2011年烟台招远“熙园”行销诊断营销方案42p.ppt

“自然美学”生活的缔造者 招远“熙园”行销诊断营销方案,第一部分、先要有个“靓点”,“美女”之与“恐龙”的区别在于 一个勾魂魅骨，一个蓬头垢面， 没有惹人眼球的“靓点” 就不能面对观众，更不能造就“千百次”的回眸！,项目如果没有“姣好的音容” 即使再优秀的销售顾问 在枯燥的平面图前和急功近利的解说下 也很难打动客户 并转化成实际的成交,所以 本案不能超凡脱俗的“整容”， 于细节处修葺精琢， 并辅以专业、严谨、前沿的营销手段 是不行的！,客群扩张：我们的客户在哪里？,第三客群（升级）,第一客群,第二客群,享受舒适人居品质的高层次客群,城市化进程中的中坚力量,亟待解决住房的刚需客群,三大目标群体,作为置业者，他们在考虑什么？,区域配套+产品设计+社区感官+物业档次,配套齐全 的中心区,现状产品 无修改空间,？ 提升,开发商指 定物业,第二部分、读现状走出“禁区”,一、从区域来看： 可以肯定的是 项目的目前客群仅限于北侧的城市化进程中人群 我们的客群范围狭窄，必须扩张至 “中心区”及“泛招远” 的所有区域,二、从产品的来看： 项目具有“4+1”墅质空间的潜力 放眼“泛招远”的所有区域 我们也许是别墅之后的“最后身影” 同时着眼中心区 本案是板块中公售的“唯一”多层项目 我们是中心区的“独生子”,战国争雄前的寂静 作为烟台下辖县区版块中的房价洼地 房地产竞争暗潮涌动，杀机四伏 所以我们可以借助这场“诸侯之战” 在竞争中将项目造就一个“英雄”形象！,三、从地域角度的来看： 项目东临金水河生态景观带 泉山中学学区内低密度产品 毗邻*路主干道，大型车辆密集贯穿但便利性不可小觑 生活配套河东市场咫尺可达 得天独厚的版块优势 决定了项目一定的增值前景和物业增持性,第三部分、项目需要再定位,在全社会熟读于心的市场竞争研究的今天 我们摒弃枯燥乏味的陈词滥调 我们不以“专家身份”在长居这座城市的 人民面前班门弄斧 在此，我们只是研习我们的产品 以“差异化”的手法让她靓丽、熟知和突出！,所以在此 我们不想拿出一大堆的表格、数据 我们只想谈谈现在的那个她欣馨苑 打扮和描绘的步骤如何,a、苦练内功产品再造和提升 描绘现在她的容貌 南侧底层车库设计，标准多层设计 外立面褐色马赛克标装，与周边旧社区混为一团 五层阁楼空间，与标准层对照无出彩之处 产品设计平淡无奇，急需提升和局部雕琢,如何塑身（1）车库改造，丰富产品 底层车库联通，架设联结一层楼梯 车库整体下沉40cm，延展底层空间 车库前铺设木质围栏，打造底层花园（宽3m） 复式空间，带私家庭院，宽景下沉式客厅，增加墅质元素,下沉式私家庭院延展空间增加情趣 下沉式庭院，扩大采光面和活动区域，不仅实现了功能需求，更注重东方对于意境的崇尚，体现“天人合一”的审美需求和精神满足。,塑身（1）改造后初现美感并提升利润空间 私家庭院丰富社区景观，提升社区品质 丰富产品线，扩张客群 车库卖上标层价，增加利润空间 减少路面硬化面积，提升社区绿地率,如何塑身（2）改造阁楼空间，打造空中艺墅 打通四层与阁楼，铺设旋转楼梯，打造跃层空间 拆除四层客厅楼板，造就5米奢华超高客厅 跃层复式空间，奢华超高客厅，情趣旋转楼梯 墅质空间蔚然成型,买一层送一层 实现多元化的户型单位设计，并与在售的其他楼盘相区隔，建议可引入空中复式叠墅户型设计概念。,塑身（2）改造后墅质空间提升产品品质 以全新、独特的建筑构想，打破千篇一律的户型设计模式，从而引领市场。 以户型创新为营销切入点，更高的提升产品品质。,b、外练园林园林精雕和设置 关键词： 现代风格/尊重自然，立体化园林/私家庭园/软质园林，减少污染。 与建筑风格保持一致，简约、现代贯穿整个园林景观之中； 充分利用南向原有自然环境，让人工与自然环境相融合。从院落到公共空间的层层过度，创造人与人，人与自然的交流环境； 通过软质化园林，进行边界分隔，防噪。,粉饰的目的 通过景观处理增强物业的私密性 通过景观设计从视觉上来弱化较高建筑密度的感觉 公共区域要强调景观的开放、通透性 园林景观要在成本适度控制的基础上达到风情展示最大化,精雕（1）南侧主干路坡地改造 道路旁种植较为高大挺拔的植物，除了可以起到加强私密性以外，还格显仪仗感解决了道路噪音和电磁污染 （如桧柏形成的高绿篱）,构建阶梯式花带，增加南向坡地层次感 避免了南侧道路安全带来的隐患 加固南侧坡地地貌的稳固性 通过各色绿植，增加坡地的景观性和观赏性，化劣势为优势。,精雕（2）围合式的社区更具私密和质感 应用软质景观做出边界，使本项目与外界区隔，保证本项目的私密性，又增添景观性。,精雕（3）社区组团景观部分 停留：打造精致的细节，塑造亮点，使客户停下脚步，驻足观赏,精雕（3）社区组团景观部分 适度增加凉亭、花架和可休憩的桌椅增加实用性,精雕（3）社区组团景观部分 种植时令花卉：草花，适当布置草花，以便较好展示效果，根据季节情况，尽量选择季节性较为长的花卉。 注意植物色彩层次感的营造，多采用色彩丰富花卉，少用高大树种，减少区内压抑感。,精雕（4）社区道路景观部分 社区公共道路道路尽量蜿蜒曲折，造成视觉层次感强烈，避免空间狭小，单一。,精雕（4）社区道路景观部分 水泥预制板与卵石镶嵌块所构成的图案型步行道、不同大小的卵石结合条石、青砖所铺设的健康步道等,精雕（5）项目主入口 主入口标志性建筑风格采用与主题风格一致的现在时尚风格，门口两侧设置不规则形状长青花坛，既经济美观又随性自然。,c、采用现代园林艺术手法改造后的她 师法自然的随性美学景观 匠心独具的空间设计 崇尚“easyfun”的人文气息 独沁心香的优居美宅 现在的她拥有俯视别墅的气度！,第四部分、如何粉墨登场？,铺天盖地的广告，循规蹈矩的推广，平淡跟风 的创意，无疑让这座活力的城市麻木不仁了。 粉墨登场不走寻常路,策动第一步：修改案名 俗话说好的开头等于成功的一半 ，一个个性鲜明别具特色的项目案名，给人造就了无限的遐想和憧憬，一个充满质感的案名无疑给本案的提升起到抛砖引玉的作用，因材我们给本案暂定一个新的案名：熙园 一个敛锋芒于深处的私家宅邸，她是繁华情怀的静思，城市脉搏的聆听，自然随性的大美，收放于心的生活。,文字创意之形象篇,生活，别墅又如何！ 灵动空间.隐贵情怀.自然美学。 /复式跃层空间/超高奢华客厅/下沉式私家庭院/生态美学园林 70120平极致美学空间， 复式花园美宅、露台景观小户、奢华空中别墅,文字创意之形象篇,知本新贵之“自然美学” 灵动空间.隐贵情怀.自然美学。 /复式跃层空间/超高奢华客厅/下沉式私家庭院/生态美学园林 70120平极致美学空间，尊崇如您入驻，自此历史留香 复式花园美宅、露台景观小户、时尚空中别墅,文字创意之产品篇,熙园，繁花淹没了小径！ 熙园30平米情趣庭院，弥漫阳