2011年9月潍坊环宇五金机电大市场项目分析及工作计划103p.ppt

,关于“环宇五金机电大市场” 项目分析及工作计划,中恒机构 2011年09月,【第一部分】 案例分析,案例分析,红星美凯龙凯利mall,案例分析,红星美凯龙凯利mall,红星美凯龙凯利mall全球家居生活广场，是由中国第一家居品牌红星美凯龙和潍坊 凯利置业联手，以红星美凯龙凯利mall第七代标准打造的旗舰店。 红星美凯龙凯利是集家具、建材、陶瓷卫浴、家纺家饰于一体的“一站式”购齐的家居生活 广场。建成以后是鲁中乃至整个山东地区最大、最高档的“一站式”购齐家居生活广场。,整个项目分为三期建设： 一期为红星美凯龙凯利mall家居主题馆，总建面积12万方； 二期为家纺软装中心和灯具灯饰中心，共计约5万方； 三期为配套住宅和配套商业。,即将销售的是一期的自营区产权商铺，主力面积为4060平米。面积适中,由专业的商业管理公司进行20年长期托管，前10年100%返还,项目亮点,案例分析,青辰国际,案例分析,青辰国际,购房送装修、空调、复合木地板。,购房赠复合木地板、空调、防滑地砖（洗手间）,购房全款每平米优惠20元。二期即将开盘，目前房源认筹中； 一期准现房销售，推出5套特价房，部分房源赠送空调,交1万元每平优惠80元，交5万元每平优惠80元再送精美家具一套,活动优惠措施,案例分析,英豪商贸城,案例分析,英豪商贸城,均价2800元/，购房免配套费,最低价3280元/，最高价4380元/。二期购房 95折优惠，购房免配套费,二期预售中，均价5780元/。目前购房每平米优惠1000元,活动优惠措施,案例总结,通过以上案例的分析可得出以下结论： 1、潍坊区域内住宅部分均价在3500元/平左右，商铺均价在8000元/平左右 2、商铺的主力户型在40-70平之间 3、促销活动基本通过买房送附加值，并单价优惠 4、红星美凯龙凯利mall，由专业的商业管理公司进行20年长期托管，前10年100%返还， 可吸收其项目的成功经验，以达到取长补短。,【第二部分】 项目分析,项目案名：环宇五金机电大市场 项目定位：国际第五代五金机电专业市场， 五金机电一站式采购服务中心。集五金机电批发、零售、展示、交易、售后服务等主体功能，辅以商务办公、居住、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体的大型综合性商业项目。 产品定位：产品涵盖独立产权旺铺（买两层得三层面积，一层挑高6.3米）；商务写字间；soho公寓；多层住宅；沿街商铺。,项目分析基本情况,项目分析基本情况,红星美凯龙,整体区域比较成熟，城市向东发展，未来发展潜力巨大,优势,劣势,机会,威胁,项目swot分析,【第三部分】 项目建议,我司根据项目的优势劣势进行总结，并由于我司现对项目了解不全面，故只做以下几点建议;,建议案名改动,原案名环宇五金机电大市场,改名为环宇五金机电财富广场,案名建议,我司认为，原案名是项目的一个定位，在项目档次上不明显，建议改为环宇五金机电财富广场，可提高项目档次。,售楼处建议,由于本项目住宅部分较少，所以我司重点分析商业部分，为增加客户对项目的信心，我司认为原售楼处位置不明显，外观比较粗糙，降低项目档次，降低客户对项目的信心。故建议售楼处设在醒目的临街商铺位置，外立面重新包装。,建议,1、售楼处建议设在临街商铺,1、售楼处外包装建议如图所示,推广宣传建议,围挡、道旗本身是对项目的一个直观定位， 围挡缺乏设计感，缺乏创意，本项目为商业 高端地产，其设计应凸显项目的档次与尊贵。,推广宣传建议,报广、dm单页，并未突出主题，设计的风格像 一般商场以及普通广告，项目的高端与品质并 未体现,推广宣传建议,本项目推广建议以下几点：,l 推广手法的差异性。这是要与其它商业楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟风。 l 主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。 l 操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断档，广告述求主题前后衔接；其次是时间上不能断，各阶段宣传间隔的时间不能过长。 项目针对不同产品进行宣传，并分阶段，划分项目组团，以组团形式推出项目产品，一切以销售结果作为终点。,推广宣传建议,媒体建议以下几点：,第一步：广告炒作 通过系列具有悬念的策划广告，引起社会关注，使消费者关注本项目。 第二步：新闻炒作 吸引新闻媒体的注意，通过新闻报道，进一步扩大此“寻找”行为的影响力。 第三步：现场炒作 通过具有实际意义的现场活动，继续延续轰动效应，巩固、加深环宇在消费者心目中的良好形象。 第四步：新闻攻击 在潍坊日报开辟专栏，继续进行新闻轰炸。,事件营销一鸣惊人 发布广告：以价格优势以及区位优势，引起市场关注国内，省内，首个以五金机电之类为主题营销中心对外开放。 关系营销政府关系，客户关系，商会关系（五金 协会，机电协会之类）利用政府及商会关系可带动本项目客户的联动性，做到资源互利。 网络营销产品服务，页面广告，会员服务 区域营销-以潍坊本区域为立足点，向四周拓展,推广宣传建议,营销建议以下几点：,品牌联动,开发商品牌形象包装，宣传开发商知名度，可为后期的项目做铺垫，提高项目信誉度。项目要有统一的招商及管理团队，给客户增加对项目的信心。,形象包装,招商团队,管理团队,品牌联动,本项目以商业为主，商业不同于住宅，商业必须注重后期商铺的管理与经营，这样才可以让客户对项目有信心。,“统一的营销管理”,统一的服务监督,指导项目：店铺布置指导、促销活动安排； 协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； 服务项目：行政事务管理； 监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部位的管理。,统一的物业管理,品牌联动,本项目以商业为主，商业不同于住宅，商业必须注重后期商铺的管理与经营，这样才可以让客户对项目有信心。,装修现场监督管理 商铺设备、设施维保服务管理 商铺建筑物的养护及维修管理 商铺修缮的计划、资金管理 工程性质的确定 建筑物维修的档案管理 维修或施工工程的管理 检查监督 商铺保安管理 治安管理 安全保卫管理师商铺物业管理的要点，必须予以重视,详细管理后期可制定,防窃防盗的管理 监控中心管理 消防管理 商铺保洁服务管理 商铺保洁管理方法 商铺绿地管理 商铺室内绿化管理 检查监督 商铺经营服务管理 租赁管理 竞标租赁的注意事项： 租金条款 商铺广告管理 商铺保险管理,市场拓展,一、立足市场：首先立足本地市场 二、借力造力，借助红星美凯龙的人气以及我司对豪德的分析进行借鉴，分析其成功之处。 三、外机市场，利用全国各地的五金机电市场的成功经验，进行借鉴，并统一招商。 四、中恒资源：利用我司在潍坊的项目，名嘉广场，可充分利用客户以及活动促销经验等。,【第四部分】 工作计划,市场调研,3、品牌供应商调研 品牌类别细分 品牌资料库建立 4、项目问题及机会调研 5、租金承受能力调研,二、市场调研资料收集和访谈模块,1.区域状况调研： 区域商业状况调研 竞争者状况调研 市民消费偏好调研（媒 介偏好/消费习惯/消费承受力等）,2、区域经济状况评估 消费者品牌认同调研 目标购买者调研 消费群体细分，消费动机 项目问题及机会调研 购买能力调研,市场调研,二、市场调研资料收集和访谈模块,swot分析,分析,企业优势,项目优势,共享优势,独享优势,核心优势,干扰性优势,障碍性优势,可克服劣势,不可克服劣势,企业劣势,项目劣势,独享机遇,共享机遇,外部机遇,外部挑战,间接挑战,竞争性挑战,影响性挑战,不可回避挑战,可回避挑战,直接挑战,核心劣势,定位,目标客户分析,1、经济背景 经济实力 行业特征 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式,价格定位,1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略,推广策略,广告策略,1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控,媒介策略,1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算,推广费用,1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等） 2 印刷品（销售文件、售楼书等） 3媒介投放,识别系统,（一）核心部分 1， 名称 2， 标志 3， 标准色 4， 标准字体,二） 运用部分 1， 现场 工地围板 彩旗 挂幅 欢迎牌,2， 营销中心 形象墙 门楣标牌 指示牌 展板规范 胸卡 工作牌 台面标牌,（3， 工地办公室 经理办公室 工程部 保安部 财务部 4， 功能标牌 请勿吸烟 防火、防电危险 配电房 火警119 消防通道 监控室,营销策略,营销基础研究,市场（基本形态、有效供求关系、大势走向、红档白档） 产品（土地属性、场所精神、价值体系、独特卖点） 客户（圈层归属、家庭周期、生活型态、价值标准、购 买动机、购买行为） 竞争（竞争焦点、竞争层次、竞争优势、竞合可能性）,营销战略（长期性、整体性、根本性的思考，锁与钥）,企业战略分解 营销课题 解决方案 营销战略设定（行销区域、入市时机、产品组合、营销概念）,客户定位（由购买力、价值观、意见领袖确定的社会圈层） 产品定位（由资源、空间、服务确认的生活方式） 品牌定位（由感知价值、情感联系、身份标识确认的精神向往） 价格定位（由供求关系、市场比较、未来预期确定的交易成本）,营销定位（市场锚点，工作目标）,客户经营（客户导入策略、客户经营策略） 产品经营（产品展示策略、推盘销控策略） 品牌经营（品牌形象策略、市场推广策略） 价格经营（定价策略、调价策略）,营销策略（静态策略与动态策略）,销售包装计划 营销推广计划 案前准备计划 销售执行计划,营销方案与计划（阶段性的计划）,【第五部分】 中恒简介,相信创意是直接生产力,中恒机构广告部 取中国精华 阴阳平衡之理 树地产平面新里程,大连力得房地产代理有限公司,大连力得房地产代理有限公司是中恒机构旗下子公司，成立于2004年，是一家集房地产信息资询、项目策划、销售代理、地产投融资咨询、商业运营及管理运作、地产市场研究、不良资产盘活等为一体的综合型地产服务企业。 大连力得地产代理有限公司自成立至今 7年来，服务企业遍布大连、铁岭、海城、盘锦、吉林以及山东威海、潍坊等城市 7年来我们也拥有了一支专业、执行力强的团队：并在住宅、别墅、商业领域作出卓越的成绩 7年来我们运营面积达到1200万平,no.1 logo展示,no.2 精品项目展示,安波国际温泉新城 项目位置：大连普兰店安波镇 建筑面积：22万平 建筑风格：现代风格 项目定位：大连养生生态国际生活区 销售金额：10亿,中基阳光花园 项目位置：鞍山海城市 建筑面积：30万平 建筑风格：西班牙 项目定位：“海城市新都市主义时代的领导” 销售金额：9.9亿,中基阳光花园以海城市地标性建筑为高度，打造海城no1!,美瑞幸福人家 项目地址：铁岭市银州区汇工街 建筑面积：20万平 建筑风格：现代建筑 销售金额：6亿,美瑞幸福人家，以铁岭大众化消费的角度为出发点，以实现“短、平、 快”的营销战略为核心！,家和美城市广场：首席45万平城市综合体,以中国元素祥云结合为一个正圆 ，翰林字体变形为古典字体 寓意：项