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文档简介

2019年7月14日,云南省曲靖市炮团项目规划建议初步方案,page 2,报告主要内容,page 3, 美格行观点一: 项目是典型的城市综合体,应以商业为核心,酒店为形象展示,住宅为价值提升部分,商业形态、档次及建筑规划决定着项目整体的价值。,因此,我们必须回归商业,寻求项目商业在曲靖城市中的地位及承担角色,美格行观点,section 1,page 4, 美格行观点二: 本项目凭借着庞大的规模优势,通过建筑规划布局以及丰富的业态组合,打造出具备与曲靖核心商业区强有力的竞争态势,塑造全新的城市商业核心。,美格行观点,section 1,page 5, 美格行观点三: 本项目最终将打造成多种功能集聚,业态组合丰富,满足不同层次消费需求,与城市景观规划结合形成独具特色的城市综合体项目,同时也是辐射城区及周边县市的城市商业地标,形成商业地产发展的新纪元。,城市发展的新助推力, 代表城市发展的新的阶段。,美格行观点,section 1,page 6,麒麟西路,麒麟东路,麒麟北路,交通路,教场路,麒麟南路,麒麟商业广场,市场研判,一、项目的深度研判,section 2,page 7,概况一:本项目位于中心城区的边缘地带,离核心商业区约2公里距离,且商业发展受限于目前非商业用地因素,处于城市次级商业地位。,麒麟北路,交通路,教场路,商业氛围较为浓厚,商业氛围相对浅薄,炮团出入口,食品街,商业氛围一般,交通路南段:吉玛特超市、服饰精品等,邻近麒麟商业广场; 食品街:以小吃、农贸产品为主自然形成的街道,氛围浓厚。,交通路北段与教场路:主要以汽修、五金业态为主,经营状况较好,但属于目的性消费形态,商业氛围一般;,麒麟北路:临街商铺较少,人车流量均较少,但临学校、小区等具有较大的商业潜力;,判断一:项目未来发展无法避免面对来自核心商业区的强有力竞争,能否打造更具吸引力的商业区域是项目成功与否的必要条件。,市场研判,section 2,page 8,概况二:本项目占地面积近20万,在曲靖商业中必然占据绝对的规模优势。,以规模优势为基础,较容易打造城市商业地标,在较长时期内保持商业领军者的功能地位。 给予商业规划以更多的发挥空间,较易形成多种功能、业态集聚、辐射面较强的商业形态 。,规模优势给予商业机会,多种功能、多种商业形态、多种业态的集聚,必然给商业规划带来更大的难题,如何在不影响各自功能发挥的基础上,增强彼此相互的联动性,使之形成统一整体,共同发挥作用?,规模庞大带来的挑战,判断二:项目规划的关键问题便是判断项目的商业规模,在此基础上对各类型商业形态、商家业态进行合理的布局规划。,市场研判,section 2,page 9,概况三:项目地块四至均有较长的展示面,地块形状较为方正,这对商业规划及后期经营有较为有利的影响。,麒麟北路,交通路,教场路,食品街,判断三:展示面较长说明项目具备较高的营销价值,同时在项目规划中必须考虑适当合理的功能分区,从而规避地块较大的弊端。,市场研判,section 2,page 10,项目商业面临的核心问题:,市场研判,section 2,page 11,二、曲靖商业特点剖析,麒麟西路,麒麟东路,交通路,麒麟南路,近 5万的麒麟商业广场,文化路,玄坛路,建设路珍珠街,南宁西路,内环东路,前北路,近 6000 的新百货大楼,近 2500 的百货大楼,近 3500 的吉玛特超市,核心商业区,市场研判,section 2,page 12,目前曲靖商业分布基本集中于麒麟南路一带,体量不大,同时从业态、商家的丰富度上较难使不同层次消费群得到满足,而随着麒麟商业广场、财富中心等项目的启动,曲靖商业开始处于升级换代阶段,但仍无法改变其较为滞后的整体现状。,数据来源:实地调研初步估计,市场研判,section 2,page 13,1、从商业形态角度,曲靖商业以自然形成的商业街铺为主,而集中商业则缺乏较好的规划,整体商业价值无法得到进一步提升。,市场研判,section 2,page 14,2、从业态功能角度,曲靖商业已开始从满足居民日常消费需求程度转向购物消费需求功能为主,餐饮、休闲娱乐、社交功能的缺乏,使曲靖整体商业仍处在较低层次阶段。,成熟商业区需具备的基本功能,购物功能,餐饮功能,娱乐功能,休闲功能,交际功能,市场研判,section 2,page 15,3、从形象档次角度,曲靖商业普遍以中偏低档的街铺为主,中偏高档及高档消费场所缺乏,导致这部分消费群外流现象较为严重。,市场研判,section 2,page 16,4、从租金水平角度,核心商业街租金整体水平较高,且较少空铺出现,麒麟南路成为品牌商家进驻曲靖的必争之地,表明曲靖再造商业核心区的可能性和发展空间。,市场研判,section 2,page 17,五、从品牌商家角度,沃尔玛、家乐福、肯德基等国内外连锁品牌的青睐,表明商家对曲靖商业发展的认可和期待。,市场研判,section 2,page 18,核心商圈的优劣势分析,市场研判,1、核心商圈商业发展已经相对固化,物业条件、租金水平、商家品牌等不能再有较大的发展余地,将给予未来商业发展有较大的空间; 2、随着商业的更新换代,核心商圈商业的影响力将会逐步被削弱,未来商业重心将会出现转移,但核心商圈的商业仍是曲靖商业的重要组成部分; 3、从项目商业角度而言,项目商业既要融入核心商圈,借势而为,但又要面对与核心商圈的正面竞争。,section 2,page 19,项目除了面对核心商业区的竞争外,还需面对周边区域竞争项目的影响,其中最大的竞争对手则是距离项目最近的麒麟商业广场:,麒麟商业广场是曲靖商业“升级换代”的代表,对项目的开发有比较积极的作用,在未来的发展中,和项目将会形成整体的“集群效应”,构成共同发展的关系。,市场研判,section 2,page 20,翠峰路财富中心:商业面积预估在7万,以红星美凯龙与家乐福为主力店,但距离中心城区有较大距离,辐射面受限;,同时,由实地调研所知,翠峰路财富中心为目前曲靖商业项目中较大楼盘,但其区位决定了其较为有限的辐射范围。,市场研判,section 2,page 21,机会(o),威胁(t),劣势(w),优势(s),发挥优势,抢占机会(so),利用机会,克服劣势(wo),减小劣势,避免威胁(wt),发挥优势,转化威胁(st),曲靖城市商业的发展; 核心商业区优势将逐渐减小。,中短期内核心商业区的正面竞争; 竞争项目的威胁。,规模优势明显; 商业展示面长;,目前人气不足; 中心城区的边缘,离核心商业区有一定的距离;,瞄准市场空白,领跑市场; 挖掘本地客户; 提升业态、功能丰富性。,人有我有,人无我无; 全新商业形态、更为丰富的业态组合,景观资源的打造,塑造特色风格。,产品优化组合; 合理布局; 提升丰富性 。,提高项目性价比 。,swot分析,市场研判,section 2,page 22,市场定位,section 3,项目商业发展方向的初步判断,曲靖商业正进入“更新换代”的初步阶段,商业发展进入一个全新的时期,将给予项目较大的发展机会; 从项目商业与曲靖商业的关系上思考,项目商业发展不能脱离现有商业的基础,又需要相对现有商业有质的升级; 项目未来的发展必须要形成曲靖商业的核心,在商业形态、建筑形态、业态组合、商家品牌等方面形成强有力、长期的竞争力,起到能够辐射曲靖全市、能够服务多层次消费群的商业项目。,page 23,“lifestyle block“,组团街区式生活购物中心,复合主张:一站式购物+休闲消费体验 商业特点:多种功能集聚、业态丰富 商业布局特点:组团式街区形态,市场定位,市场定位,section 3,page 24,城市景观 城市发展的新窗口,商业与城市景观相得益彰,组团式街区 全新的消费体验,形成城市活力中心,营造城市生活氛围,业态功能购物、餐饮、休闲娱乐以及社交多功能于一体,多层次的业态组合集聚,辐射范围满足不同层次消费群的购物需求,全体市民均乐意前往,市场定位,section 3,page 25,“东门商业步行街”,市场定位,section 3,page 26,建筑布局:组团式的商业步行街区,市场定位,section 3,东门商业步行街分布图,page 27,丰富的业态组合功能,市场定位,section 3,page 28,太阳百货(百佳超市) 茂业百货,深圳知名商家 档次中档偏高 规模较大,百货主力店品牌知名度较高,在加强东门商业步行街的扩张力、辐射面起到重要的作用; 百货主力店档次和其他商业的形成互补,使东门商业步行街能面对各层次的消费群。,主力店强力带动效应,市场定位,section 3,page 29,各类型商家集聚,市场定位,section 3,page 30,国内外知名品牌,国内品牌,自营品牌,各类型商家集聚,市场定位,section 3,page 31,东门商业步行街功能分析,市场定位,section 3,多功能,多选择 相互影响,融为一体 综合性的商业项目,page 32,以“商业核心模式”为规划前提,项目商业应规划多大规模?,规模判断,市场定位,section 3,page 33,商业规模判断:中心城区商业不仅惠及城区50万人口,同时也辐射周边县镇,以核心商业区目前15万的商业体量,难以满足庞大的商业需求,按人均商业面积1.0来算,城区商业仍可容纳近30万的商业体量。,市场定位,section 3,page 34,本项目,r=1.5km,南头街道人口 约15.1万,南山街道南光、向南两社区,人口约6万,深圳大学社区人口约1.2万,麻岭社区两花园小区,人口约4万,(备注:以上人口数据,主要来源于深圳年鉴2006和实地调研),区域商业规模案例: 深圳南头商业,市场定位,section 3,page 35,市场定位,section 3,南头商圈内人口以中低收入的消费群体为主。,深南大道,桂庙路,前海路,南山大道,page 36,市场定位,section 3,南头商圈内主力店分布较多,带动周边商业氛围。,百货:天虹商场 超市:沃尔玛、家乐福、人人乐,page 37,南头商圈业态也较为丰富,市场定位,section 3,page 38,市场定位,section 3,南头商圈虽以中低收入消费群体为主,但却能够支撑起片区近23万的商业体量,超市/百货等主力店、丰富的业态起到了重要的带动作用。,南头商圈商业发展表明曲靖同样有条件支撑起项目近20万的商业体量,同时在商业规划中集中商业的带动作用不容忽视。,page 39,项目整体布局核心思路 商业布局核心思路 组团式街区规划建议 人车流动线规划建议 业态组合及布局建议 其他规划建议,建筑规划建议,section 4,page 40,商业价值较低 展示面良好 交通条件相对较好 私密性较好,项目整体布局思考,住宅、酒店规划区域考虑关键因素:,商业价值较高 展示面良好 交通条件相对较好 商业氛围较好,商业规划区域考虑关键因素:,1、从对曲靖城市了解看,曲靖商业拥有较大的发展空间,因此本项目将形成以商业为核心,酒店为项目形象展示,住宅则为价值提升部分; 2、商业经营势必会对住宅、酒店整体形象、居住环境产生一定的负面影响,因此,我司建议:酒店、住宅与商业形成两个分区,规避此种不利影响。,整体分区概念,建筑规划建议,section 4,page 41,方案一,方案二,商业,商业,住宅,酒店,酒店,住宅,方案一规划思路是地块临交通路、教场路与麒麟北路商业价值较高,为商业规划区域; 方案二规划思路是以目前地块商业氛围为考量,临麒麟北路一侧人车流量较少,商业氛围浅薄,适宜规划住宅与酒店。,商业与住宅、酒店之间以车行系统作一定的区隔。,建筑规划建议,section 4,page 42,商业布局核心思路,方案一,方案二,中央广场 纵横交错的步行街 组团式街区 中档偏低与中偏高档次的分区,建筑规划建议,section 4,page 43,车流动线规划建议,方案一,方案二,建筑规划建议,section 4,page 44,车道宽度建议,人行通道,人行通道,停车位,停车位,4m,5m,7m,5m,4m,双向2车道:7m 两排停车位:10m 人行通道:8m,项目车道建议为双向2车道,并留有停车位以及人行通道,宽为25m。,建筑规划建议,section 4,page 45,人流主动线规划建议,方案一,方案二,建筑规划建议,section 4,page 46,东城风情步行街,南城富民步行街,石龙汇联步行街,步行街宽度建议,建筑规划建议,section 4,page 47,建议项目步行街宽度为12-15m,辅助通道宽8m左右。,从案例可知: 街道过于宽阔,人流回游性较差,既不经济又缺乏街道生活的互动性,也会使人的密度降低而显得人气不足,如南城富民步行街24米的宽度; 街道过于狭窄,人流拥塞,既不舒适也难以带动街道的商业活动,如石龙汇联步行街的6米宽度。,对于商业街空间距离的界定,国际上较为公认的是1784年巴黎确定的2:3(街道宽度:建筑高度)比例,比照项目,三层商业的建筑高度大致为15米(以单层5米计算),那么,商业街高度为10米左右,结合项目自身情况:,资料来源:戴志中等编著国外步行商业街区,121页,东南大学出版社,全步行街禁止车辆进入,不需要过宽的街; 步行街需要规划较多景观设施、行道树及流动商业等,需要适当的加宽;,建筑规划建议,section 4,page 48,组团式街区规划建议,案例:万科城,项目商业整体布局采取组团式街区形态(参考案例:深圳万科城商业部分):,组团式街区形态适合规模较大的商业,通过各组团分区形成各具特色的主题性商业,同时不破环项目整体性的发挥; 富有情趣与空间感,较为新颖的购物休闲体验。,建筑规划建议,section 4,page 49,布局方案中除集中商业规划处,其余各功能组团进深均在25-60m之间: 进深在25-40m以内的组团,可划分为临街两排铺位; 而进深在40m以上的组团,则可在临街处规划一圈商铺,中间划分小铺或引进大商家承租。,中部为大商家承租,中部划分为小铺,建筑规划建议,section 4,page 50,铺位划分建议,临街街铺主要为品牌商家,开间4-6m,进深建议为12m; 内街主要划分小面积铺,面积控制在40m 左右; 大型餐饮商家进深为20-40m较合适; 如进深过宽,则可考虑组合铺位的形式,如右图。,建筑规划建议,section 4,page 51,业态组合规划建议,建筑规划建议,section 4,page 52,主力店规划建议,本项目商业规模及地块面积较大,必须规划双主力店拉动人流,同时曲靖已有沃尔玛、家乐福进驻,因此我司建议百货与超市为本项目主力店拓展对象。,超市: 目标商家:华润万家(其有西南拓展意向); 项目交通路段已有沃尔玛、吉玛特超市,但核心商业区可以存在两个大型超市,同时将淘汰规模较小、优势较不明显的吉玛特。 百货: 目标商家:云南本地商家为主; 曲靖百货装修较为陈旧,且规模较小,难以满足购物休闲消费需求,本项目引入百货有较大发展空间。,建筑规划建议,section 4,page 53,主力店具体规划建议,两大主力店:百货与超市 端口位置,拉动人流 哑铃型布局 超市需与住宅临近 超市面积约15,000,百货面积约20,000,方案一,方案二,百货,超市,超市,百货,建筑规划建议,section 4,page 54,小商品市场规划建议,建筑规划建议,section 4,项目建议规划小商品市场,可提升项目对中低收入消费群体以及周边县市消费群的辐射力度。,page 55,小商品市场规划建议,小商品市场:规模建议为2万-3万,建筑规划建议,section 4,page 56,小商品市场规划具体建议,方案一,方案二,小商品市场规划于交通路与教场路交汇处,展示面及交通情况较好,离客运站与火车站较近。,建筑规划建议,section 4,page 57,潮流前线规划建议,潮流前线:规模建议为1万-1.5万,建筑规划建议,section 4,page 58,潮流前线具体规划建议,方案一,方案二,方案一潮流前线规划邻近批发市场,方案二因左下角需要规划集中商业带动周边商业,因此此处规划潮流前线。,超市,建筑规划建议,section 4,page 59,餐饮休闲娱乐规划建议,餐饮休闲娱乐:规模建议为2万-3万,建筑规划建议,section 4,page 60,餐饮休闲娱乐具体规划建议,方案一,方案二,中偏低档餐饮、小吃,美食广场规划区域,中偏高档餐饮、品牌连锁餐饮规划区域,建筑规划建议,section 4,page 61,家庭式消费功能规划建议,家庭式消费业态:规模建议为5,000,建筑规划建议,section 4,page 62,建筑规划建议,section 4,方案一,小商品 市场,百货,超市,中央广场,住宅,酒店,三个端口由主力店拉动人流 商业临街面出入口吸纳人流 住宅与酒店提供更为丰富的消费群 一个中央广场集聚分散人流 若干小广场起承转合,page 63,三层,二层,四层,二 层,二 层,二 层,二层,二层,三层,二层,三 层,二层,二层,二层,二层,建筑规划建议,section 4,page 64,方案一业态具体布局,8000,7500,5000,5000,5000,4500,3500,4500,2500,3000,3000,3000,2000,3000,4000,建筑规划建议,section 4,page 65,方案二,建筑规划建议,section 4,小商品 市场,百货,超市,住宅,酒店,潮流 前线,四个端口均有集中商业拉动人流 人流可由四至出入口进入项目内部,最终汇集于中央广场 住宅与酒店提供更为丰富的消费群 一个中央广场集聚分散人流 若干小广场起承转合,page 66,三层,二层,四层,二 层,二层,二层,二层,二层,二层,二层,二层,二 层,二 层,二 层,二层,二层,建筑规划建议,section 4,page 67,方案二具体业态布局,10000,7500,7500,20,000,5000,10,000,4000,3500,5000,7500,建筑规划建议,section 4,page 68,广场公园化(体现市政功能) 公园广场化(体现休闲、自然),广场就是“城市名片” 曲靖新城市地标、旅游地标,中央广场规划建议,

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