中远房地产关键流程优化.ppt

,目录,中远房地产关键流程的优化建议,中远房地产开发项目确定流程,流程设计原则：为董事会投资决策做出有力判断依据，强化市场营销 部的决策支持功能 流程控制重点：市场营销部主导，相关职能部门配合，形成能够 为决策提供有力依据的分析报告 流程总负责人：总经理 流程输入输出信息：,开发项目确定,项目信息,开发项目可研建议书,董事会决策,开发项目可行性运作方案,工程技术部,财务部,外部顾问,中远房地产开发有限责任公司,市场营销部,责任人,备注,中远房地产开发项目确定流程,董事会,流程,开发项目确定流程,流程文件编号：,流程协调控制部门：市场营销部,总责任人：总经理,本流程共3 页之第1 页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,总经理办公会,1,项目机会 寻找、筛选,市场营销部总经理,初步论证,不通过,经营管理部,初步立项 分析,专家意见,项目初步 论证,审议,市场营销部总经理,各部门总经理,市场营销部总经理,总经理,通过,工程技术部,财务部,外部顾问,中远房地产开发有限责任公司,市场营销部,责任人,备注,中远房地产开发项目确定流程（续）,3,董事会,流程,开发项目确定流程,流程文件编号：,流程协调控制部门：市场营销部,总责任人：总经理,本流程共3 页之第2 页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,总经理办公会,开发项目 可研建议书,2,市场营销部总经理,开发项目可 行性运作方案,经管部总经理,经营管理部,不通过,财务信 息支持,工程技术 分析,投资收 益分析,各项专业分析,项目机会 研究,审议,各部门总经理,市场营销部总经理,总经理,市场调研,项目投资 风险及操 作论证,项目谈判,项目机会寻找,通过,专家意见,工程技术部,财务部,外部顾问,中远房地产开发有限责任公司,市场营销部,责任人,备注,中远房地产开发项目确定流程（续）,董事会,流程,开发项目确定流程,流程文件编号：,流程协调控制部门：市场营销部,总责任人：总经理,本流程共3 页之第3 页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,总经理办公会,经营管理部,市场营销部总经理,董事长,项目机 会寻找,通过,审议,决策,通过,不通过,项目投资 风险及操 作论证,在董事会批准 的年度计划内,项目核心 人员确定,投资委员会,通过,不通过,总经理,经管部总经理,总经理,总经理,在董事会批准的年度计划内只需报董事会被案,不在董事会批准的年度计划内需报投资委员会论证，董事会决策,否,是,备案,中远房地产设计方案确定流程,流程设计原则：工程、市场人员以及相关方面能够对设计充分发表自己 意见 流程控制重点：明确“审图”节点，解决过去存在着的规划设计 和施工图设计衔接不畅的问题 流程总负责人：中远房地产项目筹备组组长、项目部经理 流程输入输出信息：,规划设计,初步设计 扩初设计,初步可研初步规划,规划要点规划条件,建设用地规划许可证 规划方案 单体方案,项目建议书 四源、市政、电信方案,审定方案通知书,施工图设计,施工图方案 开工证 建设工程规划许可证,工程技术部,外部顾问,中远房地产开发有限责任公司,责任人,备注,3,流程,设计方案确定流程,流程文件编号：,流程协调部门：项目筹备组、项目部,本流程共3 页之第1 页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,招投标决策小组,1,2,4,专家意见,项目筹备组,项目筹备组组长,定位意见,中远房地产设计方案确定流程,项目核心 人员确定,制定并发布招标文件,设计单位,方案设计,收集方案,初步评审,市场营销部,专业支持,专业支持,最终评审,通过,不通过,总经理,评审意见,招标文件,设计方案,方案修改,规划设计方案形成,项目筹备组组长,总责任人：项目筹备组组长,专家、物业 顾问等,项目立项,通过,不通过,工程技术部,市场营销部,中远房地产开发有限责任公司,责任人,备注,流程,设计方案确定流程,流程文件编号：,本流程共3 页之第2 页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,总经理办公会,5,设计单位,项目筹备组,项目筹备组组长,中标通知及合同,中远房地产设计方案确定流程（续）,设计单位,审计监督部,报批,发布中标通知 书并签订合同,方案修改,需设计修改,设计方案确定,通过,法律支持,规划设计方案形成,初步设计,项目筹备组组长,项目筹备组组长,项目筹备组组长,部门参与,扩初设计,流程协调部门：项目筹备组、项目部,工程技术部总经理,总责任人：项目筹备组组长,组织 地勘,审图,工程技术部,外部顾问,中远房地产开发有限责任公司,责任人,备注,8,流程,设计方案确定流程,流程文件编号：,本流程共3 页之第3 页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,总经理办公会,1,7,设计单位,项目部,中远房地产设计方案确定流程（续）,编写施工图 意见书,设计单位,市场营销部,施工图 设计,市场营销部 参与,外部专家 评审,6,施工图意见书,施工图设 计方案,施工图定稿 方案,流程协调部门：项目筹备组、项目部,部门意见,部门意见,需修改,施工图 方案确定,施工图方案形成,项目筹备组组长,项目筹备组组长,项目筹备组组长,总责任人：项目总监,施工图 汇审,施工图 变更,确定,报批,小区配套规划设计,设计单位,项目筹备组组长,中远房地产开发项目资金预算确定流程,流程设计原则：在原有估算基础上进行调整，作为公司资金控制的基础 流程控制重点：项目部组织各个相关部门的参与，与财务部紧密配合制定出 项目资金运作方案 流程总负责人：中远房地产总经理 流程输入输出信息：,项目投 资预算,扩初设计方案,项目预算方案,工程技术部,中远房地产开发有限责任公司,责任人,备注,3,流程,开发项目投资收益预算流程,流程文件编号：,流程协调控制部门：项目部,总责任人：总经理,本流程共1 页之第1 页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,总经理办公会,1,2,项目部,总经理,开发项 目确定,市场营销部,不通过,项目概算,中远房地产开发项目资金预算确定流程,财务测算,工程预算,销售费用 及收入预测,与整体经营计 划对比分析,财务部,组织各部门 调整项目概算,评审,通过,工程、监 理招标,相关部门总经理,财务部经理,总经理,经营管理部,资金配合 计划制定,项目总监,项目总监,项目预算,项目估算,扩初设计方案确定,总经理,扩初设计 方案,中远房地产经营计划与预算调整流程（开发业务）,流程设计原则：经营计划和预算能够根据项目实际运作动态调整，达 到真正可控 流程控制重点：项目部、市场营销部、财务部、经营部等相关部门能 从各自专业角度迅速发现计划执行中的问题，并形成 补救方案供总经理办公会决策 流程总负责人：总经理,经营计划与预 算调整流程,计划、预算 调整建议,调整后计划、预算,中远房地产经营计划与预算调整流程（开发业务）,项目部,中远房地产开发有限责任公司,责任人,备注,流程,经营计划与预算调整流程,流程文件编号：,流程协调控制部门：,总责任人：总经理,本流程共1 页之第1 页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,市场营销部,1,相关部门经理,调整要求,2,计划预算调整方案,总经理办公会,经营管理部,计划、预算 调整建议,与原计划 对比分析,项目总监,经营管理部总经理,总经理,董事长,计划、预算 调整建议,董事会,审议,按调整计划、 预算执行,通过,按原计划 执行,再调整,预算计划有重大变更,不通过,3,调整后计划方案,组织讨论 解决方案,工程技术部财务部,按原计划 执行,决策,按调整计划、 预算执行,项目总监,项目总监,中远房地产经营计划与预算调整流程（经营业务）,流程设计原则：经营计划和预算能够根据项目实际运作动态调整，达 到真正可控 流程控制重点：经营部能迅速发现在经营业务中计划执行中的问题， 经营部能够动态监控计划与执行差异找出并分析原因 提出改进措施和调控方案，保证公司能够完成董事会 经营目标 流程总负责人：总经理,经营计划与预 算调整流程,计划、预算 调整建议,调整后计划、预算,中远房地产经营计划与预算调整流程（经营业务）,中远房地产开发有限责任公司,责任人,备注,流程,经营计划与预算调整流程,流程文件编号：,流程协调控制部门：,总责任人：总经理,本流程共1 页之第1 页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,1,2,总经理办公会,经营管理部,与原计划 对比分析并提出建议方案,经营管理部总经理,总经理,董事长,计划、预算 调整要求,董事会,上报 董事会,按调整计划、 预算执行并监控,调整 计划,调整计划,是,否,按原计划 执行并监控,批准,不批,否,是,经营管理部总经理,调整分析及建议,控股、参股公司,按原计划、 预算执行,经营管理部总经理,决策后调整方案,修改计划重新上报或 按原计划执行,中远房地产重大设备材料采购流程,流程设计原则：明确招投标原则，每次重大采购都应招标小组做出决策 流程控制重点：招标工作小组提出初步评审意见，多项目开发可以参考其他 项目经验甚至统一采购（视具体项目而定） 流程总负责人：招标决策小组组长 流程输入输出信息：,重大设备材料采购流程,施工合同,验货证明和付款通知,工程技术部,中远房地产开发有限责任公司,责任人,备注,流程,重大设备材料采购流程,流程文件编号：,流程协调控制部门：招标工作小组,总责任人：总经理,本流程共2 页之第1页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,项目部,招标决策小组,1,招标文件,财务部,施工单位,甲供设备/材料,初步评审,制定 标书,施工单位招标,招标工作小组,审计监督部,工作小组组长,工作小组组长,供应商,中远房地产重大设备材料(单项合同估算价在100万元人民币以上等）采购流程,供应商,监理,乙供设 备/材料,初步选择供应商,制定并发布招标文件,供货,工作小组组长,供应商,工作小组组长,2,标书,法律 支持,合同中明确材 料、设备采购方,工程技术部,中远房地产开发有限责任公司,责任人,备注,流程,重大设备材料采购流程,流程文件编号：,流程协调控制部门：招标工作小组,总责任人：总经理,本流程共2 页之第2页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,项目部,招标决策小组,3,初步评审建议,财务部,施工单位,签订合同,初步评审,招标工作小组,审计监督部,工作小组组长,工作小组组长,财务部,供应商,中远房地产重大设备材料(单项合同估算价在100万元人民币以上）采购流程（续）,供应商,监理,评审,供货,法律 支持,不通过,通过,验收,退货,退货并重新招标,收货,付款,参与验收,审计部经理,工作小组组长,监理,4,5,合同,验货证明和付款通知,资信调查,组织评标,办理手续,中远房地产公司施工、销售进度配合流程,流程设计原则：制定合理的营销方案并可以根据项目、市场以及公司运营的具体 阶段而动态调整 流程控制重点：在制定定价体系和营销计划及修改过程中，强调工程、市场等部 门人员的共同参与，同时公司应加强对工程预见性和工程执行力 度的控制 流程总负责人：中远房地产总经理 流程输入输出信息：,确定营 销方案,销售进度要求 定价体系,营销方案,施工、营 销方案配合,调整方案,项目部,中远房地产开发有限责任公司,责任人,备注,流程,施工、营销方案配合流程,流程文件编号：,流程协调控制部门：项目部,总责任人：总经理,本流程共2 页之第1 页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,市场营销部,1,总经理,工程技术部,销售进度定价要求,财务部,2,营销方案,总经理办公会,经营管理部,项目部 建议,专业建议,营销方案讨论,实施营销方案,经营部建议,财务部建议,听取各部门意 见制定营销方案,评审,通过,不通过,项目总监,市场营销部总经理,总经理,项目部经理,中远房地产公司施工、销售进度配合流程,工程招标流程,确定工程进度,实施资 金方案,确定销售进 度、定价体系,项目部,中远房地产开发有限责任公司,责任人,备注,流程,流程文件编号：,流程协调控制部门：项目部,本流程共2 页之第2 页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,市场营销部,工程技术部,财务部,总经理办公会,经营管理部,实施营销方案,各部门经理,总经理,中远房地产公司施工、销售进度配合流程（续）,施工、营销方案配合流程,总责任人：总经理,施工单位,实施工程方案,施工,实施资 金方案,把握公司 整体运营,提出变更要求,提出变更要求,提出变 更建议,提出变 更建议,提出变 更建议,相关部门人员参与,按原方 案执行,否,形成调整方案,审议,再调整,按调整方案执行,按调整 方案执行,按调整 方案执行,按调整 方案执行,按调整 方案监控,市场营销部总经理,各部门经理,3,调整方案,中远房地产公司售房流程,流程设计原则：明确项目销售组织与客户服务组织、财务、项目部之间在房屋销 售和客户服务过程中各自的职责与相互间的配合方式 流程控制重点：突出在售房合同签署前销售组织的核心作用，突出在在售房合同 签署后客户服务组织的组织协调作用，通过客服、销售、项目 部、财务间相互配合实现客户满意，形成完整的客户管理界面 流程总负责人：中远房地产市场营销副总经理,项目部,中远房地产开发有限责任公司,责任人,备注,流程,流程文件编号：,流程协调控制部门：项目部,本流程共2 页之第1 页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,项目客服,项目销售,物业公司,财务部,客服经理,中远房地产公司售房流程,售房流程,总责任人：市场营销副总,准备法律文件,客户接待、谈判流程,1,预定单 认购书 买卖合同 补充协议,销售经理,销售经理,销售经理,开发商 授权代表,客户资料整理,2,销控报告,预定流程,购买,退定流程,否,签约流程,是,认购流程,3,预定书,4,认购书,5,商品房销售合同,项目部,中远房地产开发有限责任公司,责任人,备注,流程,流程文件编号：,流程协调控制部门：项目部,本流程共2 页之第2 页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,项目客服,项目销售,物业公司,财务部,客服经理,中远房地产公司售房流程（续）,售房流程,总责任人：市场营销副总,6,付款通知书,销售经理 财务经理,客服经理,客服经理,7,设计变更通知,办理预售登记,预售,入伙服务流程,现房/预售,现房,付款流程,退房流程,换房流程,客户需求施工变更流程,设计变更客服流程,变更,是,否,客户投诉处理流程,8,入伙指南 物业管理合同,客服经理,中远房地产公司售房签约流程,流程设计原则：明确在商品房预售合同签订过程当中，销售中心、客服中心、财 务和工程部门以及发展商签约代表在各个阶段所进行的工作内 容、相应的责任人和信息公文的流转方式 流程控制重点：以客服中心为主；保证商品房预售合同签订过程当中文本的正 确；当客户提出特殊要求时，根据要求的性质与相应部门协调 并取得反馈意见，协助发展商签约代表处理客户的特殊要求，最 大程度的满足客户要求同时保障发展商利益。 流程总负责人：中远房地产项目客服中心,中远房地产开发有限责任公司,责任人,备注,流程,流程文件编号：,流程协调控制部门：客服中心,本流程共2 页之第1 页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,销售中心,财务部/工程部,中远房地产公司售房签约流程,售房签约流程,总责任人：客服中心经理,客服中心,发展商授权代表,填写格 式合同,客户购 买谈判,递交审核,通知销售中心,可行性审核,可能,不同意,不可能,与客户沟通,填写正确？,特殊法 律条款,特殊付款/施工要求,同意,销售代表,销售代表,客服中心成员,客服中心经理,财务/项目部经理,客服中心成员,发展商授权代表,客服中心成员,1,商品房 预售合同,2,有特殊要求？,特殊要求审批单,特殊要求审批单评估记录,特殊要求审批单审核记录,无,可能性评估,3,4,中远房地产开发有限责任公司,责任人,备注,流程,流程文件编号：,流程协调控制部门：客服中心,本流程共2 页之第2 页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,销售中心,财务部,中远房地产公司售房签约流程（续）,售房签约流程,总责任人：客服中心经理,客服中心,发展商授权代表,代表发展商 签署合同,房屋预售 合同登记,通知客户并 送达合同正本,合同正本归档,合同副本备案,接收定金,定金已付？,否,项目财务主管,现场财务人员,发展商授权代表,客服中心经理,销售代表,财务档案管理员,项目客服档案管理员,特殊要求 审批单归档,项目客服档案管理员,是,中远房地产公司设计变更客服流程,流程设计原则：弥补由于设计变更带来的客户、公司利益损失，尽可能留住已有 客户 流程控制重点：以客户服务部门为统一接口处理设计变更对客户的影响，对于补 偿方案由于涉及到项目收益，由项目总监负责审核，销售部门配 合客服做好善后工作，对客户反馈的回应迅速 流程总负责人：项目总监 流程输入输出信息：,设计变更通知书,设计变更客服流程,补偿手续,换房、退房流程,中远房地产开发有限责任公司,责任人,备注,流程,流程文件编号：,流程协调控制部门：项目客服,本流程共2页之第1页,流程制订人：,审核:,签署:,生效日期:,项目部,中远房地产公司设计变更客服流程,设计变更客服流程,总责任人：项目总监,项目客服,评估是否影响 客户需求,项目销售,通知已有客户,修订销售资料,客户反馈,信息备案,办理补偿手续,财务部,接受变更,退换房,特殊要求,设计变更通知,制定补偿方案,审定补偿方案,是,否,信息备案,客