湖南大汉精品建材城1.doc

大汉精品建材城1#栋一、二、三层及地下室招商方案大汉精品建材广场建材龙头/财富金矿招商方案（初稿）一、招商目的大汉精品建材城项目虽借助五江建材场三年市场运作的成熟商业环境，又依托处于建材商圈桥头堡的优越地理位置，因而从项目建设伊始就备受行业经营者的高度关注，但项目同时也存在有一些致命缺陷，比如说沿娄星北路一侧几乎完全被摭挡，沿街面不长但纵深很深，未处于整个建材商圈的中心位置，如此等等，因而项目保留下来了1号栋地下室及一、二、三楼物业，希望借助这一自有物业良好的昭示性和物业规模，打造娄底经营理念和模式最先进、经营规模最大和档次最高的规范化室内家居建材广场，为大汉精品建材城乃至整个娄底地区树一面鲜艳的旗帜。二、招商区域说明富一楼：地下室整体面积约14500，拟招商租赁面积约9500，公用设施及楼梯间面积约2000，预留停车场面积约3000；一 楼：1#栋一楼房产测绘建筑面积：2094.06，套内面积：1234.23，分摊面积：859.83；说明：一楼有消防楼梯三个、通地下室楼梯两个、三台电梯间及公寓通道、男女公卫各一个、中厅升降机预留口一个、空调管井及风井10个。二 楼：1#栋二层房产测绘建筑面积：2236.74，套内面积：1923.5，分摊面积：313.24；三 楼：1#栋三层房产测绘建筑面积：2236.74，套内面积：1923.5，分摊面积：313.24；招商区域总招商面积约16000。招商物业设置和改造设想：（详见附图）1、主出入口移至正北；2、一楼公卫移动位置至最东南角铺面并开设内外通道成次出入口；3、将前室改为向南开口，成为消防出口、公寓出入口和货物进出口；4、一楼预留口处设置地下室上下1、2、3楼的自动扶梯；5、废除原设计方案中的公寓入口厅，打通1号楼梯后将最西南角铺面改为公寓出入口；6、4/5号消防楼梯下梯口朝向都改为朝向室内；7、增加东南西北四个方向进出口的的雨篷结构设计；8、解决地下室供氧通风及中央空调和所有设备的地下室布局位置问题；9、解决地下室公共卫生间设置和布局问题；10、在1号栋东外墙位置设置通往地下室及上下1、2、3楼的观光电梯。三、招商定位1、品牌命名：大汉精品建材广场2、招商定位分析：自有物业分析：通过对自有物业1号栋地下室及一/二/三楼的物业条件分析，虽然一/二/三楼的单层面积太小，地下室缺乏显眼的出入口，但认为在经过一定改造后具备有打造成娄底最大的室内精品建材广场的基础条件，同时通过对娄底建材市场的了解，目前还没有哪一个市场真正做到了经营品类规范，经营档次规范的程度，同时这也是一些高品质品牌产品经营者的经营困惑，他们都希望有一个品类集中、产品档次相当的经营场所，而这正是目前娄底建材市场上所没有而我们又能够做到的。娄底建材超市分析：松建/先锋/名佳超市虽然是以招商制为主体的建材超市，但实际上却是以自营性超市定位来引入商家的，同时又受场地大小的限制因而超市内各品类产品齐全但可选品牌不多，产品档次齐全但同档次的品牌不多，因而没有清晰的客户导向，湘中明居的物业条件包括地理位置都是相当好的，招商定位也很清晰，但其内部人流动向通道的划分以及经营品类的规范两方面相当糟糕，同时也缺乏强有力的统一营运支撑。通过对自身物业条件及市场外部环境及客户经营需求初步设想将1号栋作如下招商定位和功能布局规划：富一楼：最大的陶瓷城、木地板城、门业城经营业态拟招商面积计划商家数量主要意向品牌娄底商家总数陶瓷450025东鹏/蜜蜂/斯米克73木地板300020大自然52门窗150020112油漆/五金/楼梯等配套5005单独开辟空间一 楼：最齐全的卫生间用品城经营业态拟招商面积计划商家数量主要意向品牌娄底商家总数卫浴洁具15001040二 楼：最齐全的厨房用品城经营业态拟招商面积计划商家数量主要意向品牌娄底商家总数橱柜600691厨卫电器110010吊顶4008厨房用品 水暖（辅）1002三 楼：最齐全的软装饰城或灯饰城经营业态拟招商面积计划商家数量主要意向品牌娄底商家总数窗帘布艺1200643墙纸地毯50010家居饰品5005布置于广场通道位置灯 饰2200460说明：总体招商面积约16000，计划引入商家数量130家，平均每家约125（娄底三大市场约有商户640家）。（详见：一、二、三层及地下室商业业态布局图）3、商家引入原则根据1栋各楼层面积的实际条件以及娄底建材市场的差异化竞争优势并结合考虑各品类建材产品的购买特点和装修展示效果，将卖场作如上业态布局，希望通过优选有实力商家的加盟以增强卖场的市场竞争力和品牌影响力。四、招商政策1、根据对五江建材城及周边市场进行调查走访，综合考虑到本项目为新建项目，现阶段宜采用“放水养鱼”的招商政策，对1#栋整体商业及地下室部分定价如下：招商区域合同期标准租金押金免租期市场 推广费空调费物管费水电费富一楼5年20/20/20/25/25506个月381各户按表计价，另加公共用水用电分摊一 楼3年601003个月381二 楼3年30503个月381三 楼3年15503个月381说明：、租金/推广费/空调费/物管费单位均为元/月，押金单位为元/，此价格为三年或五年合同期内标准租金。 、所有位置商铺统一价格，先到先得，签协议时一次性支付门面押金和租金，物业交付时再支付营运费、空调费和物业费。、空调费全年按6个月收取。 2、招商优惠政策、给予引导富一楼招商进场的带头品牌商家一定的奖励政策（具体方案再行协商，但不建议以降低租金或延长免租期的方式体现）。、一至三楼开业前如期招商进驻的商户采取第一年8折，第二年9折，第三年按标准租金的方式,开业后进驻的商户三年合同期内租金价格不变。、富一楼前三年租金价格为20元/月，后两年的价格为25元/月。3、大汉精品建材广场年收益估算（不计折扣）招商区域招商面积租金管理费物业费年租金收益富一楼950020312736000一 楼150060311152000二 楼22003031897600三 楼22001531501600合计154005287200五、招商工作计划1、8月10日前：组建好招商团队，确定好1号栋招商的整体思路和招商方案；2、8月15日前：招商方案、招商政策、优惠政策上报集团审批通过；3、8月20日前：制作好各楼层的招商平面图（含物业编号及面积初步计算）；4、8月20日前：确定广告策划代理合作公司并制定好宣传推广方案；5、8月20-9月5日：启动招商宣传：制作招商手册或dm单页，向所有建材市场经营户散发； 利用短信平台向所有收集到的意向客户发布招商信息； 在项目周围及其他建材市场显眼位置悬挂大幅招商广告牌； 启动大汉精品建材超市模式的报纸宣传及电视广告招商宣传；6、9月05日前：召开招商推介会；7、9月30日前：到访品牌商家的接待、洽谈、筛选和签订合作协议；8、12月31日前：物业改造及设备安装，基础装修；9、12月31日前：物业交付，全面进场装修，同时启动超市开业前营运广告宣传；10、3月28日前：开业。六、项目招商营运的相关问题一、硬件问题1、能否充分合理的改造一楼和地下室的物业条件同时又符合建筑设计要求（包括废除一些已失去作用的地下室消防楼梯、地下室实体墙能否拆除、一楼消防楼梯改造）；2、如何解决地下室防潮和防湿问题、供氧和通风问题、供水和排污问题及公共卫生间如何设置和所有设备地下室布局位置等问题；3、公共区域装修的相关标准和工期及责任人（地面、吊顶、隔墙、粉刷、空调、通风、照明、综合