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报告目录(analyze system),一. 项目城市经济背景分析,二. 项目城市商圈,三. 不同业态在威海的发展,四. 威海新建商业项目,五. 威海个案研究,六. 商业营销方式,七. 客户分析,一. 项目城市经济背景分析,区位,人口,城市经济,城市规划,区位,人口,城市经济,城市经济,城市经济,城市经济,城市经济,城市规划,城市规划,二. 项目城市商圈,威海市商业发展历程,四大商圈分布,四大商圈商业体量及经营业态,四大商圈的分析,威海市商业发展历程,中心商圈,高区商圈,竹岛商圈,经区商圈,威海以成型的商圈有4个:高区商圈、中心商圈、竹岛商圈、经区商圈。其中最成熟商圈是中心圈,位于环翠区;高新区位于高新技术产业区,是次商业区;竹岛是最新的商圈,商业项目较少;经区商圈位于经区核心地段,未来潜在供应量最多的地方,商圈分布,威海市已经成型的商圈有4个,商业经营面积达到108.18万平米 环翠区商业面积为56.18万平米,占全市总体量52%。 经区商业面积为31.46万平米,占全市总体量29%。 以城区82万人口计算,现有人均商业面积1.3平米(不含未推出的),高于发达国家1.2平米,不难看出如此大的体量下,竞争是难免的。,四大商圈商业体量及经营业态,威海市商业特征1:整体商业发展水平低,营业时间短,9:0020:00,中高端品牌欠缺,整体租金水平低,缺乏知名品牌,中心商圈租金行情10-14元平天 建材行业租金行情0.5-1元平天 银座家居2.3元平天,振华商城业态:esprit eland虎都 九牧 皮尔卡丹 老爷车 雅戈尔,商业特征,威海市商业特征2:业态配比两级分化严重,两少,两多,餐饮业态不足 中高档娱乐业缺乏,百货商场多而集中 商场业态趋于雷同,商业特征,威海市商业特征3:建筑设计缺乏亮点,内部缺乏设计亮点,彰显气派的中庭较为少见,多为整层平面布局,中心商圈百货商场虽多,但区内部建筑和设计千篇一律。 在售商铺基本为“大盒子”型商场,集中在市区范围内,“街区商业”的商业街多集中在市区外文登、龙城、乳山等,其中不乏很大建筑体量的shopping mall类型的商业街。,商业特征,商业特征,二. 项目城市商圈,四大商圈的分析,中心城市商圈,高区次商圈,竹岛次商圈,经区商圈,三. 不同业态在城市的发展,百货 超市 服装 家居建材 电器及数码,四. 威海新建商业项目,五. 威海商业个案研究,六. 商业的营销方式,七. 客户分析,本地自用型买家:对格局和出售价格较为敏感,一帮多关注临街商铺面积50-150,可承受价格60-150万; 本地投资型买家:在意升值潜力,受销售现场和营销手段影响较大,可承受面积30-60 ,可承受价格60万; 外地自用型买家:对格局注重,对出售价格敏感度较低,面积100-130 可承受价格100-250万
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