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文档简介

物业管理,烟台大学经济与工商管理学院,课程内容,第一章 绪 论 第二章 物业管理的理论基础 第三章 物业管理公司 第四章 业主自治管理 第五章 物业管理招投标及合同 第六章 早期介入与前期物业管理 第七章 物业综合管理 第八章 房屋维修管理 第九章 物业设备管理 第十章 物业租赁管理 第十一章 物业管理企业的财务管理 第十二章 不同类型物业的管理,第一章 绪 论,范例:房地产业是万达集团的龙头产业,在房地产市场萧条的情况下,万达利用自身优势走出了一条房地产经营与管理、商贸经营与资源重组联动、互补的创新之路,从而改变了传统房地产业的运营模式,实现了以房地产为龙头的多元化发展,并在大规模的开发经营中,形成了开发、设计、物业管理一条龙的的整体优势,成为中国房地产业的一个亮点。,房地产,“物业”、“不动产”: 房产与地产的统称,即房屋和土地两种财产,它包括土地、建筑在土地上的各种房屋以及与房屋有关的权益。 房产:固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。 地产:作为土地所有权或土地使用权客体的具有一定经济意义的土地及其附属物。 房地产物权:包含在房地产中的权益,包括物权人在法律规定范围内所享有的房屋的所有权,又包括其占有土地的使用权。,房地产市场概念:,是房地产交易的场所,也是房地产商品所经过的流通过程的总和。即:房地产商品的买卖、租赁、交换、抵押、信托、融资和评估等等环节。,房地产经营与管理,概念:是将房地产当作商品,从而对这种特殊的商品进行的一系列盈利活动和管理活动,房地产企业通过这些活动来获得一定的利润或经济效益。 2009年房地产成为了GDP的支柱,仅仅销售额就占据13.11%,如果再加上商品房带来的相关收益和房地产带动的相关产业的发展,2009年可以当之无愧的称之为房地产之年。 据2009年福布斯中国财富排行榜统计,前400名富豪中,房地产商占154名;在前40名巨富中,房地产商占19名;在前10名超级富豪中,房地产商占5名。房地产行业已经成为中国财富的主要集中地。,环节,土地开发经营活动 房地产建造经营活动 房地产买卖经营活动 房地产租赁经营活动 房地产售后服务经营活动,本章内容,物 业 物业管理概述,第一节 物 业,一、物业的含义 宋刑统卷13户婚律.典卖指当论竞物业 转引唐代敕文:“应典当倚当物业,先问亲房。 亲房不要,此问四邻。四邻不要,他人并得交易。” 单元性房地产 estate property 财产 资产 拥有物 所有物,物业概念,:土地、构筑物和固定在土地、构筑物上的定着物,以及相应的物权。 四个要素: (1)建筑物 (2)配套设施 、配套设备 (3)相关场地 (4)物权:,二、物业的性质及分类 (一)物业的性质 1自然属性 固定性 不可移动性 由于土地具有不可移动性,而建筑物必须固定在土地上也就形成了物业空间位置的固定性。 久远性 长久性 物业使用寿命的长期性,也有人称之为耐久性,是就两个方面而言的: 个别性 区别性 没有两个完全相同的物业存在于世界上。,2经济属性 商品性 在市场经济条件下,因为物业凝聚了大量的人类劳动,是人类劳动的成果。 稀缺性 随着社会生产力的发展,人口的增加和人民生活质量的提高,不论是生产还是生活,人类对土地的需求量是不断增长的。然而在一定时期内,可用于物业建设的土地面积是有限的。 保值增值性 土地供求矛盾日益尖锐,所以物业的价格一般会不断上涨,表现为保值性和增值性。,2经济属性,固定投资性 也叫投资的固定性 大量投资性 从物业开发建设的角度来看,建筑安装工程造价高;城市土地价格上涨较快,一平方米土地价格多在数百元乃至数千元、即使上万元的情况也比较常见。 地段性 社会经济位置的可变性,3法律属性 对政策法规的敏感性 目前,中国大陆制定的与物业相关的法律法规主要包括物权法土地管理法城市房地产管理法城市规划法城市新建住宅小区管理办法以及民法公司法经济合同法等等, “权利束”性 物业在法律上有着明确的权属关系 物业的相邻性 物业的相邻性是物业的权力属性的进一步延伸,并可以区分出两种产权形式部分共有和双方互有,案例,【案情】 王某与李某是邻居关系,2004年7月中旬,王某未将其空调室外机安装在物业指定位置,而安装在正对李某房门的位置,空调机启动后,热风从窗户吹进邻居房内,加之噪音影响,扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭,要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。,(二)物业的分类 按物业管理的特性,国际上比较统一的分法为: 居住物业; 商业物业; 工业物业; 特殊物业。,第二节 物业管理的概述,一、物业管理的产生和发展 (一)物业管理的起源 物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。 真正意义上现代的物业管理模式起源于20世纪初的美国 物业管理专业组织的产生 从业人员资质化,(二)现代物业管理的概况 1、我国的物业管理 (1)发展的三个阶段 A.起步阶段 B.休眠阶段 C.复苏及发展阶段 1981年3月10日,深圳物业管理公司成立 1993年,深圳市物业管理协会正式成立 1994年4月建设部颁布了“城市新建住宅小区 管理办法” 2003年5月28日,国务院颁布物业管理条例 (2)目前物管行业存在的六大隐忧,典型案例分析,问题一:建设管理难分开房地产商“违约”物管公司“买单”,【案例】:购房者张先生办理完入住,生活了一段时间后才发现,开发商为了使房子好卖,擅自将纯住宅项目改成了商住两用公寓对外销售,社区内不仅增加了很多陌生人,就连在小区居住的业主张先生也经常被小广告骚扰,一点也没有家的感觉。诸如此类,房地产商擅自变更合同条款或不履行合同条款,住房不能如期交付使用,房屋建筑材料以次充好,利用虚假宣传、格式合同条款误导、欺骗消费者,逃避应承担的义务。,问题二:房屋资产难升值劣质物管令人忧,【案例】:家住东三环的陈先生说:“当初买的那套房子花了多万元,户型和位置都不错,但由于物业管理差,治安状况不好,几个买主来过之后都摇着头离开了,最终房子以多万元的低价出手,住了不到两年,赔了近万元,所以再买房子我格外看重物业公司的服务。”,问题三:住区停车难物业公司长久的痛,【案例】:不久前,北四环某项目进行车位租售,小区数百名业主为租得理想的地上车位,纷纷到小区物业公司门口冒雨排队等候,由于现场颇为拥挤,曾一度出现混乱的局面。据知情人透露,之所以出现这种情况,主要是便宜的地上车位少,而地下车位位置不好价格还贵。,问题四:思想观念不成熟业主非理性维权现象突显,【案例】:今年月间,因小区业主不满开发商和物业元月租的高价停车费,世桥国贸公寓的三十多名业主将自己的私家车停在了公寓入口车道上,挡住了进出车辆,不仅造成小区业主出行困难,还造成东三环长时间拥堵。,问题五:物管服务质价难相符服务标准缺细化,【案例】:曾在万柳附近的一商住两用小区购房的李女士说,她虽然负担着每平方米元左右的高额物业费,但却没有得到相应的服务。物业公司把地下室大量租给外地来京的打工人员,更让李女士气愤的是,入住时物业承诺的小时供热、制冷供应服务,也因运营成本过高而被物业擅自停止。最终李女士决定将物业公司告上法庭。,问题六:物管收支不透明难以翻开的物业财务账目,【案例】:北京首例业主告物业案,在市二中院有了终审结果。丰台区恋日嘉园小区开发商委托华野家园物业管理公司对小区进行管理,但在长达年多的时间里,物业公司既不与广大业主协商签订物业服务合同,也不依法履行公布物业管理收支账目的义务。法院判决物业公司向小区物业管理委员会公布账目并接受业主查询。,2、我国香港的物业管理 受英国影响,专业管理始于20世纪60年代 香港住房制度有三个部分组成: 公共屋村:简称“公屋”或“屋村” ,以优惠价格出租给低收入家庭(在香港居住7年以上方可申请轮候) 居者有其屋:简称居屋,成套出售给收入较好家庭的完整社区住宅,现已成为香港一大基本物业类型。 私人楼宇:房地产开发商开发,出售给收入高家庭的私人住宅,也是香港另一大物业类型,香港物业管理机构: 官方:香港房屋委员会与房屋署,香港房屋委员会是法定机构,统筹公屋的改建和出租事宜,并推动私人机构参与居屋建设。香港房屋署是香港特区直接负责物业管理机构,它为房屋委员会具体管理公屋、商场、居屋、工业大厦等物业,负责执行房屋委员会的决策。 民间:香港房屋协会, 香港房屋协会是一个民间群众团体,自负盈亏,为香港市民提供更多住所。 业主: “业主立案法团”和楼宇互助委员会, “业主立案法团”是业主自治组成的大厦管理机构,它是法定团体,拥有一定强制权力去管理一座大厦。 楼宇互助委员会是民间物业管理组织,一座大厦只要有20%的住户同意,便可成立楼宇互助委员会,改善治安、卫生环境,使住户友好相处。 企业:物业服务企业,主要分三类:一是香港房屋署所辖的物业管理机构,负责公屋、居屋、商场等屋苑的物业管理;二是附属大型开发商的物业服务企业,管理的大多数是开发商参与兴建的楼宇,以增强买楼者对开发商的信任;三是私人物业服务企业,它是独立经营的专业性物业服务企业,受大厦业主立案法团、开发商的委托管理物业,竞争性强。,香港物业管理特点,香港物业分类非常明确,公屋和居屋由政府协调管理者与业主之间的关系,充分发挥业主的作用。对私人楼宇政府是尊重私有权和“大厦自治”,务求业主主动管理自己的楼宇。 物业管理法规全面、完善 明确了开发商、业主和管理公司的权力、义务,可操作性强,执法严格。 缔造“社区精神” ,香港的物业大多是一个拥有全部基础设施和康乐设施的小市镇或自治区。香港特区政府强调,要给住户创造和谐和归属感,组织住户参加社区活动,协调好建筑区划与有关部门的关系,营造和谐与合作的社区精神。 专业服务社会化程度高 香港的物业管理机构组成人员少而精,所有专业性工作全部以合同形式发包给专业公司或承包商。物业管理人员的主要工作是按合同进行协调与监督管理。 重视物业管理人员素质的提高 香港房屋署和大专院校以及部分物业公司,都设有专门培训。即注重理论知识,又强调技术操作能力。经过各种训练,管理人员都应具备专业、行政、心理学、社会学等知识,素质较高,能胜任高质量的管理工作。 物业管理现代化 为了加强物业管理的科学性,提高综合管理效益和质量,香港各级物业管理部门都采取了先进管理技术和设备,从而从技术上有效地保证了物业管理服务活动的顺利开展。,3、国外的物业管理概况 美国 让物业保值和升值 英国 住宅中介协会 德国 韩国 日本 新加坡,美国物业管理机构,公共房屋管理委员会:美国联邦政府机构,下设34个代理机构,最大的为纽约城市房管会。 行业管理机构:美国物业管理已成为专业性职业,全国性的物业管理协会有三个较为著名:一是国际设备管理协会(IFMA),其主要成员为物业设施的管理组织;二是全国性的物业管理人员协会(IREM),负责培训注册物业管理师及相关从业人员,优化知识结构,培养职业道德;三是全国性的建筑物业主与管理人员协会(BOMA),代表物业管理过程中业主和房东利益,为业主提供信息交流和咨询服务。 物业服务企业:美国的物业服务企业大多为私人开办,但都有严格设立条件,如必须领取营业执照;每隔34年必须接受近50小时专门课程培训教育;不同岗位从业人员必须取得专业岗位证书等。 美国物业服务企业的从业人员一般分经理人员和操作人员二个层次。公司内部机构一般设若干具体职能部门和专职负责人员,以保证管理工作的正常运作。如管理维修部门、能源管理部门、财会部门、治安部门和清洁部门等。,美国物业管理的特点,管理契约化,必须签订物业管理合同,明确双方享 受的权利和应履行的义务,以保证物业管理质量。 管理专业化,日常事务主要通过外包的方式,由专 业性服务企业承包,物业管理企业起一个总调度和 总负责的作用。 服务优质化,在市场竞争中以优异的管理和优质的 服务,求得生存,求得发展。建立严密的服务体系, 创造舒适的居住环境,提高从业人员素质。 管理智能化,即通迅自动化;楼宇自动化;管理自 动化;消防保安自动化;办公室自动化。 管理行业化,广泛地通过各类颇有影响和实力的半 官方或民间的行业组织,影响和监督物业服务企业 的营运,负责管理人员综合素质的培养和提高。,新加坡物业管理,新加坡建造的住宅大部分是公共组屋(福利保障住房)和共管式公寓(私人住宅),小部分是独立式、半独立式的花园洋房。 新加坡物业管理的特点 组织系统建全 新加坡物业管理统一由建屋发展局负责。该局的主席、副主席和6个委员由部长任命,下设行政与财务署、建设发展署、产业土地暑、安置署和内部审计署。在全国设36个地区办事处,每个办事处管理23个邻区单位,约1万15万套房屋。 法制建设与管理制度完善 新加坡政府强调对住宅小区进行法制化管理。为此,政府制定了许多法律规范,如市镇理事会法令、地契分层法令、土地所有权法案、住户公约、防火须知等。对物业管理企业从业资格、管理人员培训、小区管理委员会成立等等都有详尽规定。 坚持以人为本,重视邻里和睦 新加坡政府提倡家庭和美、尊老爱幼、邻里和睦的伦理道德。政府在任宅政策方面鼓励多代同堂,在住房上为结婚的子女与父母同住提供优惠。新加坡政府自1989年3月起,决定每个居民区各种民族居住比例,在人口构成上实行多种族杂居,防止社会隔绝,促使他们逐步融合起来。,讨论:,通过对中外物业管理的比较,如何认识我国物业管理发展中的问题呢?,二、物业管理的概念 根据物业管理条例第二条规定 本条例所称物业管理,是指物业管理企业按照物业服务合同约定,通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。 物业管理:是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,三、物业管理的特性 社会化 专业化 市场化 企业化,四、物业管理的模式 1.业主自管型 (1)国家自管 (2)单位自管 (3)开发商自管 (4)业委会自管型(规模小档次低的小区) (5)个人自管型(城市个人拥有的私房,农村的农舍,业主自行管理) 2.委托型 3.信托型,五、物业管理与传统房产管理的区别: 传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。 物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理,即企业化、专业化、社会化的管理。,物业管理与传统房产管理的比较,六、物业管理的内容 (一)基本业务 房屋管理 设施、设备管理 相关场地的维护与管理 安全管理(包括消防管理) 清洁卫生管理 绿化管理 交通管理 能源管理 基本业务属于公共性、常规性服务项目。 收费原则:保本微利。,(二)针对性的专项服务 1、日常生活类 2、商业服务类 3、文化、教育、卫生、体育类 4、金融、中介服务类 5、社会福利类,(三)委托性的特约服务 指各种代办代做业务旨在方便住、用户,受其委托而提供,如: 代聘代做家政服务 代定代送牛奶、报纸 代送儿童入园上学 代定代购车船票 代灌液化气,案例:物业管理到底是管理还是服务?,【案情】某旧小区进行物业管理后,不少居民对物业管理公司的一些工作很不理解,比如,物业管理公司人员不让业主把车停放在楼下门口,把小区原来的四个出口封闭了两个,不让居民把被子拿到小区内的空地上随地晾晒等等,而且对居民的态度也不尽人意。对这些居民非常疑惑,不是说物业管理公司是我们聘请来为我们服务的吗?可物业管理公司为何又处处管着我们业主? 【问题】物业管理到底是管理还是服务?,七、物业管理的基本环节 (一)物业管理的策划阶段 (1)物业管理的早期介入; (2)制定物业管理方案 (3)物业管理的招投标,选聘物业管理企业 (二)物业管理的前期准备阶段 (1)物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制 (2)物业管理人员的选聘和培训 (3)规章制度的制定,(三)物业管理的启动阶段 (1)物业的接管与验收 (2)用户入住(入伙)管理 (3)档案资料的建立 (4)首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立 (四)物业管理的正常运作阶段 (1)日常综合服务与管理,八、物业管理的目标和原则 目标: 1. 完善物业的使用功能,提高物业的使用效率,延长物业的使用年限,促使物业的保值和增值。 2.为业主和使用人提供一个优美整洁、舒 适方便、安全文明的工作和生活环境; 3.保障和促进社会的和谐和稳定,提高城市管理水平和现代文明程度。,原则: 1. 以人为本、服务第一原则 2企业化经营原则 3统一管理综合经营原则 4物业管理公司专业化管理与业主自 治自律相结合原则 5契约化原则 物业管理是以服务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的的服务性行业.,九、物业管理与社区管理的联系与区别,案例:社区管理与物业管理有何关系 【案情】小王住在一个旧小区,以前这个小区基本上是由街道办(居委会)管理,前段时间推行物业管理,说是要由物业管理公司来负责,小王对此较为疑惑,难道街道办管理与物业管理公司管理有什么不同吗?,社区管理与物业管理的区别: 1、两者的管理主体不同 2、两者的管理核心不同 3、两者的管理性质不同,社区管理与物业管理的联系: 1、物业管理是社区管理的组成部分,是社区管理的子系统; 2、物业管理和社区管理相互影响、相互作用。,本章复习题,1物业的性质有哪些?按物业管理的特性,国际上是如何对其进行分类的? 2物业管理的含义? 3物业管理的特点是什么? 4物业管理的模式是如何分类的? 5物业管理的内容和基本环节? 6物业管理的原则是什么?,第二章 物业管理的基础理论,物业管理法律基础知识 物业管理的产权理论 物业管理的委托-代理理论 物业管理的公共选择理论,第一节 物业管理的法律基础知识,一、物业管理的法律规范 二、物业管理的法律关系 三、物业管理的法律事实 四、物业管理的法律责任 五、物业管理的民事法律行为与诉讼,(一)物业管理法律规范的含义及结构 1、物业管理法律规范的含义:是有国家指定或认可,并以国家强制力保证其实施的、适用于物业管理领域的社会行为规范。,法律制度,法律规范,法律体系,2、物业管理法律规范的逻辑结构,上海市居住物业管理条例第五十四条:业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约,应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的,业主委员会或者相关的业主使用人可以向人民法院提起民事诉讼。物业管理企业违反物业管理服务合同的约定,应当承担相应的违法责任;造成业主、使用人损失的,应当承担赔偿责任,(二)物业管理法律规范的形式及体系,宪法 普通法律或基本法律 行政法规 地方性法规(自治条例、单行条例) 行政规章 立法解释、司法解释 中国现行法,(三)物业管理法律规范的实施和监督,1、物业管理法律法规的实施 行政机关执行物业管理法规活动 司法机关适用物业管理法规活动 社会各阶层遵守物业管理法规的活动 2、物业管理法律法规的监督 执政党监督、国家监督、社会监督,二、物业管理的法律关系 (一)物业管理法律关系的概念 法律关系 法律规范在调整人们行为的过程中形成的一种特殊的社会关系,即法律上的权利与义务的关系。 物业管理法律关系 物业管理法律规范在调整人们在物业管理行为过程中所形成的特定主体之间的权利与义务的关系。,(二)物业管理法律关系的构成要素 主体 自然人 社会组织性的法人和非法人 团体 国家 内容 物业管理法律关系主体所享有 的权利(包括职权)和负担的义务(包括职责) 客体 物业 非物质财富 行为效果,案例,徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子,被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主,答复是他家一点也没有漏,并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题,但徐先生心里还是不痛快,认为物业在装修管理上没有尽到责任,所以拒绝缴纳物业管理费。物业管理一直诉状将其告上法庭。 问题: 本案中可能涉及的法律关系有哪些?徐先生是否应该拒付物业费?,(三)物业管理法律关系的特征 1、物业管理法律关系是由多重关系共同组成的统一体。 2、物业管理法律关系既涉及公权关系,也涉及私权关系。,(四)物业管理法律关系与物业管理法律规范 1、物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提 2、物业管理法律关系是物业管理法律规范实现的特殊形式,三、物业管理法律事实,含义 物业管理法规所规定或认可的,能引起物业管理法律关系产生、变更、终止的客观现象或条件。,分类 1、法律事件(不以主体意志为转移的) (1)不可抗力事件和社会意外事件 (2)自然人业主死亡的事实 (3)法人的物业管理公司解散或破产的事实 (4)时间经过的法律事实 2、法律行为(以主体意志为转移的) (1)合法行为 (2)违法行为 违法性 危害性 主体合格性 主观过错性,法律规范、法律事实法律关系之间的关系 法律规范是确定法律事实的依据,其本身并不能产生法律关系; 法律事实是引起法律关系变化的原因 法律关系是法律事实引起的结果,四、物业管理法律责任,概念 指由于违反物业管理法律规范行为而应当承担的法律后果。 物业管理条理第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。,特征 (1)法定责任与约定责任结合 (2)技术规范所确定的责任份额大 (3)法律责任的复杂性和复合性,分类 1、民事法律责任 2、行政法律责任 3、刑事法律责任 物业管理条例第六十三条违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金民事法律责任,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;行政法律责任构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事责任。刑事法律责任,五 、物业管理的民事法律行为与诉讼,一、民事法律行为 民事法律行为的概念和特征 概念:p40 特征:p40,民事法律行为的分类 1、单方、双方、多方法律行为 2、有偿和无偿法律行为 3、诺成和实践法律行为 4、要式和不要式法律行为 5、主和从法律行为 6、独立和辅助法律行为 7、物权和债权行为 8、财产和身份行为 9、有因和无因行为 10、生前和死因行为,民事法律行为的形式 1、口头形式 2、书面形式 3、视听资料形式 4、推定形式 5、沉默形式,民事法律行为有效的条件 1、行为人具有相应的行为能力 2、当事人意思表示真实 3、不违法和社会公共利益,无效民事法律行为 1、无效民事法律行为的概念 2、无效民事法律行为的分类,可变更和可撤销的民事法律行为 1、可撤消的民事法律行为的概念 2、可撤消的民事法律行为的分类,无效和可撤销的民事法律行为的后果 1、财产返还 2、赔偿损失 3、其他法律后果,二、诉讼时效制度 诉讼时效的概念 诉讼时效的种类 诉讼时效的起算、中止、中断和延长,案例,【案情介绍】“雪后路滑,请当心!”的警示牌在物业小区步行街醒目处悬挂,一号楼405室的李老太在雪后出门,在积雪已打扫过的步行街不慎跌倒,跌断右腿股骨头,安全员发现后立即将李老太送进医院。 经诊断为:右腿股骨头粉碎性骨折,立即实施手术置换股骨头,手术后李老太提出:她是在小区内跌倒的,因为自己每月都交物业管理费,其中包括了小区道路的公摊,那么,她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。 几经交涉,物业公司未做承担,李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。 问题:物业管理应不应该承担责任?,案 例,【案情介绍】 原告:黄某 被告:大连市公安局沙河口区分局 原告称自2000年夏季,大连A物业管理公司在沙河口区敦煌小区的公园内设置并使用高音音响设备,每天晚上19:0021:00播放音乐。另外,公园内有部分居民晨练使用录音机的音量较大,也影响了原告正常的休息,心理上造成了很大的影响。原告挂电话报案,被告大连市公安局沙河口分局没有履行法定责任,故要求被告公开向其道歉,并治理音乐造成的噪音污染。,案例,案情介绍 A小区是新建的住宅小区,共有业主约3000户。2001年3月,根据有关的法律规定,召开了业主大会并成立了业主委员会。本小区的业主卢某经业主大会推选,担任业主委员会执行秘书。同时,业主们根据法律规定,筹集交纳了200万元的专项维修基金,交给新成立的业主委员会,具体保管及使用事务则由执行秘书卢某负责。同年7月,根据业主大会的决定,鉴于小区修缮业务将在数年后才会发生,因此将200万元通过储蓄手段争取升值。于是,作为执行秘书的卢某托朋友顾某、崔某,与中创投资公司某部门经理联系,欲将200万元专项维修基金存入该公司,中创公司则许诺给予22的存单年利率。卢某得悉中创公司开出的利息条件后,既瞒着业主委员会向顾某、崔某表示,业主委员会只要11的年息。另11(44万元)的利息由卢、顾、3人私分,其中,卢某分得25万元,其余部分由顾崔二人分得。,第二节 物业管理的委托-代理理论,一、委托代理的含义 委托:是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务,委托人支付约定报酬的活动。 代理:代人办理 指代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为。 委托代理 包括 法定代理 指定代理,代理人(物管公司) 代理关系主体 被代理人(业主、业主委员会) 相对人(专业公司等) 物业管理某些工作或某种形式的物业管理是一种委托代理(通过委托合同实现)。 合同是产生代理行为的依据,代理行为是为了实现委托合同的内容,需要法律保障。,二物业管理的委托代理关系 业主与管理者的关系: 传统房屋管理:管理被管理关系 新型物业管理:委托代理关系,委托-代理关系的实现 业主(使用人) 业主委员会 物业管理企业 企业员工 在实际中委托-代理应注意以下几点: 1、被代理人应慎重选择代理人 2、委托授权的范围要明确 3、委托代理的事项要合法,委托代理,委托代理,委托代理,三、物业管理委托代理的法律思考 1、物业管理公司受托处理的行为既包括法律行为又包括事实行为 2、物业管理中的委托代理主要是间接代理 3、物业管理事务的委托方式是一种概括委托 4、物业管理委托事务的界定 5、在委托代理关系中物业管理公司的法律责任,四物业管理的委托代理问题,物业管理持续期里两个层次的决定关系: 委托人所采取的监督及激励的有效性决定着代理人的工作动机。 代理人的工作努力水平决定物业管理的实际成效。,有关管理效益和效率的几个主要问题:,(一)产权利益 使用效益 包括 经营效益(租金、铺位收益等) 出让价值 物业管理中,委托人可能是一个利益共同体,其中有人可能就会有“搭便车”的心理,导致委托人监督积极性的下降。,(二)监督距离,物业管理的委托代理过程: 初始委托人(多元产权人)业主委员会物业企业最终代理人(直接提供服务) 距离长,导致监督积极性缩小,监督力度减弱。,(三)激励手段,激励:持续激发人的动机的心理过程 激发人的动机心理过程的模式: 需要 动机,动机 行为,行为 目标。 正激励:续聘(奖励) 负激励:解聘(替代威协、惩罚),(四)行为能力,要求: 委托方、代理方均应具备谈判履约能力。 选出的业主委员会成员应有责任心、公益心、专业能力、时间精力等。 物业管理单位应有权制止一些不当行为 (包括业主的不当行为),五物业管理委托代理问题的解决,(一)业主权力方面 派生出 物业的产权物业管理权 业主总体的权利应由业主代表(通过选举产生)行使,给予适当报酬。 业主委员会权力的充分行使需要社团法人地位(法律上应诉、起诉身份),(二)市场成分方面,相关问题: 房地产商品特殊性使物业管理必须前期介入,导致业主在前期有接受管理的被动成分。 首次业主委员会的召开由物业公司参与组织,从根本上说也是不合逻辑的。 解决之道: 入住一定比例和时间由行政主管部门派人指导成立业主委员会,由业主委员会选聘、委托物业管理企业,方能保证物业管理权的行使不会异位和垄断。,(三)在激励机制方面,物业管理的几点不对称: 信息不对称 组织不对称 履约考核上的不对称 使业主处于相对不利的地位,对管理单位的激励应多借助于: 合同谈判(明确要求、标准、费用) 定期评议奖励(定性、定量结合),(四)政府介入方面 通过物业管理立法,加强对各方的规范约束;结合房改推行物业管理。,第三节 物业管理的产权理论,产权的概念有狭义和广义两种解释。 狭义上的产权就是财产权; 广义上的产权就是指传统民法中的物权 民法中的物权包括:所有权、用益物权、担保物权、相邻关系、抵押权、留置权、典权等。,物权 生活解释:物权,通俗地说,一头牛属于你,你可以用它来耕田、拉车,可以租给他人使用,也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的,任何人都不能干涉你。 理论解释:物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。,所有权 生活解释:你拥有一栋房屋,你可以自己使用;可以出租给别人,收取房租;也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。 理论解释:所有权包括占有、使用、收益、处分的权利,所有权是一种最充分的权利,是一种绝对的权利。,用益物权 生活解释:麦当劳租用别人的房屋进行经营,它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利,但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。 理论解释:用益物权人在法律规定的范围内,对他人所有的不动产,享有占有、使用、收益的权利。,担保物权 生活解释:甲向乙借款20万元,以其价值10万元的房屋、5万元的汽车作为抵押担保,以1万元的音响设备作质押担保,同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁,获保险赔偿金3万元。如果上述担保均有效,丙应对借款本金在6万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。 理论解释:担保既有物的担保又有人的担保,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。,相邻关系: 需要明确的两个概念: 建筑物区分所有权 相邻权,案例(一),【案情】南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区,1998年9月,开发商申报时,南京市规划局以建筑工程规划设计要点通知书要求,其规划建筑应按机动车0.2车位/户,非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后,3幢楼下建有连片整体地下车库,共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺:小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现,只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位,其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。 2003年6月,该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商,请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。 法院判决:开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理,并由全体业主享有地下停车库的权益。 理论解释:建筑物区分所有权人,对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理(占有、使用、收益、处分)的权利。,案例(二),【案情】张三有一块土地,他完全有权禁止其他人进入自己的土地,但是李四若不经过张三的土地就不能到达自己的土地,张三就应该给李四提供必要的便利。当然,李四应当尽量避免给相邻的不动产权利人张三造成损害,如造成损害,应当给予赔偿。不动产权利人包括不动产权利人张三以及租用张三土地的其他人。 理论解释:不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。,案例(三),【案情】原告余某某诉称,原被告系上下邻居,1997年9月起被告开始装修住房,同年11月,原告发现自已卫生间上方有漏水现象,经交涉被告多次检修未成,被告装修房屋时将卫生间内的卫生洁具移到该卫生间的左侧卧室内,并在该房内安装了台盆、便盆、浴缸等物品,1998年2月,原告以被告装修改变房屋性质,将卫生间置于楼下卧室之上不道德及存在漏水问题为由,诉至法院要求被告恢复原状。,一、我国建筑物区分所有权的现状 我国计划经济时代,采用房屋国家所有,个人只有使用权,房屋所有权人主体单一,没有区分所有权制度生存的土壤。 我国与建筑物区分所有权制度相关的法规是在住房制度改革后出现的, 1989年11月21日建设部颁布的城市异产毗连房屋管理 规定 1992年6月15日建设部颁布的公有住房售后维修养护管理暂行办法 2003年6月8日国务院颁布物业管理条例 在2007年我国出台的物权法中已经确立了建筑物区分所有权法律制度。,二、建筑物区分所有权与物业管理,纠纷,调节,区分所有建筑物的管理,需要,产生,多产权区分所有建筑物,引发,三、建筑物区分所有权的内容 (一)专有所有权 (二)共有部分持分权 (三)成员权,案 例,小区安装基站天线纠纷案 【案情】:某移动通讯公司购买了某住宅小区内一套顶层的房屋后,把该房屋作为移动通讯机房,并在屋顶竖起了4根手机发射天线。住户反映,他们已经产生了失眠、烦躁、神经衰弱、先兆流产、身体疼痛等症状,认为是手机基站辐射带来的结果,要求将该基站拆除。小区管理处与该移动通讯公司多次交涉,而移动公司则以政府无线电管理部门测定该移动通讯无线发射的电磁波未超出国家标准范围,并不影响人体健康,移动通讯公司也是住宅区的业主,也拥有屋顶的所有权和使用权为由拒绝拆除。问题:本案中移动公司的主张是否成立?理由是什麽?,案例,谁有权决定在楼顶搭建广告牌? 【案情】某公司购买了一套位于所在大厦顶层的写字间作为办公室,并已取得房地产产权证书。有一天,该公司发现,大厦的开发商与大厦物业管理公司的人员正在组织工人往楼顶上搭建一面巨大的广告牌。原来,开发商与物业管理公司同一家广告公司达成了协议,在该公司所在楼的楼顶上竖立广告牌,楼顶使用费由广告公司支付。对此,该公司提出抗议,认为自己购买了顶层的写字间,相应的楼顶使用权应由自己行使。,针对此案例,提出以下问题:,1、写字楼或住宅楼楼顶所有权应该归谁所有? 2、某开发商在出售顶层房屋时,合同中规定屋顶花园的所有权归顶层业主所有和使用,这个规定有效吗? 3、谁有权决定在楼顶搭建广告牌? 4、设立广告牌收益归谁?,第三章 物业管理公司,本章内容,物业管理公司的设立与资质 物业管理公司的机构设置与人员培训 物业管理公司制度与内部管理机制 物业管理公司的权利与义务,案例一,上海陆家嘴物业管理有限公司 上海陆家嘴物业管理有限公司为国家物业管理资质一级企业、中国物业管理协会常务理事和秘书长单位、中国房地产业协会理事。,公司成立于1992年5月18日,由上海陆家嘴(集团)有限公司和上海陆家嘴房产开发有限公司共同投资组建。公司注册资本3410万元。主要经营范围和产品为各类房产的经营、综合管理,物业管理、咨询以及各类物业的维修,设备保养和配套综合服务。公司下属16个分公司,16个投资企业,101个管理处,共有154个管理项目和13个顾问项目。员工7005人,在编员工532人,党员180名,团员199名。 公司目前管理的物业总面积为2000多万平 方米。居全国2万多家物业管理企业之首。 管理类型包括写字楼、商业物业、会展 物业、公众物业、教卫物业、酒店、别 墅、公寓、普通住宅小区等。,公司设有党工团办公室、总经理办公室、人力资源部、计划财务部、物业管理部、市场营销部、品质保证部、企业发展部、投资管理部、物业顾问部、审计法务部、理论研究室、培训中心、计算机中心、物流中心、档案中心等部门。,公司倡导人才与事业同步发展,效率与效益互为促进,努力建立“学习型”组织。现有大专以上学历的员工215人,约占公司在编员工的40.4%,其中硕士研究生25人,1名在读博士生。公司具有高、中级专业技术职称的员工有78人,有53人通过国家一、二、三级职业经理人资格考核认定。187人获得建设部物业管理上岗证书,271人获上海市居住物业小区经理岗位证书。还有350余名员工持有各类技术等级证书。公司有完善的员工培训计划,定期或不定期的为员工举办各类培训,公司实行轮训制度,员工每年轮流外出参加全国性的专业培训。,第一节 物业管理公司的设立,物业管理条例 第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。,一、物业管理公司的性质与类型,(一)物业管理公司的性质 物业管理公司 按照合法程序成立,并具有相应资质条件,根据合同接受业主管理委员会的委托,依照相关法律、法规的规定,对物业实行专业化管理,并收取相应报酬的具有独立法人资格的经济实体。 特征 服务性 经营性 专业性 平等性,(二)物业管理公司的类型 按股东出资形式划分 有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司 按投资主体的经济成分划分 可分成国有、集体、私营、三资等公司。 按经营服务方式划分 可分为单纯服务型、租赁经营型等公司。,二、物业管理公司的设立,(一)物业管理公司设立的步骤 1、可行性研究 1)市场调查 对供求关系作出预测 2)综合分析 了解国家和政府关于物业服务企业注册资金、专业技术人员、注册及经营地点的要求等。 3)编写可行性研究报告资质审批 包括市场调查情况分析,自身具备条件分析,组建物业服务企业的前景预测,未来经济效益分析等。,2、公司章程等文件的准备 1)公司的名称全称、确切的办公地址 2)公司的经营宗旨、服务方向和契约关系 3)公司的经营范围、管理范围、服务范围 4)公司的经济性质、组织形式 3、人才储备 4、缴纳出资 明确公司的注册资金,明确各个投资方的投资比例和收益分配。 5、工商注册登记 出具公司设立的申请书、公司管理章程、验资证明书 6、资质审批 营业执照;企业章程,验资证明;企业法人代表的身份证明;物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同 7、税务登记、公章刻制等,三、物业管理公司的资质,企业资质,是企业实力和规模的标志 物业管理等级及相应标准,资质的行政管理 1、资质等级核定管理 (1)物业服务企业资质等级申报表。 (2)营业执照复印件。 (3)建设部颁发的物业服务企业经理岗位证书、从业人员岗位证书复印件和管理人员、工程技术人员专业技术职务资格证书复印件。 (4)物业管理委托合同复印件。 (5)物业管理业绩材料。 (6)企业上一年度财务审计表。 2、资质等级审批管理 3、资质等级动态管理,4、业务管理,(1)未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 (2)物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。,第二节 物业管理企业的机构设置与组织形式,一、物业管理公司机构设置原则 (1)目标任务原则 (2)统一领导和分级管理相结合的原则 (3)合理分工与密切协作相统一的原则 (4)人事相宜与责权统一的原则 (5)精干、高效、经济的原则,二、物业管理公司的组织形式 直线制 直线职能制 事业部制,三、物业管理公司的主要职能机构 行政人事部 财务部 工程部 管理部 市场部 综合经营部,物业管理公司的员工培训 管理是严肃的爱 教育是最大的福利,第三节 物业管理公司制度与内部管理机制,物业管理公司的制度,物业管理制度,内部制度,外部制度,领导管理制度,职能管理制度,岗位责任制度,综合管理制度,管理程序制度,物业管理接管验收制度 入伙手续 搬迁装修规定 房屋使用管理制度 治安消防制度 电梯(设备)运行制度,物业管理公司制度建立的原则 1、合法性原则 2、市场化原则 3、科学化原则 (1)实事求是原则 (2)责权利原则 (3)定性和定量相结合的原则 (4)简明扼要原则,物业管理企业的内部管理机制 (1)法规与制度相结合的规范管理机制 (2)质量管理机制 (3)激励机制 (4)监督与自我约束机制,物业管理公司的权利与义务,权利: 1、依法制定具体的物业管理办法,并报房地产行政主管部门备案。 2、依法对物业实施管理。 3、依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费。 4、制止违反规章制度的行为。 5、选聘专业机构,承担专业服务业务。 6、要求业主大会或业主委员会协助管理。,义务 1、履行物业服务合同,依法经营 2、接受业主、业主委员会的监督 3、重大管理措施应当提交业主或业主委员会批准 4、接受房地产行政主管部门、其他有关行政主管部门以及物业所在地人民政府的监督、指导,案例二,物业管理公司的权力有多大 【案情】张先生入住位于顶层的新房后,未经物业管理公司同意封了观景阳台并加了防护栏。物业管理公司根据物业公约中约定的“为维持小区整体形象和相邻住户的安全,业主不得私自封闭观景阳台、不得在窗户上加装防护栏”的约定,要求他拆除,张先生认为这房子是自己的,这是自己应有权利范围内的事,拒不拆除,于是物业管理公司决定对张先生罚款1600元,张先生拒不交纳。不得已,物业公司对他采取了断水断电的“制裁”措施。最后,因双方纠纷无法解决,物业管理公司把张先生告上了法庭。,问题,一、小区物业管理公司是否有对业主的罚款权? 二、物业管理公司是否有权以业主不交罚款为由而停水、停电?,案例三,物业管理公司有罚款权吗? 【案情】王大爷住了几十年的房子要拆迁了,他拿着政府给的拆迁补偿款和多年的积蓄买了一套商品房,办理入住手续后,物业管理公司要求王大爷交2000元的装修押金,否则不发门钥匙。装修完毕后,王大爷的子女到物业管理公司要求退还押金,没想到却被物业管理企业以违章装修为由罚了500元。王大爷的子女一气之下将物业管理公司告上法庭。,请问: 1、物业管理企业有罚款权吗?为什么? 2、物业管理企业该不该收取装修押金,为什么? 3、物业管理企业有些什么权利? 4、如何预防和解决此类事情的发生呢?,案例四,物业管理公司如何制止业主的违章行为? 【案情】业主顾某购买了一只巨型浴缸,准备安装在其居住的第29层的物业内,遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询,以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由,制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。,请问: 1、购置财产是否都可以安置在自己的

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