2008年10月河北白沟商业项目定位策划报告71p.ppt

定 位 策 划 报 告,北京*企业管理顾问有限公司受保定润和房地产开发有限公司委托对其白沟中心商业地块未来的经营定位进行策划，为此我们对白沟专业市场、新开盘高层住宅及商业、项目周围街铺、餐饮业、超市业等进行了调研，希望从实际出发，设计本项目未来的经营模型。,白沟概况： 白沟地处京、津、保三角腹地，北距北京102公里，东至天津108公里，南到保定62公里，坐拥华北、东北、西北“三北”市场，辐射华南沿海，白沟镇已被规划为次中等城市。,白沟专业市场包括箱包交易城、白沟国际精品箱包城、服饰辅料城、五金皮革城、服饰广场、电子交易城、白沟精品鞋帽城、小商品城、轻纺城、汽配汽贸城、五金机电灯饰建材城等市场，而其中以早期就开始从事的箱包产业最具代表，是全国最大的箱包交易市场，箱包产业以建设规模大、专业化程度高、价格廉、经营活、流通快为特色，形成了强大的竞争优势，无可置疑地肩负着“中国箱包之都”的称号。,白沟有150家规模企业、800多家个体加工户，已注册商标600多个，年产箱包2.9亿只，并且吸引了近2000个国内外知名品牌在白沟开设1000多家总代理和直销店，成交额就高达65亿元。仅北京市场上的各种箱包中，80%以上都是由白沟生产制造，多数由北京的批发市场从白沟批发，然后在北京进行销售。在今后的市场发展中，随着不断的演变，要想继续作到持续发展，就需要集中优势资源，完善城市中心区辐射带动能力，逐步形成白沟中心轴带动扩散到周边村镇，推动、持续、快速、协调的发展为新型商贸城市。,一、白沟专业市场调查,1、箱包交易城调查：,调查概述： 1、箱包交易城为本地最早的三层结构箱包交易市场，店铺总数为 593，店铺总面积约为18233平方米。 2、箱包城内除本地产箱包外，还汇聚了许多外地品牌箱包，其品类区域划分清晰，很多店铺具有一定的品牌形象。 3、箱包交易城经营模式以批发为主，商品发往全国各地（包括义乌小商品城）。 4、箱包交易城物业面积规划利用率为59%。,2、国际精品箱包城调查,调查概述： 1、国际精品箱包城建于箱包交易城之后，其内部结构为三层，店铺总数为1010间，店铺总面积约为15150平方米，全部为独立商铺。 2、主要经营本地产低档箱包为主，商品经营档次与箱包交易城有明显错位。 3、国际精品箱包城经营模式同样是以批发为主，商品发往全国各地。 4、国际精品箱包城物业总面积规划利用率为67%。,3、服饰广场调查,调查概述： 1、服饰广场内部为三层结构，店铺总数为514间，店铺总面积约为32329平方米。 2、服饰广场一、二层由独立店铺构成，为服装市场格局，购物环境一般；三层系品牌形象店，为百货商场格局，装修比较上档次。,3、物业总面积规划利用率为77%。 4、调查中发现， 服饰广场规模虽然很大，但其经营性质不同于箱包城，其业务绝大部分以零售为主，面对的客群主要是本地居民，经营中真正实现的是零售服务功能。 5、服饰广场下午3点6点顾客较多，购物气氛较浓厚。,4、电子商贸大厦调查,调查概述： 1、电子商贸大厦内部结构为地下一层，地上五层，店铺总数为487间，店铺总面积约为16842平方米。 2、电子商贸大厦物业面积利用率约为66%。 3、电子商贸大厦做为新开的卖场，规划设计缺乏现代感，动线布局并不理想。,4、电子商贸大厦目前招商不充分，尚有20%左右空位。 5、调查中发现， 电子商贸大厦如同服饰广场，其业务绝大部分以零售为主，面对的客群主要是本地居民，经营中真正实现的是零售服务功能。,5、国际精品鞋帽城调查,调查概述： 1、国际精品鞋帽城为新开三层结构鞋帽城，是目前白沟最具规模的专业鞋帽市场。 2、鞋帽城内店铺总数为283间，店铺总面积约为20193平方米。 3、鞋帽城动线布局清晰、明确，各店铺装修形象较好，部分知名品牌已进驻，经营档次以中档为主。,4、调查发现，此鞋帽城与服饰广场、电子商贸大厦一样，经营模式均已零售为主，经营中真正实现的是零售服务功能。 5、国际精品鞋帽城物业面积利用率约为67%。,6、五金皮革城调查,调查概述： 1、五金皮革城与辅料城相邻、相通，其结构除部分临主街为三层外，其余为两层。 2、五金皮革城内店铺总数为512间，店铺总面积约为51200平方米。 3、调查发现，很多临街店铺将其大件商品置于店外陈列。 4、五金皮革城作为箱包产业配套的市场，随着箱包产业的不断扩大，其市场还有一定的阔容空间。,7、小商品城调查,调查概述： 1、小商品城结构为地下一层，地上三层，店铺总数为957间，店铺总面积约为8148平方米。 2、小商品城物业面积利用率约为63%。 3、小商品城品种较为丰富，但店铺拥挤，动线布局较混乱，停车不便利。,4、调查发现，小商品城的经营如同箱包城一样，具备一定的辐射、批发功能，其批发范围主要在河北省内。另外，30万平米的国际小商品城正在筹备中。 5、小商品城规模虽然不大，但小商品城向南，街道两侧均为批发小商品的店铺。,8、服饰辅料城调查,调查概述： 1、服饰辅料城为建筑群结构，建筑群内有纵横街道，其建筑除部分临主街为三层外，其余均为两层。 2、服饰辅料城店铺总数为559间，店铺总面积约为62000平方米。 3、调查发现，服装辅料城店铺总面积最大，但有一部分尚未开业。,9、各专业市场平均租金排名：,注：调查中了解到的高租金店铺均出自主街道两侧。,10、各市场店铺总面积排名：,专业市场调查结论： 1、从整体看，箱包、辅料、五金皮革、小商品是以批发为主要功能，服装、鞋帽、电子则以零售为主要功能。 2、服装、鞋帽、电子虽然是以零售为主导，但从零售的角度而言，无论从布局规划、品牌组合、目标客群定位、购物环境、服务功能等与现代化零售业均有很大差距。事实上白沟目前是在用专业市场的模式承担着百货零售的功能。 3、白沟的零售市场还有巨大的潜力，但要充分的体现其优势，就必须要在综合的竞争力、品类组合、商品组织及动线布局上做足功夫。,4、从各专业市场租金排名中我们可以看出，箱包市场是目 前白沟最有价值的专业市场。箱包产业在本地市场中处于主导地位，也是标杆产业，在国内其影响力、辐射力、批发及规模均非常大，所以我们未来的项目仍然应以箱包为主营。 5、调查发现，白沟除箱包市场外还有另一个具有辐射及批发功能的小商品市场，而且小商品城规模与其他专业市场相比明显不足，其存在扩充、整合的需要。,二、新开盘高层住宅及商业调查,1、天成嘉园调查,说明：目前商业无规划，住宅户型占比：100以下占30%，100以上占70%。,2、白沟新世界调查,1、住宅,说明：住宅户型占比:100以下占25%、100以上占75%。,2、商业,说明：商业售出后全部返祖，返祖回报期为六年，第一年10%、第二年12%、第三年15%、第四年18%、第五年20%、第六年25%，六年后可续签也可自营，但购物中心须继续回租。,3、阳光西郡调查,住宅,说明：底商10月份开盘，一期底商3层、二期底商2层。住宅户型占比：100以下占20%、100以上占80%。最小户型98，基础户型120-130。,5、国际箱包城二期调查,1、住宅,说明：住宅户型占比：100以下占63%、100以上占37%。,2、商业,说明：此楼盘一次性出租5年的使用权，出租不出售，期满后优先续约。租后自主经营、转租均可。,6、银领国际箱包大厦调查,说明：此楼盘一次性出售50年的使用权，购买后自主经营、委托出租均可。1-5层只出租不出售。大厦内的酒店式公寓户型已小户型居多，单层12户，100以上的为2户，60-100为6户，60以下的为4户。,7、电子商贸大厦调查,说明：10-15层已经规划使用用途，产权商务酒店50-70平米不等，最低3970/元、最高5600/元，前三年反租，每年10%回报，以后作为股东分红；6-9层 、15-21层用途还没有规划，但确定为商用。,新开盘住宅及商业调查结论： 1、在调查中发现，住宅中虽然以大户型为主体，但是各楼盘中的小户型确是最先售完，例：银领国际的酒店式公寓，单层为12户，100平米以下的占80%，目前已全部售完，由此可见小户型酒店式公寓在这种向现代化转型的商贸城市中有着巨大的开发空间。 2、在调查中我们发现，各楼盘均较关注绿化设计，这说明人们对生活和购物环境的要求越来越高。,3、在新开楼盘的商业规划中，大部分是以零售业为主（百货公司、大型超市、电器连锁），从而更清晰的表明，白沟在完成城市化转型过程中综合零售功能是不可或缺的。 4、调查发现，白沟楼盘商业售价与住宅售价之差远高于发达城市，说明白沟商业地产正处在黄金时期。,三、地块周围商铺调查,商铺一,商铺二,商铺三,商铺四,商铺五,商铺六,商铺七,商铺八,地块周围商铺调查结论： 1、从商铺的租金、售价看，其价格高低差距很大，但其平均水平明显低于专业市场的租、售价格，处于专业市场租、售价格的下游。 2、从商铺的位置看，离专业市场越近其租、售价格越高。如珠宝城北侧门店、箱包交易大厅对面门店。,3、街头商铺的价值明显低于专业市场内商铺的价值，说明分散经营不如集中经营，政府规行、划市的政策是十分必要的。 4、上述调查也进一步说明专业市场项目能使商业地产的价值最大化。,四、餐饮业调查,1、馨雅大酒店调查,2、湘辉酒楼调查,3、大福饺子王,4、小肥羊,5、宽街食府,6、辣妹子火锅城调查,7、福成肥牛,8、祥福斋,9、金三峡火锅城,餐饮业调查结论： 1、调查发现，白沟就餐场所相对分散，不同类型的就餐场所分布在不同的位置，甚至有一些就餐场所非常孤立，附近再无其它餐饮；使得就餐者缺乏现场选择的乐趣，只能适应明确型消费者，给随机型消费者带来了不便，市场需求餐饮集合体的出现，发展空间尚大。,2、环境优雅的非正餐休闲餐饮场所尚无，在 大中型的城市发展过程中我们总结得知，随着人们生活水平的提高对于消费场所的环境会要求越来越高，功能区分也会越来越细化，人们除去正常的吃饭外也需要一些非正餐休闲餐饮场所的出现，如：咖啡厅、茶餐厅等。,3、白沟市场上档次的风味餐厅经营均比较成功。但目前白沟市场这样的餐厅并不多见，尚有很大的发展前景。 4、白沟目前受欢迎的餐厅多数分布在北城，而专业市场集中的南城及我们项目所处中心地段像样的餐厅很少，我们设想，若在本项目集中打造一条餐饮街，可能会成为白沟城市的一个亮点。,五、超市调查,超市调查结论： 1、通过调查发现，目前白沟现有超市并非真正意义上的超级市场，其经营面积小、品类不足、停车不便利，完全无法体现方便、快捷、一站式购物的现代化超市特点。 2、白沟已经成为一个开放的市场，居住着大量外来人口，消费者享受一站式超市购物是很常规的生活需求，一个专业化超市的建立可以说呼之欲出。,3、我们建议在本项目商业组合中引进一家现代化、有经验的品牌超市作为项目的主力店，以此增强本项目的综合竞争力。,六、项目定位设计 我们对本项目的经营定位进行如下设计： 1、项目功能定位： 专业批发市场、百货零售、餐饮、娱乐、休闲、酒店、公寓,2、业种组合定位： a 箱包专业市场+家居专