,郊区,资源利用,山地,滨水,劣势规避,直观：看、听、闻,勘察：复杂地质条件、地下管线、文物,项目条件,规划控制,开发条件,容积率、总高度、层数、退让间距,施工环境,创新空间,用好资源,钻好空子,基地条件,面积、形状、地形、朝向,概念设计任务书模板,内容,项目 资料,设计 要点,成果 要求,宗地现状,图纸：宗地位置/面积/形状/四至图,照片：环境/地貌/配套/交通,开发强度：建筑密度/容积率/道路/ 停车/限高/退红线,开发配套：生活配套/人防配套,开发档次/营销主题,开发顺序/开发配套,规划要点,项目定位,设计指标：住宅总面积/户型比例/户型面积/ 配套面积/层数/层高,空间形态：建筑体量/建筑风格/建筑景观,物管要求：主次入口/道路/交通/停车管理,一般项目,规划：总图/交通分析图/景观分析图,单体：典型住宅平、立面图/效果图,重要项目：视线分析/建筑模型/三维动画,景观设计任务书模板,内容,项目 资料,设计 要点,成果 要求,方案设计,质量/深度,施工图设计,建筑规划成果文件：总平面/竖向设计/道路交通/ 主次入口/单体设计/效果图,营销卖场包装要求：营销主题/销售展示路线,功能要求：观赏性/参与性/识别性/安全性/生态性,成本要求：一类二类三类景区造价指标,硬景：园建、造型小品、水景、 灯饰、家私,单方造价,软景：乔木、灌木、花卉、植被,住宅规划设计指标图,内容,宗地设计要点,规范 / 技术措施,均好性,用地红线,建筑退红线距离,综合技术经济指标,消防,交通,建筑,综合管线平衡,容积率,停车位,绿化率,建筑高度,面积计算规则,防火,扑救,道路,停车,日照间距,通风、采光,住宅节能设计控制图,内容,强制 使用,推荐 使用,控制窗墙比,提高气密性,保温,隔热,门窗,提高保温性能,玻璃厚度,框料绝热措施,块料铺贴,吊顶,屋面,门窗,遮阳,挡板,百页,玻璃热反射性能,屋面,架空,蓄水/绿化,太阳能,热水器,道路照明,屋顶内嵌,墙体内嵌,风能、地热,清洁能源,节水,洁具,中水回用,灯具,变频泵,节能,精装修交楼,资源节约,项目赢利模式建议书,开发价值,容积率不变，建筑密度比选,资源分配,内 容,商住楼,纯住宅,容积率不变，开发节奏比选,裙楼商业价值,塔楼住宅品质,景观资源分配,生活便利平衡,容积率不变，产品组合比选,设计品质控制“五图一书”,住宅花园阳台品质控制图 住宅客厅餐厅品质控制图 住宅主卧次卧品质控制图 厨房生活阳台品质控制图 住宅卫生间品质控制图 住宅整体包装操作议建书,住宅花园阳台品质控制图,入户花园,观景阳台,内 容,景观型,过道型,层数,单层,双层,奇数/偶数,咬合型,地面,考虑覆土下沉30cm左右,不考虑覆土下沉10cm左右,采光量,控制面宽与进深的比例,采光面的位置,与客厅的关系,层高,正出：阳台采光面较宽,侧出：注意对卧室的影响,单层：进深大时采光较弱,双层：带来视线干扰/飘雨,住宅客厅餐厅品质控制图,户型差异,内 容,紧凑型：平层、创意小空间,豪华型：大平层（一层一户）、错层、复式、别墅,舒适型：平层、跃式、错层,控制要点,内部关系：妥善处理与入户门、景观阳台、室内楼梯、 厨房、生活阳台间的关系,美观需求：隐梁隐柱、利于空调、暖气片布置,功能需求：采光、通风、朝向、景观、布置家具,布置差异,位置选择,家庭厅,尺度选择,平层：前后布局、左右布局,跃式：上下布局,开间进深比例,层高、开间比例,住宅主卧/次卧品质控制图,控制面宽与进深的比例,衣柜,空调室外机位,内 容,窗户,无肋玻璃窗,无肋转角玻璃窗,弧型玻璃窗,八角型窗（窄口1.8m),落地飘窗,关注性价比,比例适中,具有使用功能,独立式衣柜：与主卫门的冲突,衣帽间,实用率,单排,“L”型,双排,防潮处理,置于两个飘窗中间,置于飘窗下方,结合立面考虑,电线预埋,厨房生活阳台品质控制图,平面布局,综合管线,常见问题,操作台,“一”字型,“L”型,单排布局（面积小） 厨房净宽不得小于1.5m,双排布局（面积大） 厨房走道净距不得小于0.9m,“”型,“l l”型,灶台,不应正对窗户,不应紧贴墙面,烟道：注意顶层复式烟道与标准层对位,洗菜盆：尽量可自然采光,给排水：冷热水、排污,煤气设计,与卫生间、生活阳台门窗打架,注意厨房门与餐厅的关系,推拉门预留门洞宽度,平开门的开启方向,冰箱、微波炉、厨柜的位置应提前考虑,内 容,住宅卫生间品质控制图,冲凉,综合管线,三件套的合理关系,内 容,淋浴罩：注意与窗户的关系,是否阻挡窗户开启,是否有明显的视线干扰,浴缸,下沉（高品质精装修交楼）,不下沉（业主自理）,如厕,坐便器（下沉38mm）,蹲便器（下沉45mm）,洗手盆：避免位于窗户下方（预留镜位）,洗衣机：干湿分区,排污、地漏,煤气,同侧,不同侧,防潮处理,住宅整体包装操作建议书,公共空间,创造卖点,内 容,舒适度,便捷性,不同档次的主入口,不同档次的公用走道,环保型：太阳能利用、地热利用、生态技术 污水处理、中水回用,不同档次的住宅大堂/架空层,道路设计：人车分流,停车方式：室内停车/露天停车,垂直运输：电梯数量、速度、品牌,智能化：安防、门禁、电梯,教育型：附属中小学,体育型：健身会所、高尔夫球场,技术经济管理“五图一书”,建筑风格技术经济评审图 建筑细部技术经济评审图 建筑门窗技术经济评审图 园林景观技术经济评审图 建筑装修技术管理评审图 装修交楼成本管理策划书,建筑风格技术经济评审图,内 容,现代风格,年轻型,舒适型,高技型,先锋派,西方古典主义风格,对色彩/材质/细节的把控,中国传统风格,异域风格,意大利式,西班牙式,泰式,风格营造与规划、户型及园林的关系,建筑细部技术经济评审图,内 容,门窗,美观度,栏杆/栏板,百叶,外墙,实用度,成本,施工难度,维护,关注性价比,玻璃栏板,铁艺栏杆,空调百叶/对管道的遮掩,住宅做法,商铺常见做法,遮阳作用,围蔽作用,百叶的用材,颜色/肌理,各种装饰线角,建筑门窗技术经济评审图,内容,门窗选型,使用功能,物理性能,门窗系列,通风效率,开启/固定,分隔尺寸,开启方式,保温性能,水密性能,气密性能,隔音性能,使用安全,无框玻璃,防盗/防坠落,擦窗,换玻璃,高层：侧面开窗,多层：正面开窗,维护/维修,物业管理,打架/受限,不利家私布置,园林景观技术经济评审图,内容,构思,构图,构造,关注价值差异,忽视,一线城市：追求生态化,二线城市：喜欢差异化,三线城市：向往城市化,构图优美,风情演绎,功能作用：参与性/生态性,菜单式消费,维护费告知,平衡投入/产出,重视,专业配合：建筑/装修/水电,加工性能/耐用/低材精用,选材,节点,软硬界面,管线收口,色彩与建筑物协调,建筑装修技术管理评审图,内容,样板 展示,设计 评审,公共空间,地面铺装,墙柱/天棚,部位：架空层/公用大堂/走道,图案：与环境、环状协调,楼书审查,现楼展示,复杂：户型平面拼接、楼层上下收放,简单：门窗/阳台/结构露梁、露柱,销售路线/样板间数量,样板间位置：借景/选景/规避视线干扰与不良景观,设计深度,构造：节点/加工性能,材料：块料拼贴排版/提供材料样板,私人空间,专业配合：土建/水电/煤气,功能使用：厨房功能流线/厅房家具布置,设计质量,设计 要点,墙柱：美化管井门与消防设施/ 电梯停层,天棚：少做吊顶/灯具节能,装修交楼,美观与适用,家电安装/家具布置,销售展示（略）,装修交楼成本管理策划书,内容,成本 策划,发包 策划,发包模式,包工包料,包工包料+甲供料+甲指定分包,工程量/工程进度,开发商管控水平,装修菜单,配置标准,可选项：客厅背景墙/客厅与卧室选地砖或地板,不可选项：厨房/卫生间,档次：品牌/普通；进口/国产,便利性：插座/空调预留孔,加工损耗,石材艺术加工,材料规格满足建筑模数,供料/分包,甲供料：瓷砖/石材/开关面板/洁具/灯具/ 室内乳胶漆,甲分包：入户门/木地板/橱柜/复式楼梯/ 铝合金门窗/室外栏板,地砖/石材返碱控制,复合地板/实木地板变形控制,使用风险,材料选择,成本管理技术“五图一书”,管理差异分析图 主动控制技巧图 隐性成本分析图 管理信息整合图 管理资源整合图 成本管理建议书,管理差异分析图,内容,指导思想,管理水平,互惠,省钱,精细,通用,以招标策划为核心,以设计管理为重点,以合同管理为核心,以发包管理为重点,以支付管理为核心,以结算管理为重点,粗放,利润最大化,风险最大化,保障资金供给,整合社会资源,主动控制技巧图,内容,技术经济比选,降低一点功能，成本降低很多,建设费用与营运费用比选,增加一点成本，销售收入增加较多,管理目标设定,要80分还是90分,建设费用与营运费用比选,工作界面划分,专业设计界面 -7,专业施工界面,隐性成本分析图,内容,后期,交楼索赔,误差：面积误差/货不对板,延期：延期交楼/房产证,质量索赔：质量通病、观感缺陷,结算漏洞,运营补贴,纠错成本,会所,学校,楼巴,决策 成本,违规罚金,“杀价”成本,签证漏洞,支付漏洞,中期,采购漏洞,合同漏洞,前期,管理 漏洞,管理信息整合图,内容,工具,专业软件,内容,管理软件,财务类,造价类,工程类,销售类,物业类,配合企业管理流程,链接财务软件和造价软件,数据整理,工程,合同台帐管理,支付/结算管理,现金流分析,财税规划,财务,招标与采购,变更与索赔,案例,指标,纵向分析：估算、概算、预算、 结算差异分析,横向平衡：技术成本/建造成本,成本分析,管理资源整合图,外部资源,内部资源,内 容,发包人整合 承包人,类别,技术服务,施工承包,供应商,技术水平与管理水平,合作态度与取费标准,指标,管理,专业水平,协调能力,中标杀价,付款拖延,口碑,承包人评估 发包人,文件库,信息库,技术文件,操作文件,招标文件,合同文件,流程/制度,操作套表,掌握市场变化,控制内部限价,造价信息,资源信息,管理工具,管理人才,成本管理建议书,内 容,目标管理,招标管理,成本规划：子目划分/责任分解,付款原则：平衡现金流,招标策划：发包界面、计价模式、组价规则,评标策划：技术标/经济标评标要点,合同台帐：分类管理/分项目管理,变更管理：造价变更、索赔管理,操作流程：申请/审批/支付三大环节,支付查询：应付/实付金额,数据积累：与历史成本对比/与市场造价指标对比,业绩考核：与销售额挂钩/与成本挂钩,合同管理,支付管理,管理总结,成本技术管理“五图一书”,合同结构体系策划图 施工总包招标策划图 施工总包评标策划图 总包管理费用策划图 设备采购招标策划图 招标总体策划建议书,合同结构体系策划图,施工类,供应类,服务类,土建施工,设备采购,总包,总包+指定分包,内容,垄断:通信/煤气/供水/供电,其它,栏杆/栏板,铝合金,材料供应,方案/施工图,装修/园林,基坑/煤气/市政,专业分包,设计,施工监理,设计监理,投资监理,监理,装修/园林,公用工程:消防/人防/ 空调/智能化,包工包料,包工+甲供材,施工总包招标策划图,发包模式,内 容,总包+独立分包,总包+独立分包+甲供料,总包+指定分包,计价模式,费率合同,清单合同,有预付款,无预付款,付款条件,资信条件,履约保证,门槛设置,标底编制,编制工程量清单,设置投标栏标价,评分标准,权重,评分,防止差异过小,防止差异过大,经济标,技术标,施工总包评标策划图,管理承诺,内 容,质量控制,过程,安全生产,结果,材料抽检合格率,过程验收一次通过率,质量目标实现率,保修期用户投诉率,工伤/火灾控制,基坑使用安全防范,进度控制,投入,周转材料,施工设备,关键线路,交叉作业面,协调,技术措施,施工难点分析,专业交叉危险点控制,组织措施,质量保证体系,质量管理制度,合同措施,开发商对总包的授权与考评,总包对分包的管理与服务,管理措施,总包管理费用策划图,内 容,签约 策划,费用 策划,分清责任,设备 使用费,水电 分摊法,相互牵制,总包工期内取费：按合同约定费率,总包工期外取费：加收设备租赁费,总包施工合同,总包管理合同,总包对所有分包打分,所有分包对总包打分,综合法：独立加工区装表/ 混合作业区分摊,产值法：按产值、用量协商包干,设备采购招标策划图,技术 参数,服务 承诺,内容,设备 档次,国产/进口,名牌/普通,统一指标,电梯:载重量、速度、轿厢尺寸,变压器：功率,发电机：功率,电梯：故障率、耗能、噪音,变压器：空载电流、空载损耗、噪音,发电机：振幅、噪音、体积,差异指标,保修期,安装指导,备品备件,招标总体策划建议书,依据,内容,内 容,目标工期,资金供给,技术难度,管理跨度,发包界面,发包模式,计价模式,准入条件,付款条件,评分标准,标底设置,资源管理,工程管理技术“五图一书”,市场主体责任透视图 施工管理冲突透视图 总包分包管理透视图 监理管控效果透视图 管理文明工作配合图 管理目标平衡建议书,市场主体责任透视图,内容,承包商,依据“建设工程项目管理规范”（GB/T50326-2001）,范围,监理,开发商,四控：进度、质量、安全、成