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鸿威投资发展部,1,黄山城市研究报告(初稿),投资发展部,2,第一部分 区域及城市背景研究 第一节 城市概况介绍 第二节 城市经济研究 第三节 城市发展研究 第二部分 房地产行业发展 第一节 房地产一级市场 第二节 房地产二级市场 第三节 市场发展预测 第三部分 典型项目及公司研究 第四部分 其它 第一节 住宅产业链调研分析 第二节 行政服务能力研究 第三节 项目开发税费调研 第五部分 研究结论及建议,报 告 目 录,投资发展部,3,报 告 目 录,第一部分 区域及城市背景研究,投资发展部,4,报 告 目 录,第一部分 区域及城市背景研究,第一节 城市概况介绍,第二节 城市经济研究,第三节 城市发展研究,投资发展部,5,黄山位于安徽省最南端,属于泛长三角经济圈,独特的地理位置使其呈现疏皖近浙的发展态势,地理位置,黄山市,位于安徽省最南端,东北与宣城相接、西北与池州毗连、西南与江西省的景德镇市、婺源县为邻,东南与浙江省的开化县、淳安县、临安县交界。东西长164.14公里,南北宽123.35公里,总面积9807平方公里。其中,由于其地理位置上的独特性,黄山市近年也逐步呈现出“疏皖”(黄山市距安徽首府合肥约420公里)与“近浙”(距浙江杭州250公里)的态势。,长三角经济圈,投资发展部,6,史料记载黄山是一个“八山一水一分田”的山区,独特的地形地貌造就了黄山优美的自然景观,地形地貌,地形地貌:天目山和黄山山脉是安微同浙江、江西两省的天然分界岭,而黄山市正处于两山的相交处,同时黄山也是一个“八山一水一分田”的山区的地形。 黄山境内群峰参天,山丘屏列,岭谷交错,有深山、山谷,也有盆地、平原,波流清沏,溪水迥环,到处清荣峻茂,水秀山灵,犹如一幅风景优美的画图。,天目山山脉,黄山山脉,黄山市,黄山山脉,气候特征:黄山市地处北亚热带,属于湿润性季风气候,具有温和多雨,四季分明的特征。年平均气温1516c,大部分地区冬无严寒,无霜期236天。平均年降水量1670毫米,最高达2708毫米。降水多集中于58月,水热资源十分丰富。常年主导风向东北,夏季主导风向西南。,投资发展部,7,黄山市现辖三区、四县,其中屯溪区为市府所在地,目前总人口约148万,城市化水平只有23%。,行政区划:黄山市现辖三区(屯溪区、黄山区、徽州区)、四县(歙县、休宁、祁门、黟县)和黄山风景区,总人口148万,其中城市人口34万,城市化率约23%。整个行政区域犹如一枚枫叶。屯溪区为市府所在地。 全市乡镇平均面积约为90平方公里,比全国全省平均250平方公里和100平方公里少160平方公里和10平方公里。,行 政 区 划,历史文化:群山环抱之中,古代徽州历来有“山深不偏远,地少士商多”之说。每当中原战乱之秋,这里就成了藏龙卧虎之地,它既是乱世的世外桃源,又是治世的人才宝库。古徽州文风昌盛,教育发达,“十家之村,不废诵读”,因此历史上以才入仕、以文垂世者,代不乏人,灿若繁星如毕升、朱熹、戴震、王茂荫、黄宾虹、陶行知、胡适、胡雪岩、鲍漱芳等。,投资发展部,8,目前黄山市各区县相对独立,相互合作及产业支持等方面合作较少,由于人为行政区划调整而非城市自然发展,使得黄山市下辖各区县间联系较为松散且相对独立、各具职能与特色。如屯溪区主要承担黄山市政治、经济、文化、教育与科技中心功能,且是市域中心旅游服务基地与旅游业客运中转基地;徽州区除了也是重要的旅游服务基地之外,也是重要的工业区和物资集散地;黄山区则主要实现休疗养与旅游服务等。这种城市职能的划分、地理区位以及历史形成等原因,造成各区县之间相对独立,合作较少。,区划分工,投资发展部,9,报 告 目 录,第一部分 区域及城市背景研究,第一节 城市概况介绍,第二节 城市经济研究,第三节 城市发展研究,投资发展部,10,黄山市近几年gdp增长迅猛,预计2015年能冲破500亿元大关;人均gdp表明黄山房地产进入快速发展阶段,生 产 总 值,区域生产总值: 黄山市2009年的gdp已在2004年的基础上翻一翻,达到266亿元,若按年均(2001-2009)年递增11.8%,2015年黄山gdp可冲破500亿元的大关。,区域人均gdp: 黄山市2009年年的人均gdp已达到2000美元,按人均gdp与房地产发展阶段的关系来看,黄山房地产市场已处于快速发展阶段。,投资发展部,11,黄山市所辖的几个区县中屯溪区发展较快,其三次产业比重为7.0:34.5:58.5,生 产 总 值,从安微各地市的生产总值来看,黄山市gdp产值仅比池州要高,然而其人均gdp却达到1.8万元,居全省第七位。,从黄山各区县的生产总值来看,歙县gdp达到73亿,居黄山各区县之首;而从gdp的增长态势来看屯溪区,增长率达到13%,发展较快。,投资发展部,12,从产业结构上分析,黄山第三产业占据主导地位,其中旅游产业成为黄山市的支柱产业,产 业 结 构,2009年黄山市第一产业增加值占地区生产总值的比重为13.3%,比上年下降0.9个百分点;第二产业增加值比重为40.6%,上升1.6个百分点;第三产业增加值比重为46.0%,下降0.7个百分点。第一、二、三次产业分别拉动gdp增长0.8、6.3、4.4个百分点。,据黄山市旅游部门统计,2009年,全市接待海内外旅游者2122.52万人次,同比增长17.8%。其中:接待入境旅游者87.71万人次,同比增长8.2%,在入境旅游者中,外国人51.1万人次,下降8.6%;港澳台同胞36.61万人次,增长43%。全年初步统计旅游总收入168.15亿元,增长19.3%,其中:国际旅游创汇2.44亿美元,增长10.9%。,投资发展部,13,2009年黄山旅游接待人数已经在2005年的基础上反翻,旅游产业已经成为全省、全市的战略重点区域,从近几年旅游接待人口增长来看: 旅游业对于黄山的经济来说占有重要的地位。近年来,尤以旅游业的发展最为迅猛。成为全省、全市旅游业的战略重点。 黄山市旅游接待人数逐年上涨,2009年全年旅游接待人数已经突破2000万人次,达到2122.52万人次。 2009年全年旅游总收入168.15亿元,相当于黄山市gdp 的50%强。,旅 游 产 业,投资发展部,14,近七年固定资产和房地产投资都呈现稳步、快速地增长,其中近几年房地产投资呈现爆发性,可以预见未来几年黄山房地产市场将呈现激烈竞争,近七年来,固定资产投资保持平均40%高速增长,今年1- 7月份,全市固定资产投资累计完成249.78亿元,同比增长34.6%, 其主要原因是第二产业投资增势强劲 和以基础设施建设、房地产开发为主的第三产业投资占主体 两方面。 房地产投资额占固定资产投资额比重逐年增加,自2005年的18%增长至2009年的25%。 近七年来,房地产投资额整体呈稳步,但在近三年,投资额呈现爆发性增长,增速都在40%以上。,固定资产投资,投资发展部,15,房地产投资,黄山市近年的投资额总体来说呈增长趋势。 自2007年开始,在全国房地产行业迅速发展的大势下,黄山房地产投资额开始高速增长,此后每年都保持40%以上的涨幅。,2010年1-7月投资额已经达到71.79亿元,接近2009年全年水平。,单位:亿元,房地产投资额占固定资产的比例与房地产投资额的增速发展趋势基本一致。 2009年、2010年投资增速较2007年有所放缓,但是其占固定资产投资额的比例仍保持20%以上。,投资发展部,16,黄山市社会消费品零售额稳步增长,金银珠宝、化妆、汽车类等奢侈型消费成为其增长的主因,消费零售额,近几年黄山市社会消费品零售额呈现稳步增长,平均增长率为17.6% 09年全年限额以上批零企业零售额9.74亿元,增长41.2%,占全部零售额的比重为9.1%,比上年提高1.4个百分点。限额以上批零企业金银珠宝类增长42.2 %,化妆类零售额增长39%,服装类增长17.8%,家用电器和音像器材类增长17.5%,汽车类增长44.5%。 2009年黄山市民用汽车保有量86170辆,增长9.3%,其中轿车25016辆,增长34.5%,私人轿车17311辆,增长45.6%。,投资发展部,17,从黄山总人口增长非常缓慢,据初步预测2020年只增长2.7万人,此外,近三年机械增长表明黄山市人口呈现“外流现象”,城市人口增长,从上表可以发现: 近几年黄山市总人口增长非常缓慢,六年总人口只增加了2.25万人,人口年平均增长率为0.193%。 机械增长末栏表明:至2007年起黄山外流人口大于流入人口而且,这种趋势有所增长。 若人口预测公式p= p0(1+r)n + nq (其中p0为2009年黄山市城市人口,r为自然增长率,q为机械增长率,n为年数),2015年黄山总人口约150.2万人,2020年总人口达151.3万人。,投资发展部,18,09年黄山市人均可支配收入约为1.5万元,较惠州2万元低了5000元,但恩格尔系数表明:黄山正处于小康向富裕转变的过渡阶段,城乡居民收入增长较快。2009年居民人均可支配收入为14608元,同比上涨9.9%,增长速度有所下降。 人民生活水平不断改善。2009年全市城镇居民人均消费性支出 11001元,增长14.2%。,居民生活水平,黄山市近几年恩格尔系数保持在40%左右,根据国际上对恩格尔系数的理解,黄山市正处于小康向富裕转变的过渡阶段。,投资发展部,19,黄山市城镇居民居住面积已达到34平米/人,远高于全国平均水平。总体居住市场略显饱和,差异性和改善性需求将成为住宅市场发展的方向,居民居住水平,从城镇居住水平来看: 近几年黄山市城镇居民居住水平显著提高,到09年人均居住面积达到34.24平米,居住面积处于较高水平。 从黄山和珠三角几个城市的人均居住面积对比来看,黄山与中山、惠州等地水平相当。,投资发展部,20,报 告 目 录,第一部分 区域及城市背景研究,第一节 城市概况介绍,第二节 城市经济研究,第三节 城市发展研究,投资发展部,21,黄山定位于现化国际旅游城市,这也意味着未来与旅游相关的如酒店等物业将会有较好的发展契机;此外城镇化水平表明:城镇化带来的住宅刚需总量较小。,城 市 性 质,城市性质: 黄山被定位于世界著名的现代国际旅游城市;长三角旅游中心城市之一;皖浙赣省际中心城市。,城市规模: 2005年城市建成区32平方公里,至2015年城市建设用地规模预计为55平方公里,其中中心城区预计为44.7平方公里。,城市化水平: 相关资料表明:黄山2005年城镇化水平为43.3%,预计2015年城镇化水平为50%,远期2030年城镇化水平为72%。 城镇化对住宅的刚需(估算): 按此计算,2015至2005年城镇人口将只增加10万人,考虑30平米/人的住房要求,这10年间黄山市各市镇,城镇化带来的刚需只有300万平米(30万平米/年)。,投资发展部,22,从城镇体系空间结构来分析,近期中心城市是黄山的发展绝对重点,然而伴随城市体系的构建,未来中心城区发展将向北、向西倾斜。,空间与结构,城镇体系空间“一群二片两轴” “一群”指黄山南部城镇群:包括黄山南部中心城区、歙县的徽城、郑村镇、王村镇等;休宁海阳、万安、齐云山镇等;岩寺的西溪南镇等。 “二片”指环黄山城镇密集区、世界文化遗产地城镇密集区。 “两轴”指东西向、南北向两条城镇发展轴 东西向屯景高速公路沿线、慈张线、皖赣铁路、徽杭高速公路发展轴及南北向京福高速铁路、合铜黄高速公路、205国道沿线发展轴。,城镇等级规模结构五级城镇体系结构 一级城镇:黄山市中心城区,人口规模70万人; 二级城镇:甘棠城区,人口规模为15万人; 三级城镇:徽城、海阳、祁山、碧阳等四个城镇; 四级城镇:主要是市域重点镇,包括呈坎、汤口、宏村、三阳、闪里镇、太平湖、仙源、深渡、 王村、焦村、万安等27个城镇; 五级城镇:一般建制镇共24个。,投资发展部,23,黄山目前正在积极发展“水陆空”三维一体的交通枢纽体系,而其中陆路交通中的高铁和高速将成为黄山市近远期(2030年以前)的发展重点。,市域交通系统,铁路系统 建设京福高速铁路、皖赣复线、黄杭高铁黄山段以及配套设施。建设黄山金华铁路、铜陵太平铁路黄山段。,市域公路系统 市域高速公路建设形成“一环七射”的高速公路网络,由高速公路外环、合铜黄、徽杭、屯景、黄千、溧黄、祁砀、宁黄高速公路构成,其中合铜黄、徽杭高速公路形成的南半环,高速公路北半环,屯景、黄千、溧黄、祁砀、宁黄高速公路为规划高速公路。 市域公路网络建设环黄山公路、环太平湖公路、许谭公路。,航空港 黄山机场按4e类标准规划控制,跑道延长至3200米,用地扩展到230公顷。 水运及港口 规划建议在花山附近建设航运码头,恢复新安江深渡街口的水运。,投资发展部,24,日本新干线的建设带动了日本土木建筑、原材料、机械制造等有关产业的发展,促进了人员流动,加速和扩大了信息、知识和技术的传播缩小了城乡差别,高铁对城市 发展分析(1/3),高速铁路服务对象的特点决定了其对地区发展带动作用的方向高速铁路最有竞争力的距离约为500600km,最佳的时间是2h。日本建设的第一条新干线是东京至大阪线长度约33okm法国建设的第一条线是巴黎至里昂线长度约为3ookm。而2小时正好是商务活动当天往返(day return)最合适的时间。因此高速铁路车站对城市的影响主要是引起城市商务活动的增长,其他零售、休闲娱乐等功能是由商务功能衍生出来的配套功能。 1 日本新干线 新干线高速铁路建成以后,不仅改善了日本的交通运输状态,而且活跃了日本的经济活动,促进了工农业生产的发展和国民生活水平的提高,产生了巨大的社会效益。 大阪是日本高速铁路的最早受益者之一,政府在规划建设新干线车站时就将车站与城市中心的发展结合在一起。大阪的发展主要集中在城市内的北站和南站,两个车站之间有环行地铁联系,车站与它们之间的地段共同构成了城市的cbd、经济发展核心。这里积聚了大量的商务办公楼、商店和休闲场所,在这里工作的人达到100万。 其它与高速铁路共生的商业项目,如百货商店、体育场馆、游乐公园、宾馆等都围绕在车站周围,它们既可以利用高速铁路的客流,又能够为高速铁路带来大量的客流。除此之外,高速铁路运营还特别注意以极优惠的方式吸引各类学校、医疗中心、邮局、图书馆等其他机构,因为它们不仅能够增加当地的房地产吸引力,还可以为铁路提供非高峰时间客流,使高速铁路各站成为沿途的社区中心。,投资发展部,25,法国高铁的建成对大中型城市商务活动和旅游有着较大的带动作用,而对于类似于旺多姆等旅游型城镇房地产业的发展将取得具大的发展,2. 法国高速铁路 巴黎至里昂的高速铁路建成后带来的主要功能提升是商务活动与旅游。首先巴黎的一些公司开始在里昂设立分部公司,管理人员可以在巴黎总部与里昂分部之间当天往返,将巴黎的商务活动延伸到法国南部地区,同时里昂的一些小公司也开始为巴黎的许多公司提供专业化的服务,将里昂的商务活动延伸到巴黎。从1983年到1990年,里昂车站周边地区的办公面积从17.5万平方米增长到25.1万平方米,年均增长5.20%。 里昂高铁车站周边,成为商务办公楼发展最快、最受欢迎的地区,那里积聚了全市40的商务办公楼。tgv的日常运营和维护工作、客流增长和城市间交往的增加,都带来大量的就业机会,这一点在旅游业、酒店业和服务业等行业中表现尤为突出。 高速铁路沿途的许多小城镇也因为tgv的建成而获益颇丰。旺多姆(vendme)在高速铁路建成之前只是法国众多小城镇中的一员,高速铁路建好后,各地区的游客蜂拥而至,一些人更选择在那里置业。这些人利用高铁的便利来灵活机动地安排工作,例如,在巴黎上3天班,在南方上2天。一些大公司也逐渐把目光转向这一地区:服务业投资增加,配套设施也逐渐完善。高速铁路通车3年之后,镇内的房屋价格提高了35,房地产交易率增加了22。昔日的小城镇已经借助高速铁路的力量蜕变成一个完全崭新的社会。 里尔是一个传统的工业城市,随着1993年巴黎至里尔高速铁路的建成,里尔实现了成功的转型,成为一个以商务办公为主的城市。,高铁对城市 发展分析(2/3),投资发展部,26,高铁的规划与建设,无论对是房地产业的内需还是外需都将明显增加,近5-8年内对黄山市房地产市场起到积极的推动作用。,高铁对城市 发展分析(3/3),计划今年开工黄杭高铁建成后,将彻底打开黄山连接长三角的快速通道,4年后建成,届时,黄山到杭州只需1小时,合肥到杭州也只要2小时 ;此外,京福高铁的开通,未来黄山至合肥,福州只需2小时,至北京也只需5小时。,高铁对黄山城市发展研究分析结论,从高铁的规划及建设来看,黄杭及京福两条高铁都将于2010年开工建设,预计2014年基本完工,可以预见未来3-5年内高铁无论是对黄山旅游、房地产还是城市发展格局都将起到较大的推动作用。,从日本新干线和法国高速铁路对沿线城市的发展来看,高铁出入口站点旁边,房地产物业将主要以办公、商业及酒店等物业为主,居住类物业则相对较少。,高铁对沿线发展成熟城市表明:高铁的建设将大大增加城市化的进程,促进了城市化的发展,这也将直接推动房地产业的发展。,高铁的规划建设将大大扩大黄山市房地产置业群体的地域范围,未来2小时车程地域(高铁)都将是黄山市潜在的置业群体。,投资发展部,27,黄山中心城区组团结构为两主一副的多中心组团结构,其中屯溪和开发区新城区组团是黄山中心城市发展的重点,中心城区发展,;,备注:中心城区范围包括:屯溪区;徽州区的岩寺镇、潜口镇、西溪南镇;歙县郑村镇、王村镇部分行政区域;休宁海阳镇、东临溪镇(以及商山乡部分行政区域;花山谜窟渐江风景区,中心城区发展方向 规划期内,屯溪城区以向西北方向黄山经济开发区(新城区)的跨越式发展和中心城区集中紧凑向南发展为主;岩寺城区以向西、西北方向发展为主;新城区所在区域将成为黄山市中心城区未来的集中发展空间。,功能结构:多中心组团结构。 形成屯溪组团+开发区新城区组团+岩寺组团两主一副的多中心组团结构。 形态结构:“三城环绿心、曲水绕三城”。 通过快速道路串联屯溪、新城区、岩寺三个城区和若干旅游景点,同时,蜿蜒曲折、线型优美的新安江、率水、横水、丰乐河等多条河流在三个城区中环绕穿越,城市生长在青山绿水之间。,投资发展部,28,屯溪组团目前仍是黄山的房地产业发展的热点片区,考虑城市空间及基础设施改善等因素,中期热点将转变为新城组团,而岩寺组团伴随工业和物流等产业的发展,将成为远期发展热点,分区建设指引 1、屯溪组团 功能定位:传统的城市金融商贸服务、行政办公、文化娱乐、科研文教以及商业服务综合区;新兴的市域旅游经济增长点;重要的城市历史风貌保护区;环境优良的城市住区。 2、新城区组团 功能定位:为全市的旅游接待、旅游集散中心、金融、商贸中心及高新技术产业基地。 发展要点:加快建设黄山铁路新客站及其附属设施,以居住、公共设施建设为主导,积极发展旅游业配套设施和无污染加工工业企业,同时带动物流业和第三产业的发展,是集旅、贸、居、工于一体的城市新区。 3、岩寺组团 功能定位:中心城区重要的工业和物流基地,环境优良的城市住区,休闲观光旅游的接待基地。 发展要点:需要进一步完善公共服务设施和市政基础设施,充实城市职能,提升城区品质,提高城区的综合服务功能;提高产业的层次,提升产业结构;加强产业用地的潜力开发,节约使用土地。,组团发展重心,投资发展部,29,2010年发展情况,2010年,黄山市城乡建设计划投资200亿元,829个项目(续建417个),中心城区将投资80亿元实施“三桥、五区、九点、十路”的计划。这些投资当中有一半以上对房地产的开发有直接的拉动。基础设施再提升,城市框架再拉开,黄山城市建设的新一轮扩张以及黄山国际旅游城市的打造等多个层面的影响,彰显出明年的黄山房地产业仍会有着一个非常好的基本面。只要宏观政策不发生大的变化,市场惯性将维持房地产市场在高位运行。,投资发展部,30,报 告 目 录,第二部分 房地产行业发展,投资发展部,31,报 告 目 录,第二部分 房地产行业发展,第一节 房地产一级市场,第二节 房地产二级市场,第三节 房地产市场发展预测,投资发展部,32,土地供给量,土地供应量随着市场的变化而变化,2005-2007年,在全国房地产市场形势一路上涨的大势影响下,黄山市也加大土地供应量,2007年土地供应量168万平米,这也是导致08-09年开工面积增加的原因之一。 2008年房地产低迷期,土地供应量也随着下降,08年土地供应量仅为74万平米 09年市场转暖,土地供应量也增长至95万平米。,数据来源:黄山市国土局,投资发展部,33,近期土地成交,投资发展部,34,报 告 目 录,第二部分 房地产行业发展,第一节 房地产一级市场,第二节 房地产二级市场,第三节 房地产市场发展预测,投资发展部,35,历年商品房供给量走势,新开工面积和竣工面积反映出未来黄山市商品房供给量。,以竣工面积/销售面积来计算黄山市的供求比,2005年至2009年,黄山市的供求关系基本都处在供不应求的市场状况。 2007年黄山市投资氛围浓厚,销售量大增,投资发展部,36,历年商品房销售量走势,黄山市房地产成交量自2006年开始成交量超过100万平米左右,2009年成交量大涨,达到174万平米。 黄山市人口近几年都稳定在150万平米左右,2009年之前黄山市的人均购房面积不足1平米。2009年人均居住面积达到1.74,可见黄山市2009需求量大增,也反映了外地人购房数量大增。,投资发展部,37,历年商品房销售价格走势,黄山市商品住宅销售均价逐年稳步上涨,2007年开始,销售价格年增长率达到两位数,2009年价格增长最快,同比2008年上涨29.67%,成交均价近3000元/平米。,2010年前7个月,虽然楼市调控政策频出,但是由于通货膨胀等因素的影响,全国商品房价格仍然保持着上涨的趋势,黄山市则同比上涨了16%,商品房销售均价达到3470元/平米。,投资发展部,38,2010年主要指标全面高位稳定,从2010年前9个月的数据来看,黄山市房地产各项指标仍然高位运行,全市投资额97.48亿,同比增长64.77%;全市商品房销售价格3181元/平米。同比上涨18.03%。 而从竣工面积方面看,全市及中心城区的商品房竣工面积都呈下滑趋势,其中全市前9个月销售房竣工面积81.7万平米,同比下降28.85%,中心城区商品房竣工米娜及32.78万平米,同比下降11.83%。,投资发展部,39,2010年销售平稳上涨,周边区域逐步发展,从2010年前9个月全市和中心城区的销售额和销售面积来看,黄山市房地产开发向周边区域发展,中心城区的成交量同比回落25.97%,而全市的成交量却同比上涨5.25%。 从销售价格来看,中心城区和全市的商品房成交均价都呈上涨趋势,中心城区的涨幅更大,可以预见,中心城区的供给量将越来越少,周边区域在市区的带动下,房地产市场逐步发展。,投资发展部,40,刚需是市场主力,投资性需求开始抬头,中心城区购房客户分类,黄山市购房客户分类,从近两年黄山市的购房群体来看,八成以上的购房者都来自于黄山市,刚性需求依然是市场主力,而投资性需求渐渐开始暂露头角。 以中心城区为例,2001年1-9月份购房户仍以本地人为主,约占4成,外地购房户则占了3成,其中安徽省外客户约占2成,多数为投资度假客户。,投资发展部,41,报 告 目 录,第二部分 房地产行业发展,第一节 房地产一级市场,第二节 房地产二级市场,第三节 房地产市场发展预测,投资发展部,42,市场发展预测,黄山是内向型的经济结构体系,在经济危机影响日益减弱全球经济逐步回暖的情况下,城市经济增速快速回升。 相比全国其他城市,黄山房地产市场仍处在一个初级阶段,房价处于一个较低水平,尤其是旅游房产与周边杭州、临安、上海等地相比,仍是一个“价格盆地”,具有一定的价格提升空间。而徽杭、合铜黄等6条高速的相继开通和建设,拉近了双方的距离,二三个小时的车程也符合现代人的“52生活模式”,使得黄山良好的居住质量和较低的房价将会吸引越来越多全球、全国尤其是长三角的城市居民。 黄山市投资度假性需求在珠三角经济一体化和轨道交通日益完善和价格洼地补涨的情况下,其投资型和投机型需求将提高,从而使楼价存在一定的攀升空间。 黄山的旅游资源已得到众多品牌发展商的认同和追捧,随着远洋地产、碧桂园地产这些品牌发展商的进驻,其城市房地产开发水平将愈来愈高,产品品质越来越高。,投资发展部,43,报 告 目 录,第三部分 典型项目及公司研究,投资发展部,44,报 告 目 录,第三部分 典型项目及公司研究,第一节 典型项目研究,第二节 典型公司研究,投资发展部,45,黄山碧桂园,项目位置:屯溪区齐云大道与梅林大道交汇 占地面积:566亩,377522 容积率:1.03 物业类型:多层/花园洋房/别墅 主力户型:1房1厅 39 2房2厅 73 3房2厅 90 联排别墅 170-280 双拼别墅 370-390 销售价格:普通住宅毛坯房均价3900元/,精装修4400元/ 联排别墅均价6000元/,双拼别墅均价8500元/,投资发展部,46,广宇江南新城,项目位置:徽州大道与百鸟亭路交叉口 占地面积:1000亩 容积率:1.2 物业类型:多层、小高层、花园洋房 户型面积:1房1厅56 2房2厅95-105 3房2厅130-137 4房2厅145 联排别墅200-300 销售价格:小高层均价3500元/ 多层均价4500元/ 联排别墅7800元/,投资发展部,47,江南一品,项目位置:屯溪区徽州大道原红塔酒店对面 占地面积:28249 容积率:2.25 物业类型:高层、多层、联排别墅 户型面积:2房2厅90-100 3房2厅110-140 4房2厅约200 联排别墅220-260 销售均价:在售一期多层面积134,均价4500元/;联排别墅均价9000元/,投资发展部,48,玉屏府,项目位置:屯溪区徽州大道 占地面积:87730 容积率:1.6 物业类型:多层、高层、别墅,户型面积:1房2厅 63 2房2厅85-90 3房2厅 100-130 联排别墅120-240 销售价格:在售高层4500元/ 联排别墅8200元/,投资发展部,49,典型项目总结,黄山碧桂园,江南新城 江南一品 玉屏府,黄山市商品房项目大部分集中在屯溪区,黄山区主要集中开发高档别墅物业。,投资发展部,50,黄山商品房项目总结,东向(行政中心区域):主要为新的政府行政区域,规划现代、配套日益完善,普通住宅价格在3500元/平米左右,供应量相对较为稀缺,供应以小高层、高层为主。 南向(江南片区):政府规划的江南片区,是黄山住宅供应量最大的区域,以东方丽景和江南新城、玉屏府、元一大观等楼盘为代表,开发片区楼盘多、环境好、规划好,配套日益完善,是目前较受购房者青睐的区域,价格较其它二个区域也偏高,普通住宅整体均价在4500元/平米以上。 西向(包括西部新城):主要以桃花源、碧桂园为主,供应基本为纯别墅或以别墅为主的高档楼盘,均价8000元/平米以上。少量高层或小高层普通住宅均价约4000元/平米。,投资发展部,51,随着土地日益减少,城市开发强度增加,小高层、高层已逐渐成为供应主流。随着房屋单价提升,购房者在控制总价的原则上,需求的面积略有减少,100-120是较受欢迎的。 普通的外来投资者对小户型酒店公寓较为青睐,近年来,不仅是公寓项目,很多高档普通商品住宅也出现了一些40-50平米左右的小户型单位。,黄山商品房项目总结,投资发展部,52,报 告 目 录,第三部分 典型项目及公司研究,第一节 典型项目研究,第二节 典型公司研究,投资发展部,53,结合进驻黄山市各地产商的情况,通过条件甄选碧桂园和远洋地产作为此次研究的典型公司,一、选择标准: 已进驻黄市场,且在黄山有1个以上项目开发。 已在全国进行地产发展布局。 近期已上市或准备上市的实力地产公司; 拥有10年以上发展历程的企业。,典 型 选 择,碧桂园 广宇集团 浙江汇鑫集团 远洋地产,投资发展部,54,以规模和速度见长的碧桂园,其常用的杀手锏就是物美价廉,此外“低成本及高资产周转率”是企业发展理念,碧桂园集团,碧桂园诞生于1992年,总部地点在中国广东省佛山市顺德区,已经营造了十多个超大规模综合社区。目前已发展成为拥有10多万业主住户、4万多员工、属下机构涉及房地产开发各个环节的大型综合房地产企业。项目遍布于珠三角及国内其它省市,开创性的建立了碧桂园“星级酒店连锁体系”、“全国领先的教育连锁体系”和以大型主题公园和高尔夫球会为内容的“休闲娱乐配套体系”。,碧桂园核心竞争力 物美价廉是其竞争法宝; 规模、速度彰显竞争优势 ; 五星级服务是品牌的dna; 低成本+高资产周转率;,碧桂园的短板 物业产品属性单一(属城市近远郊)抗风险性差 “以销定产”模式限制发展,投资发展部,55,目前,碧桂园以广东、广西为主的华南为基地,先后进入了湖南、湖北、重庆等中部地区;安微、江苏等华东地区及辽宁、内蒙古等东北地区,坚持深耕二、三线城市,进 驻 城 市,广东,广西,湖南,湖北,重庆,安微,江苏,天津,内蒙古,黑龙江,辽宁,区域开发战略:继续碧桂园在珠三角地区的领先地位,积极推进华东、东北及中西部地区的二、三线城市战略布局。以低价获取大面积用地。 产品开发战略:全面提升人居品质 ,创造更佳人文环境 。以“大规模社区+优质产品+超级配套体系+五星级服务+合量定价”为灵魂 品牌发展目标:坚守诚信,回报社会,推动发展,携手共赢。,碧桂园截至2010年上半年在全国拥有78个项目,其中48个位于广东省,建立起以广东为核心的全国战略发展布局。,投资发展部,56,截至到今年9月份,碧桂园已取得土地储备约4336万平米,进入2010年取地速度放缓,但在取地模式上,仍继续坚持该公司一贯的低成本策略,从中国指数研究提供的数据可以看到,碧桂园09年年底有近78个项目处于不同发展阶段(其中广东省项目46个),已取得土地面积(含权益)约4100万平方米,进后2010年后,该公司取地速度有所减缓,取地面积只有236万平米,约占万科的12%;,土 地 储 备,土地储备,投资发展部,57,从运转情况来看,碧桂园目前虽然经历了非法圈及人事变动的风波,但从销售、收入及流金流等情况来看,企业运转情况良好。,8月24日,碧桂园控股公布2010年中期业绩报告:碧桂园2010年上半年总收入约118亿元人民币,同比上升约27.8%;确认收入建筑面积约210万平方米,同比增长约20.5% 。,运 转 情 况,公司收入情况,合同销售情况,资金运转及财务情况,2010年上半年碧桂园合同销售金额约132亿元人民币,合同销售面积约242万平方米,同比分别增长约50%及26%。销售比例方面,一线城市去年占40%,现在只有29%;二、三线城市去年39%,现在到52%。销售面积上,一线城市的面积从22%变成16%,二线城市从52%变成62%。碧桂园的二三线城市发展战略为其赢得先机。,碧桂园可动用现金由2009年底约64.29亿元人民币上升至2010年上半年约84.48亿元人民币,净借贷比率由2009年底约52.7%下降至2010上半年约48.1%。,碧桂园成功于2010年4月发行5.5亿美元7年期优先票据,其后又于8月成功发行4亿美元5年期优先票据;至今已累计回购可换股债券本金额超过23亿元,占本金总额的54.15% 。,以上数据表明:碧桂园拥有充足的流动资金及多元化的融资渠道,显示出强劲的财务实力 。,投资发展部,58,碧桂园于2007年进入黄山市场,其黄山碧桂园位于黄山经济开发区,总用地约2273亩,目前已取得566亩土地(土地成本较低),二期计划取1000亩土地,进 驻 黄 山,碧桂园集团于2007年9月30正式成立其黄山分公司。其黄山分公司项目黄山碧桂园位于黄山经济开发区的核心位置,被齐云大道、梅林大道、以及规划中的金鸡路、阳山路所围合,总用地面积为2273亩。其中一期用地约566亩用地已于08年取得(据了解当时土地价格约200元/平米);二期计划约1000亩,2010年拟先拿地300亩。,一期总用地566.4亩,住宅建筑面积394114.46,商业建筑面积95501.64。产品形态多样,为小高层、多层、别墅、排屋、公寓、写字楼、酒店、商业,总套数为3128套,车位3200个。,投资发展部,59,广宇集团,成立于1984年,于2007年4月正式上市,成为浙江省首家a股ipo房地产企业。创始于杭州,涉足浙江、广东、安徽等多个省市。以“面积不大功能全,总价不高品位高”为产品核心定位,以开发高性价比商品住宅和经营具有稳定现金流的商业物业为主营业务,实现跨区域、专业化经营。 广宇集团愿为杭州上城区房屋建设开发公司,是一家国字背景的房地产开发企业,以旧城改造起家,后来与外资企业合作成立公司,建起了杭州第一座高层住宅。1993年建立杭州广宇房地产集团,在杭州开发了金隆花园、元华广场、之江花园、胭脂新村等多个项目。 2002年,公司做出结构性调整,去二、三线城市开发,做那里的行业冠军。以杭州为基地,公司开始向二、三线城市,如黄山、肇庆、绍兴输出人才、品牌、资金、技术,实现“梯度转移”。建立了以杭州为中心、以二、三线城市为重点,跨省市发展的开发局面和战略布局。 2007年4月,公司上市。,投资发展部,60,战略布局,在区域布局上,采取“三三制”,即三分之一在杭州,三分之一布局杭州以外的浙江地区,还有三分之一布局到省外。 在企业战略上,走规模化、品牌化的发展道路,并以开发性价比高、功能齐全的中小户型住宅为主导产品,同时通过品牌推广和盈利模式复制,将主营业务向更多的二三线城市扩展。,杭州,肇庆,绍兴,投资发展部,61,广宇集团进驻黄山,2002年,广宇集团取得位于黄山市中心新安江南岸的黄山旅游度假区内的江南新城地块,占地1000余亩,容积率1.2,总地价约1.1亿,楼面地价仅为138.32元/平米。取地后即开始建设,于2003年开盘销售。是广宇集团进驻黄山的首个楼盘。 2004年,广宇集团投资3500万投资兴建了黄山徽派美食城,这是继江南新城之后,广宇集团在黄山市的又一力作,项目座落于黄山市旅游度假区,东临前圆南路,北靠中华大道,占据徽杭高速出口通往城区的交通要塞。 总规模1.5万平米。,项目实景图,投资发展部,62,远洋地产,创立于1993年,具有国资背景,前身为中远房地产开发有限公司,从1992-2000年,远洋地产一直是非市场化企业,2000年左右正式进入房地产开发领域。 2002年1月,中化集团出资3.757亿拥有远洋地产50%的股份。 2007年9月,远洋地产在香港联合交易所主板上市,当前主要股东为中国人寿、中远集团和中国中化集团公司。 业务范围涉及中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、物业管理、酒店及会所经营等。 以北京为基地,拥有多区域、多元化的开发项目及投资物业组合。,投资发展部,63,战略布局,2009年,远洋地产土地储备面积1397万平米,分布在北京、天津、沈阳、大连、杭州、中山、黄山7个城市,其中75%位于深具潜力的环渤海地区。 远洋地产在巩固北京领先地位的同时,凭借丰富的经验及雄厚实力,不断强化以“环渤海”为核心的发展战略,并逐步进军珠江三角洲、长江三角洲等地区,中山,杭州,黄山,北京,沈阳,大连,天津,投资发展部,64,远洋地产进驻黄山,2009年底,远洋地产进驻黄山,通过并购取得黄山屯溪区桃花源项目。该项目占地面积440亩,预计总投资15亿,未来将打造成一个4a级风景区,规划有黄山特色植物园、企业家庄园、新安江国际游艇俱乐部(五星级酒店)等的旅游地产项目,这是远洋地产在黄山的第一个项目,也是远洋地产第一个旅游地产项目。2010年10月,远洋地产黄山公司与黄山市人民政府签署了黄山植物园开发建设战略合作协议。,投资发展部,65,浙江汇鑫集团,成立于1992年,浙江知名民营企业,其业务区域跨浙江、辽宁、安徽、江西、云南等省,覆盖至杭州、上海、营口、昆明、湖州、金华、嵊州、黄山、淮北、绩溪等地,形成以房地产业务为核心,基础设施投资建设、商贸物流、旅游酒店为延伸的产业体系。 汇鑫集团取地的方式大都通过bt项目,参与城市的基础设施建设项目,其在金华、黄山、绩溪等城市都有大型的基础设施建设项目。,投资发展部,66,战略布局,立足杭州,拓展华东,放眼全国,除杭州外,汇鑫集团进驻的城市都集中在二三线城市。,杭州 营口 昆明 湖州 金华 嵊州 黄山 淮北 绩溪,投资发展部,67,汇鑫集团在黄山,1998年 黄山工商称,2002年 秀水豪园,2001年 汇鑫假日酒店,2002年 滨江华庭,2010年 星汇漫谷,2003年 休宁新城,bt工程,投资发展部,68,典型公司在黄山发展研究启示,黄山作为一个旅游城市,虽然经济实力并不强大,但是凭借其旅游城市的知名度以及目前高铁等基础设施的兴建,吸引了很多投资商。进驻黄山的大型发展商中,既有来自不同地方的大型民营企业,也有国资背景资金实力强大的企业。 在土地获取方面,不同的公司获取土地的方式,碧桂园通过招拍挂获取,汇鑫集则大部分通过代建基础设施取得土地,远洋地产则通过旅游名义获取土地打造旅游地产。 从取地的区域来看,黄山市中心区屯溪区仍然是土地供给的主要区域,其周边生活配套及公共配套也是最完善的,也是大部分置业者首选的置业区域,因此发展商取地的重点区域一般集中在屯溪区;经济开发区近两年来由于交通方便,碧桂园等大型发展商的进驻,也成为投资度假的首选之地,因此发展商对黄山经济开发区的未来价值也十分看好。,投资发展部,69,报 告 目 录,第四部分 其它相关分析,投资发展部,70,报 告 目 录,第四部分 其他相关分析,第一节 行政服务能力研究,第二节 项目开发税费调研,投资发展部,71,黄山市主要领导班子构架,市长 宋国权,常务副市长 万以学,副市长 张文明,负责信访、交通、建设、规划、房管 房改、国土资源、城投、城市

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