2011年6月30日上海苏宁·天御国际广场整合推广提案(136页） .ppt

速度带来经济， 空港枢纽区成为全球城市新的“经济引擎”,1,荷兰史基浦机场形成融金融商贸中心、商业、文化娱乐中心的综合都市，成为荷兰城市的重要一极。,韩国围绕仁川机场打造空港自由经济区，打造融国际商务区、商业区、住宅区、娱乐休闲区、教育区等多功能机场城市，成为国家及区域增长中心。,洛杉矶国际机场区形成了航空、国防工业制造业中心，以及电子技术、银行、保险公司和大量商业服务中心的空港都市区，成为洛杉矶全球城市的经济增长极,美国达拉斯沃斯堡高新技术区在空港周边发展电子和信息等高科技产业，区域生产总值相当于全美国的2%左右 。,达拉斯沃斯堡,洛杉矶国际机场,仁川机场,荷兰史基浦机场,全球空港枢纽时代 催生新的城市增长级,中国.上海.虹桥国际商务区,如何深挖和诠释大虹桥?,2,绿色引领发展， 新一轮全球竞争上升到低碳绿色经济竞争,英国：绿色经济体现在绿色能源、绿色生活方式和绿色制造三个方面 ，发布了英国低碳转换计划、英国可再生能源战略,法国：重点发展核能和可再生能源 。除了大力发展可再生能源，法国政府今年投入4亿欧元，用于研发清洁能源汽车和“低碳汽车”，通过节能减排措施推动产业发展。,美国：开发新能源、发展绿色经济作为振兴美国经济的主要突破口之一，美国复苏与再投资法案将发展新能源为主攻领域之一,巴西：巴西历届政府均十分重视绿色能源研究，制定了乙醇燃料生产计划,日本：高度重视减排，主导建设低碳社会，公布了名为绿色经济与社会变革的政策草案，强化日本的“绿色经济”。,韩国：依靠“低碳绿色增长”振兴经济。金融危机伊始，韩国就提出了“低碳绿色增长”的经济振兴战略,德国：重点发展生态工业，包含6个方面的内容：环保政策；制定各行业能源有效利用战略；扩大可再生能源使用范围；可持续利用生物智能；推出刺激汽车业改革创新措施及实行环保教育。,全球绿色经济浪潮驱动低碳新经济发展模式,苏州河畔.长风生态商务区,如何打好生态这张牌？,4,6,企划定位,营销策略,5,广告表现,3,2,1,市场分析,项目定位,复星资源,1. 虹桥 2.徐家汇 3.淮海路 4. 人民广场 5.南京路 6. 浦东 7.闸北不夜城 8.虹口北外滩,一级商务中心,二级商务中心,7,8,新兴商务中心,上海主要商务区甲级写字楼存量比例,写字楼宏观市场分析 甲级写字楼存量比,除浦东、人民广场等六大传统商务区外，近年来闸北不夜城、虹口北外滩等新兴商务板块快速发展，成为了上海全新商务格局的重要组成部分。,19%,全市写字楼市场供求近年来一直处于相对平稳的态势，总体而言，供略大于求。,写字楼宏观市场分析 供求及均价走势,2011年总上市体量72.8万,2012年总上市体量63.8万,2013年以后总上市体量256万,写字楼宏观市场分析 未来甲级办公楼供应分析,浦西1.北岸长风 2.汇银铭尊 3.旭辉国际 4. 赢华国际 5.东方环球企业中心 6.上海港国际客运中心 浦东7. 保利广场 8.财富广场,浦东：以外资需求为主导，吸纳较多以金融业为代表的外资企业。容积率普遍较高 浦西：以内资需求为主导。由于园区内项目开发存在容积率、建筑高度等经济指标的限制，导致独栋总部型写字楼区域供应量较大,总部型写字楼主要集中在闸北市北园区、长风生态园区、北外滩及陆家嘴区域，均具备产业支撑的基础。,写字楼宏观市场分析 总部园区市场分布,目前中环以内总部型写字楼开发非单一物业形态开发，多为高层写字楼、soho、独栋等物业形态并存的复合产品开发模式。 总部型写字楼年供应增量非稳定线性增长，个别项目的上市即可影响整体供应格局。,总部型写字楼的供应总量以北外滩居首位，其次闸北区（东方环球企业中心）及长风生态商务区,写字楼宏观市场分析 总部园区历年供应,中环内总部型写字楼以纯销售为主，购买意向多为业主自用 东方环球企业中心所处区域整体价值较低，故售价亦最低； 长风商务区仍处于开发阶段，尚未形成浓厚的商务办公氛围。北外滩及浦东陆家嘴区域相比市场接受度较弱，售价水平亦相对较低。,依托于区域成熟或利好的规划，总部园区去化情况均较为优异，成交价格受区位影响，差异较大。,写字楼宏观市场分析 总部园区成交情况,最新报价 42000,东方环球企业中心现已全部售罄，月均去化面积达5562平方米。 北岸长风有4栋总部型办公楼, 现已售罄, 去化率达100%。,东方环球及北岸长风去化情况较为优异，月均去化面积约在3000-5500,写字楼宏观市场分析 总部园区成交情况,独栋总部办公单体建筑的主力面积区间约为4,000-7,000平方米/栋，标准层面积约为800-1,200平方米，略高于本案产品。,写字楼宏观市场分析 总部园区单体及标准层面积,行业结构,来源分布,从企业来源地分析，中资公司是入驻总部型写字楼的主力 入驻企业以从亊金融证券、建筑工程、信息科技及投资等行业为主导 其中金融业集中在陆家嘴, 建筑工程及能源科技集中在长风，海运服务集中在北外滩，贸易投资类企业集中在闸北,客户来源主要是国内企业，行业以金融、建筑工程、信息科技、贸易投资为主,写字楼宏观市场分析 总部园区客户结构,长风区域分析,长风生态商务区是普陀区最靠近市中心的商务区之一，也是规划最为先进，生态条件最优越的地块，目前供应项目高端，市场认可度较高。,地理位置： 长风生态商务区为普陀区与长宁区的交界线，直接辐射虹桥、中山公园等成熟商务区域，是区域内乃至上海未来重要的商务区域。 区域概况： 区域内早期为一些老式工业企业。 目前区域靠近苏州河一面已有3个项目面世，分别是汇银铭尊、北岸长风、旭辉世纪广场，生态商务区雏形初现。 是未来供应的热点趋于，也将成为区域最顶级的商务区。 区域特征： 区域目前推出产品以独栋生态办公、多层loft为主。 未来区域供应为办公、大型商业、中高端住宅，将成为区域最高端的综合性社区。,10,8,5,6,7,4,2,1,1号地块国盛中心 2号地块北岸长风 3a地块上海新传媒中心 3d地块上海跨国采购中心 4a地块旭辉世纪广场 4b地块汇银铭尊 4号东南地块赢华国际商务广场 7a地块中环商务交通枢纽项目 7b地块中科研发大厦 绿洲中环中心,9,区域写字楼 项目分布情况,3,长风生态商务区规划开发商办物业150万平方米，目前商办用地基本出让结束 08年12月，3d、4号东南、7a和7b地块开始动工，总建筑面积约47万平方米,区域写字楼典型项目 国盛中心（概况）,国盛中心 地块名称：1号 总建筑面积：50万平方米 物业类型：标准办公、soho 百货、酒店、公寓式酒店 投资商：国浩房地产集团 营销主题：核心第一城 目前在售部分（soho）报价： 20000元/平方米左右,7,8,一期,2,1,5,6,3,4,9,10,1. 国丰五星级酒店 2. 标准办公楼（一期） 3. 公寓式酒店 4. 5. soho 6.7.8 标准办公楼（二期） 9. 国盛百货（一期） 10.国盛百货（二期）,潜在办公供应量一期约5万平方米，二期约在810万平方米,区域写字楼典型项目 北岸长风（概况）,4栋独栋办公楼,五星级酒店,米高梅购物中心,长风国际大厦,soho,小高层办公楼,标准办公楼,北岸长风 地块名称：2号 总建筑面积：29万平方米（地上） 物业类型： 总部办公、标准办公、 soho、五星级酒店、商业 投资商：天鸿置业 营销主题： 新商业 新娱乐 新体验 目前在售部分（i座）报价： 24000-25000元/平方米,e栋,k栋,i栋,区域写字楼典型项目 北岸长风（独栋办公楼）,独栋数量：4栋 单层面积：约1500平方米，顶层约900平方米 层数：5层 整栋面积：6500-6700平方米 成交单价：约17000元/平方米 2007年7月、2008年1月、2月） 使用情况：一栋为天鸿自用，一栋为中国国电集团华东总部购买，一栋为台湾某贸易公司购买，一栋为中信集团购买,区域写字楼典型项目 北岸长风（标准办公楼）,k幢,e幢,k幢,e幢,层数：15层 单层面积：约1400平方米 总面积：约2万平方米 物业情况：中信基金整栋收购 收购价格：18500元/平方米 （2008年6月）,层数：11层 单层面积：约1500平方米 主力户型：250-300平方米 成交单价：约25000元/平方米 目前可售面积约10000平方米,区域写字楼典型项目 北岸长风（标准办公楼）,二期共三栋标准办公楼 a栋（地上面积29911） l栋（地上面积19870） b栋-长风国际大厦（地上面积40000）被长风生态商务园区管委会整栋收购；,北岸长风1号地块目前可售面积主要为k栋的10000平方米，未来标准办公楼可售面积约在5万平方米,区域写字楼典型项目 北岸长风（商业/酒店）,米高梅商业中心 占地面积：17909 地上五层，72236 地下二层，51110 ,米高梅商业中心,五星级酒店 已引入万豪品牌,游艇俱乐部,俱乐部总共分三期，目前期游艇码头已经全部完工,区域写字楼典型项目 旭辉世纪广场（概况）,旭辉世纪广场 地块名称：4a 总建筑面积：15万平方米 物业类型：总部办公、loft、soho 投资商：旭辉集团 营销主题：光合办公 目前在售部分报价： loft（25000-26000元/平方米） soho（约20000元/平方米）,已交付,在建中,4栋总部办公楼,loft,loft,酒店,soho,紫祥集团总部大厦 东渡集团总部大厦,已交付，在售,独栋总部办公楼,独栋数量：4栋 单层面积：以700平方米为主 层数：6-7层 整栋面积：以4000平方米为主 成交单价：约19000元/平方米（2007年9-10月）,使用情况： 一栋为旭辉集团总部办公自用 一栋为深圳安防科技购买 另外两栋为一家德国基金购买，后出租给法国索迪斯公司,区域写字楼典型项目 旭辉世纪广场（独栋办公楼）,区域写字楼典型项目 汇银铭尊（概况）,汇银铭尊 地块名称：4b 总建筑面积：18万平方米 物业类型：总部办公、标准办公、 酒店、酒店式公寓 投资商：上海高远置业 营销主题：水岸生态办公集群 目前在售部分（1、2号楼）报价： 22000-27000元/平方米,6,7,8,1,2,3,4,5,7,8,总部办公,1,2,6,标准办公,3,独栋办公、已交付,标准办公、在售,4,5,酒店,2008年，除7、8号楼两栋独栋办公实现销售外，其他办公楼实现销售约4500平方米，可售面积达6万平方米,酒店式公寓,区域写字楼典型项目 汇银铭尊（独栋办公楼）,独栋数量：2栋 单层面积：约1000平方米 层数：7层 整栋面积：约7000平方米 成交单价：24000-25000元/平方米 （2008年1月、6月） 使用情况：一栋为劲霸男装购买， 一栋为维氏钢刀(上海)有限公司 购买,7、8号楼,区域写字楼典型项目 汇银铭尊（标准办公楼）,6号楼,1、2号楼,总建筑面积： 约11000平方米 层数： 10层 单层面积： 约1300平方米 整层销售为主,总建筑面积： 约37000平方米 层数： 13层 单层面积： 约2000平方米 主力户型： 200-300平方米 最大单元： 1140平方米,区域写字楼典型项目 绿洲中环中心（概况）,绿洲中环中心 总建筑面积：32万平方米 物业类型： 标准办公、soho、酒店、商业 投资商：上置集团 营销主题：中环中心 目前在售部分（1号楼）报价： 23000元/平方米左右,标准办公1号楼,1,2,3,4,5,1,标准办公2号楼,2,soho办公3号楼,3,soho办公7号楼,4,酒店,5,区域写字楼典型项目 绿洲中环中心（soho&办公）,去化率：97% 累计成交均价：约17700元/平方米,标准办公楼平面,soho户型,去化率：30% 累计成交均价：约21700元/平方米,区域写字楼未来供应,项目周边区域的办公产品潜在供应量仍相当大，目前已可售的办公产品接近20万平方米，随着赢华国际商务大厦、跨国采购中心以及7a、7b地块的近期动工，2011年预计将有至少20万平方米的办公产品供应；,项目周边区域各类办公物业市场供应预测,注:表中有关供应时间、物业类型的预测在尽可能依据各项目现有开发状态进行推断。,总部园区集中在具备一定产业支撑的地区，本案区域具备发展总部经济的产业基础。,依托于区域成熟或利好的规划，北外滩及陆家嘴区域的总部园区去化情况较为出色，整体总部园区成交价格受区位影响，差异较大。,总部型写字楼单栋面积集中在4000-7000，标准层面积约在800-1200。,长风园区内项目普遍去化速度都较为缓慢。,写字楼宏观市场分析 市场小结,4,6,企划定位,营销策略,5,广告表现,3,2,1,市场解析,项目定位,复星资源,长风生态商务东起长风公园和华东师范大学，南临苏州河，北以金沙江路为界，西至真北路中环线，地块可规划开发的土地面积为220.9公顷，合3313.5亩，开发总量320万平方米；,全市首批重点推进的九大现代服务业集聚区之一，服务长三角，辐射国内外 九大集聚区中唯一一个集商业、办公、居住等功能为一体的市区cbd区域,项目价值体系梳理 区位价值,上海六大cbd：人民广场cbd、静安cbd、淮海路cbd、虹桥cbd、徐家汇cbd、陆家嘴cbd； 四大准cbd：长风cbd、北外滩cbd、中山公园cbd、竹园cbd； 由于长风生态商务具有独特的区位优势，且其租金成本约为传统cbd租金水平的一半，因此更容易承接除传统cbd的客户外溢,项目价值体系梳理 区位价值,由于独特的区位优势和租金优势，长风cbd更容易承接传统cbd的外溢，成为成熟cbd的下一站,项目距离中山公园商圈5公里、虹桥古北4公里、虹桥枢纽7公里、真如副中心5公里，紧靠中环，接受大虹桥辐射，领秀黄金商圈,项目价值体系梳理 区位价值,坐拥中环，接受大虹桥辐射，领秀黄金商圈,未来潜力无限 36.6万平米长风公旁，五星级上海新发展亚太万豪酒店、米高梅世界娱乐中心、tesco乐购、游艇码头与游艇俱乐部、海上动漫艺术馆、成龙电影艺术馆、跨国采购中心、新媒体中心等高端配套云集。 长风教卫园区规划占地面积6.5万平米。建筑面积4.7万平米，平均容积率0.72。园区包括了华师大附属学校、幼儿园、高等级特色医院、老年护理院、现代化体育馆。,项目价值体系梳理 区域概况,生态资源丰富、绿化面积大，沪上首个大型生态商务区,长风公园,苏州河,区内绿化,长风生态商务区东临长风公园，面积36.4万平方米，其中水面积14.3万平方米，是上海市大型的综合性山水公园； 沿苏州河2.7公里黄金水岸，规划建设80至130米宽的绿色长廊； 木渎港西侧北至同普路全部为大型公共绿地； 云岭路北侧是一条长2公里、宽50米的绿带； 新建公共绿地、开发地块配建绿地和原有绿地合计达2000多亩，为上海为上海中心城区所罕见,项目价值体系梳理 区域价值,在建的13号线在区域内设有真北路站、大渡河路站，一期工程预计2012年建成，项目距真北路站约1.5公里，步行约10-15分钟； 本项目距离3、4号线金沙江路站约4公里； 本项目可通过泸定桥路至2号线威宁路地铁站，约2公里，步行约15分钟,项目价值体系梳理 交通价值,距离2号线威宁路站和在建的13号线/15号线站步行约15钟左右，具备轨道交通优势,总占地：39507平米 总建面：17万方 容积率：2.5 产品规划：“企业总部” 独栋（6栋）、甲级写字楼、高档写字楼、精品酒店,项目价值体系梳理 复合产品,涵盖企业总部独栋、甲级写字楼、高档写字楼、精品酒店和商业配套，产品复合多样,目前上海市区企业总部办公产品稀缺，在售较少或多已售罄； 长风生态商务区多层企业总部办公产品稀缺，过往项目多已售罄，销售良好，市场接受度高,多层企业总部办公产品稀缺、市场接受度较高,项目价值体系梳理 产品价值,赢华国际,汇银铭尊,项目价值体系梳理 周边项目,百年欧陆建筑，外滩建筑的浓缩版，全石材立面，真正的物超所值，体现企业总部豪华气派。,百年欧陆建筑、全石材立面、体现企业总部豪华气派,项目价值体系梳理 产品型态,区位：大虹桥、中环内、领携各大商圈 交通：承接中环、三轨道交通 外部环境：苏州河畔、长风公园 内部环境：古典欧陆建筑、广场式、高绿化率 投资价值：未来高端cbd,项目价值体系梳理 卖点整合,优势（s),劣势(w),威胁(t),机会(o),中环内、大虹桥辐射、轨道交通； 长风生态商务区内，成熟cbd下一站； 南临苏州河，西临木渎港和大型公共绿地,本案内位于最西侧,区域内其他办公产品的市场竞争 产品总价高，客户群狭窄,百年欧陆风格、全石材立面，高品质产品打造 涵酒店、商业、甲级写字楼，复合产品,项目应采取so策略：充分借势、挖掘机会,项目价值体系梳理 swot分析,1、大型国企（区域总部） 2、大型民营（企业总部）,客户定位,跟据市场分析，本案客群能级：,以内资企业自用需求为主,谁会是我们的客户？,与外围产业区相比,与cbd商务区相比,与cbd商务区相比，本项目具有较大的规模潜力与成本优势 与外围产业园相比，本项目更具有城市意向与配套的潜力,项目的差异点提炼,谁会是我们的客户？,客户筛查,借鉴本案类似项目的客户分析结果，了解行业分布,参考城市规划发展方向的行业类型与本案的适配指数,考量地缘性客户（周边客）在本案的可进入性,本项目客群定位推导,自身处于新兴发展起步阶段，受周边成熟及初具规模的发展中商务区辐射的同时，也面临着较大的同质竞争和客户分流压力！,1,现有周边地缘客户,中山公园商圈 以商为主，办公为辅，较成熟的小型商务区。,虹桥商务区 成熟高端商务集聚区，写字楼二级市场活跃。,中环商务区 依托真如城市副中心发展起步的未来综合性商务区。,长风生态商务区 上海市区最大的整体开发区，是浦西稀缺的大规模开发综合商业地块，未来规模效应集聚力较强。,竞争对手的客户分析显示类似总部项目所属行业分布较散，工贸、信息科技、金融、咨询、研发设计等生产服务型行业均有涉及，其中贸易类企业，特别是工贸结合型企业，占到非常明显的优势比例。,竞争对手客户分析,2,案例借鉴,结论：相似的区域环境和物业类型提供给本案可借鉴的客户分布行业，贸易类企业，特别是工贸结合型企业为重点入驻行业,北岸长风,中国国电集团（全国五大发电企业集团）； 美国iff（国际香精香料制造商）； 美国broadcom（高科技创新半导体业）； 纳尔科（nalco）公司中国总部（美国工业强、全球最大的水处理和工艺过程处理化学品生产、供应和服务商）,汇银铭尊,劲霸男装总部； 兴达国际（轮胎子午线制造企业，总部位于香港，上市公司）； 维氏钢刀（1884年创立，世界排名第二、亚洲排名第一的轮胎子午线制造企业，瑞士）； 国家物资储备局,旭辉世纪广场,东渡国际集团； 紫阳集团总部大厦,参考竞争项目的已成交客户,城市发展潜在客户,a、城市产业发展方向与项目的适配度,b、市中心办公成本和新办公标准平衡后的企业外溢效应,c、大虹桥规划对西上海的产业拉动作用,3,思考角度,上海优势产业基础,第二产业： 机械装备 汽车及零配件 新材料 高档纺织 电子信息 第三产业： 商贸 金融 物流 房地产,上海新兴主导产业,新材料 新能源 民用航空制造 环保产业 生物医药 软件外包 文化创意 现代旅游 生产性服务业（现代物流等）,类似区位/项目吸引主导产业,贸易 设计 研发 金融 偶得客户：建筑房地产、能源垄断客户,源自：上海市规划网、上海发改委,航空制造,新能源,新材料,环保,生物医药,文化创意,电子信息,金融,商贸,现代旅游,物流,汽车零配件,纺织服装,机械装备,软件外包,现有产业基础 +未来发展趋势+形成规律,a、城市产业发展方向与项目的适配度,产业发展阶段,备选产业,制造为主导，办公难独立,自身条件匹配性,生物医药,文化创意,电子信息,金融,商贸,物流,对于尚处在诞生期的产业，由于其前景不明朗，且多依赖政府的强力支撑，开发商须承担前期的相应亏损，不建议主要发展，因此排除掉航空制造,产业在沪以制造为主，目前难以剥离办公功能，比如新能源、新材料、环保、机械装备、汽配等目前基本以拿地的方式建造自己的生产和办公场所,现代旅游依托的必须条件(如生态，如历史遗址等) 项目完全没有，因此排除旅游,纺织服装,软件外包,自建办公,房地产企业多在自建楼中办公，对其他开发商产品需求比较偶然,产业适配 产业初步筛选,b、市中心办公成本和新办公标准平衡后的企业外溢效应,受供求及金融风暴影响，全市甲级写字楼空置率水平高位运行，伴随带来租金的整体下滑，办公类产品的投资需求受到抑制。,上海甲级写字楼季度供应量、吸纳量及空置率,分区甲级写字楼入住面积及空置面积,具备显著地段优势的非中心写字楼，吸纳可导入中心区客户现象时有发生，随着经济形势未来走向的不明朗，这一趋势在未来将表现的更加明显,基于市中心客户外溢趋势下的客户行业定位,航空：规划旅客吞吐量为3000万人次/年（日均为8万人次）,高铁：10条磁悬浮列车,城际铁路：30条城际及高速列车 ，包括沪宁城际铁路、沪杭城际铁路、护杭甬城际铁路、沪杭客运专线,长途客运：城际巴士总站，提供20个长途巴士上下客车位，10个长途蓄车位，30个巴士上下客车位及134个地面巴士停车位,地铁：2号线、5号线、10号线、17号线、20号线（青浦线）、磁悬浮机场联络线,公交&出租：常规公交枢纽设9条往郊区方向的线路巴士及4条往中心城方向的线路巴士；出租车设4处蓄车场，蓄车泊位合计3500个 。,最终日客流集散量110140万人次,c、大虹桥规划对北上海的产业拉动作用,大虹桥规划将大大拉近上海与周边城市的实际距离和城市联系，为长三角城市群的最终形成提供了重要的前提条件，对江浙企业进入上海展现了更为自由开放的商务空间。,基于城市规划发展方向下的客户行业定位,大虹桥规划带来的动拆迁机遇及企业入沪的需求,沪宁、沪杭沿线企业，依托高速交通优势发展,原型为厂办一体的企业，需要展示、接待、办公、住宿等多重功能,外部城市群客户需求特征,综合考虑下的客户行业定位, 城市地标 总部花园 ,项目定位 产品定位,存在同质化竞争 总部概念产品整体去划速度缓慢,市场上传统定位,具备酒店、商业等复合产品形态，不是单纯的办公楼 基于中国传统和文化，高端商务会所备受追捧 企业越来越重视自身形象和企业文化的传承 古典欧陆的外立面风格更具艺术人文气息,项目定位 产品定位,苏宁天御产品定位思考：, 亦商亦公 企业公馆 ,项目定位 产品定位,产品功能多元化 兼具企业商务交流及品牌展示功能,苏宁天御定位,不是纯粹的办公，其功能定位为：企业会客厅 为企业家提供一个性化的空间，体现了其身份实力和文化爱好的专属空间。,项目定位 产品定位,生态办公,商务交流,品牌展示,企业公馆 企业会客厅,项目定位 产品定位,打造具有国际水准的“生态办公+品牌展示+商务交流”的商务广场 是企业办公的商务广场，更是一个沟通的平台，将圈层交流转化为未来的商机,5a级长风生态企业公馆,为满足项目整体形象定位，建议整层/整栋销售 但产权面积可分割划小，满足不同类型客户需要,4,6,企划定位,营销策略,5,广告表现,3,2,1,市场解析,项目定位,复星资源,市面上出现大量概念营销，但大多叫好不叫座 不失项目调性，最直接的最奏效 有效的广告能使客户产生共鸣，给客户真正需要的 所以苏宁天御的推广：从卖点向买点转移,企划定位 推广总精神,推广策略思考：,企划定位 客户需求分析,注重企业形象和文化的建设 以上海作为企业展示形象的根据地 依托大虹桥对接长三角及国际化平台优势 满足企业日益壮大的硬件设备及人员团队 便利的交通出行，完善的商务配套,与企业发展理念同步！,已确立“企业公馆”的定位，但是面对市中心区域写字楼的强劲竞争力，及发展区域写字楼的市场后进者,项目整体形象策略 推广策略,苏宁天御对应的推广策略：,项目整体形象策略 系列推广方案1,领衔大虹桥，畅享快速经济引擎 构建展示/交流为一体的国际商务平台,交通、建筑、环境都将提升企业的竞争力,项目整体形象策略 系列推广方案2,项目定位 案例参考,项目定位 案例参考,项目定位 案例参考,项目定位 案例参考,如同soho像小资，外滩cbd具有长者风范，金茂又似国际巨擎 苏宁天御，如将把他比喻作一个人或者一样东西的话，他所表现的形象？,项目整体形象策略 项目调性,比起那些声名显赫的国际巨头 他胜在毫无包袱，可以竭尽全力表达自我 他不是人云易云的偷渡客，他是行业的领袖 他没有清规戒律，却在不断迅速扩张自己的领土 ,项目整体形象策略 项目调性,它更像一座城，给与人们安全感 它不像市中心cbd那样浮华、张扬，停车、餐饮都付诸巨额成本 它建立一方国度，承载荣耀、独立安康 它是行业精英的膝息地，给与人们梦想和激情,项目整体形象策略 项目调性,系列稿一：企业战略篇,纽约老了，东京累了 我在这里刚刚好 领衔大虹桥，面向世界发展的舞台,5a级长风生态企业公馆,对不起，陆家嘴，请靠边站！ 领衔大虹桥，面向世界发展的舞台,5a级长风生态企业公馆,也许，你不得不改变cbd世界观 办公/展示/会晤三为一体，面向世界发展的舞台,5a级长风生态企业公馆,系列稿二：产品形象篇（卖点深化）,生态企业公馆,市中心甲级写字楼,难道让企业竞争力 在路途上疲惫不堪？ 中环轨道商务，企业竞争增值体,5a级长风生态企业公馆,难道社会比建筑 更清楚你所在的位置？ 古典欧陆豪迈 企业竞争增值体,5a级长风生态企业公馆,难道灵感和创意来自玻璃幕墙？ 生态企业公馆 企业竞争增值体,5a级长风生态企业公馆,4,6,企划定位,营销策略,5,广告表现,3,2,1,市场分析,项目定位,复兴资源,4,6,企划定位,营销策略,5,广告表现,3,2,1,市场解析,项目定位,复星资源,策略一：定海神针,