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合创雅园项目定位报告,谨呈:合创集团,目 录,一、关于项目重要指导,关于154亩地开发定位的重要指导,154亩是今年“3311 112 高雅”中最大一项 154亩对合创来说是个大盘 是合创的品牌,因此154亩坚定不移地要做,20090525姜总指导地产工作会议纪要,合创雅园是合创地产最重要的项目 面积大、位置好、规模大、影响力大 是合创“3311 112 高雅”的目标之一 对于合创非常重要,20090822姜总指导地产工作会,合创雅园之于合创很重要 东区的亮点 领导的看点 地产的旗舰 集团的品牌,“合创雅园定位”的指导 项目规划定位品质要高,要打造精品! 品质高,价位就高,最终是利润高! 最重要的是要打造精品!精品就是品牌! 要形成价格差就要形成品质差,在154亩规划设计当中,不光是自然景观 还要结合人文景观 把教育、家庭和谐、文化底蕴等 跟社区有关系的结合起来,“八个主要经济指标”的指导 总成本多少、总收入多少, 总利润多少,几年开发完, 算出年利润率多少, 算出自有资金回报率,一、姜总关于项目重要指导,二、报告思路,四、项目解析,五、项目定位建议,六、提前销售方案,七、现金流分析,三、郑州市场分析,客户的目标,我们一切研究都将以客户的目标为导向,以市场研究为基础。 客户目标: 项目利润最大化 项目在竞争环境中塑造较高的品质感 通过本项目,加强开发商在郑州市场影响力,使其成为郑东新区的标志性楼盘,为后续开发奠定品牌基础,积累知名度和美誉度。,开发目标 论证结构,区域纬度,竞品纬度,市场竞品项目产品比较确定核心比准均价,区域分析及典型项目跟踪 评估区域市场价格风险,项目最终开发目标,客户纬度,通过前期调研的客户分析 判定其对价格的承受能力,一、姜总关于项目重要指导,二、报告思路,四、项目解析,五、项目定位建议,六、提前销售方案,七、现金流分析,三、郑州市场分析,认 识 市 场,part 1,市 场 分 析,市场分析及预测,区域解析,竞争楼盘分析,郑州市房地产市场状况,09年上半年郑州楼市分析,郑州房地产市场趋势预测,05年、06年两年,郑州房地产市场供求比基本持平。,05、06年关键词:供销持平,(一)、郑州市2005年-2009年上半年市场数据,1. 郑州市房地产市场状况,09年关键词:止跌起稳,经过08年积极政策的亮相,09年上半年,一方面,开发商放缓了入市步伐,消费者在压抑了一年的刚性需求,在09年得到释放。,2、09年上半年郑州楼市分析,市场供求不平衡,商品住房价格调幅明显,关 键 词,09年1-7月 郑州房地产市场共销售商品594.59万平方米,预售商品房270.0万平米.,商品房需求快速增长的同时,商品房供给却在急剧下降。今年前七个月,郑州市房地产市场商品房的供求比在1:2.2左右,2009年17月份,郑州房地产市场的商品房销售均价为4789元/平方米,2009年上半年商品房销售均价持续增长,7月份略有下降。,09年1-7月份各行政区分析,金水区商品住宅销售面积最多为199.66万平方米,约占整个郑州市商品住宅销售面积的39.8%,金水区仍然郑州楼市的主要市场区域。而惠济区商品住宅销售面积最少,仅为19.50万平方米,其他各行政区域商品住宅销售面积比较接近,多在70万平方米左右。,2009年1-7月份郑州各区域住宅销售均价来看,郑东新区以5171元/平方米位居第一位,郑东新区和中原区成交住 房面积偏大,分别是92.78 和94.90平方米,郑东新区 楼盘多为高档楼盘,加之 客户多为外地客户在郑州 投资,因而户型面积大; 而中原区,由于商品住宅 价格较低,因而客户选择住 房面积相对较大。而其他 区域商品住房价格较高, 客户在面积购买方面就选 择相对紧凑的户型。,下半年市场中存在的观望客户逐步得以释放,郑州房地产市场活跃程度将会有所下降,每月商品房成交量将会低于上半年的表现,维持在70-80万平方米的水平。 另一方面,看到商品房价格逐渐高涨,一部分投资客户很可能会选择下半年作为入市时机。,需求量分析,3.郑州房地产市场趋势预测,存量分析,目前郑州市的商品房存量约300万平 米,而从今年上半年 商品房预售来看,郑州200多家楼盘中 只有60多家进行了预售,每月的预售面积平均只有30-40万平方米。300万平方米的商品房存量够市场三个月的消化量。 但是随着市场好转,下半年,随着存 量房的推出和众多 新项目的入市,供应量将会增加,一改市场的供应现状。,在整个市场出现供不应求和投资客户进入的情况下,下半年郑州商品住房销售均价将会继续出现攀升,上涨幅度不会很大。 大多数消费者对于下半年商品房价格下降的预想将会破灭。,房价趋势,区域解析,市 场 分 析,市场分析及预测,竞争楼盘分析,区域解析,二,(一)区域特征,(二)区域规划解析,(三)区域发展现状,(四)规划发展状况,一、区域范围,以迁建的原郑州机场为起步区,以国家经济技术开发区为基础,西起老107国道,东至京珠高速公路,南自机场高速公路,北至连霍高速公路,远期规划总面积约150平方公里。,(一)区域特征,二、区域特点 高起点、高档次是郑东新区物业的基本特征。 三、区域交通 规划道路230多条,区内已开通47路、65路、206路等多路 公交,2009年线路增加到44条,到2013年,公交线路达到 56条,规划中的地铁线路。 四、区域配套 龙湖南区规划小学6所、中学4所,商住物流区规划小学16 所、中学8所。新区已确定的医疗新建项目共有8个。,(二)规划功能分区,规划后的郑东新区共分6个功能分区,cbd:是郑州市的中央商务区,也是郑东新区的核心区 商住物流区:是cbd的功能支撑区,为cbd副中心,规划面积约23平方公里, 由写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市,是以机关单位、公益 设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。 科技物流园区:科技园区位于龙子湖区的东南部,规划面积约10.7平方公 里,主要用于安排科研院所和研发机构,致力于开发it、科技研发等高新技 术产业。,龙湖区:流经老城的金水河、熊耳河、七里河、贾鲁河、东风渠等形成了一个 完整的城市生态水系,并与郑州国家森林公园等构成城市生态区。 国家郑州经济技术开发区 :规划面积约50平方公里,已开发15平方公里左 右,是郑东新区的工业支撑区。 龙子湖高校园区:郑州航空工业管理学院、河南中医学院、河南教育学院、 河南广播电视大学、华北水利水电学院、郑州广播电视大学、 河南职业技术学院等七所高校新校区已投入使用,为河南新 的人才基地。,(三)区域现状,会展业 郑州国际会展中心是郑东新区cbd内标志性建筑之一,是大型综合性现代会议展览设施 在政府规划中,“大郑东新区”被定位为实施中原 城市群战略的“新主战场”。郑汴产业带是大郑东新区的产业“金链条”。 金融业 郑东新区cbd区的产业发展终极目标是现代金融服务业。先后引进证券、银行、保险机构20多家,其中包括新批准在河南省设立分行的2家金融机构,同时汇丰银行作为河南省第一家外资银行落户郑东新区。,截止目前,建成区面积累计达到50余平方公里,累计完成固定资产投资550.7亿元,累计开工项目406个(其中东区社会投资项目开工207个、基础设施项目开工199个); 在建和建成房屋面积累计突破1800万平方米,入住人口突破24万人, 1、功能区建设进展顺利 2、城市功能日趋完善 3、产业发展呈多元化趋势 4、招商融资成绩突出 5、人气聚集加快增长,影响力辐射力不断增强,四、规划发展状况,认识 对手,区域个案分析,part 2,市 场 分 析,市场分析及预测,区域解析,竞争楼盘分析,认识对手,正弘山,顺驰中央大街,卢浮公馆,龙腾盛世,双河湾,绿地原盛国际,高速奥兰花园,绿城百合,温哥华,翰林居,东方港湾,竞争楼盘分析,正弘山 顺驰中央特区 卢浮公馆 龙腾盛世 双河湾 翰林居 绿城百合 温哥华 东方港湾,绿地原盛国际,高速奥兰花园,住宅项目,即将入市,商务楼,(一)住宅个案楼盘分析,项目竞争,正弘山,项目竞争,项目竞争,一期推出8栋, 2房已售完,7#共32层,2t3户, 明年4月份交房 剩余房源: 140、 180平米三房,二期推出6栋,销售情况,项目竞争,80平两房,主卧与客厅朝阳,次卧带飘窗,通风采光效果好,全明格局,通风采光效果好;合理布局,大观景阳台,舒适美观。 过道狭长,浪费面积,项目竞争,本项目的突出优势: 整体规划较好 交通、区位地段好 配套齐全,项目竞争,顺驰中央特区,项目竞争,1#,2#,1#20层,2#18层, 共250套房源 9月底开盘, 已排卡270组,商 鼎 路,农 业 东 路,6#,7#,8#,两房已售完, 以两房为主, 三房(140平方)余房较多。,未推出,销售情况,项目竞争,项目竞争,本项目的突出优势: 交通、区位地段 内部配套,卢浮公馆,项目竞争,项目竞争,一期推出8栋 其中7#西单元8月28日开始排号 7#东单元已售完 7#以121平米3房2厅为主,有2房、3房,正在排号中 2011年交房,销售情况,项目竞争,三房 面积约125.70,双卧朝南,光线好 南北不通透,客厅、餐厅呈狭长形,进深较长,导致光线不好。 室内面积没有得到充分的利用。,本项目的突出优势: 价位、品牌、区位,项目竞争,龙腾盛世,项目竞争,5#,1#,2#,3#,4#,9#,8#,7#,6#,10#,黄河东路,祥 盛 路,金 水 东 路,4#、5#以两房为主,已基本售完.,二期在售房源 2#、3#、7#、8#、9#、10#,一期在售房源1#、4#、5#、6#,销售情况,项目竞争,两房 面积113平米,三房 面积154平米,项目竞争,本项目的突出优势: 现房,交通便利,低容积率,高绿化、高配置,项目竞争,双河湾,推盘,75平米左右 两室一厅,110平米 左右三房,130平米 左右三房,88、89平米 两房,174平米四房 208平米五房,二期预计2009年底推出2#、4#、5#,房源500套左右,销售情况,户型,88.48平米 二室二厅,户型设计:大户型入户花园、空中院馆、阳光暖房、佣房、多功能房等,88平米及89平米的两房变三房赠送大露台,户户赠送露台。,173.55平米 四室二厅,1#的平面图,3#的平面图,本项目的突出优势: 教育资源丰富, 区域位置优越 配置,18#为教师内部认购,12#36-54平米一室一厅共计158套,剩余120套。 小户型剩余较多,15#、16# 全部售完,二 期,一 期,一 期,销售情况,88.48平米 二室二厅,199.93平米 五室两厅,本项目的突出优势: 物业类型、区位,销售情况,二期,一期,销售情况,东方港湾,项目竞争,一期推出房源,二期将推房源,推盘,销售情况,(二)即将入市项目分析,项目竞争,高速奥兰花园,项目竞争,规划指标,产品简介,户型配比,(三)商务楼个案楼盘分析,项目竞争,绿地原盛国际,项目竞争,1#鼎座:230平米以上面积的写字楼,预计2009年10月份开盘,现在定房交5000在原来优惠的基础上再优惠3%,预计均价6500左右。,2#创座:1、2单元面积70-167平米的纯商,5-11层和15层销售较好。3单元整层面积1488平米的写字楼,目前未推。,3#铭座:面积100-210平米的商务楼,4-14层和17层销售较好。,4#泊界:酒店,项目竞争,项目竞争,鼎座户型1,鼎座户型2,3#楼户型,项目竞争,高档,高档,中高档,中档,目前在售项目,即将入市项目,双河湾,均价7050元/平米,商务楼项目,高速奥兰,预计均价5300元/平米,龙腾盛世,中央特区,卢浮公馆,均价5500元/平米,原盛国际,均价5100元/平米,均价6600元/平米,均价4700元/平米,均价5200元/平米,正弘山,温哥华广场,绿城百合,翰林居,均价9500元/平米,均价7300元/平米,均价6700元/平米,东方港湾,均价5000元/平米,区域市场综合分析 户 型:以传统户型为主,有一定比例的创新户型; 中高档楼盘户型面积以80-90平米二室比例大,三室户型面积段分布较广, 100-110平米三室比较热销, 高档楼盘户型面积大,面积范围大,140-160平米、200平米的大户型有一定的 市场需求比例。 价 格:价位呈直线梯状上升,该区域内高端住宅的价格在7000元以上,中高端住宅的 价格比较集中在5000- 5300元。价 位提升较快,同时价位差距相对其它区域较大。 产品配置:各楼盘产品配置较高,对提升楼盘形象起到重要作用。 销售情况:由于市场、郑东新区土地和郑东新区房源因素,在售楼盘相对均较热销。,郑东新区的热销解析: 区位发展、土地资源、可售房源少、优质教育配套、品质、环境,一、姜总关于项目重要指导,二、报告思路,四、项目解析,五、项目定位建议,六、提前销售方案,七、现金流分析,三、郑州市场分析,项目解析,part 3,认识 自己,地块解析,1,此数据系许辉设计院前期规划方案,地块解析1:项目交通情况,项目所处位置 交通极为方便: 项目紧邻双向八车道的 东风东路; 紧邻新火车站 距离cbd中心10分钟 车程 距中央政务区5分钟 车程 距机场30分钟车程 距龙湖教育区15分钟车程 处于地铁1号线的辐射区,地块解析2:省直机关单位分布,周边紧邻郑东新区行政中心,行政精英的聚集地。,地块解析3:项目swot分析,1.位置优越 2.地块规模大,1.配套尚不完善 2.生活氛围不浓,1.政策不稳定 2.市场不稳定,1.房地产发展良好 2.郑东新区的持续 快速开发,s,w,o,t,地块解析3:项目swot分析,优势,品牌:合创品牌,实力品牌,共同印证项目品牌 区位:地处郑州市未来行政、交通发展中心。 地段:东邻郑东新火车和地铁一号线、北邻世界客属文化中心、东侧是新规划的龙子湖居住 区和科技园区,位置极好。 交通:14路 25支路 47路 51路 85路 916路 游51 y805路 129路 805路地铁一号线(在建) 医疗:郑州市急救中心、热力颐和医院、同仁医院、友谊医院相继运营及仁人健康体检中心。 教育:河南省郑东实验中学、河南省郑东实验小学、河南省实验幼儿园、郑州47中。 商业环境:省建材精品市场、铝材市场、板材批发市场、麦德龙大买场、宝龙城市广场。,地块解析3:项目swot分析,劣势,片区配套:没有形成成熟的居住配套; 生活氛围:生活氛围不浓;,经济形势:国家加大对社会经济和房地产发展的支持力度,政府明确提出了三个“稳定”, 促增长仍是今年发展的重点; 房地产市场:09年房地产形式日趋明朗,郑州地区销售形式良好,成逐步上升势头; 郑汴新区:郑州新区、汴西新区、龙湖南区、物流区、航空港的规划,快速建设,凸显升值潜力; 省委省政府的计划入驻、各大省直机关的进驻。 地铁一号线、新火车站、石武客运专线等开工修建、龙湖区开发、cbd商务的各大企业入驻,均为项目开发提供了良好的区位开发机会点。 郑东新区可开发土地资源的稀缺,土地价值的升值。,机会点,地块解析3:项目swot分析,威胁点,政策多变:楼市的爆发式疯狂,引起国家高层注意,未来地产发展中的财政政策、金融政策的不确定性,市场变化因素的存在; 金融危机影响:受金融危机影响,08年房地产销售不好,大量的商品房存量积压; 房地产极端市场:市场一直颠覆式上扬,存在一定的极端风险; 消费者反应:消费者对未来经济和房地产市场表现出的顾虑,购房者的观望心理仍然严重; 竞争对手:不断有新的竞争楼盘的推出,放大优势,减少劣势 稳推、快销 猛抓机会,规避威胁 快速回款,策略,优势,劣势,机会点,威胁点,一、姜总关于项目重要指导,二、报告思路,四、项目解析,五、项目定位建议,六、提前销售方案,七、现金流分析,三、郑州市场分析,策略推导1结合开发商对于本项目的 目标要求,进行的策略推导,开发商要求:本项目是合创地产在郑东新区的第一个开发规模比较大的项目,志在建成代表开发商品牌的一个高端产品,在实现项目利润的最大化的同时,确保企业品牌提升。,关键词,品牌;标志;确保成功;利润;速度,姜总:代表合创形象的一个产品,策略推导2对本项目目标的理解,降低开发风险,确保项目成功是第一位的。 获得市场和客户的认同项目成功 持续的影响力,社会广泛提起良好的口碑,目标清晰化,在稳健开发的指导原则下,本项目要成为郑东新区未来形象代表楼盘,高起点规划,先进的规划理念,使项目地快价值利润发挥最大化,景观提升整体附加值,抗风险能力强,产品设计的远见性,满足主流客户,,高 档 次,东区行政区旁的高端产品,销售:稳步销售、快速回款,保证充足的资金运转,合创集团企业战略和对本项目的开发目标,可持续发展,档次定位: 高档形象 产品定位: 高端产品 品牌定位: 标杆形象,要开发什么类型的物业,规划建议,整个方案统一规划,实现小区规划的整体统一性。 本案的容积率在3.5,在整个规划上,以高层组团形成围合空间,设计上采用大楼间距,高舒适,保证采光性,形成中央景观带; 采用人车分流的交通系统,停车位以地下停车为主,可以在小区的定向开发区,布置较多的地上停车位。,小区品质高,规划要求高,高舒适性,定位差异化,产品创新化,客户群差异,户型面积多样化,配置高档化,景观人文化,高品质规划,配套实用化,现代建筑风格,国际化规划理念,关注客户利益点,户型空间卖点突出,以舒适性户型为主,设计四室复式户型,知名高档品牌,提升产品附加值,人文文化主题景观社区,国内(省内)知名幼儿园/小学联合,高档客户群居住区,根据不同物业类型的规划特征,丰富产品线, 满足经济型主流客户 户型需求,高层,经济居家户型,紧凑居家户型,7580 2房,105 左右3房,7075 2房.,89 左右3房,辅助户型, 实现快速回现,舒适性居家户型,110-130 3房,140-160 4房、180-200 复式,主力户型, 提高项目产品品质, 走市场产品差异化,考虑到前期资金运转等问题,建议: 前期以稳步销售,快速回笼资金为主,以紧凑型和经济型户型为主,主力户型为70-90 、90-110 为主。 后期经济型和舒适型户型为主,以90 两房、120 三房、160 四房、200 复式为主,根据周边项目类比,以及本项目高端形象的定位,在产品配置上主要以舒适两房和三房为主;适量的一房;四房和复式控制在10%。,户型配比建议,(二)户型设计建议,原则:以传统户型作为主力,建议以南北通透、户型方正为基本要求,同时考虑未来客户的消费心理,与当前市场相结合,需求区域产品差异化,建议以增加入户花园、空中露台等空间形式来增加楼盘的产品差异化,实现楼盘品质的提升。,创新户型设计方法,小面积户型的送露台,大面积户型送入户花园,增加销售亮点 实现产品差异 提高品质 拉高均价,实现让客户得到利益,送露台,送露台,创新户型设计方法:,带入户花园,入户花园,露台,产品配置标准建议,1、室内建材标准: 入户门:建议采用国内知名品牌(如盼盼、美心等)。 窗户:建议采用断桥彩铝隔热平开窗 玻璃:low-e玻璃 外立面:涂料;面砖 外墙外保温 上下水管材质:建议采用知名品牌pp-r管(如爱康、美尔固、皮尔萨等。) 电源开关、插座:建议采用知名品牌(如tcl、西门子等)。,本项目形象为高端产品,在配置规划上的要求都比较高,但整体上建议小区采用智能化管理系统,建筑外立面以现代风格为主,考虑到资金等部分问题,在产品的配置上建议:,大堂地面材质:建议采用玻化砖或大理石。 走廊地面材质:建议采用玻化砖(如斯米克等)。 走廊灯:建议采用声控节能灯。 公共电梯:建议采用知名品牌(如西门子、奥特斯等 )。 公共楼梯:扶手采用木质较好木材 入口处:整个小区都采用智能安保系统,子小区入口至楼栋入口处采用指纹密码系统。入户门采用可视电话系统,2、楼内公共部分建材配置标准:,建筑风格建议,外立面表现出现代简约时尚建筑风格, 同时给人一种厚重感,彰显出城市的大气。 外线简洁、线条流畅,素色外墙配合突出的腰线, 造就一种儒雅、内敛的气质。,现代建筑风格 国际化居住体验,项目整体定位在高档社区,体量较大。景观是直接表现小区品质的要素之一,所以景观风格的也要体现出来高档次,体现出一定的内涵。,结合合创雅园项目的定位情况,建议风格:,景观建议,人文主题景观 高雅、有文化、有内涵,分期开发建议,根据项目的特殊性,结合项目地块比较规整, 规模较大,位置较好,建议分三期开发。,分期开发建议,项目可售建筑面积35.3万平方米,建议分三期开发,开发周期约四年,周期,时间,前期蓄

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